編者按：2020年，中國(guó)房地產(chǎn)在驚濤巨浪中扼住命運(yùn)的喉嚨。

進(jìn)入全新的2021年，中國(guó)房地產(chǎn)如何在求發(fā)展與嚴(yán)監(jiān)管中尋得均衡？想要有所作為、有所改變的企業(yè)，需要充足的勇氣和智慧去應(yīng)對(duì)。

我們深信，“地產(chǎn)向陽(yáng)”仍然是這一年的主要命題。有鑒于此，觀點(diǎn)新媒體策劃年度重磅報(bào)道“細(xì)細(xì)的紅線”，回顧并總結(jié)標(biāo)桿房企過(guò)去一年在“抗疫”與“紅線”之下，大到戰(zhàn)略、模式，小到融資、人事等方面的調(diào)整與改變，并尋找新的一年里未來(lái)“持續(xù)的力量”之所在。

觀點(diǎn)網(wǎng) 裂變，成為不平靜2020年的碧桂園關(guān)鍵詞。

自年初伊始，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)還未從疫情的沖擊中緩過(guò)神來(lái)，碧桂園已率先作出改變。經(jīng)過(guò)貫穿一整年的大刀闊斧調(diào)整之后，下轄區(qū)域擴(kuò)張至104個(gè)。

“今后每個(gè)區(qū)域都相當(dāng)于一個(gè)小碧桂園。”這是楊國(guó)強(qiáng)的期望。

透過(guò)裂變，窺探到的是這家告別粗放式發(fā)展的龍頭房企對(duì)于未來(lái)的思考：更精細(xì)，更下沉，更高效，同時(shí)能保持市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

2020年疫情與紅線接踵而來(lái)的復(fù)雜環(huán)境，房地產(chǎn)行業(yè)模式的轉(zhuǎn)變、周期的轉(zhuǎn)換，都刺激著頭部企業(yè)的改變。

站在7000億的節(jié)點(diǎn)，碧桂園在銷售營(yíng)銷、投資拿地、區(qū)域架構(gòu)、杠桿成本等多個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，進(jìn)行了一場(chǎng)自我革新。

正如新一年楊國(guó)強(qiáng)的題字“征途漫漫”，“裂變”路上，碧桂園還有更多目標(biāo)需要完成。

銷冠挑戰(zhàn)

在這家龍頭房企裂變過(guò)程中，銷售或許是最穩(wěn)的一環(huán)。

2020年，碧桂園連續(xù)第四年坐上銷冠位置，但這一過(guò)程開(kāi)始有了挑戰(zhàn)。

疫情之下銷售跌至低點(diǎn)，尤其是2月份只有209.2億元，同比下降49.97%，頭兩個(gè)月累計(jì)同比下降28.1%，在銷售榜單上位居恒大之后。

隨著疫情控制、市場(chǎng)復(fù)蘇，碧桂園3-6月銷售逐漸恢復(fù)，并在5月排名反超恒大，奪回第一。

下半年，碧桂園依舊繃緊了弦。

中期業(yè)績(jī)會(huì)上，總裁莫斌給外界傳達(dá)更多信心，透露碧桂園下半年整體權(quán)益可售貨量將達(dá)6412億元，隨著時(shí)間的推移第三季度銷售增長(zhǎng)是可以期待的，且全年將實(shí)現(xiàn)10%的增長(zhǎng)目標(biāo)。

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而后三四季度，碧桂園一改此前把重心放在上半年的鋪貨節(jié)奏，單月銷售都維持在500億元以上。

8月實(shí)現(xiàn)累計(jì)銷售回正之后，9月沖至646.3億元，為全年單月銷售金額高點(diǎn)，同時(shí)也達(dá)到全年累計(jì)最高增速5.64%；后三個(gè)月碧桂園相對(duì)放緩了銷售，單月增速分別為-5.02%、-5.08%及3.73%。

2020年全年，碧桂園累計(jì)實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額為5706.6億元，較2019年微增3.34%。

若按照10%的增長(zhǎng)計(jì)算，碧桂園全年權(quán)益銷售將達(dá)到6000億以上；以近幾年權(quán)益比推算，全口徑銷售將大概率跨過(guò)8000億門(mén)檻。

觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的2020中國(guó)房地產(chǎn)銷售TOP100榜單顯示，碧桂園2020年實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額7888.1億元，較2019年增長(zhǎng)2.24%。

疫情影響之下，對(duì)于總基數(shù)達(dá)到7000億的碧桂園來(lái)說(shuō)，挑戰(zhàn)并不小，全年3%的增速也算是基本達(dá)標(biāo)。

但縱向來(lái)看，碧桂園銷售增速下探至近年來(lái)最低，自2018年起連續(xù)三年停留在7000億元門(mén)檻，年復(fù)合增長(zhǎng)率為6.02%。

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橫向來(lái)看，碧桂園與恒大、萬(wàn)科同樣站在7000億元量級(jí)上，后兩者2020年銷售增速保持在雙位數(shù)13.4%、12%，與榜眼恒大的差距縮小至不足千億。

值得一提的是，2020年碧桂園一定程度上也跳出了自己的“舒適圈”，努力開(kāi)展各類創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷活動(dòng)。

如在5月銷售反超恒大之時(shí)，正是碧桂園首次開(kāi)啟直播賣(mài)房活動(dòng)“5愛(ài)5家直播購(gòu)房節(jié)”；之后，通過(guò)與阿里巴巴旗下阿里房產(chǎn)合作，以及開(kāi)創(chuàng)“百萬(wàn)鳳凰合伙人”激勵(lì)機(jī)制等方式，一直持續(xù)到年終推出“萬(wàn)套特價(jià)房7折起”促銷活動(dòng)。

當(dāng)然，這些營(yíng)銷活動(dòng)除了起到促進(jìn)銷售的作用，均價(jià)方面也小幅下降至8476元/平方米。

費(fèi)用率方面，2019年因會(huì)計(jì)準(zhǔn)則調(diào)整、新業(yè)務(wù)投入推廣等，碧桂園銷管費(fèi)用率曾攀升至9.24%，也引來(lái)財(cái)務(wù)官伍碧君在年度股東會(huì)時(shí)表示，希望2020年銷售及管理費(fèi)用能控制在7%以內(nèi)。

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僅就上半年來(lái)看，有賴于碧桂園2020年有意加強(qiáng)成本的把控，銷管費(fèi)用金額均有較大幅度下降，費(fèi)用率也下降至7.28%；下半年開(kāi)始的促銷活動(dòng)是否會(huì)拉高費(fèi)用率？這有待全年業(yè)績(jī)考核。

如何推進(jìn)銷售、提高去化、保持第一？這是新一年碧桂園仍需面對(duì)的問(wèn)題。

104個(gè)“愿望”

從拿地聚焦到區(qū)域裂變，反映的是碧桂園這一年在區(qū)域架構(gòu)和管理模式的思考。整體來(lái)看，投資拿地力度上也有所提升。

觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的2020年房企新增土地儲(chǔ)備報(bào)告指出，碧桂園全年新增全口徑土地儲(chǔ)備8496.67萬(wàn)平方米，拿地權(quán)益金額1883.7億元，同時(shí)新增貨值7595.5億元，均位列第一。

以權(quán)益拿地銷售比看，2020年碧桂園拿地銷售比為33%左右。盡管不及兩三年前，但相比謹(jǐn)慎收縮的2019年，這一比例已回調(diào)近4個(gè)點(diǎn)；拿地金額也比年初預(yù)定的1600億元有近300億元上調(diào)。

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倘若勾畫(huà)碧桂園2020年的擴(kuò)儲(chǔ)地圖，長(zhǎng)三角應(yīng)該是插滿了旗幟。

自4月開(kāi)始，碧桂園通過(guò)兩宗溢價(jià)率50%左右的浙江麗水地塊，拉開(kāi)長(zhǎng)三角買(mǎi)地大幕。5月，江蘇南通成了主戰(zhàn)場(chǎng)，鏖戰(zhàn)846輪、溢價(jià)125%搶得一宗商住地；7月份，江蘇、浙江、安徽等地繼續(xù)溢價(jià)搶地……

這一動(dòng)作持續(xù)到年末，12月30日，碧桂園291輪競(jìng)價(jià)、22.85億元奪得江蘇宿遷一宗宅地，為這一年長(zhǎng)三角搶地之旅畫(huà)上句號(hào)。

值得注意的是，碧桂園2020年在長(zhǎng)三角拿的地基本都為二三線城市，如麗水、鹽城、南通、連云港、宣城等；甚至覆蓋了四五線縣城或縣級(jí)市，如贛榆縣、平陽(yáng)縣等。

2019年，碧桂園通過(guò)在上海、杭州等重要一二線城市拿地，當(dāng)年一二線新增權(quán)益土地金額占比從2018年的40%提升至45%。

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2020年這一情況有所反轉(zhuǎn)，三四線新增權(quán)益土地金額占比回升至61%。究其背后原因，其中之一是碧桂園對(duì)于各線市場(chǎng)的戰(zhàn)略調(diào)整與變化。

自2019年至今，碧桂園在組織架構(gòu)、區(qū)域架構(gòu)方面已前后實(shí)施了幾次比較大的調(diào)整。尤其在2020年，碧桂園主要進(jìn)行了四次裂變整合。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體整理，2-3月的調(diào)整側(cè)重于將業(yè)務(wù)規(guī)模較小區(qū)域進(jìn)行合并整合，5月、10月的調(diào)整則將規(guī)模、管理半徑大的區(qū)域進(jìn)行拆分裂變。

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經(jīng)過(guò)后兩次裂變，碧桂園形成了多達(dá)100個(gè)以上的區(qū)域架構(gòu)。

如上述提及的長(zhǎng)三角區(qū)域，5月份江蘇區(qū)域下轄蘇州劃給滬蘇區(qū)域，滬蘇區(qū)域重新拆分為滬蘇、南通、蘇中、蘇北4個(gè)區(qū)域；隨后10月份江蘇區(qū)域再拆分為江蘇、蘇南2個(gè)區(qū)域。

經(jīng)過(guò)整合裂變，呈現(xiàn)出來(lái)的是104個(gè)“小碧桂園”，每個(gè)區(qū)域管轄3-5個(gè)城市，縣區(qū)不超過(guò)15個(gè)。

楊國(guó)強(qiáng)在10月工作會(huì)議上明確表示：“蜻蜓點(diǎn)水等于是竹籃打水，裂變是為了有能力做得更好。”

莫斌也稱：“今后每個(gè)區(qū)域都相當(dāng)于一個(gè)小碧桂園，希望在現(xiàn)金流能夠保證的情況下，每個(gè)區(qū)域都有穩(wěn)步的發(fā)展。”

目標(biāo)要求的是各個(gè)區(qū)域縮小管理半徑，增加滲透力度，下沉市場(chǎng)，聚焦深耕。更直白一點(diǎn)，則是高效搶占更多的市場(chǎng)。據(jù)悉，碧桂園要求每個(gè)區(qū)域深耕后要達(dá)到15%以上的市場(chǎng)份額。

因此可窺見(jiàn)，碧桂園已經(jīng)從“一線到五線均衡布局”延伸至“一到六線”。

追逐投資級(jí)

區(qū)域下沉與投資力度的加大，也相應(yīng)帶來(lái)碧桂園的杠桿“窗口期”。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，在2020年召開(kāi)的股東會(huì)上，談及負(fù)債問(wèn)題時(shí)，碧桂園首席財(cái)務(wù)官伍碧君表示，過(guò)去一直將凈借貸比率保持在70%紅線以下，如2019年凈借貸比為46.3%。

“但如果有合適的窗口，可能會(huì)升至60%左右。”從結(jié)果可窺見(jiàn)，無(wú)論是拿地還是融資，過(guò)去這一年碧桂園都抓住了窗口期。

截至2020年上半年，碧桂園凈借貸比率錄得58.1%，比2019上升了11.8個(gè)百分點(diǎn)。

過(guò)去幾年間，碧桂園中期負(fù)債比率都會(huì)稍微升高，從2020年全年投資和發(fā)債力度來(lái)看，預(yù)計(jì)凈借貸比率大概率仍將保持穩(wěn)定。

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現(xiàn)金方面，截至期末，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為1887.79億元，相比2019年下降24.18%；現(xiàn)金短債比為1.9倍，相比2019年的2.3倍也有下降。

回溯到發(fā)債端，碧桂園2020年在新增借款、發(fā)行債券、吸收投資方面略有增加。據(jù)觀點(diǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，年內(nèi)共發(fā)行境內(nèi)債券183.22億元，其中囊括各種資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，相比往年增長(zhǎng)幅度明顯。

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美元債方面，2020年碧桂園發(fā)行境外美元債35.44億美元，較2019年增長(zhǎng)20.14%；同時(shí)獲得貸款融資4.53億美元和81.33億港元。

值得關(guān)注的是，碧桂園截至中期加權(quán)平均融資成本為5.85%，較2019年底下降0.49個(gè)百分點(diǎn)，且觀察全年發(fā)債有進(jìn)一步下降可能。

尤其是美元債，發(fā)債利率有了顯著下降。據(jù)悉，碧桂園2020年所發(fā)七筆美元債，利率從年初5.6%下降到了年末3.125%，全年美元債平均發(fā)債成本為5.03%。

其中緣由，一方面是碧桂園抓住了融資窗口期，如年初貨幣寬松時(shí)連續(xù)發(fā)行了兩筆較為低息的美元票據(jù)，利率分別5.125%、5.625%，且年限分別為7年、10年--相比2019年發(fā)行的7%-8%美元債券，利率已有明顯改善。

另一方面，源于信用評(píng)級(jí)的上調(diào)。

事實(shí)上，近年來(lái)碧桂園一直在改善自身的信用評(píng)級(jí)，不斷優(yōu)化財(cái)務(wù)表現(xiàn)和資本結(jié)構(gòu)。2017年初獲得惠譽(yù)的投資級(jí)評(píng)級(jí)，但離拿下標(biāo)普和穆迪的投資級(jí)評(píng)級(jí)還有一步之遙。

由于這一階段碧桂園對(duì)于規(guī)模的追求，加之發(fā)債市場(chǎng)變化等原因，此后幾年間碧桂園發(fā)債利率又有了小幅回升。

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2019年，房地產(chǎn)調(diào)控普遍加強(qiáng)，尤其是融資通道愈加收窄，碧桂園更加意識(shí)到，一個(gè)好的信用評(píng)級(jí)對(duì)于公司尋求高速、長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的重要性。

當(dāng)年底，楊國(guó)強(qiáng)帶著高管會(huì)見(jiàn)來(lái)自摩根士丹利等境內(nèi)外投行，會(huì)上伍碧君直言，碧桂園一直在爭(zhēng)取更多國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的投資級(jí)評(píng)級(jí)，保證健康的財(cái)務(wù)水平以及穩(wěn)定的凈借貸比率是公司要?jiǎng)?wù)之一。

從2020年可以看到，碧桂園推行全面預(yù)算管理和現(xiàn)金流管理，尤其將銷售回款和現(xiàn)金回籠作為當(dāng)年重點(diǎn)考核目標(biāo)。據(jù)悉，盡管受疫情影響，但2020年上半年碧桂園權(quán)益銷售現(xiàn)金回籠2509.3億元，權(quán)益回款率達(dá)到94%。

另一方面，從碧桂園融資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量可看到，僅上半年就償還借款1026.41億元，超過(guò)2019年全年償還額度。整體有息負(fù)債總額也由2019年底的3696億元下降至3420.4億元，降幅達(dá)7.5%。

總體而言，碧桂園嚴(yán)防死守70%紅線，直至2020年9月，獲得另一國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪上調(diào)評(píng)級(jí)，將發(fā)行人評(píng)級(jí)和高級(jí)無(wú)擔(dān)保債券評(píng)級(jí)均調(diào)升至投資級(jí)Baa3，展望穩(wěn)定。

至此，碧桂園已拿下全球權(quán)威三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)中兩個(gè)投資級(jí)評(píng)級(jí)。

信用評(píng)級(jí)為碧桂園帶來(lái)的最直接作用就是融資便利與低成本，10月發(fā)行的兩筆共計(jì)10億美元票據(jù)，最低利率僅為3.125%，創(chuàng)造了新紀(jì)錄。

低融資成本，是這家房企平衡了規(guī)模、負(fù)債、盈利之后的成果。其中有取舍，也有退讓，并撕下了那些曾貼在身上的標(biāo)簽。

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