編者按：每個時代，每個行業(yè)，都會有一條正確的坡道。

2022年，中國經(jīng)濟三駕馬車都面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，出口、消費、房地產(chǎn)在時局變化中不斷調(diào)整，尋找重啟與復蘇的道路。

為了檢視過去及展望未來，觀點新媒體策劃和推出最新一期年度報道——“長坡薄雪”，全面深度報道房地產(chǎn)及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)鏈的標桿企業(yè)，他們的正確坡道和厚雪、濕雪會在哪里？

與此同時，我們繼續(xù)對話具有全球視野和豐富經(jīng)驗的經(jīng)濟學家，從他們的角度，解讀中國經(jīng)濟與各行各業(yè)的未來機會。

觀點網(wǎng) “沒有人愿意滑下長坡。”

過去的2022年，對于多數(shù)房企來說，像是迎著風雪在一段危險的斜坡滑行，途中不斷有跌落的身影。

正榮便是其中一員。

回望2021年，正榮選擇樂觀，繼續(xù)堅持；而2022年，更像是一只墜入深海作業(yè)的大型壓力艙，水壓如山，險象環(huán)生。

同時，又如神話里的西西弗斯，頭頂著的巨石讓這家企業(yè)舉步維艱。

這一切，要從2022年的一批人事變動說起。

人事更迭

2022年3月底，正榮地產(chǎn)召開年度業(yè)績會。

“正榮人在面對困難時不會舒服躺平。”董事會主席黃仙枝所說的困難，是不少房企都正在面臨的。

黃仙枝在正榮中的角色無疑是重中之重，就連正榮地產(chǎn)官網(wǎng)中“領(lǐng)袖風采”頁面，也僅掛有黃仙枝以及正榮創(chuàng)始人歐宗榮的大幅照片。

不過在2022年7月，這位“正榮宰相”被免去了正榮地產(chǎn)旗下正榮地產(chǎn)控股董事長的職務，并由38歲的原總經(jīng)理劉偉亮接任。

正榮地產(chǎn)控股并非上市公司“正榮地產(chǎn)”，黃仙枝卸任董事長一職也未涉及正榮地產(chǎn)。

正榮地產(chǎn)控股成立于2015年，作為旗下子公司，承擔著正榮地產(chǎn)在境內(nèi)運營及發(fā)債主體的任務，而正榮地產(chǎn)為正榮集團旗下子公司，歐宗榮作為實控人擔任正榮集團董事局主席。

這也是正榮地產(chǎn)控股自成立以來首次變更董事長。

無獨有偶，針對黃仙枝的人事變動再次出現(xiàn)于9月中旬。正榮地產(chǎn)方面披露公告稱，黃仙枝不再兼任行政總裁一職，但仍繼續(xù)擔任董事會主席、執(zhí)行董事等職位，而36歲的原執(zhí)行董事兼常務副總裁李洋升任為正榮地產(chǎn)執(zhí)行董事兼行政總裁,負責日常營運的全面管理。

不難看出，正榮地產(chǎn)在2022年打出了新牌，無論是38歲的劉偉亮還是36歲的李洋，都在這位逐漸退居幕后的黃仙枝手底下做過事。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理

2016年6月，年過三十的劉偉亮在地產(chǎn)圈子里摸爬滾打一番后加入正榮地產(chǎn)。作為工程管理專業(yè)的畢業(yè)生，他曾供職于恒大及合能地產(chǎn)，擔任過恒大長沙公司開發(fā)經(jīng)理及郴州公司副總經(jīng)理。

在正榮地方公司工作1年后，劉偉亮調(diào)任戰(zhàn)投部門任職2年。2019年11月，劉偉亮任公司總經(jīng)理及法定代表人。

作為戰(zhàn)投系高管，劉偉亮與一把手黃仙枝的交集并不少。更重要的是，彼時正榮正在進行一系列人事改革。

2019年10月，正榮地產(chǎn)執(zhí)行董事兼行政總裁王本龍離職后，11月正榮方面又提拔了一批年輕高管，形成11位高管組成的管理團隊，其中超過五成是“80后”干部。

在這之后，黃仙枝帶著新官上任的劉偉亮首次出現(xiàn)在正榮2020年中期業(yè)績會；一年后，在正榮2021全年業(yè)績發(fā)布會上，劉偉亮褪去了一層青澀，成為正常會議的主要發(fā)言人之一。

時間來到2022年初，元宵佳節(jié)剛過，黃仙枝又與劉偉亮、李洋一起，出席了一場投資者電話溝通會。彼時正榮正處于“現(xiàn)有內(nèi)部資源可能不足以解決于2022年3月即將到期債務”的壓力之下。

2022年2月，正榮地產(chǎn)發(fā)布公告稱，在市場狀況不利背景下，可用于清償債務的內(nèi)部資金日益有限。預計現(xiàn)有內(nèi)部資源可能不足以解決于2022年3月即將到期的債務。因此，公司正在征求證券實益擁有人的同意，就證券提出若干建議豁免及修訂，主要目的是改善公司的整體財務狀況，并尋求債務展期。

如果同意征求未能成功實行，正榮地產(chǎn)可能無法全部贖回證券，且可能考慮進行替代的債務重組行動。

“公司和其他同行都面臨著前所未有的困難，來得很突然，無法提前準備應對。”

溝通會上，黃仙枝承認了正榮的債務困境，這場會議無疑是一場“坦白局”，也在壓力之中披露了新一批高管面臨的嚴峻戰(zhàn)役。

債務困境也間接引發(fā)了一系列人事內(nèi)部變動。

除了黃仙枝的退位與劉偉亮、李洋上位，正榮地產(chǎn)及正榮集團在2022年還經(jīng)歷了一批人潮來往。

5月，正榮地產(chǎn)控股總裁助理、營銷公司執(zhí)行董事張杰離職；11月18日，歐宗榮退出正榮集團董事長職務，姜彥退出經(jīng)理職務，王星明退出監(jiān)事職務；11月25日，工商信息顯示，正榮集團有限公司法定代表人從姜彥變更為李愛應，并委任李愛應為執(zhí)行董事、經(jīng)理，公司不再設立董事會；12月5日，正榮地產(chǎn)發(fā)布公告稱，陳堅辭任聯(lián)席公司秘書職務，自2022年12月6日生效，陳競德獲委任為聯(lián)席公司秘書，自2022年12月6日生效。

債壓紅檔

一年來頻繁的人事變動引發(fā)了市場討論，也讓這批臨危受命的年輕高管嘗到了復雜商業(yè)戰(zhàn)場的滋味。

將時間線拉開，在2017年至2021年間，正榮經(jīng)歷了風頭正勝、初次降速，還進一步體驗了前期高速發(fā)展后的增速下滑。但從數(shù)據(jù)上來看，依然保持著盈利狀態(tài)。

進入環(huán)境更為復雜的2022年，上市5年的正榮地產(chǎn)首次嘗到了由盈轉(zhuǎn)虧的滋味。

據(jù)2022年上半年財報顯示，期內(nèi)正榮地產(chǎn)收入較2021年同期減少19.6%，為128.68億元；2021年同期溢利為15.03億元，而2022年虧損22.52億元；歸屬股東凈虧損也達到26.11億元；毛利率更較上年同期下降9.1個百分點至10%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理

多項指標首次由盈轉(zhuǎn)虧，就不得不提起影響業(yè)績的大幅計提減值損失數(shù)據(jù)。

2021年，正榮披露計提庫存減值11.61億元，約占2020年減值損失的13.11倍；而在2022年上半年，正榮計提庫存減值則達到8.8億元。

此外，正榮的虧損也與重估收益、匯兌損失等原因息息相關(guān)。截至上半年，匯兌虧損凈額2.4億元，投資物業(yè)與金融資產(chǎn)重估合計虧損10.8億元，銷管費用率則升至5.1%。

扣除一系列重估收益、匯兌損益、減值虧損及遞延稅項后，正榮地產(chǎn)2022上半年的表內(nèi)核心凈虧損仍達到5.47億元。

業(yè)績數(shù)據(jù)由盈轉(zhuǎn)虧的另一面，便是業(yè)內(nèi)討論熱度極高的“三道紅線”。

作為曾經(jīng)的地產(chǎn)排頭兵之一，正榮不是不在乎這三條細細的紅線，該公司管理層曾在公開會議多次承諾“紅線即將轉(zhuǎn)綠”。

此前的2021年3月，正榮地產(chǎn)舉行線上業(yè)績發(fā)布會，黃仙枝在會上表示：“從財務穩(wěn)健程度來講，正榮現(xiàn)在三條線中只有一條線還不是綠檔，爭取2022年上半年把三條線都轉(zhuǎn)綠。”

5個月后的中期業(yè)績會上，執(zhí)行董事、副總裁兼財務總監(jiān)陳偉健又一次提及三條紅線轉(zhuǎn)綠：“2021年下半年會進一步降低負債，爭取三道紅線年內(nèi)全部達標。”

按照當時所披露的數(shù)據(jù)看，彼時正榮的確有機會完成目標。

2021年中報顯示，正榮地產(chǎn)凈負債率57.2%，較2020年底下降7.5個百分點；剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率72.4%，相比上年末下降4.2個百分點；現(xiàn)金對短債比2.2倍，短期負債在債務中的占比則降至28.5%。

這份積極改善指標的心態(tài)終結(jié)在了2022年。

2022年初，正榮債務危機爆發(fā)，流動性風險加劇。在這樣的情況下，融資渠道基本都受到了限制。

首先是期末受限制資金比例狂飆，僅過去半年的時間，正榮受限現(xiàn)金占比從62.35%升至77.96%。

另一方面，可動用現(xiàn)金跌超七成，僅剩余31.37億元?，F(xiàn)金短債比更是達到了0.1，流動性幾近枯竭，而剔除預收后的資產(chǎn)負債率75.5%，凈負債率148.1%，“三條紅線”指標由原本的橙檔升至紅檔。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理

在“橙轉(zhuǎn)紅”背后，正榮還需面對壓力劇增的債務問題。

2022年中期，正榮包含永續(xù)債在內(nèi)的有息負債從年初的755.4億元降至640.7億元。但1年內(nèi)到期債務占比達到50.9%，2年內(nèi)到期占比則為75.4%，短期償債壓力依舊。

再來看看正榮的流動比率，截至2022年中期，流動比率為1.28，而于2021年年末，其流動比率則達1.32。

觀察正榮前幾年的流動比率，可以明顯看出在逐年遞減。流動比率愈低，側(cè)面說明正榮地產(chǎn)的資產(chǎn)變現(xiàn)能力逐步減弱；相應地，如果流動負債到期，也無法通過變現(xiàn)流動資產(chǎn)進行償還，這也進一步說明了正榮地產(chǎn)的短期償債能力在下降。

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2022年以來，除了流動性風險進一步加劇，正榮還公開三次宣告?zhèn)`約的情況：于5月底宣布5筆美元債到期應付1372萬美元利息未能支付；8月初又宣布2筆美元債未能支付到期本金和利息合計2977.7萬美元；8月底則新增4筆美元債違約，無法支付未償還本金3123.9萬美元及其利息。

算下來，正榮地產(chǎn)公開違約的金額合計達到了7474萬美元。

而在2023年，正榮境外將有4只美元債陸續(xù)到期，短期內(nèi)需籌備的資金規(guī)模也超過100億人民幣。在當前資金缺口逐步敞開的情況下，正榮對外融資渠道基本已經(jīng)被掐斷，債務違約風險也將進一步擴大。

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另一方面，截至2022年6月30日，正榮地產(chǎn)借款總額約為640.7億元，其中1年內(nèi)到期需償還的債務總額約326.17億元；擁有現(xiàn)金及銀行結(jié)余約142.29億元，其中受限現(xiàn)金約105.05億元，已抵押存款約5.88億元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約31.37億元。

截至2022年中期報告，正榮地產(chǎn)負債總額達到了1591億元。

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債務壓頂背后，有關(guān)正榮內(nèi)部明股實債的討論也不絕于耳。自2021年有媒體報道正榮項目權(quán)益占比較低、少數(shù)股東權(quán)益增長較快后，正榮地產(chǎn)多次被冠上“業(yè)績注水”、“明股實債”的名號；更有消息稱，該公司存在大量信托融資和永續(xù)債。

在這之后，正榮嘗試主動披露表外負債。但從2022年最新披露的年報數(shù)字來看，明股實債的問題似乎依舊存在。

自救長路

接連而來的流動性與債務壓力，夾擊這家曾經(jīng)高速擴張的黑馬企業(yè)。對于正榮新任命的一批管理層來說，面對的困難是巨大的。

回到年初那場投資者電話會議，黃仙枝與劉偉亮坦言正榮遇到的困難，并嘗試提出相應的解決方案。

簡要來說，正榮主要措施就是變現(xiàn)資產(chǎn)。

彼時，管理層已經(jīng)梳理了一批合作項目和投資性物業(yè)，還在與現(xiàn)有合作方以及央國企洽談項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜，預計2022年上半年可以完成人民幣30-40億元左右規(guī)模的資產(chǎn)盤活處置。

3月份的業(yè)績會上，黃仙枝還進一步公開表示，希望債權(quán)人給予正榮一年時間，并公布了資金回籠方案的細節(jié)。

其一便是梳理20至30個合作項目，與國企、央企等合作方洽談股權(quán)轉(zhuǎn)讓；其二則是加緊出售12個自持投資型物業(yè)，公允價值接近100億元，扣除項目已有貸款后的凈值約為40億元。

資料顯示，正榮將要出售的12個物業(yè)分別分布在南京、福州、上海、西安等城市，以商業(yè)綜合體、購物中心、辦公樓為主，總建筑面積接近80萬平方米。

“管理層不畏難，也不會躺平，會積極自救。”

自救的結(jié)果來看，落地交易項目規(guī)模依然不夠。于1月，正榮地產(chǎn)處置了廈門市榮璐置業(yè)有限公司49%股權(quán)，由平安信托接盤；3月，正榮地產(chǎn)將所持天津、長沙、無錫項目股權(quán)均轉(zhuǎn)讓予合作方美的置業(yè)；3月底，以1.56億元價格將所持正隆（佛山）置業(yè)股權(quán)售予新希望地產(chǎn)；8月，又以1.02億元價格出售泉州正朗置業(yè)51%股權(quán)及銷售貸款，買家為泉州市國資委旗下一家企業(yè)。

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從正榮披露的2022年半年報來看，前6個月出售資產(chǎn)實現(xiàn)現(xiàn)金流入凈額為2.96億元。在當前所承受的債務面前，顯得有些杯水車薪。

除了出售資產(chǎn)，正榮也嘗試加強授信端、融資端發(fā)力。

就銀行授信來看，正榮這幾年共獲得12家不同銀行合計225億元的授信額度，其中包括廣發(fā)銀行、中國工商銀行、平安銀行、交通銀行等。截至目前，12家銀行授信額度僅剩余40億元。

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于融資端，幾乎不再可能發(fā)行美元債融資，所以正榮主要融資模式包括股權(quán)質(zhì)押、債券融資、股權(quán)融資、應收賬款及信托融資。

2022年以來，除了在年末獲得住房按揭放款及境內(nèi)融資展期方面支持外，正榮并未獲得其他方向的融資輸血。截至目前，正榮已就旗下發(fā)展中物業(yè)項目向金融機構(gòu)申請保交付專項借款，并獲得了莆田、南昌和西安等地方政府的批準。

來到年底，正榮也期望搭上政策端口的“箭”，嘗試申請中債信用增進投資股份有限公司擔保債券不超過人民幣30億元額度，并進一步爭取與銀行訂立戰(zhàn)略合作協(xié)議，以獲取房地產(chǎn)綜合授信支持。

各種渠道的融資之外，房企最根本的現(xiàn)金來源就是銷售回款。

而危機之下，正榮并未設定2022年的銷售目標，但暫緩了拿地計劃。一年過去，這家曾經(jīng)創(chuàng)下不少紀錄的企業(yè)一塊地也沒有再拿。

暫停落子，去化庫存，不過正榮所面臨的銷售難度并不小。于年內(nèi)的前11個月，正榮累計合約銷售金額約為308.83億元，較2021年同期下降77.2%，合約銷售建筑面積約為192.95萬平方米，合約平均售價則下降至每平方米1.6萬元。

從全年來看，正榮地產(chǎn)共實現(xiàn)70宗項目、累計4萬余套房屋的交付。

當下，去庫存、保交樓需要來自政府層面的紓困援助，正榮期望繼續(xù)引入地方國資或第三方進行注資，打通出售渠道。

以安徽合肥正榮中心資產(chǎn)出售為例，11月有消息傳出，合肥正榮中心將引進萬達集團作為投資方，雙方已達成合作意向。據(jù)了解，萬達方面對合作模式提出要求，需要將住宅地塊與商業(yè)地塊土地證進行分證，已經(jīng)向政府部門提出申請分證，完成后即可開工建設。

合肥之外，正榮還有更多資產(chǎn)等待安排，隨著年底政策暖風吹拂，似乎也看到了新的希望。

12月中旬，正榮披露了境外整體債務管理方案，啟動境外整體債務管理方案的籌備工作，并正與顧問團隊推進盡職調(diào)查審查，目標于2023年一季度出具初步的建議方案。

對于正榮來說，在當下困境中選擇頂住壓力，努力活著，當轉(zhuǎn)機出現(xiàn)時才有可能抓住。

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