編者按：每個(gè)時(shí)代，每個(gè)行業(yè)，都會(huì)有一條正確的坡道。

2022年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)三駕馬車(chē)都面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，出口、消費(fèi)、房地產(chǎn)在時(shí)局變化中不斷調(diào)整，尋找重啟與復(fù)蘇的道路。

為了檢視過(guò)去及展望未來(lái)，觀點(diǎn)新媒體策劃和推出最新一期年度報(bào)道——“長(zhǎng)坡薄雪”，全面深度報(bào)道房地產(chǎn)及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)鏈的標(biāo)桿企業(yè)，他們的正確坡道和厚雪、濕雪會(huì)在哪里？

與此同時(shí)，我們繼續(xù)對(duì)話具有全球視野和豐富經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，從他們的角度，解讀中國(guó)經(jīng)濟(jì)與各行各業(yè)的未來(lái)機(jī)會(huì)。

觀點(diǎn)網(wǎng) 2022年對(duì)于上海來(lái)說(shuō)，是一個(gè)困難的年份。

如同其在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的地位一樣，上海臨港的母公司臨港集團(tuán)是上海市國(guó)資委控股的最重要的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)平臺(tái)之一，擁有“臨港”、“漕河涇”、“新業(yè)坊”、“科技綠洲”等多個(gè)品牌，更承擔(dān)著臨港新片區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的重任，背負(fù)著“能力越大，責(zé)任越大”的使命。

在上海疫情和國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境不確定雙重夾擊下，上海臨港的營(yíng)收、利潤(rùn)、凈利率以及建設(shè)工程進(jìn)度都受到了較大影響。

除此之外，上海臨港轉(zhuǎn)型路上發(fā)展的重點(diǎn)之一，即產(chǎn)業(yè)投資，也在資本市場(chǎng)整體走弱的情況下，由貢獻(xiàn)變成了拖累。

壓力之下，亦見(jiàn)機(jī)遇。

臨港集團(tuán)在年內(nèi)成功推動(dòng)臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT上市，探索出了以REITs產(chǎn)品盤(pán)活存量資產(chǎn)的新模式；隨后又在2022年12月引入國(guó)壽投資30億元，投資上海臨港最重要的子公司上海漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)高科技園發(fā)展有限公司，共享開(kāi)發(fā)收益，分擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)。

利潤(rùn)與進(jìn)度受壓，引戰(zhàn)投風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)

受行業(yè)下行及上海疫情影響，2022年一至三季度，上海臨港營(yíng)收49.17億元，同比增長(zhǎng)2.63%；歸母凈利潤(rùn)為7.75億元，同比下降42.55%；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-9.34億元，同比下降440.57%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

資料顯示，上海臨港主營(yíng)業(yè)務(wù)包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)、園區(qū)運(yùn)營(yíng)租賃及服務(wù)和其他業(yè)務(wù)。

期內(nèi)受疫情影響，前期已售項(xiàng)目發(fā)生銷(xiāo)售退回的情況，涉及銷(xiāo)售面積0.5萬(wàn)平方米，合同金額8758.5萬(wàn)元。

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從整體收益水平來(lái)看，該公司2022上半年毛利率和凈利率水平分別下降56.9%和22.8%，主要源于疫情影響下銷(xiāo)售和管理費(fèi)用支出增加，特別是物業(yè)銷(xiāo)售凈利率下跌幅度較大，對(duì)整體業(yè)績(jī)拖累明顯。

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截至上半年，上海臨港園區(qū)物業(yè)簽約銷(xiāo)售面積5.3萬(wàn)平方米，園區(qū)物業(yè)銷(xiāo)售收入19.46億元，同比下跌11.48%，園區(qū)銷(xiāo)售物業(yè)毛利率45.03%；園區(qū)物業(yè)租金收入12.89億元，上漲24.88%，園區(qū)物業(yè)租賃毛利率77.05%。

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對(duì)于上海臨港來(lái)說(shuō)，銷(xiāo)售業(yè)務(wù)增長(zhǎng)疲態(tài)出現(xiàn)，租賃業(yè)務(wù)對(duì)營(yíng)收貢獻(xiàn)占比加大，未來(lái)將更依賴于持有的成熟物業(yè)。

因此，存量物業(yè)如何盤(pán)活以充分體現(xiàn)價(jià)值，就成為一個(gè)重要的課題。

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收入與利潤(rùn)下降之下，工程進(jìn)度亦明顯受到疫情影響。

2022年上半年，該公司新增土地儲(chǔ)備面積12.3萬(wàn)平方米，新開(kāi)工面積共0.2萬(wàn)平方米；竣工面積共4.4萬(wàn)平方米，與往年同期相比下降幅度較大。

從土地儲(chǔ)備看，上海臨港近五年都在持續(xù)增加土地布局。截至2022年上半年，公司及下屬控股子公司共持有待開(kāi)發(fā)土地面積60.6萬(wàn)平方米，各類(lèi)物業(yè)載體總在建面積284.6萬(wàn)平方米，土儲(chǔ)充足，可以滿足未來(lái)3-5年的開(kāi)發(fā)周期。

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不過(guò)需要注意的是，上海臨港并不是一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，作為一個(gè)市屬產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)平臺(tái)，所承擔(dān)的開(kāi)發(fā)任務(wù)比較重，各項(xiàng)工程又需嚴(yán)格按照政府計(jì)劃開(kāi)展，開(kāi)發(fā)培育周期相當(dāng)漫長(zhǎng)，各方面壓力比住宅和商業(yè)地產(chǎn)要更大。

特別是滴水湖區(qū)域乃至整個(gè)臨港新片區(qū)，距離上海中心區(qū)域距離較遠(yuǎn)，交通、商業(yè)等配套設(shè)施不夠成熟，尚需較長(zhǎng)時(shí)間發(fā)展，而該區(qū)域的開(kāi)發(fā)和培育任務(wù)正是由上海臨港承擔(dān)。

2022年11月10日，上海臨港公告稱(chēng)，擬以現(xiàn)金人民幣約33.02億元收購(gòu)控股股東臨港集團(tuán)持有的上海臨港新片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司85.7143%股權(quán)，該子公司為滴水湖金融灣的開(kāi)發(fā)主體，也就代表了滴水湖片區(qū)的開(kāi)發(fā)重任完全注入到了上市平臺(tái)上海臨港。

時(shí)間來(lái)到新的一年，在1月7日，上海港城開(kāi)發(fā)（集團(tuán)）有限公司與印力集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略合作，將先行啟動(dòng)主城區(qū)101區(qū)域相關(guān)項(xiàng)目商業(yè)板塊的合作，規(guī)劃打造成為臨港片區(qū)商業(yè)地標(biāo)，解決區(qū)內(nèi)缺乏商業(yè)配套的困局。

任務(wù)繁重之時(shí)，引入實(shí)力較強(qiáng)的合作伙伴成為合理的選擇。

例如更早之前的2022年12月15日，上海臨港宣布旗下全資子公司上海漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)高科技園發(fā)展有限公司增資擴(kuò)股，與中國(guó)人壽集團(tuán)旗下國(guó)壽投資簽約，簽約規(guī)模30億元。

而漕河涇高科技園公司是上海臨港最重要的子公司，該公司對(duì)上海臨港歸母凈利潤(rùn)貢獻(xiàn)達(dá)到39.59%。該子公司負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)的漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)，是上海中心城區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)最密集、最具規(guī)模的區(qū)域。

產(chǎn)投收益受拖累，基金拓展望加速

近年來(lái)，在行業(yè)趨勢(shì)和龍頭企業(yè)引領(lǐng)之下，越來(lái)越多產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商提出“一體兩翼”的閉環(huán)式商業(yè)模式，深度融入?yún)^(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展，通過(guò)載體開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)服務(wù)和產(chǎn)業(yè)投資形成資金閉環(huán)。

上海臨港自2017年起提出“努力向投行型園區(qū)邁進(jìn)”，隨后積極引入合作伙伴，搭建創(chuàng)投金融平臺(tái)，持續(xù)開(kāi)展對(duì)外投資工作，搭建“基地+基金”的聯(lián)動(dòng)發(fā)展平臺(tái)，通過(guò)股權(quán)投資、資本運(yùn)作推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

該轉(zhuǎn)型的效果在2021年得到充分體現(xiàn)，上海臨港在該年從產(chǎn)業(yè)投資基金上獲得分紅收益3.9億元，較2020年增長(zhǎng)97.36%。

然而，投資項(xiàng)目從孵化到成熟需要較長(zhǎng)的培育期，收益更與整體市場(chǎng)環(huán)境關(guān)聯(lián)極大，因此存在不確定性，有一定的風(fēng)險(xiǎn)。

2022年上半年，在整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境下行之下，不確定性立即體現(xiàn)，投資紅利不再，拖累公司整體利潤(rùn)。

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從具體數(shù)據(jù)看，上海臨港上半年錄得投資收益較上年同期減少112.96%，按權(quán)益法確認(rèn)的該合營(yíng)企業(yè)長(zhǎng)期股權(quán)投資收益較上年同期減少18.26億元，對(duì)歸母凈利潤(rùn)的貢獻(xiàn)更較上年同期減少13.69億元。產(chǎn)業(yè)投資分紅、金融工具公允價(jià)值變動(dòng)收益，分別較上年同期減少2.13億元和2.34億元。

但短期的失利并沒(méi)有動(dòng)搖上海臨港對(duì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)投資的決心，2022上半年該公司先后投資SAP、江波龍、臨港醫(yī)學(xué)、東微半導(dǎo)體等產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，培育一批創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。

上半年對(duì)外長(zhǎng)期股權(quán)投資額達(dá)到7.25億元，增長(zhǎng)幅度達(dá)到58.26%，由“房東”進(jìn)一步向“股東”轉(zhuǎn)變。

對(duì)于上海臨港來(lái)說(shuō)，產(chǎn)業(yè)投資上的發(fā)展時(shí)間尚短，盡管母公司在上海政府大力支持下建立了規(guī)模達(dá)100億的母基金，有足夠的資金實(shí)力，但仍需優(yōu)化投資管理體系、完善投資管理制度，加強(qiáng)對(duì)投資項(xiàng)目“投前-投中-投后”的全程化監(jiān)督和管理，以降低產(chǎn)業(yè)投資的風(fēng)險(xiǎn)。

REITs成功發(fā)行，奠定全新退出邏輯

2022年8月30日，臨港集團(tuán)作為發(fā)起人申報(bào)的“臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT”獲得證監(jiān)會(huì)正式批復(fù)，并最終在10月13日在上交所上市交易。

事實(shí)上，臨港集團(tuán)在2019年就著手啟動(dòng)了資產(chǎn)篩選工作，2021年10月正式開(kāi)啟申報(bào)，彼時(shí)由臨港集團(tuán)和東久中國(guó)共同作為發(fā)起人的“臨港東久REIT”，獲得上交所受理。

申報(bào)后遲遲未有下文，或與上海REITs新政有聯(lián)系，顯然希望臨港新片區(qū)的物業(yè)能獨(dú)立進(jìn)行REITs申報(bào)，以作出一個(gè)良好的示范。

2022年，上海接連出臺(tái)多項(xiàng)REITs相關(guān)鼓勵(lì)政策，包括《關(guān)于上海加快打造具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)展新高地的實(shí)施意見(jiàn)》（簡(jiǎn)稱(chēng)“上海REITs20條”）和《關(guān)于支持中國(guó)（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)臨港新片區(qū)加快建設(shè)獨(dú)立綜合性節(jié)點(diǎn)濱海城市的若干政策措施》。

后者更重點(diǎn)提到了“支持臨港新片區(qū)符合條件的項(xiàng)目?jī)?yōu)先申報(bào)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs”，顯示了上海市對(duì)臨港集團(tuán)發(fā)行REITs的重視程度。

最終該單REIT在2022年8月15日公布了調(diào)整后的新方案，“臨港東久REIT”拆分成兩支REITs，按不同發(fā)行人發(fā)行。

拆分后單獨(dú)發(fā)行的“臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT”成為了“上海REITs20條”發(fā)布后上海市首單獲批發(fā)行的REITs產(chǎn)品，還是上海市屬國(guó)企、臨港新片區(qū)第一單獲批的公募REITs，積極響應(yīng)了政策的號(hào)召。

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從財(cái)務(wù)角度看，REITs發(fā)行能優(yōu)化集團(tuán)會(huì)計(jì)報(bào)表，拓寬融資渠道，尤其是有效降低負(fù)債規(guī)模，保障公司處于穩(wěn)健的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

近幾年來(lái)，上海臨港承接了臨港新片區(qū)及五大新城建設(shè)的任務(wù)，表內(nèi)資產(chǎn)繼續(xù)膨脹，如何控制資產(chǎn)負(fù)債率、降低融資成本就成為了這個(gè)過(guò)程中必須面對(duì)的問(wèn)題。

除了財(cái)務(wù)上的實(shí)質(zhì)助益外，REITs能使企業(yè)繼續(xù)保留資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理權(quán)，規(guī)避了資產(chǎn)流失的風(fēng)險(xiǎn)，更是國(guó)資園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)者考慮的重要因素。

以這次發(fā)行公募REITs為契機(jī)，臨港集團(tuán)也確定了未來(lái)大部分新增園區(qū)投資都按照REITs退出的邏輯，提前做好投融資架構(gòu)，進(jìn)一步探討管理上的輕資產(chǎn)模式。

對(duì)于輕資產(chǎn)模式的探索，上海臨港經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司首席財(cái)務(wù)官楊菁在日前的一次活動(dòng)上表示：“按照現(xiàn)在的規(guī)劃，2023年將會(huì)有三個(gè)平臺(tái)建立管理GP模式，也為以后擴(kuò)募的資產(chǎn)納入到市場(chǎng)化管理打好基礎(chǔ)。”

顯然，公募REITs在臨港集團(tuán)未來(lái)的轉(zhuǎn)型發(fā)展戰(zhàn)略當(dāng)中，將扮演更為關(guān)鍵的角色。

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