觀(guān)點(diǎn)指數(shù) 資本推波助瀾之下，大批優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)登陸資本市場(chǎng)；隨著標(biāo)的增加，各家物業(yè)服務(wù)企業(yè)的盈利能力、業(yè)務(wù)模式等方面也開(kāi)始出現(xiàn)分化。

物業(yè)服務(wù)板塊已經(jīng)不是兩年前潮起浪涌的時(shí)代，資本漸趨理性，面對(duì)物企進(jìn)行投資時(shí)會(huì)更加謹(jǐn)慎。因此，物業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)在現(xiàn)階段更受到市場(chǎng)的關(guān)注。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)天然具備輕資產(chǎn)與現(xiàn)金流穩(wěn)定的特質(zhì)，負(fù)債較少，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)通常較為健康。近年來(lái)，資本市場(chǎng)物業(yè)企業(yè)數(shù)量的快速增加，提高了行業(yè)整體財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)資料的透明度，也加深了外部對(duì)物管行業(yè)的理解。

截至報(bào)告發(fā)布，目前已有49家A+H股物企發(fā)布2021年財(cái)報(bào)(包含未經(jīng)審核)，為保證數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確與可靠性，觀(guān)點(diǎn)指數(shù)選取已上市物業(yè)企業(yè)作為研究樣本，通過(guò)財(cái)務(wù)報(bào)表這一窗口，對(duì)企業(yè)的歸母凈利率、凈資產(chǎn)收益率、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物、近3年凈利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)率，以及資金結(jié)構(gòu)等指標(biāo)，對(duì)上市物企進(jìn)行綜合研究。

經(jīng)過(guò)嚴(yán)謹(jǐn)分析、對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)質(zhì)量進(jìn)行綜合評(píng)判，觀(guān)點(diǎn)指數(shù)發(fā)布“2022物業(yè)服務(wù)上市企業(yè)卓越財(cái)務(wù)表現(xiàn)”研究成果。最終有20家企業(yè)脫穎而出，以研究成果來(lái)看，華潤(rùn)萬(wàn)象生活屹立前列，而碧桂園服務(wù)與雅生活集團(tuán)緊隨其后。

物業(yè)服務(wù)行業(yè)目前集中度尚低，企業(yè)普遍處于急速發(fā)展期，收購(gòu)與外拓活動(dòng)密集，觀(guān)點(diǎn)指數(shù)從企業(yè)增長(zhǎng)速度出發(fā)，選取了近三年凈利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)率指標(biāo)來(lái)反映企業(yè)的成長(zhǎng)能力。

經(jīng)統(tǒng)計(jì)，上市物企2021年該指標(biāo)普遍超過(guò)40%，5家物企超100%，反映了行業(yè)整體高速成長(zhǎng)。其中，近三年凈利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)率最高的兩家物業(yè)企業(yè)是融創(chuàng)服務(wù)以及合景悠活，分別為140.0%和104%。

現(xiàn)金方面，截至2021年12月31日華潤(rùn)萬(wàn)象生活在手現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為137.0億元，盡管碧桂園服務(wù)由于年內(nèi)的收并購(gòu)有所消耗，但是在手現(xiàn)金量依然充足，為116.2億元。

利潤(rùn)率和收入成本結(jié)構(gòu)也是企業(yè)財(cái)務(wù)的重點(diǎn)關(guān)注方向，同時(shí)考慮到母公司控股人的影響力，觀(guān)點(diǎn)指數(shù)選取歸母凈利潤(rùn)率來(lái)作為判斷指標(biāo)。

整體來(lái)看，已上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)中超過(guò)半數(shù)2021年歸母凈利率較上年有所下降，除了人工成本持續(xù)上升壓力外，疫情補(bǔ)貼和稅收減免的缺失也是利潤(rùn)率下降的重要原因。

具體到個(gè)別企業(yè)，含商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的華潤(rùn)萬(wàn)象生活的歸母凈利率高達(dá)19.4%，位于行業(yè)前列。濱江服務(wù)與中駿商管歸母凈利率分別為23.0%及22.8%，緊隨其后。其中濱江服務(wù)深耕杭州地區(qū)，具備良好地區(qū)性口碑，管理有較多的高端項(xiàng)目，旗下的項(xiàng)目質(zhì)量與物業(yè)費(fèi)單價(jià)都普遍較高。

除了保證服務(wù)質(zhì)量，于成本端做好成本控制外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)的開(kāi)展也能顯著拉高其利潤(rùn)率。此外，非業(yè)主增值服務(wù)業(yè)務(wù)也是物業(yè)企業(yè)重點(diǎn)的高利潤(rùn)率業(yè)務(wù)，提高各類(lèi)增值服務(wù)業(yè)務(wù)在總收入中的占比是提升整體報(bào)表利潤(rùn)率的關(guān)鍵。

現(xiàn)金流是企業(yè)的命脈與持續(xù)經(jīng)營(yíng)的保障，企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入在期內(nèi)是否能順利轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金，決定其是否擁有穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)策略。觀(guān)點(diǎn)指數(shù)選取經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~與營(yíng)業(yè)收入之比與應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率等指標(biāo)，來(lái)評(píng)判物業(yè)服務(wù)企業(yè)的現(xiàn)金流健康程度，在這些指標(biāo)中表現(xiàn)較為突出的物業(yè)企業(yè)主要包括寶龍商業(yè)、越秀服務(wù)等。

另外，從企業(yè)經(jīng)營(yíng)角度來(lái)看，這些指標(biāo)也能反映企業(yè)對(duì)物業(yè)管理費(fèi)的收繳率情況。

除此之外，觀(guān)點(diǎn)指數(shù)還結(jié)合凈資產(chǎn)收益率、速動(dòng)比率等一系列財(cái)務(wù)指標(biāo)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行綜合評(píng)估，以具體考察物業(yè)企業(yè)的收付款與償債能力，對(duì)物管企業(yè)的流動(dòng)性與財(cái)務(wù)健康程度進(jìn)行公正客觀(guān)的綜合評(píng)判。