姚堯（中國REITs50人論壇副主席兼秘書長、廈門國際金融技術(shù)有限公司總裁）：謝謝大家，首先感謝主辦方觀點邀請我們參加這樣一個基于存量資產(chǎn)運(yùn)營的主題的會，剛剛龐總在上面講Reits的時候，我認(rèn)真地聽，我在想怎么跟龐總講得有差異化，其實主題就有一定的差異，剛剛龐總已經(jīng)把Reits基本的邏輯和基本的概念說了一下，我主要今天的分享是基礎(chǔ)設(shè)施的公募Reits，因為這個公募Reits是非常具有中國特色化的公募Reits的產(chǎn)品。

我的分享主要分以下五個方面：首先會先講一下公募Reits推出的背景，第二個是把現(xiàn)在公募Reits正在推行的過程中的一些政策做一個簡單的交流和解讀，第三是交易結(jié)構(gòu)，剛剛有所提到，還有一個就是審批的流程，第四個是我們做的一個統(tǒng)計，關(guān)于公募Reits現(xiàn)在發(fā)的9只產(chǎn)品的市場表現(xiàn)情況，最后一個是關(guān)于現(xiàn)在發(fā)起的中國REITs50論壇的介紹。

剛剛龐總已經(jīng)介紹了Reits的基本邏輯，其實它本身是一個舶來品，它并不是我們國家新有的，但是Reits這個產(chǎn)品在中國業(yè)內(nèi)人士已經(jīng)在推了將近快20年的時間，但其實沒有出來，直到去年的時候才出基礎(chǔ)設(shè)施的口子把Reits推出來，其實從Reits的角度來說，剛剛也提到了，包括像新加坡、美國、印度、日本、香港等等，都有很多Reits產(chǎn)品，但是中國的Reits產(chǎn)品是從最難的Reits產(chǎn)品開始切入，最簡單是今天所在的大部分的伙伴們的資產(chǎn)，商業(yè)是最簡單的，基礎(chǔ)設(shè)施相對來說在Reits是最難的，主要因為它的品類又多，運(yùn)營難度非常大。

這是一個公募Reits的介紹，比較簡單，就是發(fā)行一個Reits產(chǎn)品，通過投資人進(jìn)行購買，通過Reits持有不動產(chǎn)的物業(yè)，把不動產(chǎn)物業(yè)未來的90%的分紅全部分給持有Reits的投資人，所以Reits產(chǎn)品本質(zhì)上來說是一個權(quán)益型的產(chǎn)品，但它又跟股票的權(quán)益型產(chǎn)品不太一樣，它是介于股和債相對來說比較好的產(chǎn)品，總的來講它是風(fēng)險可控，收益可觀，持有期限比較長，目前看來對于比如說一些希望長期穩(wěn)定的，比如說養(yǎng)老金、退休基金，包括國內(nèi)的一些保險基金，可能是一個很好的去處。

Reits，我們做了幾個總結(jié)，就是幾個特征，第一個是流動性，Reits的魅力所在，把一個龐大的資產(chǎn)打散，變成一塊錢，公眾可以購買，流動性極強(qiáng)的產(chǎn)品；第二，它是資產(chǎn)的組合，不僅僅是一個資產(chǎn)，是同一類型的不同區(qū)域的資產(chǎn)；第三，稅收中性；第四，它跟我們所謂的上市公司是一樣的，它有一個完善的組織架構(gòu)；最后派息政策，目前是90%以上的現(xiàn)金收益都要強(qiáng)制分紅，所以它是一個現(xiàn)金流非常穩(wěn)定的、分紅非常穩(wěn)定的產(chǎn)品；最后一個是低杠桿，公募Reits也是一個把資產(chǎn)進(jìn)行上市，但它跟上市公司又不完全一樣，因為相對來說它的負(fù)債率比較低，但是好就好在它還是可以負(fù)債的。

我們國家的Reits是從之前的資產(chǎn)債券化演變過來的，我們做了一個簡單的比較，經(jīng)營性物業(yè)貸、CMBS、類Reits做一個比較，最重要的是公募Reits的核心是權(quán)益型的產(chǎn)品，它把ABS的主體和產(chǎn)品還必須綁定在一起的模式在公募Reits上做到了一個完整的突破，我們不會再看原始權(quán)益人的主體性，只看資產(chǎn)的收益率、資產(chǎn)的表現(xiàn)以及未來分紅的可能性。

目前現(xiàn)在全球市場上主要是40多個國家推出了Reits的產(chǎn)品，除了美國、澳大利亞、新西蘭、荷蘭等少數(shù)國家外，大多數(shù)國家是新千年以后推出了Reits的法規(guī)，比如新加坡起步比較晚。目前是我們統(tǒng)計的8月底，全球Reits的總市值超過了1.9萬億美元，美國是最大的市場，亞洲的比例逐步上升。

在國外Reits的品種非常多，比如說美國，它是有鐵塔、物流、數(shù)據(jù)中心，甚至像美國的監(jiān)獄都是可以進(jìn)行Reits，但不同國家有不同的特色，在印度是新能源的電網(wǎng)、高速，澳大利亞也是高速，日本是物流，新加坡主要是工業(yè)地產(chǎn)、數(shù)據(jù)中心、房地產(chǎn)。

我們就回到今天說的中國的Reits，基礎(chǔ)設(shè)施的公募Reits，它是不動產(chǎn)Reits中的一個領(lǐng)域，但是這次我們的公募Reits沒有把房地產(chǎn)以及商業(yè)地產(chǎn)所有跟地產(chǎn)相關(guān)的納入進(jìn)來，我們現(xiàn)在所做的基礎(chǔ)設(shè)施的公募Reits試點意義是什么呢？第一個，基于穩(wěn)投資、促循環(huán)國家大的戰(zhàn)略要求，現(xiàn)在做公募Reits有些是從PPP轉(zhuǎn)過來的，這就是為什么國家會從基礎(chǔ)設(shè)施作為Reits的切入點；第二，補(bǔ)短板、擴(kuò)增量，Reits支持國家重大戰(zhàn)略實施和十四五發(fā)展規(guī)劃，補(bǔ)足短板，助推新基建；第三，提質(zhì)量和增效益，之前如果大家是做PPP的就知道，大部分的基礎(chǔ)設(shè)施做得都不是特別好，雖然是使用者付費(fèi)，雖然是買方付費(fèi)，但是運(yùn)營這一塊不是特別強(qiáng)，通過推出Reits的產(chǎn)品引入專業(yè)化、市場化的機(jī)制，也同時能夠助推以前的基礎(chǔ)設(shè)施的運(yùn)營以及現(xiàn)金流的增加，從而形成一個良性循環(huán)，把基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、投資、退出這樣一個完整的閉環(huán)實現(xiàn)了；第四，化債務(wù)、降杠桿，本身Reits就是一個權(quán)益型的產(chǎn)品，不存在政府賣出去之后，或地方政府、平臺公司持有之后再回購回來，站在普通老百姓的角度來說，Reits是可以作為財務(wù)配置以及儲蓄轉(zhuǎn)化的重要品種，雖然到目前大家可以看到大部分買的還是股票，因為大家都喜歡突然一夜暴富的感覺，但是對于資金比較多的，家族投資的錢或保險基金的錢，他希望是穩(wěn)定的增長，不僅僅看到物業(yè)的增長或產(chǎn)權(quán)的增長，我還要看到每年的現(xiàn)金流，所以Reits對于這種類型的資金、長期的資金是非常好的配置的產(chǎn)品。

Reits的推出就是586號文，是中國證監(jiān)會和發(fā)改委一起牽頭推出的，現(xiàn)在的基礎(chǔ)設(shè)施Reits的推動主要是在發(fā)改委在審項目，證監(jiān)會和交易所同步配合在推這個事情。7月份的時候又出了一個關(guān)于細(xì)節(jié)的問題。

586號文大家網(wǎng)上能看到，我只想表達(dá)幾個點，首先586號文支持的Reits，基本上全是基礎(chǔ)設(shè)施，明確地把房地產(chǎn)以及房地產(chǎn)相關(guān)的存量資產(chǎn)全部排除在外，什么時候能夠加入進(jìn)來，不知道；第二個想說的點，它的重點是在鼓勵國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群和高科技產(chǎn)業(yè)園、特色產(chǎn)業(yè)園的地方進(jìn)行試點，所以可能在房地產(chǎn)這一塊沒有納入進(jìn)來的情況下，像租賃住房以及產(chǎn)業(yè)園的運(yùn)營，就是在Reits這一塊能夠施展開來。

網(wǎng)上也能找到，主要現(xiàn)在試點的區(qū)域包括第一個是交通設(shè)施，包括高速公路、港口，第二個是能源基礎(chǔ)設(shè)施，主要是新能源，光電、光伏、水利、天然氣、清潔新能源等等，第三個是市政類型基礎(chǔ)設(shè)施，第四是生態(tài)環(huán)保建設(shè)，第五是倉儲物流，目前現(xiàn)在看來在第五倉儲物流是相對來說市場更加歡迎，既有增值，又有穩(wěn)定性的表現(xiàn)，第六就是園區(qū)，跟倉儲物流類似，它是工業(yè)用地，第七新基建，第八是后來加進(jìn)來的，保障性租賃性住房，加這一條也算是為住房相當(dāng)于打開了一個小口子，第九是包括了最核心的就是5A級景區(qū)，因為之前大家如果關(guān)注ABS就知道，ABS在2019年以前還有很多景區(qū)證券化，景區(qū)門票、景區(qū)的租金，在資產(chǎn)證券化這個領(lǐng)域僅僅是收益權(quán)現(xiàn)在是不符合資產(chǎn)證券化的要求，所以在Reits這一塊針對一些比較好的景區(qū)開了這樣一個口子可以進(jìn)行探索，雖然目前為止有項目報，但是沒項目批過，但未來會有符合要求的項目出來。

大的政策下來之后，包括幾個證券交易所做的相關(guān)的政策支持配套的細(xì)則，陸陸續(xù)續(xù)搞了將近一年半快兩年了，基本上每個月都有新的動作。在地方層面上，最近是南京也出臺了相關(guān)的政策，廣州也出臺了相關(guān)的政策，支持Reits的發(fā)展以及支持Reits相關(guān)的人才的發(fā)展。

廣州的政策我把它拎出來做了一個解讀，首先在政府服務(wù)方面，廣州現(xiàn)在已經(jīng)明確提出在政府服務(wù)方面會支持Reits的落地，重點突出的一點就是兩個方面，第一個，因為很多Reits的產(chǎn)權(quán)都是屬于國有產(chǎn)權(quán)，國有產(chǎn)權(quán)又涉及到是否要進(jìn)國有產(chǎn)權(quán)交易所的問題，咱們廣州出了這樣的政策，相當(dāng)于從宏觀上給這種類型的項目給予支持，第二個是稅收，廣州在稅收這一塊進(jìn)行了支持，最后是人才，在Reits方面的專業(yè)人才會有相關(guān)的人才補(bǔ)貼。在市場服務(wù)這一塊，Reits的基金，Reits的牌照方，Reits的中介機(jī)構(gòu)，Reits的投資機(jī)構(gòu)，最重要的是Reits的運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)，因為現(xiàn)在還沒有哪個主體跑出來說的是專業(yè)的某一個細(xì)分領(lǐng)域的Reits機(jī)構(gòu)，這是下一步Reits發(fā)展過程中的一個重要的點，這一塊能夠突破，Reits的穩(wěn)定現(xiàn)金流、Reits的基金才能有下一步承載的意義。

這是剛剛說的結(jié)構(gòu)，這是中國特色的Reits結(jié)構(gòu)，把ABS和Reits進(jìn)行了結(jié)合，這也是在現(xiàn)有能不改動法律的情況下推出中國公募Reits做的一次創(chuàng)新，雖然看起來跟其他國家對比有一些奇怪，但在中國特色下這個模式已經(jīng)是最好的模式了。

這個是講基礎(chǔ)設(shè)施Reits的審批路徑，主要的問題就是在原始權(quán)益人所在的省發(fā)改委，由當(dāng)?shù)氐氖邪l(fā)改委報到省發(fā)改委，省發(fā)改委推到國家發(fā)改委，入項目庫，目前在試點階段，國家發(fā)改委要對這個項目做實質(zhì)性的審核，審?fù)觏椖客平o證監(jiān)會，如果在網(wǎng)上看到項目推到交易所，基本上這個項目就八九不離十了，因為交易所不會再實質(zhì)性的審核。

這是首批試點項目，9個項目，里面有高速公路，有物流園區(qū)，包括了普洛斯、鹽田港，包括上海的張江等等。

這是截止到9月底關(guān)于Reits的表現(xiàn)，大家看這個量從一開始剛上市的時候非常大，到中間開始平穩(wěn)，最近這段時間量稍微開始放點量，但畢竟只有9單，所以投資人可選的標(biāo)的不多，包括Reits的定價目前都沒有公認(rèn)的模版或模型，所以中國的Reits還是在試點階段，叫基礎(chǔ)設(shè)施Reits。

昨天又出了三單，一個高速公路，兩個產(chǎn)業(yè)園，一個是上海的，一個是北京的，這三個產(chǎn)品應(yīng)該會在月底要落地了。

最后介紹一下中國REITs50人論壇，我們是2009年成立的，由廈門市資產(chǎn)證券化協(xié)會、中國資產(chǎn)證券化百人會論壇、Reits研究中心、中國人民大學(xué)國際貨幣研究所等單位聯(lián)合發(fā)起的智庫機(jī)構(gòu)，我們會定期組織培訓(xùn)、沙龍、年會，希望能夠聚集業(yè)內(nèi)的Reits專業(yè)投資人、原始權(quán)益人以及Reits的各種各樣的參與方，能夠為中國Reits的發(fā)展起到一點點作用。

這是論壇的兩位主席，榮譽(yù)主席是中國Reits教父孟曉蘇，主席是廈門市資產(chǎn)證券化的會長，也是中國著名的銀行家曹彤先生。

最后是我個人介紹（PPT），謝謝大家！