（2022年4月12日·廣州）四月的廣州，氣溫迅速攀升上30度，2022觀點(diǎn)年度論壇經(jīng)過延期后正式開幕。

與往年不同的是，旁邊的方艙醫(yī)院正如火如荼建設(shè)中。

受近期疫情影響，更多嘉賓選擇線上的方式與大家見面，但這并不會(huì)影響論壇現(xiàn)場(chǎng)的激烈交流與討論。

今年是特別的一年，一方面，疫情仍舊對(duì)經(jīng)濟(jì)帶來壓力，于房地產(chǎn)而言，原本預(yù)判的小陽春并未出現(xiàn)；另一方面，企業(yè)暴雷不斷、業(yè)績(jī)大幅下跌、市場(chǎng)信心斷崖下行，房地產(chǎn)正經(jīng)歷著從未有過的起伏跌蕩。

好消息是，今年以來宏觀政策已經(jīng)“穩(wěn)”字當(dāng)頭，穩(wěn)中求進(jìn)、“六保”“六穩(wěn)”放在更加突出的位置；于房地產(chǎn)，目前為止已經(jīng)有65個(gè)地方政府出臺(tái)穩(wěn)樓市和拉動(dòng)需求等優(yōu)化政策。

面對(duì)行業(yè)前景的不確定，這樣一場(chǎng)交流顯得尤為珍貴。

支柱產(chǎn)業(yè)

房地產(chǎn)正經(jīng)歷著前所未有的艱難時(shí)刻。即便如此，房支柱行業(yè)的地位依然受到多位嘉賓認(rèn)可。

國家統(tǒng)計(jì)局原局長(zhǎng)、陽光保險(xiǎn)集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家邱曉華從經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、就業(yè)、財(cái)政角度進(jìn)行分析：經(jīng)濟(jì)角度，房地產(chǎn)貢獻(xiàn)了投資1/3；產(chǎn)業(yè)角度，60多個(gè)行業(yè)跟房地產(chǎn)息息相關(guān)；就業(yè)角度，直接和間接就業(yè)人數(shù)以億為計(jì)，對(duì)解決就業(yè)作出了巨大貢獻(xiàn)；政府財(cái)政角度，每年賣地收入就是數(shù)萬億。

因此他認(rèn)為，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)、民生改善、經(jīng)濟(jì)社會(huì)面貌的改善都起到了極其重要作用，但時(shí)代的變化會(huì)令房地產(chǎn)的作用隨之改變。

從房地產(chǎn)融資“三線四檔”管理，到房地產(chǎn)貸款集中度管理，再到排查違規(guī)信貸進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，多項(xiàng)政策累加，一些企業(yè)猛然感到還債壓力和現(xiàn)金流危機(jī)，有的“躺平”，有的“爆雷”。

萬科董事局主席郁亮在年度總結(jié)會(huì)上將目前房地產(chǎn)行業(yè)稱作“黑鐵時(shí)代”。

從“黃金時(shí)代”到“黑鐵時(shí)代”，他明示行業(yè)規(guī)模將萎縮，大家要開始過收入下調(diào)、利潤(rùn)下調(diào)、工作強(qiáng)度加大的苦日子。

這一觀點(diǎn)并不能夠獲得所有人認(rèn)同，邱曉華便是其中之一。

他以社會(huì)發(fā)展進(jìn)程為例：“雖然我們認(rèn)同出現(xiàn)老齡化，人口增長(zhǎng)放緩，但不可否認(rèn)中國的城市化進(jìn)程還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束，中國的工業(yè)化進(jìn)程也還沒有完全完成。”

這位學(xué)者更樂于從宏觀層面與大家進(jìn)行分享，在他看來，房地產(chǎn)成長(zhǎng)空間并沒有結(jié)束，仍具備成長(zhǎng)的空間和市場(chǎng)，只是增長(zhǎng)放緩了。

“我認(rèn)為，中國房地產(chǎn)在未來5-10年還是有保持平穩(wěn)增長(zhǎng)的市場(chǎng)空間，要做的就是怎么樣去呵護(hù)，不要去折騰。”

中城新產(chǎn)業(yè)控股集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)劉愛明認(rèn)同邱曉華的判斷，在他看來，房地產(chǎn)未來依然是支柱行業(yè)，支柱就像一個(gè)樓的柱子，起的是穩(wěn)定作用，很多政策初衷也是為穩(wěn)定市場(chǎng)。

他與邱曉華同樣用了“呵護(hù)”一詞：“如今要做的，就是呵護(hù)好這個(gè)行業(yè)，讓它在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到定海神針的穩(wěn)定作用。”

新世界中國華南區(qū)域總經(jīng)理梁國強(qiáng)則認(rèn)為，現(xiàn)在進(jìn)入房地產(chǎn)新階段，商業(yè)模式將會(huì)徹底的告別粗放式的、規(guī)模式的增長(zhǎng)；在住房市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生新的產(chǎn)品變革，也會(huì)實(shí)現(xiàn)真正的一個(gè)價(jià)值需求的導(dǎo)向，進(jìn)入到品質(zhì)為王的時(shí)代。

多元化尋路

的確，房地產(chǎn)行業(yè)的重要性仍不可忽視。

會(huì)議一開始，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)長(zhǎng)朱中一仍對(duì)未來發(fā)展應(yīng)抱有信心：“為滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的美好生活的需要和順應(yīng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房企可向房屋租賃、維修、社區(qū)管理、物業(yè)服務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、文旅與健康地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等方面延伸與發(fā)展。”

進(jìn)化論中，能夠生存下來的，往往不是最強(qiáng)壯以及最聰明的物種，而是那些最能適應(yīng)變化的物種。

“盲目多元化是找死，不做多元化是等死。”廣東省房地產(chǎn)研究會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)韓世同指出。多元化的探索從幾年前就開始進(jìn)行，但就目前而言，成功的多元化案例并不太多。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)文化旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)秘書長(zhǎng)蔡云已連續(xù)多年參與會(huì)議并為行業(yè)建言，她分享了房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)多元化的幾個(gè)路徑：第一，有現(xiàn)有的資源和優(yōu)勢(shì)共享；充分利用現(xiàn)有資源，加強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力；擴(kuò)大企業(yè)經(jīng)營的規(guī)模和成長(zhǎng)；培養(yǎng)企業(yè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

上海證券有限責(zé)任公司首席分析師金文曦與蔡云的看法有相同之處，他警示：“多元化要從自身優(yōu)勢(shì)區(qū)域進(jìn)行拓展，不要貿(mào)然進(jìn)入一些看似很好的領(lǐng)域。”

在他看來，代建是目前方興未艾的一個(gè)多元化領(lǐng)域。

“輕資產(chǎn)正當(dāng)其時(shí)，代建是一個(gè)良好的出路。”金地集團(tuán)開發(fā)管理公司副總經(jīng)理王英臣是代建領(lǐng)域的專家，他稱金地希冀在代建尋找第二曲線和新賽道，比如產(chǎn)業(yè)園+運(yùn)營的代建服務(wù)、存量改造的代建服務(wù)、村集體或者是集資建房類的代建服務(wù)、城市地標(biāo)的代建服務(wù)等。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是另一個(gè)重要的多元化發(fā)展方向，但這一方向因?qū)I(yè)性和資金投入存在較高壁壘。

今年是中城新產(chǎn)業(yè)董事長(zhǎng)劉愛明創(chuàng)業(yè)的第七年，他演講的主題是“窄門之路 踐行漸寬”，多年來，他將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)稱做“窄門”，因?yàn)檫@條路很難走。

中城新產(chǎn)業(yè)是部分開發(fā)商認(rèn)識(shí)“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”的窗口，碧桂園、華潤(rùn)、中海、保利、奧園、深城投、萬科等都有深度合作，會(huì)上他分享了和華潤(rùn)置地打造產(chǎn)業(yè)平臺(tái)的原因：“做一個(gè)新的領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，初心要正。除了央企的品牌、資源，更重要的是做產(chǎn)業(yè)+的過程，能夠在一套產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系下功夫。”

過冬能力

如果說早前的主題演講嘉賓認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)仍大有可為，奧陸資本總裁兼首席投資官蔡金強(qiáng)的發(fā)言更悲觀一些。

他對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)短期發(fā)展較為看淡，認(rèn)為現(xiàn)在房企問題已經(jīng)從信用端向銷售端轉(zhuǎn)移，靠自身造血功能很難恢復(fù)，只能希冀一些更為猛烈的政策出臺(tái)。

但周期性行業(yè)有著“春夏秋冬”，冬天卻不是末日。

蔡金強(qiáng)亦指出，房地產(chǎn)本身就是一個(gè)周期性的行業(yè)，有時(shí)候各領(lǐng)風(fēng)騷三十年，在這一段時(shí)間，中短期會(huì)有大量的民企被淘汰，而存活在之后事實(shí)上又會(huì)煥發(fā)出新的生命力。

過冬并不可怕，重要的是要具備過冬能力。

最后一場(chǎng)主題討論會(huì)的主題被定為“冬天法則”，參與討論的有世聯(lián)行首席技術(shù)官黎振偉、濱江暖屋總經(jīng)理陳馳、方隅控股CEO陳堅(jiān)、金地商置財(cái)務(wù)管理部總經(jīng)理兼金地草莓社區(qū)總經(jīng)理霍炳輝、波士頓咨詢董事總經(jīng)理郭屹與東方置地副總裁、商管公司總經(jīng)理王俊標(biāo)，他們各自分享了在長(zhǎng)租公寓、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營上的探索。

會(huì)上，郭屹分享了四個(gè)房企需要具備的能力：第一，穿越周期的能力，未來對(duì)房企來說最重要的核心轉(zhuǎn)型的方向是如何創(chuàng)造價(jià)值；第二，整體運(yùn)營的能力，比如商場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、代建項(xiàng)目管理運(yùn)營等，運(yùn)營的能力更多是從效率中創(chuàng)造價(jià)值；第三，資管打通的能力；第四，數(shù)字化能力。