經過觀點指數多方面審慎評估，融創(chuàng)中國相較去年躍升一位，成功進入“2021上市房企投資回報表現”研究成果名單前列。據觀點指數追蹤，融創(chuàng)中國在疫情沖擊下，EBIT依然實現了高達26%的增長，歸母凈利潤增幅逾36%，為未來充足的投資回報提供了良好保障。

碧桂園則憑借出眾的息稅前利潤表現亮眼，華潤置地、中國海外發(fā)展、金地集團等以較高的投資回報率、股息派發(fā)記錄等關鍵指標，同時進入研究成果名單。

此外，龍光集團則以出眾的投資回報率、凈資產收益率得以躋身前列。萬科雖然投資回報率、歸母利潤增長偏弱，但憑借其他類別的綜合表現，成功進入研究成果名單。

整體凈資產收益率或有改善

對于上市公司而言，拋開企業(yè)社會責任不談，經營目的之一是提升股東財富。這不僅僅在于資本利得，更在于定期穩(wěn)定的股利，股利也是股票價值的來源。可預期、穩(wěn)增長必然是股利發(fā)放的重要考量。

從樣本房企過去10年股息數據看，大部分房企保持相對穩(wěn)定的股息率，標準差基本在5%以下。就過去五年平均股息率而言，樣本企業(yè)五年平均股息率的中位數為3.96%，75%的樣本房企平均股息率在5.32%以下，同時，僅有25%的房企平均股息率不足1.94%。

若將股東回報口徑擴大，考慮上市股東的權益回報率（ROE），即歸屬于上市股東的凈利潤與上市股東權益的比值，可以發(fā)現，過去10年ROE整體水平基本保持穩(wěn)定

雖然每年均有多家房企的ROE顯著高于樣本企業(yè)的整體水平，實現了高于20%的ROE，但也可以發(fā)現，約有一半的樣本房企保持ROE在10%以上。較高的ROE通常來自高利潤項目，良好的運營效率及杠桿的運用。

2020年受到疫情影響，部分房企在營收及利潤上都出現下挫，影響程度則與房企關注的業(yè)態(tài)、項目地點等因素有關。疫情期間促銷、防控等額外開銷，也導致了房企凈利潤下降。

盡管如此，觀點指數預計ROE的整體情況不會大幅惡化，從分布情況來看，整體ROE分布情況較2019年出現了改善，但也有房企因為疫情等因素在2020年出現了虧損。

轉看房企對全部投入資本的回報情況，這里投入資本指歸屬母公司權益、總負債、現金及現金等價物的總和。從而，投資資本回報率可以更好地衡量房企對資金的利用效率。從歷年數據對比情況，可以發(fā)現明顯集中化的趨勢。

2010年樣本房企整體的ROIC（投入資本回報率）水平較高，但也更加分散，不同企業(yè)資金利用效率差距較大。隨著行業(yè)的發(fā)展成熟，可以發(fā)現不同房企間的差距正在逐步縮小。

而回報水平降低，一定程度上由于行業(yè)成熟后利潤空間下降造成。

觀點指數預計，2020年樣本房企ROIC分布情況將與2019年類似。受疫情等因素影響，房企間會出現一些分化，因此ROIC對比2019年分布將更為分散。

截至2020年末，觀點指數預計樣本房企ROIC的中位數為2.5%，同時約有半數的樣本房企ROIC處于1.79%至3.57%之間。

樣本房企EBIT實現5倍以上增幅

轉看房企歸母凈利潤的增長情況，觀點指數預計過去三年歸母凈利潤的復合增長率分布情況將會相對集中，75%樣本房企復合增長率將不會超過28%。個別復合增長率出現異常的，多為上市不久的房企。

同時，可發(fā)現一些房企沒能保持正的復合增長率，部分原因在于沒能保持持續(xù)增長的凈利潤，尤其在疫情沖擊下，部分房企利潤下挫，影響了增長率。資本結構的轉變，歸母權益的增長，也是拉低這一指標的原因之一。

轉看規(guī)模方面的數據，樣本房企的EBIT規(guī)模整體上實現了5倍以上的增幅，頭部房企拉大了與平均水平的絕對值。

從財報數據來看，2010年樣本房企EBIT中位數為8.25億元，而在2019年EBIT已經增長到56.64億元。

EBIT最高房企在2019年達到1153.7億元，2010年EBIT最大值是中位數的21.7倍，與2019年的20.4倍基本保持一致。

根據觀點指數預計，2020年樣本房企EBIT中位數為101.0億元，而均值為181.5億元，分布存在明顯右傾，即頭部房企的EBIT規(guī)模顯著高于行業(yè)平均水平。

觀點指數預計，2020年頭部房企EBIT規(guī)模最大值約為1200億左右，半數樣本房企的EBIT在60億與197.5億之間。

（以上為系列報告之一，如需閱讀《卓越指數· 2021年度房地產企業(yè)表現報告》全文，請進入報告專題下載查閱）