觀點指數 2021年，物業(yè)服務行業(yè)估值回落、資本退燒，同時大宗并購不斷，各家企業(yè)均在找尋符合自己基因的發(fā)展模式。

競爭白熱化的大環(huán)境下，越來越多已具有一定規(guī)模的物業(yè)服務企業(yè)將目光投向了細分領域，如商業(yè)資管、城市服務、社區(qū)增值服務等等。

凡此種種，都預示著本就激烈的物業(yè)服務市場競爭會進一步加劇。

隨著更多企業(yè)的加入，接下來任何潛力賽道的爭奪都有可能在未來競爭中成為助力。可以確定的是，物業(yè)服務行業(yè)的市場變化不再停留在存量層面，而是針對社會需求無限延伸擴展，正往更深、更廣的維度進行飛躍。

與此同時，物業(yè)企業(yè)在資本市場的競爭力與吸引力明顯降低，持續(xù)數年的物業(yè)上市潮可以說目前已接近尾聲。

可以看到，資本市場的分化在加劇，體現(xiàn)在市值、交易活躍度、股價表現(xiàn)上，強者恒強的格局越發(fā)明晰，未來小物業(yè)上市的難度將加大。

觀點指數認為，目前已不再是資本追逐物業(yè)服務的窗口，行業(yè)估值也已行至低點，但是未來修復機會較大。

企業(yè)發(fā)展

碧桂園服務頭部地位穩(wěn)固，萬物云、保利物業(yè)書寫新故事

觀點指數通過多方調研、模型搭建等，對物業(yè)服務企業(yè)全年運營及財務數據進行評測，并綜合衡量其品牌、管理及創(chuàng)新能力，最終有50家企業(yè)入選“2022物業(yè)服務企業(yè)卓越表現(xiàn)”。其中碧桂園服務、萬物云、保利物業(yè)憑借突出的表現(xiàn)，居于前列。

從數據看，碧桂園服務2021年通過多宗收并購及積極外拓，規(guī)模達到新的臺階，除“三供一業(yè)”外在管理面積至約7.66億平方米，合約面積增至14.38億平方米。同時年內收入由2020年同期的156億元增至約288.4億元，增幅約84.9%；股東應占利潤提升52%至40.33億元。截至2022年4月8日，碧桂園服務總市值為1300億元，高居上市物企之首。

自2020年更名后，萬物云多項業(yè)務齊頭并進，業(yè)務結構持續(xù)優(yōu)化，2021年總營收為237億元。在“2022物業(yè)服務企業(yè)卓越表現(xiàn)”中，緊隨碧桂園服務之后。

萬物云的主要業(yè)務為社區(qū)空間居住消費服務、商企和城市空間綜合服務、AIoT及BPaaS解決方案服務，其中前兩項分別貢獻收入131.61億元、86.93億元，合占總營收92.2%。在此兩項基礎業(yè)務之外衍生的“AIOT及BPaaS解決方案”，雖然目前占比不高，但卻是萬物云未來“故事”的關鍵。

保利物業(yè)方面，憑借多年的運營與品牌優(yōu)勢，加速發(fā)力市場拓展。2021年內新簽約第三方項目的單年合同金額約19.01億元。截至2021年12月31日，已進入196個城市，合同管理面積約6.56億平方米，合同項目數超過2400個。

盡管受地產行業(yè)波及仍充滿不確定性，但提升規(guī)模、保證絕對實力仍是物業(yè)服務企業(yè)的共識。

基于企業(yè)公告及歷史數據，觀點指數建立預測模型，對于物業(yè)服務企業(yè)2021年的部分財務數據進行預測（已上市企業(yè)為公告數據）。從營收看，企業(yè)分化狀況逐步加劇，50家入選卓越表現(xiàn)的物業(yè)服務企業(yè)總營收規(guī)模達到2417.78億元，整體較2020年的1748.7億元提升38.26%。

數據來源：企業(yè)公告

具體來看，居于序號前10的物業(yè)企業(yè)營收規(guī)模達到了1467.67億元，占據50家企業(yè)的60.70%，11-20位的物業(yè)企業(yè)總營收507.53億元，占比20.99%；而21至30的營收規(guī)模僅214.38億元，占比8.87%，企業(yè)間的分化越發(fā)顯著。

從各個梯隊的增長幅度可以發(fā)現(xiàn)，頭部企業(yè)“強者恒強”，利用既有規(guī)模及資源優(yōu)勢，發(fā)展更為迅猛。同時，經過一年的部署，有2家企業(yè)首次躋身物業(yè)服務行業(yè)“200億”的營收陣營。

50家入選卓越表現(xiàn)的物業(yè)服務企業(yè)總在管面積約69億平方米，其中居于序號前10的企業(yè)占據了59%，11-30占比33%，其余20家企業(yè)所占比例僅為8%。

數據來源：企業(yè)公告

從毛利率來看，50家企業(yè)毛利率平均值為27.96%，大部分企業(yè)毛利率區(qū)間為30-40%。從趨勢線上看，中部及尾部企業(yè)的毛利率水平略高于頭部企業(yè)，或由于這些企業(yè)規(guī)模較小，人員配置、區(qū)位密度更優(yōu)，故而毛利率表現(xiàn)優(yōu)異。

物業(yè)服務行業(yè)當下仍處于高速發(fā)展的階段，隨著行業(yè)發(fā)展縱深，成本亦在不斷上漲。從企業(yè)的運營數據可以發(fā)現(xiàn)，目前成本在整體收入中的比重約為70%，成本費用中人工占比達到50-60%。

數據來源：企業(yè)公告、觀點指數整理及計算

人均創(chuàng)收是衡量物業(yè)服務企業(yè)員工效率的一項重要指標。

觀點指數研究樣本企業(yè)數據發(fā)現(xiàn)，隨著行業(yè)不斷發(fā)展，物企人均創(chuàng)收達到了一個新的高度。

數據來源：企業(yè)公告、觀點指數整理及計算

值得注意的是，通過跟蹤樣本企業(yè)近四年數據，可以看到盡管大部分企業(yè)的人均創(chuàng)收水平正不斷提高，但是仍有部分企業(yè)出現(xiàn)了人均創(chuàng)收增長幅度收窄甚至倒退的現(xiàn)象。

數據來源：企業(yè)公告、觀點指數整理及計算

結合面積規(guī)模來看，隨著企業(yè)在管面積不斷擴大，人均創(chuàng)收能力亦不斷減弱，呈現(xiàn)負相關。這在一定程度上意味著，盡管規(guī)?？焖偬嵘?，但是伴隨著人員成本的快速上漲，行業(yè)規(guī)模效益還是有所減弱。

對于物企來說，在傳統(tǒng)業(yè)務中投入后，需要通過組織優(yōu)化降低成本，通過標準化、信息化提升效率，避免規(guī)模效益達到邊際后，營收提高亦無法抵消成本的快速拉升，導致未來盈利能力受損，這也是未來企業(yè)需要攻克的難關之一。

物管收入瓶頸漸顯，增值服務更具彈性

降本的同時，企業(yè)亦在積極嘗試通過多樣化經營發(fā)展新的增長極。

一般認為，物業(yè)服務企業(yè)的增值服務包含兩方面，即社區(qū)增值服務以及非業(yè)主增值服務。物業(yè)服務企業(yè)通過開展特色化社區(qū)增值業(yè)務，能夠建立獨特的品牌形象，通過增值業(yè)務反哺基礎業(yè)務，增加客戶滿意度，提高收入，從而提升整體的競爭力。

結合近年行業(yè)政策相繼落地的因素分析，觀點指數認為，未來物業(yè)服務企業(yè)的增值服務挖掘方向大概率將由企業(yè)主導轉為政策導向型。

從增長幅度觀察，當下社區(qū)增值服務正煥發(fā)巨大的生命力。樣本物業(yè)服務企業(yè)的基礎物管服務收入增幅要弱于社區(qū)增值服務，主要由于目前增值服務處于量變累積的過程，整體基數較小。同時，由于物企的基礎業(yè)務貼近居民生活，在居民活動范圍內仍有巨大商業(yè)場景待挖掘，給社區(qū)增值服務帶來的發(fā)展空間是廣闊的。

數據來源：企業(yè)公告、觀點指數整理及計算

值得注意的是，仍有部分中小型物企的發(fā)展以基礎物管服務為主。這和社區(qū)增值服務具有居民屬性，需要一定的規(guī)模面積作為支撐有關，而中小型物企現(xiàn)階段的基本盤規(guī)模明顯不占優(yōu)勢。

整體來看，目前行業(yè)的社區(qū)增值服務仍處于發(fā)展初期，潛力待挖掘。除了少數企業(yè)具有顯著優(yōu)勢外，大部分物企的發(fā)展情況接近，均尚未充分開發(fā)。

隨著未來相關利好政策的不斷推行，物業(yè)服務企業(yè)勢必會加大對社區(qū)增值服務的探索，屆時服務種類亦將逐漸分化，并發(fā)展出更多契合中國社區(qū)形態(tài)和國民消費模式的增值服務類型。

政策導向

剛柔并濟，勾勒行業(yè)邊界

中國物業(yè)服務行業(yè)于80年代從深圳出發(fā)，在近40年發(fā)展進程中，相關政策伴隨著整個行業(yè)的蓬勃發(fā)展不斷完善。

2021年，支持物業(yè)行業(yè)發(fā)展的政策持續(xù)出臺，強化物業(yè)企業(yè)在社區(qū)基層治理中的重要作用，鼓勵企業(yè)擴大服務生態(tài)圈。同時，政策亦重點關注物業(yè)服務涉及民生服務，聚焦群眾關切的民生問題，規(guī)范行業(yè)的發(fā)展。

來源：公開資料、觀點指數整理

外部監(jiān)管機構重點關注物業(yè)加速整合過程中出現(xiàn)的服務標準參差不齊以及“惡性競爭”現(xiàn)象，頻繁出臺行業(yè)規(guī)范及監(jiān)管政策以約束企業(yè)的不規(guī)范行為，倒逼物業(yè)企業(yè)規(guī)范運營，行業(yè)的健康、向上發(fā)展得到較大推動。

結合2021年中央及地方出臺的政策內容及持續(xù)性影響，預計未來行業(yè)將聚焦兩大方向，即加強監(jiān)管以及標準化推進、企業(yè)向多領域進行延伸。

如，2021年7月住建部等8部門發(fā)布《關于持續(xù)整治規(guī)范房地產市場秩序的通知》，對物業(yè)服務領域的違法違規(guī)問題進行規(guī)范。

此后，亦有山東省、浙江省、湖南省等多地陸續(xù)出臺房地產市場秩序整治通知，對房地產開發(fā)、買賣、租賃、物業(yè)等重點領域的違法違規(guī)問題展開全方位整治，為行業(yè)提供“質價相符”的服務打下良好基礎。

“生活+“的空間遐想

當社會滲入度與行業(yè)標準化加深后，也預示著物業(yè)服務將創(chuàng)造出更大價值，在做好基礎服務之外，向社區(qū)居民提供更加多元化的增值服務。

同時，結合數字化建設，推動智慧社區(qū)建設，基于業(yè)主的社區(qū)生活打造智慧服務場景，在家庭和社區(qū)數字化建設上發(fā)揮更大的作用。

年內，“物業(yè)+”成為行業(yè)熱詞，住建部等十部門聯(lián)合發(fā)布《關于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》，提出鼓勵有條件的物業(yè)服務企業(yè)向養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞收發(fā)等領域延伸，探索“物業(yè)服務+生活服務”模式，滿足居民多樣化、多層次居住生活需求。

政策鼓勵有條件的物業(yè)企業(yè)向養(yǎng)老、托幼、家政、健康、房屋經紀、快遞收發(fā)等領域延伸，解決人民群眾“最后一公里”的需求；鼓勵物業(yè)企業(yè)加強現(xiàn)代化建設，融入智慧元素，進行智慧社區(qū)、智慧家居場景打造。

綜合來看，2021年出臺的政策以引導、鼓勵性為主，包括推進行業(yè)市場化發(fā)展、鼓勵發(fā)展增值服務、加快發(fā)展智慧物業(yè)等，行業(yè)邊界不斷拓寬。

觀點指數認為，未來行業(yè)發(fā)展將會改變以往的發(fā)展邏輯，走向政策導向型行業(yè)，疊加技術革新、資源優(yōu)勢，在保證服務質量的基本盤前提下，深度挖掘業(yè)主需求，并提供針對性生活服務，這將是未來物業(yè)服務企業(yè)重點發(fā)力的方向。

行業(yè)趨向

物企持續(xù)探索新模式，深挖社區(qū)資源潛力

經濟的快速發(fā)展帶動居民收入增長，消費進入升級通道，對優(yōu)質物業(yè)服務的購買意愿加強，為物業(yè)服務企業(yè)開展增值服務、本地生活服務等帶來發(fā)展機遇。

觀點指數認為，這也是近年物業(yè)服務企業(yè)圍繞社區(qū)資源深度挖掘的核心驅動力。

規(guī)模、質量、服務，是當下物業(yè)服務企業(yè)追求的鐵三角。綜合來看，當下企業(yè)仍保持了一貫高速的規(guī)模增長。意料之外的是，不少龍頭企業(yè)的盈利質量卻有所下滑。

通過企業(yè)財報可以看到，不少物業(yè)服務企業(yè)2021年的毛利率呈現(xiàn)下跌跡象。

物企毛利率下跌的緣由大致為：政府補貼及社保減免政策減弱；拓展新項目前期需要較多的人力、材料費；新型業(yè)務并表造成短期的毛利率波動等。

數據來源：企業(yè)公告、觀點指數整理

基礎物業(yè)管理業(yè)務作為物企的業(yè)績筑底，毛利率變動很大程度上會影響整體的毛利率水平。單以該項指標來看，兩者基本呈現(xiàn)正相關關系。

數據來源：企業(yè)公告、觀點指數整理

然而，部分基礎物管毛利率下跌的企業(yè)整體水平卻出現(xiàn)上升，觀察來看主要是改善了業(yè)務結構，如新城悅社區(qū)增值服務毛利占比上升1.3個點，達到了23%。

同時，上半年社區(qū)增值服務的收入增速也顯著高于其他業(yè)務，因此在物管企業(yè)總營收中的占比也有所上升，逐漸成為營收來源的重要支撐之一。

從盈利能力的角度，2021年上半年，8家樣本物企的社區(qū)增值服務毛利率均大幅高于基礎物業(yè)管理服務，普遍超出20-30個百分點。

顯而易見的是，加大在社區(qū)增值服務領域的探索和耕耘力度，能有效改善物業(yè)企業(yè)的整體成本和收入結構。

數據來源：企業(yè)公告、觀點指數整理

在目前經營環(huán)境下，物企天然存在較為強烈的盈利結構改善動機。作為勞動密集型行業(yè)，人力成本是物企總成本的最核心組成部分，存在逐年上升的趨勢，但由于政策和市場環(huán)境等方面原因，已收費項目的物業(yè)管理費提升十分困難，長此以往不可避免會擠壓企業(yè)的利潤空間，壓縮整體毛利率。

除了信息化賦能和管理優(yōu)化等途徑外，社區(qū)增值服務正是目前物企中和人力成本上升及毛利率下滑，改善物業(yè)企業(yè)整體成本收入結構最有前景的途徑和發(fā)力方向。

數據來源：企業(yè)公告、觀點指數整理

從2021年營收的整體結構來看，社區(qū)增值服務的占比仍相對較低，不少物企非業(yè)主（開發(fā)商）增值服務依舊占據著營業(yè)收入的較大比重。

但當前主流物企在社區(qū)增值領域的發(fā)力也愈發(fā)明顯，增長逐漸提速。隨著物企獨立性的加強和社區(qū)增值服務業(yè)務的成熟，社區(qū)增值服務有望成為物企新的增長引擎。

業(yè)務搭建日漸成熟，平臺化助推業(yè)務擴展

通過觀察，當下物業(yè)服務企業(yè)基本實現(xiàn)了數字化平臺的搭建，但服務類別、完成階段不一。同時，許多物業(yè)公司開發(fā)了自己的服務APP或者微信小程序作為管理平臺。

來源：公開資料、觀點指數整理

除了基礎的物業(yè)繳費外，部分物業(yè)企業(yè)的數字化平臺已經成功整合線上與線下資源，連接業(yè)主和第三方供應商，提供業(yè)主日常所需的產品與服務，并實現(xiàn)了一定的渠道和銷售收入。

通過對社區(qū)生活服務內容的拓展以及科技手段的應用，物業(yè)企業(yè)已經從單純地提供物業(yè)管理服務逐漸轉型為社區(qū)生活服務提供商。

觀點指數統(tǒng)計市場上物企提供的各類增值服務，發(fā)現(xiàn)當下的增值服務主要聚焦于七大類，分別是社區(qū)零售、美居服務、家政服務、維修服務、保險經紀、幼托教育、旅游。

同時，對毛利率以及增長率進行四象劃分，可以大致看到上述七項增值服務的優(yōu)劣勢。

數據來源：企業(yè)財報、觀點指數整理

如圖示，處于第一檔的社區(qū)零售及美居服務，毛利率以及增長率均占優(yōu)，這也是物業(yè)服務企業(yè)重點布局這兩項業(yè)務的核心因素。

從需求端看，地產、物業(yè)、家裝之間有著很強的關聯(lián)度，房子交付之后的首個業(yè)務場景就是美居服務，所以物業(yè)公司具備天然的客源引流優(yōu)勢。

而低毛利率以及高增長的家政服務、維修服務，由于運維成本較高從而拉低了盈利能力。但由于需求較大，依舊是物業(yè)服務企業(yè)重點開展的領域。幼托教育以及旅游服務，屬于物業(yè)企業(yè)的新興業(yè)務，目前尚在探索階段，隨著國民消費水平的逐步提升，業(yè)務潛力同樣較大。

來源：公開資料、觀點指數整理

要關注到的是，隨著城市開發(fā)趨于飽和，房地產正逐漸步入存量時代。物企離業(yè)主和業(yè)主的房產較近，熟悉社區(qū)，容易掌握房源信息，具有天然優(yōu)勢。

通過從事房產銷售和租賃業(yè)務代理從中賺取固定比例的傭金，可以拓寬物業(yè)服務企業(yè)自身的收入渠道。

來源：企業(yè)調研、觀點指數整理

綜合來看，物業(yè)服務企業(yè)開展各類增值服務的主要方式有兩種，分為線上及線下。其中，線上為主要的布局方式。

同時隨著業(yè)務規(guī)模的不斷擴大，為了保證服務質量，越來越多企業(yè)開始采用線下門店的方式布局業(yè)務線。

在當前增值服務業(yè)務開展難點方面，觀點指數認為主要有三個：一是外部競爭激烈，同質化服務程度高，市場競爭對手多；第二，供應鏈合作難，由于尚未形成固定的客源，因此較市場上的其他企業(yè)更難拿到低成本的產品；第三，盡管坐擁社區(qū)流量，但是使用程度低，商品價格沒有形成優(yōu)勢。

資本意向

上市潮接近尾聲，市場回歸理性

2021年，房企分拆物業(yè)上市的進程依舊如火如荼。據觀點指數統(tǒng)計，全年遞表物業(yè)企業(yè)數量達34家，為迄今為止最多的一年，而2020年成功上市數量僅為13家。

觀察2021年上市的該批物企，除星盛商業(yè)為純商管企業(yè)外，住宅業(yè)態(tài)仍為新上市物企的主力，輔以部分商管及城市公建類項目，大部分物企總在管面積多集中在1000-3000萬平方米，其中在管規(guī)模最大的為榮萬家，達6280萬平方米，規(guī)模最小的德商產投服務在管面積僅為380萬平方米，普遍為中小體量物企。合約在管比平均值為1.69，未來項目釋放及成長能力優(yōu)質。

據港交所披露的信息統(tǒng)計，2021年新登陸港交所企業(yè)共98家，募資總額達3314億港元。而據觀點指數統(tǒng)計，2021年上市的13家物管企業(yè)募資總額為91億港元，占2021年港交所所有新上市企業(yè)募資總額的2.7%；而2020年新上市的17家物業(yè)企業(yè)募資總額為511億港元，占2020年港交所IPO募資總額的12.9%。

無論是規(guī)模還是數量，2021年物管企業(yè)上市潮都有較大幅度的回落。

截至2022年2月28日，這13家新上市物企的平均市盈率（TTM）為14.29倍，與同期物業(yè)服務板塊平均15.17的市盈率（TTM）相比亦偏低。

2021年上半年，物企遞表及上市頻率仍維持以往快節(jié)奏，但進入2021年下半年，物業(yè)上市熱度明顯降低，上市的物業(yè)企業(yè)數量亦未及預期；全年遞表物企眾多而過會者寥寥，“招股書過期失效”這一關鍵詞頻繁出現(xiàn)，物業(yè)上市有一定程度的降溫。

其中原因眾多，一是因為監(jiān)管及交易所方面對物管股的審批速度明顯放緩。據觀點指數統(tǒng)計，2021年內成功上市的物企從遞表到IPO上市平均耗時天數為190天，相比2020年的140天大幅延長。

二是資本市場對物管股已回歸理性。2021年下半年以來，港股物業(yè)服務板塊持續(xù)下行，在市場同類型標的增加的情況下，大部分物企于該節(jié)點上市恐難獲得理想估值。因此，即使通過聆訊，選擇將物業(yè)板塊出售的房企也不在少數，如中梁百悅智佳與中南服務均是在成功過會后分別被碧桂園服務與華潤萬象生活收購。

三則是因受地產行業(yè)信用危機影響，房企將物業(yè)服務板塊出售以緊急換取流動性而非上市。這也成為不少企業(yè)的無奈之舉。

2022年1月7日，龍湖智創(chuàng)生活赴港遞表，4月1日，萬物云也提交了招股書，預計二者都將于2022年內上市，而金茂服務亦于最近順利在港交所上市。至此，除金地外，銷售規(guī)模前20家房企（依據觀點指數·2021年度房地產企業(yè)銷售表現(xiàn)）的物業(yè)版塊分拆計劃已全部明晰。

其他未上市物企中，上坤地產旗下上坤物業(yè)2021年內進行了三起收并購行動，合生創(chuàng)展旗下合生活也進行了股權騰挪，這些行為被市場解讀為有可能在進行上市準備。

整體而言，考慮到物業(yè)企業(yè)在資本市場的競爭力與吸引力明顯降低，持續(xù)數年的上市潮可以說目前已接近尾聲。

估值行至底部，市值分化仍存

2021年下半年以來，地產行業(yè)動蕩起伏，房企暴雷不斷，恐慌情緒自地產行業(yè)蔓延至所有相關產業(yè)鏈。物管企業(yè)與地產開發(fā)商關聯(lián)緊密，資本市場對物管板塊的估值也隨之大幅回調，年內物企頻繁回購也未能逆轉頹勢。

據觀點指數統(tǒng)計，上市物業(yè)公司PE平均值從2021年6月高點的34倍大幅回調，至2021年末的最低點17倍。

若以2021年初即已上市的38家物企為樣本，該批樣本物業(yè)服務企業(yè)2021年初總市值為7238億港元，截至2021年12月31日已下降至5360億港元，全年跌幅達26%。截至2022年2月28日，該數值為5375億港元。

個股來看，大部分物業(yè)股股價下跌明顯，部分國資背景物管股則浮動相對較小或逆勢上漲，其中中海物業(yè)股價更是較2020年末上漲超100%。同時，部分經營穩(wěn)健的房地產開發(fā)企業(yè)，物管平臺股價波動亦不顯著。

目前物業(yè)服務企業(yè)與開發(fā)商在財務與經營上多有關聯(lián)，部分物企仍需房企品牌背書，因此波動情況多與母公司相關。

例如，2022年2月11日，市場傳正榮地產預計贖回2億美元永續(xù)債務的計劃或將終止，盡管正榮地產發(fā)布緊急公告聲明此消息不實，于港交所上市的正榮地產當日仍發(fā)生閃崩，而正榮服務受此影響，股價亦大幅下挫，截至當天收盤，正榮地產與正榮服務分別錄得跌幅66.4%與57.7%。

恒大物業(yè)亦是如此，恒大物業(yè)本屬行業(yè)頭部物企，截至2021年6月30日管理面積為4.5億平方米，企業(yè)經營上并無明顯問題，然而受恒大地產暴雷影響，恒大物業(yè)市值較年初以來累計下跌超70%，市盈率也僅剩5倍；因花樣年暴雷而將核心資產出售的彩生活，市值也進一步縮水一半以上。

目前物業(yè)與地產的聯(lián)系仍相當緊密，反映在資本市場上是"一榮俱榮一損俱損"的關系。

此前物業(yè)股多次大幅下跌亦多是來自于地產方面的傳導，而非物業(yè)自身經營或政策面的利空，本輪市場調整也暴露出了部分物企存在獨立性不足的問題。

對大部分企業(yè)而言，物業(yè)服務仍有較濃的置業(yè)下屬性質，獨立性的加強將為企業(yè)創(chuàng)造更強的市場競爭力與資本市場穩(wěn)定性。

數據來源：Wind，觀點指數整理

此外要關注到的是，截至2022年2月28日，已上市物業(yè)企業(yè)數量達到55家（H股51家+A股4家），然而當下物業(yè)服務企業(yè)的市值分化仍舊顯著。超過6成上市物企市值范圍在100億港元以下；截至2022年2月28日，市值區(qū)間的差值更是達到了1569億港元。

強者恒強的邏輯愈發(fā)清晰，馬太效應已難逆轉，而這一鴻溝不僅表現(xiàn)在市值上。交易熱度方面，頭部企業(yè)與中小物企間仍然差距龐大。

據觀點指數統(tǒng)計，2021全年港股物業(yè)板塊個股年平均換手率為61.1%，與2020年全年91.5%相比，下滑超過30個百分點。

除板塊本身熱度降低外，另一原因是越來越多小型物管股在港股登陸，多數在上市后面臨交易流動性較低，少人問津，接近“僵尸股”的境況，這也導致板塊平均換手率被大幅拉低。

2021年，物業(yè)行業(yè)自身經營基本面向好，風險基本都由地產上游傳導而來，年內地產行業(yè)政策逐步收緊，部分中高風險房企面臨資金鏈斷裂及流動性枯竭風險，市場擔心物業(yè)公司會成為母公司融資變現(xiàn)的工具。且年內房企銷售普遍下行，市場對于物企母公司輸送減弱后的業(yè)績增長前景也有疑慮，因而2021下半年以來物管板塊股價大幅下挫。

觀點指數認為，目前雖不再是資本追逐物業(yè)服務的風口，行業(yè)估值也已行至低點，但是未來修復機會較大，原因有四：

一是地產開發(fā)行業(yè)政策基本面開始好轉，中央與地方均出臺改善政策。近期，多地政府相繼出臺針對地產行業(yè)的寬松政策，著手提升市場信心，結合地產業(yè)行情目前仍在下探、危機不斷的境況，政策端的友好趨勢預計將會持續(xù)，這對物管行業(yè)來說將會是利好。

數據來源：Wind，觀點指數整理

二是物管公司與關聯(lián)房企依賴度持續(xù)減弱，關聯(lián)交易占比降低。目前主流物企均在積極開拓第三方市場，管理規(guī)模較高的上市物企中，在管面積來自第三方開發(fā)商的比率普遍較高，大量物企已超50%。2021年度新增項目中該比率的占比也有所提升，證明前部物企已有充分的第三方外拓經驗與競爭力，對關聯(lián)企業(yè)的依賴度開始持續(xù)降低，傳遞而來的負面效應相信也會減弱。

三是物管行業(yè)輕資產與穩(wěn)定現(xiàn)金流的高估值邏輯未變，隨著未來城市服務以及增值服務等藍海業(yè)務的深入發(fā)掘，行業(yè)基本面只會愈發(fā)穩(wěn)固。

四是從業(yè)績情況來看，主流物企仍普遍維系高速增長，利潤或營收增速普遍在30%以上，合約在管比率高，未來業(yè)績有支撐。

2021年物企業(yè)績的高速增長并未過多受地產行業(yè)影響，華潤萬象生活與合景悠活等主流物企業(yè)績倍增，利潤增幅超過100%，物管行業(yè)長期來看，依舊持續(xù)向好。

整合加速勢能不減，風險機遇相伴而行

據觀點指數統(tǒng)計，2021年全年上市物管企業(yè)主動披露并購案例達54起，涉及金額超過350億元，無論規(guī)?；蛄叶榷歼h超2020年。其中，大額交易頻發(fā)，8項交易實際收購金額超過10億元人民幣，還出現(xiàn)了已遞表過會物企（中南服務、中梁百悅智佳）以及上市物企（藍光嘉寶服務）被收購的案例。

規(guī)模上看，既有合景悠活以小吞大收購規(guī)模在其兩倍以上的雪松智聯(lián)，又有碧桂園服務收購藍光嘉寶服務與富力物業(yè)上演“大魚吃大魚”戲碼，其中后者并購規(guī)模達百億，再度刷新了行業(yè)收購金額紀錄。

無論是頭部企業(yè)或者規(guī)模稍小的物企，均在借助收并購市場快速擴充規(guī)模。而在收購價格上，全年收并購市盈率平均值約為12，估值趨于穩(wěn)定，行業(yè)收并購回歸理性。

被并購標的企業(yè)的類型則仍是以同類型物企為主，擴大管理規(guī)模仍是物企收并購的主要訴求，其中既有對已布局區(qū)域的深挖以增強區(qū)域協(xié)同與市場占有率，又有借收并購涉足未布局的區(qū)域。

多元業(yè)務方面，此前華潤萬象生活與寶龍商業(yè)采取的“物管+商管”相結合的商業(yè)模式越來越受到推崇，多家物企年內收購集團下的商管板塊并進行平臺整合。而城市服務這一概念的興起，也催發(fā)了物企在城市環(huán)衛(wèi)等領域的收并購。

2021年，港交所發(fā)布新規(guī)，將在2022年初正式調整上市盈利要求，對于部分規(guī)模較小的物業(yè)企業(yè)，進入2022年后上市難度將增大，這也間接推動了年內潛在收并購機遇增多。

目前物管行業(yè)集中度尚低，正是跑馬圈地的關鍵時期；對收購方而言，上市物企普遍都設立了較高的業(yè)績與規(guī)模增長目標，不借助收并購會較難實現(xiàn)。另外，碧桂園服務在2021年采取了多次配股與發(fā)債行動，獲得大量資金為收購行為提供有效支撐。

對物企出售方而言，由于償債壓力較大，部分房企存在處置旗下物企股權的可能性。

以三道紅線來看，2021年出售旗下物管板塊的禹洲、陽光城等均為黃檔房企，而富力、藍光為紅檔房企，將彩生活核心資產出售的花樣年已發(fā)生債務違約現(xiàn)象。房企間信用的持續(xù)分化與地產行業(yè)的風險出清，將反過來為物業(yè)服務行業(yè)并購市場輸入更多優(yōu)質標的，加快物業(yè)服務行業(yè)的集中度提升。

物管行業(yè)的市場格局目前仍然較為分散，正處于高速集中整合的狀態(tài)，收并購市場的高度活躍，幫助收購方短期內大量擴展規(guī)模和把握業(yè)態(tài)機會。

同時亦帶來些許不確定要素，部分收購而來的低質項目不僅不能盈利，反而會對整體業(yè)績造成拖累，除投前對標的企業(yè)的財務面與項目均需進行充分的盡調，通過社區(qū)增值服務以及信息系統(tǒng)的移植，快速完成項目融合亦是物企投后整合的關鍵。