龐曉云（凱保商發(fā)CEO）：大家好，我叫龐曉云，我是來自凱保商發(fā)。

首先感謝觀點(diǎn)邀請(qǐng)我來這里跟大家一起做分享，也感謝大家20分鐘在這里聽我的講話，我有一個(gè)問題，在講之前，我希望我演講能夠給大家有一點(diǎn)啟發(fā)，其實(shí)我參加的會(huì)也很多，我參加會(huì)有一個(gè)宗旨，就是我自己一定要有啟發(fā)，否則這個(gè)會(huì)對(duì)我沒有意義，希望我講的話對(duì)大家有啟發(fā)。第二個(gè)，我要用一個(gè)問題開始我的演講，昨天我在上海看了一個(gè)盤子，主要是輕餐飲的，是一個(gè)國(guó)企頭牌的地產(chǎn)商，我的問題是，如果你來收購(gòu)這個(gè)項(xiàng)目，你最關(guān)心的財(cái)務(wù)指標(biāo)是哪個(gè)，它是在營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)，這個(gè)問題也不用回答，你心里知道，我在后面的演講當(dāng)中可能會(huì)有這個(gè)問題的答案，大家可以關(guān)注一下。

我先介紹一下我自己，我是新基建投融資聯(lián)盟擔(dān)任一些職位，擔(dān)任主任研究員，主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目和政策方面的研究，當(dāng)然這個(gè)是不拿錢的，但是資源很好。資管之家我是創(chuàng)始人，我搞了一個(gè)小的平臺(tái)，這個(gè)就是比較小眾的。當(dāng)然我有一些資質(zhì)，這些不值一提，我是一個(gè)理科生，但是我又跨界金融，跨界到房地產(chǎn)和基金，可能我的角度、我的視野稍微有一些不一樣，跟我們房地產(chǎn)傳統(tǒng)的企業(yè)，希望能夠在里面給大家分享一些我的想法。

談到Reits，我們就要講到今年7月份國(guó)家Reits的上市，是基建、基礎(chǔ)設(shè)施，有9只基金上市了，其中包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高速公路、水廠，這個(gè)是一個(gè)大勢(shì)所趨了，Reits在這里面發(fā)揮的作用。

其實(shí)我們國(guó)家的基金Reits最早是債務(wù)性質(zhì)的，企業(yè)發(fā)債，現(xiàn)在7月份的Reits是權(quán)益型的，來自于經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，不是固定利率的收益，就是要穿透到你的實(shí)際經(jīng)營(yíng)上，這個(gè)是國(guó)家從存量資產(chǎn)的考慮上來動(dòng)用Reits這個(gè)工具，Reits歷史背景和結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，跟我們現(xiàn)在在座的各位，如果你不是搞金融，不是搞基金這一塊，可能關(guān)系不是特別大，但是它的所有支撐都來自你的經(jīng)營(yíng)。

Reits是一種結(jié)合型基金，簡(jiǎn)單講一下結(jié)構(gòu)，我就白話講。Reits在中間投資人就是所有的個(gè)人，底下是底層資產(chǎn)，底層資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)收入作為紅利分配給到投資人、股民，一個(gè)個(gè)的老太太、老頭、我、你，個(gè)人開個(gè)戶就可以去買，最關(guān)鍵的一點(diǎn)就是它通過對(duì)底層資產(chǎn)的收購(gòu)、運(yùn)營(yíng)來形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流，滿足合規(guī)的要求之后，你就可以到二級(jí)市場(chǎng)去融錢了，就甩掉它了。

Reits是每個(gè)人都需要的，國(guó)家也需要，我們的所有PPP項(xiàng)目其實(shí)在國(guó)內(nèi)搞了很長(zhǎng)時(shí)間了，真正開工的50%不到，真正賺錢的也很少，20%都不到，這里面的債怎么辦？Reits。Reits不是每個(gè)項(xiàng)目都可以上的，有很多評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，Reits的條件，其中最重要的條件就是前面三年要穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而且你的利潤(rùn)率達(dá)到5%-6%，20%更好，但是沒那么高，它的風(fēng)險(xiǎn)是基于債券和股票之間的投資配置，你要清楚Reits的風(fēng)險(xiǎn)是基于股票和債券之間，債券最安全，Reits就是它是把底層資產(chǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)隔離的，一旦Reits出現(xiàn)問題，你不能夠達(dá)到我的回報(bào)率，股民不能滿意了，你承諾我的比如說5%，達(dá)不到5%或者低于合規(guī)的時(shí)候，這個(gè)時(shí)候破產(chǎn)怎么辦，對(duì)不起，你的底層資產(chǎn)分隔了，我還是可以拿回來的，但是收益是跳動(dòng)的，但是浮動(dòng)范圍比股票要小很多，在美國(guó)80%的家庭都買Reits，中國(guó)很少，它的收益要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于股票。

這種工具能夠覆蓋什么樣的不動(dòng)產(chǎn)，很多不動(dòng)產(chǎn)，就是現(xiàn)在我們?cè)谶@個(gè)行業(yè)內(nèi)的朋友們，屬于租賃型住房、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老院，全球現(xiàn)有的房地產(chǎn)Reits，這一行是今年國(guó)家7月份的，全國(guó)現(xiàn)有的基建Reits，電信塔、機(jī)場(chǎng)，能源管道，還有輸配電在印度，發(fā)電站，下一階段太陽能發(fā)電和儲(chǔ)能項(xiàng)目，這種專業(yè)公司會(huì)把它們的重資產(chǎn)上Reits，他們靠給客戶輸出能源來收取固定的租金或差價(jià)，這個(gè)方式來獲得穩(wěn)定的收益，把這些儲(chǔ)能的重型裝備最后上Reits，上Reits之后所有的投資權(quán)收回來，但這里面有很多固定，不能夠賣掉之后就退出，要有3-5年的鎖定期，只要我三年盈利，沒有人愿意拋的，當(dāng)然這里面還有很多結(jié)構(gòu)上的操作是讓作為不動(dòng)產(chǎn)包括房地產(chǎn)公司的人會(huì)從更高維度去看待這個(gè)事，你的品牌你可以去建設(shè)，可是你的房地產(chǎn)本身你就把它看成一個(gè)載體就可以了，不要覺得它一定是你的什么，你就不會(huì)糾結(jié)于我能不能趕得上這個(gè)時(shí)代，它不是你的，它只是你的一個(gè)載體，一個(gè)是你的錢，一個(gè)是你的品牌，其他的不重要，剛才講了很多創(chuàng)新思維，這就是我們國(guó)內(nèi)的所謂不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)和國(guó)外像越秀走得比較前面，像凱德，他們是玩了十多二十年了，現(xiàn)在我們Reits來了，我們懂不懂這個(gè)東西背后的邏輯是什么，鐵打的營(yíng)盤流水的兵，你的資產(chǎn)不是你的，它只要能給你帶來收益就可以。

這就是過程，第一步，資產(chǎn)裝入與隔離，把資產(chǎn)隔離開，第二步黃色部分，基金投進(jìn)來，不動(dòng)產(chǎn)盈利要分配給我的投資人，我想講的是Reits的好在哪里，可以通過這個(gè)地方來看見，錢進(jìn)來之后，這個(gè)結(jié)構(gòu)大家不要去看，這是中國(guó)特色，毫無意義的ABS，項(xiàng)目公司也是一個(gè)特殊的，就是一個(gè)合伙公司，為了方便進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)移，錢怎么分配，三個(gè)地方，有這三種可能去分配，一個(gè)是項(xiàng)目公司的股東借款，平時(shí)經(jīng)營(yíng)需要錢，我融了10個(gè)億，可能給5000萬給他，這個(gè)我要拿去還債，還了8個(gè)億，還有2個(gè)億怎么辦？原始權(quán)益人放兜里，不能亂用，收購(gòu)其他資產(chǎn)，你想還債、繼續(xù)收購(gòu)，上Reits，但前提條件記住，你上Reits的前提條件是你要滿足合規(guī)，不合規(guī)證監(jiān)會(huì)不會(huì)讓你上。但是話說回來，經(jīng)營(yíng)為了經(jīng)營(yíng)，還是經(jīng)營(yíng)為了提升，當(dāng)然經(jīng)營(yíng)為了提升，經(jīng)營(yíng)是根本，但如果你為了經(jīng)營(yíng)而經(jīng)營(yíng)，那可能你最后走不到頭，你被別人收了或跟不上，你如果是有更高的維度，用資本的維度去看你的事業(yè)的時(shí)候，無所謂，這么多標(biāo)的，經(jīng)營(yíng)可以收經(jīng)營(yíng)公司，這時(shí)候你要用更高的維度去看這個(gè)事情。

Reits下的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值，價(jià)值怎么回事？Reits的價(jià)值有兩種，分紅回報(bào)，來自于平時(shí)經(jīng)營(yíng)的租金，資產(chǎn)增值，資產(chǎn)增值來源于兩個(gè)地方，時(shí)間，第二個(gè)你的資產(chǎn)增值還來自于你本身的分紅，你本身的分紅進(jìn)行現(xiàn)金流折算。所以提醒一下，剛才我開會(huì)之前提的第一個(gè)問題，財(cái)務(wù)指標(biāo)是什么，這個(gè)東西，反正你記住這個(gè)東西，你的現(xiàn)金流決定你的資產(chǎn)價(jià)值，而不是你的地段，如果你的地段在南京西路，但是你的經(jīng)營(yíng)為零，可能你只能清算，如果我的地段在駐馬店，我經(jīng)營(yíng)得非常好，對(duì)不起，我值錢，這就是它，它是一個(gè)相對(duì)的。這就是真正的資產(chǎn)價(jià)值來源于真正的現(xiàn)金流的折算和地段的增值空間。

估值方法選擇，我講一點(diǎn)，我們老百姓投資叫非控制權(quán)投資，你是買不了控制權(quán)的，控制權(quán)并購(gòu)就是我們干的事，包括作為地產(chǎn)商，越秀他們也想干，包括像現(xiàn)在的很多大基金，它會(huì)通過比較法或DCF法，當(dāng)然這里面還有很多參數(shù)需要進(jìn)行重新設(shè)計(jì)，我值不值，我們國(guó)家沒有參考標(biāo)準(zhǔn)，很麻煩的事，Reits不成熟，你通過比較法，你是歪的，你只有通過最底層的內(nèi)生型價(jià)值，就是你的營(yíng)運(yùn)的利潤(rùn)的折現(xiàn)，多少年折現(xiàn)，你的債務(wù)成本、股權(quán)成本是多少，這個(gè)就是專業(yè)的人干專業(yè)的事。

我們國(guó)家的估值是靜態(tài)價(jià)值估值，不是動(dòng)態(tài)的，動(dòng)態(tài)的才會(huì)走DCF折現(xiàn)，靜態(tài)是憑經(jīng)驗(yàn)，你這個(gè)地段的房?jī)r(jià)怎么定，房?jī)r(jià)本身由于是商業(yè)地產(chǎn)，沒有意義。

這是首創(chuàng)稅務(wù)，是這次Reits項(xiàng)目的簡(jiǎn)介，發(fā)行份額數(shù)量5億，基金存續(xù)期限是26年，權(quán)益型的基金是無預(yù)期收益，這個(gè)可以高可以低，沒有標(biāo)準(zhǔn)，大家都是一樣。

首創(chuàng)水務(wù)的錢怎么用的，你要玩Reits你要知道錢有幾種玩法，拿到錢，它會(huì)在收購(gòu)了深圳和合肥首創(chuàng)的兩個(gè)水廠，還有一部分錢，除了還債，剩下的錢另外在外面的城市購(gòu)買了9個(gè)水廠。Reits的兩個(gè)目的，第一個(gè)還債，第二個(gè)是收購(gòu)。

無形資產(chǎn)BOT的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)也可以做Reits，水廠的土地是國(guó)家的，不具有底層資產(chǎn)的所有權(quán)，土地也不是它的，可是它被政府授予了經(jīng)營(yíng)權(quán)，這個(gè)經(jīng)營(yíng)權(quán)上產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)金流就可以上Reits，但記住如果是私人給你的土地，他授權(quán)我做業(yè)務(wù)了，沒用，因?yàn)樗饺说耐恋睾蛧?guó)家的土地是兩個(gè)概念，他不可能讓你進(jìn)行公募，公募是指國(guó)家要對(duì)老百姓負(fù)責(zé)，如果底層資產(chǎn)是私人的，上面也有經(jīng)營(yíng)，去做這個(gè)很困難。目前國(guó)家房地產(chǎn)除了租賃性住房可以有這個(gè)，其他的不開放。

這就是我給他們指導(dǎo)的首創(chuàng)水務(wù)基金估值和收益分配率預(yù)測(cè)，這個(gè)表是看不見的，但是可以看到它的規(guī)模，這是一個(gè)動(dòng)態(tài)的，這個(gè)表只是8張表的一張，不是我們現(xiàn)在房地產(chǎn)的靜態(tài)估值，我給你一個(gè)經(jīng)驗(yàn)型的東西，我是通過DCF把它算出來，真正你要做估值，做不動(dòng)產(chǎn)收購(gòu)的時(shí)候，你看不見這張表，你的評(píng)估就是歪的，當(dāng)然這里面還有很多參數(shù)是需要考究的。預(yù)測(cè)數(shù)其實(shí)一點(diǎn)都不偏，很多人覺得你的預(yù)測(cè)數(shù)是不是有偏的，不偏，我給你們講一個(gè)技巧，很多營(yíng)收額的預(yù)測(cè)數(shù)，像水廠，這里面有0.2%的增長(zhǎng)，如果解釋的話，這個(gè)0.2可以做到1%、0.05%都可以，但是要有一個(gè)根據(jù)，統(tǒng)計(jì)局，統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)是沒人去推翻它的。

這就是最后基金的估值，你們覺得這些數(shù)字沒意思，那么復(fù)雜，這是以前，現(xiàn)在肯定得懂這個(gè)，酒也要喝，但是這個(gè)是基礎(chǔ)，所有的預(yù)測(cè)、所有的增長(zhǎng)率都在你的控制之下，而且你的成本，我們叫協(xié)同效應(yīng)，節(jié)能，剛才瑰悅說到節(jié)能，說到成本，包括太古的朋友，我比較欣賞太古的物業(yè)，我看到了他們對(duì)每一間商鋪的能耗指標(biāo)都提供給客戶，這個(gè)我很傾佩他們，他們真正把ESG做到數(shù)據(jù)，當(dāng)然也看到很多英國(guó)、法國(guó)能源電力，他們的碳足跡，路怎么走過來的，它會(huì)追蹤它的原材料上游的碳指標(biāo)，中國(guó)不做這個(gè)東西。

波動(dòng)性，Reits波動(dòng)性是中度，風(fēng)險(xiǎn)就很小，債券收益就很大。

比較法就是倍數(shù)，AFFO就是回報(bào)率，你的公司要上市了，這個(gè)就是你的所有當(dāng)月收益，減去了一些運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，除以你融來的18個(gè)億（當(dāng)年），你要記住，你要融多少錢，你說我融10個(gè)億，我有5000萬，多少回報(bào)率，5%，國(guó)家規(guī)定4%，但4%低了，大家都不愿意買，你說我融20億，但是只有5000萬的收益，太低了，國(guó)家的指導(dǎo)指標(biāo)是4，你要融到錢，但融到錢怎么用，就是我剛才講的幾個(gè)用途，你得做全盤的策劃，不是走到哪兒算哪兒，你只能買合規(guī)條件下之類的資產(chǎn)，可以買債券，可以買你債券風(fēng)險(xiǎn)率低的債券，也可以去收購(gòu)水廠，也可以收購(gòu)公寓性住宅，只要在你的風(fēng)險(xiǎn)小于等于你的范圍之內(nèi)。

中國(guó)的分配率很嚴(yán)格，海外很靈活，你今年所有的現(xiàn)金流的收益90%必須要分配給投資人，你賺的錢應(yīng)該分配出去，當(dāng)然記住原則，不用記住具體操作數(shù)據(jù)，邏輯最關(guān)鍵，不是細(xì)節(jié)，細(xì)節(jié)交給證券公司去做，他們讓你做評(píng)估，但是要記住幾個(gè)點(diǎn)，最后錢怎么用。

最后講一下澳大利亞的Reits，它是住宅型的，收益非常高，市值是21億美元，回報(bào)率達(dá)到21.3%，我們國(guó)家住宅現(xiàn)在有沒有上去我不知道，當(dāng)然這個(gè)是比較好的公司。澳大利亞做得比較好的倉(cāng)儲(chǔ)，回報(bào)是25%。這個(gè)是平層倉(cāng)儲(chǔ)，也是達(dá)到了26%的回報(bào)。

內(nèi)在邏輯，兩個(gè)事，還債、擴(kuò)張，如果你是戰(zhàn)略部的，你是高管，懂這個(gè)就可以了，你要把這個(gè)東西知道，我將來要干這個(gè)事得用這個(gè)工具，如果這兩個(gè)解決了，你才談得上可持續(xù)，其實(shí)可持續(xù)是另外一個(gè)很大的概念，我們?nèi)绻斫饪沙掷m(xù)，如果做不下去就可持續(xù)不了了。

關(guān)鍵來了，這是我總結(jié)的一個(gè)東西，因?yàn)槲沂抢砉た疲矣指憬鹑?，ESG可持續(xù)發(fā)展，它有三個(gè)層次，如果從資本角度來看，底層資產(chǎn)、行業(yè)公司、社會(huì)社區(qū)，底層資產(chǎn)就是鋼筋水泥，怎么放呢？放美容、化妝品、醫(yī)療、高科技企業(yè)、辦公室、住宅，這叫行業(yè)公司，社區(qū)，周邊的，它有三層的意義，你達(dá)到之后才可能叫ESG，投資基金類型全球的趨勢(shì)是怎么樣，不動(dòng)產(chǎn)往哪里走，往VC兩端走，中間不走，因?yàn)橛捎谖覀冇泻芏嗟男碌臉I(yè)態(tài)產(chǎn)生，他們會(huì)投資一種新的模式，這叫VC，還可能投資到protech，信息、能源，邊緣云，門禁就是邊緣云的形式，你的所有節(jié)能技術(shù)，當(dāng)然這個(gè)分為是用戶型節(jié)能，還有專門做節(jié)能這個(gè)產(chǎn)品，不管怎么樣這個(gè)都可能成為不動(dòng)產(chǎn)的protech。這樣就形成了一個(gè)真正的ESG，剛才講了節(jié)能就是綠色，你得設(shè)立一個(gè)環(huán)境基金，環(huán)評(píng)容易過，底層資產(chǎn)重資產(chǎn)最終通過PE Reits。

最后講一下凱保，我們要錨定戰(zhàn)略型投資人，投完我之后我去干這些事，可Reits的資產(chǎn)收購(gòu)，還有可Reits的新經(jīng)濟(jì)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)起，現(xiàn)在有7個(gè)，基金管理人是我們的一個(gè)選項(xiàng)，最后可持續(xù)不動(dòng)產(chǎn)擴(kuò)張與社會(huì)回報(bào)。

我不是搞金融的，我干這個(gè)，中間是我，這是我的微信，大家可以加一下，我喜歡去工地，我是干土活的人，我能夠去工地搬磚。

謝謝！