冬天法則 | 中梁熵減阿米巴

2022-01-21 16:16

通過“梁式”阿米巴模式整合變革內(nèi)部系統(tǒng)，改變商業(yè)策略，或許是中梁最擅長也最可行的“過冬”手段。

編者按：2021年，世界、中國、各行各業(yè)乃至每一個人，都深切感受到“百年未有之變局”。

“不畏懼寒冬的肆虐，也不害怕炎夏的驕陽”，新的一年到來，我們深信，中國經(jīng)濟與房地產(chǎn)仍將克服所有困難，從容面對任何局面，取得更加矚目的成績。

有鑒于此，觀點新媒體一如既往策劃和推出年度報道“冬天法則”，回顧并總結(jié)標(biāo)桿房企過去一年的調(diào)整與改變，尋找全新一年的機會所在。

同時，我們邀請了多位具有全球視野和豐富經(jīng)驗的經(jīng)濟學(xué)家進行了深度對話，從他們的角度，解讀中國經(jīng)濟與房地產(chǎn)的前行之路。

觀點網(wǎng) “脫下衣服，在刺骨的寒風(fēng)中扛過去，身體素質(zhì)提升了，將來就不怕風(fēng)雨。當(dāng)然，不能一下子全脫光。房地產(chǎn)開發(fā)商只有加強體育鍛煉，才能在大環(huán)境下扛住挑戰(zhàn)。”中梁控股新任執(zhí)行總裁何劍，在2021年中期業(yè)績會中留下這么一段意味深長的話。

話音未落，凜冬已至。恒大、花樣年、佳兆業(yè)、奧園……接二連三的房企債務(wù)違約消息，猶如蒼穹下一片片帶著尖刺的雪花，不輕不重地飄落在期望跑贏時間的房企身上。

對于中梁來說，過冬前急需確認的有兩大要點，一是業(yè)績達標(biāo)，二是裝備完整。

縱觀中梁2021年銷售情況，截至2021年12月30日銷售總額1718億元，完成年目標(biāo)接近95.44%。

與年度目標(biāo)擦肩而過的中梁，側(cè)面反映了當(dāng)下企業(yè)在持續(xù)創(chuàng)造價值中的缺口，經(jīng)營規(guī)模持續(xù)增長、管理人員數(shù)量攀升間接導(dǎo)致內(nèi)部制度更新不完善、組織架構(gòu)日益混亂……

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理

就像物理學(xué)中的“熵增定律”：在孤立系統(tǒng)中，如果沒有外力做功，其混亂度（即熵）會不斷增大。若想維持其秩序發(fā)展，則需要逆熵做功——即熵減。

對于中梁來說，做功的條件在于其“阿米巴商業(yè)模式”。

梁氏阿米巴就是把公司分成不同獨立核算的經(jīng)營單元，賦予扁平化架構(gòu)，以“精總部，強一線，小組織”為經(jīng)營原則，往下劃分：控股集團巴、區(qū)域集團巴、區(qū)域公司巴等，并在這基礎(chǔ)上繼續(xù)培植“區(qū)域阿米巴”。

劃分結(jié)束后，以各個阿米巴的領(lǐng)導(dǎo)為核心，自行制定各自區(qū)域的計劃，再依靠全體員工一起完成目標(biāo)。

因此，通過“梁式”阿米巴模式整合變革內(nèi)部系統(tǒng)，改變商業(yè)策略，或許是中梁最擅長也最可行的“過冬”手段。

人事騰挪

2021年6月，處于戰(zhàn)略調(diào)整期的中梁再次換帥，號稱業(yè)界“最年輕地產(chǎn)聯(lián)席總裁”的李和栗暫別。

消息一出，各方詫異，畢竟這位“新官”，上任不過一年有余。

彼時，李和栗與黃春雷的師徒交接不免使外界感嘆地產(chǎn)業(yè)新貴與老將的職場交替，更有言論稱，這場人事變動亮起了房地產(chǎn)經(jīng)營模式變化的信號燈。

中梁愿用年輕人是真，且將視線拉回今日，除了接替李和栗的原北方大區(qū)總裁何劍外，中梁余下5個大區(qū)負責(zé)人均為“80后”。

但事實證明，人事變動的聲響再大，也只是中梁基于資金鏈策略背后的管理模式調(diào)整。

“不談過程感情，只談獎勵結(jié)果。”正如楊劍所言，多次人事間組織架構(gòu)調(diào)整實則為中梁拓展資本地基的一步棋。

這種持續(xù)性架構(gòu)調(diào)整不止存在于某個具體崗位間，新生的中梁京津冀集團人員架構(gòu)再一次論證了梁氏管理的特點。

2021年3月，一份離職聲明在網(wǎng)絡(luò)上流傳，稱“本人湯磊，于2020年3月20日起，已從碧桂園集團天津區(qū)域公司離職，不再擔(dān)任碧桂園集團天津區(qū)域公司及其參股或控股的天津碧順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、天津欣碧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的公司負責(zé)人職務(wù)。自離職之日起，上述公司的所有對外業(yè)務(wù)，概與本人無關(guān)，所有涉及本人簽字的，均為仿冒，特此聲明。”

就在一個月前，中梁京津冀發(fā)展集團正式宣布成立。這份聲明的落實恰好與中梁京津冀發(fā)展集團正式宣布成立時間線重疊，而在中梁京津冀發(fā)展集團揭牌儀式上，前碧桂園天津區(qū)域公司負責(zé)人湯磊以中梁京津冀發(fā)展集團執(zhí)行總裁身份現(xiàn)身，身旁的中梁控股高級副總裁馬飛則兼任該集團駐場首席運營官。同時，湯磊背后的新團隊有10人以上曾于碧桂園北京、天津、河北區(qū)域公司任職。

如此陣仗進行京津冀區(qū)域人員擴充，很難不讓人回想起2018年底，中梁地產(chǎn)曾宣布整體裁撤京津冀事業(yè)部，將京津冀區(qū)域集團(籌)調(diào)整為津蘇直屬區(qū)域公司。

時間回溯至2017年，中梁成立京津冀區(qū)域集團，為布局全國重要城市群作準(zhǔn)備。但從成績單看，2018年中梁在京津冀（河北唐山、河北滄州、天津等城市）確立的項目數(shù)量僅有10個，在北京區(qū)域未落一子。于2018年12月中梁沖刺上市前夕，京津冀事業(yè)部調(diào)整為津蘇直屬區(qū)域公司，500余人被裁撤。

如今，再次拾起京津冀區(qū)域，高調(diào)換防各區(qū)域負責(zé)人，中梁除有意培育第二增長曲線外，更多是基于阿米巴生態(tài)模式迭代及推進“梁式”丹納赫DBS（鼎達商業(yè)系統(tǒng)）的考量。

圖片來源：企業(yè)資料

于2020年全年業(yè)績新聞發(fā)布會，中梁首次在公開場合提及DBS，控股執(zhí)行董事及聯(lián)席總裁陳紅亮表示，房地產(chǎn)市場進入存量時代，依靠傳統(tǒng)的開發(fā)模式難以實現(xiàn)穩(wěn)健的規(guī)模擴張，因此依靠收并購擴大企業(yè)規(guī)模是很多大企業(yè)未來發(fā)展的方式，中梁希望以DBS為工具推動集團發(fā)展。

對于此前依靠“高周轉(zhuǎn)”“速拿地”的中梁，目前單純依靠地產(chǎn)增長帶動資金運轉(zhuǎn)的方式在當(dāng)前環(huán)境下已不再匹配，通過收并購方式投資新資產(chǎn)反而也許能緩解長遠資金壓力。

經(jīng)過中梁改造的DBS分為戰(zhàn)略投資、領(lǐng)導(dǎo)力、增長發(fā)展、精益運營四模塊，通過結(jié)合阿米巴模式內(nèi)外拓通中梁組織。

以2021年二次遞表成功通過聆訊的中梁百悅智佳為例，為擴大物業(yè)管理服務(wù)組合，2021年上半年，中梁百悅智佳共收購了分散于江西省、浙江省、陜西省及江蘇省5家物業(yè)管理公司股權(quán)，同時以1元收購溫州中遠51%股權(quán)事項；此外，進一步收購杭州愛中、南通通皋及其附屬公司，以擴展業(yè)務(wù)至城市運營服務(wù)。

負債轉(zhuǎn)移

與年輕派李和栗不同，已過不惑之年的何劍帶有營銷背景，自2015年加入中梁，曾輾轉(zhuǎn)于中梁行銷副總經(jīng)理與多個區(qū)域公司、區(qū)域集團總裁等職位，于2017年6月，何劍獲委任中梁控股集團浙廣區(qū)域集團北區(qū)域公司董事長，管理范圍包括江蘇、安徽、河南、河北等重點省群，期間北區(qū)域公司獲取13個項目，累計貨值約120億元。

能力匹配野心，在2020年度北方區(qū)域集團工作總結(jié)會議中，何劍放出豪言，向“打造500億級區(qū)域集團”的“北大夢”沖刺。

雖有豪言壯語，但對于如今轉(zhuǎn)換職場陣線的何劍來說，首要難題便是解決隨之而來的財務(wù)問題。

2021年年中，中梁控股陷入商票疑云。有消息稱中梁旗下濟南梁鼎置業(yè)有限公司簽發(fā)的商票即將陸續(xù)到期，但是不能足額兌付。

據(jù)悉，2020年中梁與融資合作方山東國茂投資開發(fā)集團有限公司借用中梁山東地區(qū)省級管理公司濟南梁鼎置業(yè)有限公司的抬頭簽發(fā)了6.78億元融資性票據(jù)。針對此事，中梁于8月份的業(yè)績會中解釋，商票逾期系誤傳，截至2021年上半年，中梁商票規(guī)模已下降到約4億元，且按時支付。

類似的事件還發(fā)生在2020年。彼時，中梁就被爆出過一筆信托延期兌付的新聞。2020年7月，有投資者表示，萬向信托發(fā)行的8號中梁地產(chǎn)信托計劃違約，中梁隨后否認該信托違約。但萬向信托表示，8號信托計劃中的債權(quán)類均正常還本付息，股權(quán)性質(zhì)的權(quán)益投資，因項目去化尚未達到約定比例，公司綜合考慮及信托約定而作出延期決定，將該部分投資期限均延長至2021年7月31日。

另外值得注意的是，2021年中梁中期業(yè)績會前夕，浙江麗水市稅務(wù)局官網(wǎng)公發(fā)布公告稱中梁控股的間接100%控股子公司，即麗水市梁悅置業(yè)有限公司因偷稅事由被罰款共計10.73萬元。

所有看似模糊和不確定的新聞字眼拼接起來，或可管窺中梁在資金、債務(wù)上存在的一些問題，也是當(dāng)前行業(yè)中高周轉(zhuǎn)房企的一種具象化表現(xiàn)。

作為參與過住建會座談會的“三道紅線”試點企業(yè)，按照監(jiān)管部門要求，中梁需要在2023年6月30日前完成降債目標(biāo)。

2020年末，中梁凈負債率65.8%，現(xiàn)金短債比按照不受限現(xiàn)金計算為1.1，兩條測量線尋滿足要求，唯有剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負債率為79.9%，高于紅線70%。

截至2021年6月30日，中梁控股剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率約為79.3%，與2020年年末相比有所下降，凈負債比率維持在56.1%；現(xiàn)金短債比上升為1.2。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理

對于依托阿米巴456式的房企來說，負債承壓可以理解，但中梁高周轉(zhuǎn)擴大規(guī)模背后，信托融資的身影非常明顯。

彼時，據(jù)中梁招股書內(nèi)容，截至2018年末，中梁信托融資及資產(chǎn)管理安排的未償還金額約為147.16億元，占彼時還款總額的54.5%，信托融資及資產(chǎn)管理安排的未償還本金占借款總額的58%。

上市募集所得款項凈額的30%都將用來償還信托貸款，而上市后，中梁的信托依賴癥未見有較大緩解。

2020年末，中梁通過“大業(yè)信托·房鑫2號集合資金信托計劃”進行融資，擬募資的4.19億元將用于中梁重慶南坪項目一期的開發(fā)建設(shè)。這筆信托計劃表面為永續(xù)債信托，實際存續(xù)期只有12個月。

通過諸如此類信托融資及部分民間融資，2018年-2021上半年，中梁控股加權(quán)平均融資成本分別控制在9.9%、9.4%、8.5%及8.3%。

此外，財報上披露的部分其他數(shù)據(jù)也值得關(guān)注。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理

2018年至2021年上半年，中梁少數(shù)股東權(quán)益占比分別為61.8%、58.2%、63.9%及66.48%，而2018-2020年中梁少數(shù)股東損益占比則分別為23.56%、38.7%和43.0%。

若少數(shù)股東權(quán)益與損益之間的差別較大，這說明少數(shù)股東損益分食了部分利潤，還存在其他分配方式，存在明股實債的可能性較大。

對比2018-2020年已披露數(shù)據(jù)，差值最高達38.24個百分點。

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房地產(chǎn)企業(yè)在搭建明股實債時，一般會以“股+債”結(jié)構(gòu)來降低稅負情況，所以通過其他應(yīng)付款中的少數(shù)股東借款數(shù)據(jù)也可管窺一二。

雖然中梁并未在年報中披露借款的具體數(shù)據(jù)，但從2019年至2021年的其他應(yīng)付款數(shù)據(jù)由306.61億元攀升至509.24億元來看，中梁浮在水面下的債務(wù)應(yīng)比想象中多一些。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理

為進一步緩解融資成本上升，又因為境內(nèi)融資受阻，中梁控股也多次選擇于海外發(fā)債。截至2021年9月17日，累計發(fā)行了10筆美元債，最近一筆是以12%票面利率發(fā)行了2億美元2023年到期優(yōu)先票據(jù)。

此外，當(dāng)前中梁控股一年內(nèi)到期的美元債券共計10億美元，截至2021年11月26日，累計回購了5831萬美元。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

長時間依賴信托、不斷以各種“操作”抹去實際債務(wù)的副作用，代價無疑是實際利潤率的下滑。

在年報中，中梁營業(yè)收入、凈利潤都實現(xiàn)了不同程度的增長，但毛利率、凈利率則處下滑趨勢；盈利水平方面，毛利率由2020年的22.6%下滑至20.76%，凈利率下降至7.84%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理

順境看IPO、逆境看CEO、絕境則看CFO。2021年中期業(yè)績發(fā)布會中，中梁控股CFO、執(zhí)行董事及副總裁游思嘉表示，下半年以及2022年會做大量減債跟穩(wěn)債工作，特別是境外債券。

陣線轉(zhuǎn)移

得益于阿米巴模式，中梁在上市后持續(xù)以控股集團-區(qū)域集團-區(qū)域公司-事業(yè)部的形式進行裂變擴張，但在行業(yè)巨變的當(dāng)下，“高周轉(zhuǎn)”“猛拿地”已不可持續(xù)。

于“梁式”阿米巴模式早期，經(jīng)過對各級巴長充分授權(quán)、開放激勵機制、算賬定價，中梁拿地史曾一度輝煌。

2015年，中梁走出溫州，開始布局三四線城市，先是占領(lǐng)浙江省內(nèi)地級市，再于2016年轉(zhuǎn)向布局江皖贛項目；2017年，中梁再度推行阿米巴組織裂變，組建了控股集團，成立區(qū)域集團10個，區(qū)域公司近40個，員工數(shù)量增加5倍。截至2017年6月底，中梁進入40多個地級市，含括浙江、江蘇、安徽、江西、福建、四川、河南、湖南、山東、湖北。

為進一步拿下IPO資格，2018年中梁開始轉(zhuǎn)型，逐漸由重倉布局三四線回歸謹(jǐn)慎，對新獲取土地的開發(fā)節(jié)點、現(xiàn)金流回正要求變高。正如阿米巴變形蟲隨外界環(huán)境變化而變化的特點，不斷地進行自我調(diào)整來適應(yīng)所面臨的生存環(huán)境，中梁提出將發(fā)展重心從三四線城市轉(zhuǎn)移至二線。

于2018年，中梁全年合約銷售占比中三線城市達64%，四線城市12%，而二線城市占比則為24%；2019年，中梁持續(xù)轉(zhuǎn)向，二線城市合約銷售占比提升至35%，但主要大頭銷售部分仍居三線城市。

2019-2020年，中梁控股在三四線城市分別擁有313個、325個項目，占總項目的比重均在68%左右；二線城市銷售金額占比有了較為顯著的提升，接近46%，四線城市銷售金額占比則下降為10.2%；二線城市項目數(shù)量上升至155個，三線城市項目數(shù)量則為245個，四線城市項目數(shù)量下降為80個。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理

截至2021年上半年，中梁全口徑土地儲備面積約6576.53萬平方米，二線城市土儲為2087.82萬平方米。。

標(biāo)普于近期報告中稱，中梁目前擁有的土地儲備可支持2.5年開發(fā)使用，在壓力情景下，中梁控股可能進一步壓縮拿地預(yù)算。

從數(shù)據(jù)方面看，對原先扎根三四線城市的房企來說，初入一二線城市土地市場，首先面臨的問題是可供開發(fā)土地有限，無論是新地還是舊改，成本都遠高于三四線。

在這種情況下，中梁除了要提起精神布局落子，還需要加快銷售腳步，將三四線城市項目收益輸血至一二線。因此，早些年重倉布局三四線城市的去化弊端，也漸漸浮出水面。

據(jù)觀點新媒體不完全統(tǒng)計，以中梁在浙江三四線城市布局項目為例，蒼南中梁璀璨天瑞四期預(yù)售房源為69套，已售房源卻連一半都不到，去化率為28.98%；蒼南中梁天樾銘筑三期的去化情況，預(yù)售房源106套中只賣出3套，去化率僅2.83%；與融信合作開發(fā)的龍灣融信中梁榮望五期銷售數(shù)據(jù)也并不高調(diào)，只售出三分之一房源。