編者按：每個時代，每個行業(yè)，都會有一條正確的坡道。

2022年，中國經(jīng)濟三駕馬車都面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，出口、消費、房地產(chǎn)在時局變化中不斷調(diào)整，尋找重啟與復(fù)蘇的道路。

為了檢視過去及展望未來，觀點新媒體策劃和推出最新一期年度報道——“長坡薄雪”，全面深度報道房地產(chǎn)及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)鏈的標(biāo)桿企業(yè)，他們的正確坡道和厚雪、濕雪會在哪里？

與此同時，我們繼續(xù)對話具有全球視野和豐富經(jīng)驗的經(jīng)濟學(xué)家，從他們的角度，解讀中國經(jīng)濟與各行各業(yè)的未來機會。

觀點網(wǎng) 近年來，萬科泊寓在規(guī)模上已經(jīng)逐漸領(lǐng)先于其他租賃企業(yè)，但還遲遲未能實現(xiàn)盈利。

提及泊寓的盈利問題，萬科管理層曾表示，如果沒有城中村二房東業(yè)務(wù)，長租公寓業(yè)務(wù)早就可以賺錢了。

前期，泊寓在擴張的同時吞下了許多收益并不樂觀的房源，帶來了沉重的負(fù)擔(dān)。雖然“萬村計劃”已經(jīng)終止，但也因此付出了巨額的學(xué)費。

目前，泊寓逐漸形成集體土地和自持用地建設(shè)租賃住房、城市更新改造、政企合作、全流程管理輸出等多業(yè)務(wù)并行的發(fā)展模式。

盈利破局

據(jù)觀點指數(shù)了解，截至2022年三季度末，泊寓運營管理房源約21.5萬間，累計開業(yè)約16.9萬間，在管房源規(guī)模穩(wěn)居集中式租賃企業(yè)首位。

出租率方面，泊寓連續(xù)多年超90%以上，在疫情下也能維持穩(wěn)定的出租率水平。營業(yè)收入方面，泊寓前三季度實現(xiàn)23.1億元，同比增長11.5%。

從財報數(shù)據(jù)看，泊寓營業(yè)收入實現(xiàn)逐年增長，項目運營取得顯著成效，但遲遲無法打破盈利的“魔咒”。

龍湖的財報數(shù)據(jù)則顯示，2021年冠寓實現(xiàn)租金收入22.3億元，同比增長23%，首次實現(xiàn)年度盈利。據(jù)了解，冠寓是首個正式對外宣布實現(xiàn)盈利的房企系租賃企業(yè)。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

從冠寓實現(xiàn)盈利的相關(guān)數(shù)據(jù)中，可以簡單測算企業(yè)已開業(yè)項目中每間房年收入不低于2.1萬元，以及整體出租率達(dá)到90%以上，可以初步實現(xiàn)盈利。

按此出租率計算，項目平均租金單價水平為1850元/間/月左右。

以2021年數(shù)據(jù)為對照，泊寓2021年每間房年收入1.81萬元，成熟期項目出租率為95.3%，房間平均租金單價水平為1584.39元/月/間，未能達(dá)到盈利線。

同時對照兩者的財報數(shù)據(jù)，可以看到冠寓平均每間房收入以及房間平均租金單價水平，均略高于泊寓。

租賃房源的房間定價主要與地理位置、商業(yè)配套、戶型、公區(qū)配套等多個因素相關(guān)，觀點指數(shù)認(rèn)為，冠寓在平均單價方面略勝一籌主要是由于持續(xù)探索高端租賃產(chǎn)品以及天街+冠寓組合的綜合體項目，同時組合產(chǎn)品為冠寓租客帶來更多的生活便捷設(shè)施。

泊寓定位人群以高校畢業(yè)生、白領(lǐng)客群為主，更多專注于白領(lǐng)公寓產(chǎn)品線。

近期泊寓針對高端租賃產(chǎn)品也有所涉足，如2022年6月開業(yè)的泊寓·富瑞斯店是泊寓與富瑞斯合作，針對中高端商務(wù)市場打造的項目。

但從泊寓整體在營項目情況來看，目前在中高端租賃市場上依然發(fā)力不足。

萬村“學(xué)費”

此前在回應(yīng)泊寓的盈利問題時，萬科管理層曾表示，如果沒有城中村二房東業(yè)務(wù)，長租公寓業(yè)務(wù)早已經(jīng)可以實現(xiàn)盈利。

萬科是最早一批進(jìn)入長租公寓市場的開發(fā)商之一，于2008年便通過廣州萬匯樓項目開始進(jìn)入該領(lǐng)域探索。

而泊寓的開業(yè)房源數(shù)從2015年的1000間增長到2021年的超16萬間，規(guī)模優(yōu)勢凸顯。

成長為規(guī)模位居集中式企業(yè)首位的過程中，泊寓嘗試了多種路徑，也承受了一些彎路帶來的虧損。

上述提及的城中村業(yè)務(wù)，指的是萬科在2017年開始啟動的“萬村計劃”。

初期進(jìn)入長租公寓市場的租賃企業(yè)，主要通過二房東模式快速搶占市場份額，多數(shù)都經(jīng)歷了規(guī)?？焖贁U張階段，泊寓也不例外。

“萬村計劃”是萬科旗下專門針對城中村進(jìn)行改造升級的項目，主要是在深圳等大灣區(qū)城市推進(jìn)。在這個計劃中，萬科以高于市場價格的租金和房東簽訂10-12年的長租租約，統(tǒng)一進(jìn)行裝修改造升級后，交由泊寓運營管理出租。

不過，“萬村計劃”啟動不到兩年時間便陷入困境。萬科管理層也曾表示，城中村改造比想象中復(fù)雜得多。

“萬村計劃”各個節(jié)點的工作不確定性很大，城中村改造難度、消防管理、清客等推進(jìn)工作緩慢。同時，如此集中式的大規(guī)模擴張，也使其陷入推升租金的輿情風(fēng)波。

2018年末，萬村公司全面暫停新簽約房源，該計劃也在2019年7月以萬科主動違約，放棄深圳坪山、光明等區(qū)域的房源，按照合約與房東協(xié)商，賠償相應(yīng)違約金結(jié)束。

萬科管理層在2021年業(yè)績交流會中曾公開表示，在業(yè)務(wù)層面，多賽道同時探索所面臨的難度和付出的成本，超出最初預(yù)估。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

從財報數(shù)據(jù)中可以看出，2019年全年是泊寓成立以來新增開業(yè)房間數(shù)最多的年份，累計開業(yè)房間數(shù)達(dá)11萬間，全年新增開業(yè)房間數(shù)達(dá)5.6萬間，規(guī)模得到快速增長。

聯(lián)系到“萬村計劃”不難發(fā)覺，2019年行業(yè)增速大幅下滑的環(huán)境中，泊寓繼續(xù)保持開業(yè)高增速，達(dá)到83%。其中，城中村內(nèi)長租公寓新增開業(yè)3.5萬間，約占新增開業(yè)量62.5%，轉(zhuǎn)化貢獻(xiàn)率較高。

可見，泊寓通過“萬村計劃”獲取的房源多數(shù)集中在2019年開業(yè)。

盡管2019年開業(yè)房間數(shù)達(dá)到小高峰，但在管房源方面并沒有得到增長，與2019年上半年相差無幾，為23萬間左右。

如此快速擴張下，泊寓吃下了許多收益并不樂觀的房源，規(guī)模增長的同時帶來沉重負(fù)擔(dān)，龐大的資產(chǎn)意味著持續(xù)的成本投入。

泊寓也表示，新的業(yè)務(wù)在實踐之前，可行或不可行的邊界往往并不清楚，公司不可避免地交了一些學(xué)費。

租賃時代

另一邊廂，在“萬村計劃”啟動的2017年，北京成壽寺村集體以土地經(jīng)營權(quán)落定合作，將項目建成后45年的經(jīng)營管理權(quán)及收益權(quán)轉(zhuǎn)讓予萬科。

經(jīng)過3年開發(fā)，2020年7月，該項目作為全國首個集體土地租賃住房項目正式開業(yè)，萬科在財報中表示，該項目在開業(yè)前7天已實現(xiàn)滿租。

區(qū)別于其他土地獲取方式，萬科前期只需投入建設(shè)開發(fā)成本，降低了負(fù)擔(dān)。同時，每年付給村集體的收益有最低限，如果盈利超出預(yù)期，村集體還會在保底租金收益的基礎(chǔ)上分享一定的超額收益，既保護(hù)了村民的基本利益，又讓村民有機會共享市場的增量紅利。

作為北京市第一批集體土地建設(shè)租賃住房試點工程，成壽寺項目從立項到拿到“工程施工許可證”原本計劃需要7個月時間，實際過程縮短到5個月，整體較計劃提前6個月開業(yè)。

自此，新建租賃項目逐步成為泊寓規(guī)模增長的重心，產(chǎn)品庫得到擴容，大型租賃社區(qū)產(chǎn)品線逐步打通。

目前泊寓已經(jīng)形成了集體用地和自持用地租賃住房建設(shè)、城市更新和老舊城區(qū)微改造、與政府合作提供人才租賃住房、全流程管理輸出服務(wù)等多種業(yè)務(wù)發(fā)展模式。

而且，依托母公司體系內(nèi)的物業(yè)管理、商業(yè)管理等服務(wù)，構(gòu)建綜合解決方案，泊寓基本跑通大型租賃社區(qū)的產(chǎn)品模型，在北京、深圳、廈門、濟南等多個城市均擁有單體體量處于1000-5000間的大型租賃社區(qū)項目。

2022年受到疫情影響，多地招租活動開展受限，租賃企業(yè)經(jīng)營成本上漲，經(jīng)營壓力加大。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，前11個月，全國重點40城租賃成交量較2021年下降2.4%，租賃市場降溫明顯，企業(yè)招租難度加大。

這種情況下，泊寓的自有獲客渠道在招租成本方面的優(yōu)勢也開始顯現(xiàn)。

2022年以來，泊寓創(chuàng)新自有渠道營銷模式，加強拓展針對B端客戶的銷售能力和服務(wù)能力。上半年通過自有渠道獲客占比達(dá)79%，較2021年增長1%。自有線上平臺注冊人數(shù)達(dá)到234萬，較2021年底增長17%。

降本舉措也取得顯著成效，上半年營銷費用率1.01%，同比下降0.38%。同時B端客戶得到明顯增長，上半年泊寓新增企業(yè)客戶160家，已累計為超過1900家企業(yè)提供定制化員工租住生活服務(wù)，在租客戶占比達(dá)16.6%。

值得關(guān)注的是，隨著首個市場化保租房REIT成功上市，打通了住房租賃領(lǐng)域投融管退的商業(yè)閉環(huán)，保租房熱度開始居高不下。而且保租房在財政補貼、稅收減免、獲客等多方面享有利好政策，吸引租賃企業(yè)推動相關(guān)納保工作的開展，積極參與到保租房市場建設(shè)中。

萬科也不例外，在2022年12月舉辦的臨時股東大會中指出，目前已有4.28萬間房源納保成功，從中符合發(fā)行保租房REITs條件的預(yù)計有十幾個項目，后續(xù)就是發(fā)行時機的問題。

近期成功上市交易的保租房REITs數(shù)量已達(dá)四只，上市首日均受到資金追捧。這些成功上市的保租房案例，相信可以給到其他租賃住房企業(yè)開展相關(guān)工作時提供重要參考。

預(yù)計該項工作的開展，對于萬科泊寓來說也將是實現(xiàn)融資多元化的重要途徑。

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