馮毅成 根據(jù)武漢市房管局官網(wǎng)公布：10月，新建商品住房網(wǎng)簽銷售11689套，網(wǎng)簽銷售面積131.56萬(wàn)平方米。11月，新建商品住房網(wǎng)簽銷售15634套，網(wǎng)簽銷售面積172.37萬(wàn)平方米。

對(duì)比發(fā)現(xiàn)，11月武漢新建商品住房銷量猛增三成，其中銷售套數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)33.75%，銷售面積環(huán)比增長(zhǎng)31.02%。今年1-11月，武漢新建商品住房網(wǎng)簽銷售174797套。

另外，武漢貝殼交易中心公布，12月份武漢有13家銀行通知下調(diào)首套房貸利率。由之前的5.78%（LPR 1.13%）降至5.73%（LPR 1.08%），二套房房貸利率暫無(wú)變化。實(shí)際上，近期在全國(guó)多地均出現(xiàn)了房貸利率放松跡象。

結(jié)合12月6日政治局會(huì)議重要精神，加之以上兩則消息以及多個(gè)基本面判斷，武漢樓市已經(jīng)進(jìn)入修復(fù)通道。

比房貸利率下降更有利的信號(hào)

以一套200萬(wàn)元總價(jià)的房產(chǎn)交易為例，按照全商業(yè)貸款方式，首付三成，貸款七成，總貸款本金140萬(wàn)元，分30年共360期還款計(jì)算結(jié)果如下圖所示：

雖然貸款利率下調(diào)前后，從實(shí)際月供變化來看微乎其微。但房貸利率下降傳遞出的是一個(gè)重要信號(hào)：商業(yè)銀行正在迅速積極響應(yīng)上層會(huì)議精神。

在這個(gè)重要響應(yīng)的背后，我們可以看到實(shí)質(zhì)性的利好所在：

第一，雖然上述表格對(duì)比計(jì)算的月供優(yōu)惠并不大，但反映出銀行系統(tǒng)下調(diào)首套房房貸利率，保障剛需住房的積極態(tài)度。相比利率下調(diào)，更為關(guān)鍵的是銀行系統(tǒng)已經(jīng)透露出為保障剛需購(gòu)房降低房貸門檻的信號(hào)。我們有理由相信，由此帶來的積極轉(zhuǎn)變是：用于保障剛需購(gòu)房貸款的總額這個(gè)“大水池”應(yīng)該更加充沛，同時(shí)審批房貸的門檻相應(yīng)降低，批復(fù)貸款的速度加快。

以上這些，才是“降低首套房房貸利率”這條消息讓人可以期待的實(shí)際利好。

第二，12月6日召開的政治局會(huì)議的原文是“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求”。合理住房需求，按照現(xiàn)行的限購(gòu)政策解讀就是以家庭為單位擁有兩套住房，也可以通俗理解為：第一套房用于剛需自住，第二套房用于改善自住。這都是合理住房需求。所以，我們可以謹(jǐn)慎而樂觀地估計(jì)，當(dāng)首套房房貸相關(guān)政策（利率調(diào)整、審批門檻、放貸速度等）優(yōu)化以后，是否會(huì)開始對(duì)二套房房貸相關(guān)政策予以放松？

第三，要加快整個(gè)市場(chǎng)修復(fù)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)，從消費(fèi)端看，不光是要對(duì)首套房、二套房來優(yōu)化金融政策，還需要從新房市場(chǎng)到二手房交易市場(chǎng)進(jìn)行優(yōu)化放寬。只有當(dāng)（具有合理自住需求的）二手房交易能夠得以順利進(jìn)行，新房市場(chǎng)才可能獲得相應(yīng)的“房票”和資金入場(chǎng)，這是推動(dòng)交易端良性循環(huán)的關(guān)鍵所在。

第四，商業(yè)銀行對(duì)開發(fā)企業(yè)的金融政策是否也會(huì)盡快優(yōu)化，尤其是之前過度解讀上層會(huì)議政策，過嚴(yán)執(zhí)行政策帶來的“措施踩踏”也大概率會(huì)從緩和走向修復(fù)。

武漢樓市已經(jīng)進(jìn)入修復(fù)上升通道

可以推斷的是，這僅僅是金融機(jī)構(gòu)對(duì)剛剛召開的政治局會(huì)議精神的初步反應(yīng)，全國(guó)樓市都正處于修復(fù)階段，從今年到明年重大會(huì)議之前，樓市會(huì)從修復(fù)、企穩(wěn)恢復(fù)到正常健康水平階段運(yùn)行，出現(xiàn)大牛市的概率不大。

也就是說，在接下來的樓市階段，還將大概率出現(xiàn)一系列利好政策。當(dāng)前樓市最缺乏的是市場(chǎng)信心，主要癥結(jié)在樓市內(nèi)部的循環(huán)出現(xiàn)問題，而其中主要原因是金融收緊過快。

因此，要修復(fù)樓市（到平穩(wěn)狀態(tài)）必須在這些方面下功夫。

我在《2022樓市研判1：武漢新建住宅庫(kù)存20萬(wàn)套，購(gòu)房者需看清幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)》和《2022樓市研判2：政治局、央行同天發(fā)出重要信號(hào)，樓市企穩(wěn)回暖在即》文章中總結(jié)過幾點(diǎn)關(guān)鍵結(jié)論：

第一，新建商品住房庫(kù)存量上升并非是由于供大于求造成，從數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)看，近年的新房供應(yīng)在下降。

第二，主要是由于遠(yuǎn)城區(qū)的新房供應(yīng)較大，銷售速度放緩造成庫(kù)存上升。

第三，2022年武漢市新建商品住房的供應(yīng)量會(huì)銳減，因此市場(chǎng)上的庫(kù)存會(huì)加快回落，市場(chǎng)總體來說是供需平衡，基本面仍然健康。

第四，造成本輪樓市在全國(guó)范圍內(nèi)波動(dòng)的主要原因，除了疫情和國(guó)際經(jīng)濟(jì)因素之外，在于這輪房地產(chǎn)“去泡沫，降杠桿”過程中，行業(yè)的資金面快速收緊。

尤其是以金融機(jī)構(gòu)為主的社會(huì)多方面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)制定和執(zhí)行措施過程中發(fā)生了“措施踩踏”，讓部分監(jiān)管顯得略嚴(yán)，步伐、力度略超過實(shí)際所需，使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈在短期內(nèi)加劇緊張。直接表現(xiàn)是企業(yè)端和消費(fèi)端貸款門檻較高，影響了樓市的“內(nèi)循環(huán)”。

所以我們可以看到，從9月24日開始，央行在第三季度例會(huì)上就首次提到“兩個(gè)維護(hù)”，即“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”。

“兩個(gè)維護(hù)”是上層會(huì)議開始修復(fù)市場(chǎng)的標(biāo)志。在經(jīng)過一系列動(dòng)作后，12月6日，政治局會(huì)議提出要“推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。

樓市當(dāng)前的主要癥結(jié)就是欠缺良性循環(huán)，因此加快從金融政策層面支持，是修復(fù)樓市，推動(dòng)樓市企穩(wěn)走向良性循環(huán)的關(guān)鍵。

在政治局會(huì)議召開的同天，央行發(fā)聲，要從12月15日開始降準(zhǔn)5%，共計(jì)釋放長(zhǎng)期資金約1.2萬(wàn)億元。這將直接促進(jìn)商業(yè)銀行釋放更多資金流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，將間接提升占據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)超40%的“泛房地產(chǎn)業(yè)”循環(huán)活力。

目前，降低首套房房貸利率只是第一步，圍繞整個(gè)樓市修復(fù)與維穩(wěn)的動(dòng)作必將長(zhǎng)期深化進(jìn)行。

武漢樓市11月新建商品住房銷售比10月增加三成。不出意料，12月作為全年的沖刺階段，銷量還將進(jìn)一步擴(kuò)大。從上述分析可以判斷，武漢樓市已經(jīng)進(jìn)入修復(fù)通道。

不后悔購(gòu)房的唯一出路

前面兩篇文章已經(jīng)給過很多具體且關(guān)鍵的購(gòu)房建議，有興趣的朋友可以查閱。當(dāng)前市場(chǎng)雖然已經(jīng)進(jìn)入修復(fù)通道，但仍在企穩(wěn)階段，市場(chǎng)分化將長(zhǎng)期存在，不同區(qū)域的新房、二手房供應(yīng)量、成交價(jià)走勢(shì)的不平衡仍將長(zhǎng)期存在。

建議購(gòu)房者以“合理自住”為核心需求決策購(gòu)房，購(gòu)房時(shí)不應(yīng)該過分追求價(jià)格便宜，應(yīng)摒棄“抄底樓市”的幻想。市場(chǎng)底、區(qū)域底，乃至同小區(qū)房源的底都是動(dòng)態(tài)變化，不能一概而論。盡量遠(yuǎn)離財(cái)務(wù)和運(yùn)營(yíng)糟糕的公司，這些房源在按時(shí)按質(zhì)交付上存在風(fēng)險(xiǎn)。一定要堅(jiān)定選擇綜合品質(zhì)與品牌口碑良好的房屋。

在面對(duì)低價(jià)誘惑時(shí)，應(yīng)該摒棄“買到就是賺到”、“今后賣價(jià)可能翻倍”等不切實(shí)際的幻想。

買新房和賣二手房是完全不同的兩個(gè)市場(chǎng)，兩種需求邏輯。

樓市已經(jīng)結(jié)束了普漲階段，今后的主要價(jià)值是房屋的使用價(jià)值。至于今后房屋能夠估值多少，由當(dāng)時(shí)的二手房市場(chǎng)供需情況決定，同時(shí)也要考慮當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)劂y行的評(píng)估政策以及政府對(duì)銷售的管控措施。

哪怕是再權(quán)威的專家，也不一定能給出匹配具體家庭需求的購(gòu)房建議。多從公信力與專業(yè)度較高的信息來源中學(xué)習(xí)總結(jié)成自己的買房思維，結(jié)合自身需求精準(zhǔn)分析決策是今后買房不后悔的唯一出路。

馮毅成 樓市研究大V《主編筆記》總編輯 觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體專欄作者

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