編者按：2020年，中國(guó)房地產(chǎn)在驚濤巨浪中扼住命運(yùn)的喉嚨。

進(jìn)入全新的2021年，中國(guó)房地產(chǎn)如何在求發(fā)展與嚴(yán)監(jiān)管中尋得均衡？想要有所作為、有所改變的企業(yè)，需要充足的勇氣和智慧去應(yīng)對(duì)。

我們深信，“地產(chǎn)向陽(yáng)”仍然是這一年的主要命題。有鑒于此，觀點(diǎn)新媒體策劃年度重磅報(bào)道“細(xì)細(xì)的紅線(xiàn)”，回顧并總結(jié)標(biāo)桿房企過(guò)去一年在“抗疫”與“紅線(xiàn)”之下，大到戰(zhàn)略、模式，小到融資、人事等方面的調(diào)整與改變，并尋找新的一年里未來(lái)“持續(xù)的力量”之所在。

觀點(diǎn)網(wǎng) “今年是濱江成立28周年，感覺(jué)走得特別艱辛。”

這是戚金興在年末總結(jié)時(shí)發(fā)出的一句感慨，前有新冠疫情擋道，后有三道紅線(xiàn)攔路，濱江在2020年各種大事件的夾縫中求得了生存與發(fā)展。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的2020中國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售TOP100榜單，濱江2020年全口徑銷(xiāo)售額1366.5億元，比2019年同期增長(zhǎng)約20%，完成了全年“穩(wěn)千億”的目標(biāo)。

2018年追求千億失敗并沒(méi)有給公司帶來(lái)多少困擾，自從2019跨過(guò)千億門(mén)檻后，戚金興便一直在給濱江降溫，并沒(méi)有提出激進(jìn)目標(biāo)，而是選擇了“維持”。

2020年，濱江并沒(méi)有2019年那般取得“達(dá)成千億”與“物業(yè)分拆”的成績(jī)，最大的改變?cè)谟谡w戰(zhàn)略布局“深耕杭州，走出浙江”，集中注意力打開(kāi)外地市場(chǎng)。

其他房企選擇戰(zhàn)略收縮深耕當(dāng)下城市時(shí)，濱江選擇了逆勢(shì)而行，主動(dòng)邁出了全國(guó)化的關(guān)鍵一步，第一次在蘇州、南京公開(kāi)市場(chǎng)拿地，積極嘗試在上海、大灣區(qū)競(jìng)價(jià)拍地，簽約深圳舊改第三個(gè)項(xiàng)目等。

面對(duì)全國(guó)化與區(qū)域深耕之間的抉擇，戚金興有一個(gè)“捕魚(yú)理論”——

按照濱江的企業(yè)定位，假如公司只需要成長(zhǎng)為一斤重的魚(yú)，那么家門(mén)口的池塘就能滿(mǎn)足；假如希望成為十斤的魚(yú)，必須錢(qián)塘江才可以滿(mǎn)足；倘若目標(biāo)是一千斤，那就得去太平洋。

如果說(shuō)前幾年濱江是主動(dòng)“作繭”，寄希望于在最熟悉的領(lǐng)域完成千億，那么達(dá)成目標(biāo)后的2020年，就是濱江“破繭成蝶”的時(shí)期。

千億之后

濱江在2016年時(shí)首次提出，數(shù)年內(nèi)銷(xiāo)售要達(dá)到千億。

彼時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)正處于規(guī)模競(jìng)速的巔峰時(shí)代，戚金興和濱江明顯感受到了規(guī)模上的壓力。

按照戚金興的戰(zhàn)略規(guī)劃，濱江要成為杭州區(qū)域龍頭，并在全國(guó)范圍內(nèi)保持20-30位，并不刻意追求規(guī)模與速度，與頭部房企保持一定的距離。

2020年，觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的中國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售TOP100顯示，濱江排名第26位，全口徑銷(xiāo)售額1366.5億，基本完成了最初的設(shè)想，成為行業(yè)內(nèi)中上游房企。

于濱江而言，想要在2020年完成目標(biāo)并不算困難，維持千億相比起1120.6億來(lái)說(shuō)反而下降了10%。要知道這個(gè)目標(biāo)是在2019年12月末就已定下，當(dāng)時(shí)新冠疫情尚未爆發(fā)。

濱江并非未卜先知，而是戚金興在每件事上都給公司留有余地，這一種謹(jǐn)慎心態(tài)在企業(yè)規(guī)劃中也能窺覷一二。

雖然目標(biāo)比較保守，戚金興仍覺(jué)得“完成這個(gè)數(shù)字不容易”，甚至“有點(diǎn)緊張，有點(diǎn)忐忑”。

2020年初，各地售樓處受到疫情影響被迫關(guān)閉，加上杭州主城區(qū)限購(gòu)限貸進(jìn)一步收緊，濱江對(duì)于不少地區(qū)的剛需走量和較難去化項(xiàng)目都主動(dòng)做出了讓步，以追求回款率和保證現(xiàn)金流。

據(jù)悉，濱江2020年操盤(pán)項(xiàng)目回款率為95%，全年大約在510億元，不過(guò)由于權(quán)益比例較低，倘若算上聯(lián)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，平均回款率約在90%。

經(jīng)歷了2020年疫情大考后，戚金興變得愈發(fā)謹(jǐn)慎，定下2021年目標(biāo)為1200億，比上一年完成的1350億還少了150億。

“這個(gè)目標(biāo)，就算有形勢(shì)變化也能順利完成。”他解釋稱(chēng)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

從上圖可以明顯發(fā)現(xiàn)，濱江銷(xiāo)售額增速?gòu)?017年接近70%，一路下滑至38%，32%，最后到2020年的20%。

一方面原因是銷(xiāo)售額基數(shù)增長(zhǎng)后，大多數(shù)房企會(huì)回調(diào)到行業(yè)較為普遍的15-20%增速，中梁、新力等同時(shí)間沖規(guī)模的房企，表現(xiàn)同樣如此。

另一方面，濱江選擇主動(dòng)降速釋放財(cái)務(wù)壓力，過(guò)去加杠桿是由于被行業(yè)頭部企業(yè)甩開(kāi)太遠(yuǎn)，如今快速發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)更甚，求穩(wěn)的戚金興更期待做一位長(zhǎng)期主義者，順應(yīng)時(shí)代和政策趨勢(shì)。

“三道紅線(xiàn)”出臺(tái)后，雖然濱江是綠檔房企，但戚金興感受到的是房地產(chǎn)下行的壓力，他表示“期待接下來(lái)10年是濱江的收獲年”，如果要在這份期限上加上一個(gè)目標(biāo)，戚金興僅僅給出了12000億，換算下來(lái)即每年1200億。

在國(guó)內(nèi)“原地踏步即是退步”的文化中，如此謹(jǐn)慎的情況并不多見(jiàn)，“做好最壞的打算,才會(huì)有更好的結(jié)果”，戚金興總是在未雨綢繆。

慢下來(lái)的濱江把目光放到了別處，這也是避開(kāi)房地產(chǎn)下行周期壓力的關(guān)鍵。

2020年，濱江繼續(xù)實(shí)施“1+5”發(fā)展戰(zhàn)略，“1”指房地產(chǎn)主業(yè)，堅(jiān)持房地產(chǎn)主業(yè)，保持一定規(guī)模，爭(zhēng)取進(jìn)入前30名。“5”指的是同時(shí)有序推進(jìn)服務(wù)、租賃、酒店、養(yǎng)老和產(chǎn)業(yè)投資五個(gè)業(yè)務(wù)板塊。

集中精力完成了最重要的“1”后，濱江逐漸把5個(gè)較小的“房地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)提上日程，2019年便開(kāi)始計(jì)劃“未來(lái)10年，自持物業(yè)超過(guò)200萬(wàn)平方米，每年增加16萬(wàn)平方米”。

截至2020年上半年，濱江持有用于出租的寫(xiě)字樓、商業(yè)裙房、社區(qū)底商及公寓面積約27.72萬(wàn)平方米，報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)租金收入1.05億元，投資性房地產(chǎn)采用成本法計(jì)量，期末賬面價(jià)值45.59億元，上年同期為27.55億元。

上半年，由于疫情影響，濱江的施工進(jìn)度有較大困難，用于交付的自持物業(yè)相較2019年末僅增加8.15萬(wàn)平方米，但產(chǎn)業(yè)協(xié)同拿地步伐并未放緩。

另外一個(gè)值得關(guān)注的，是長(zhǎng)租公寓“暖屋”的發(fā)展。

2018年，濱江正式成立了暖屋，彼時(shí)長(zhǎng)租公寓正處于風(fēng)口期，但直到2020年公寓“暴雷時(shí)代”，濱江才真正推出了落地項(xiàng)目——位于杭州蕭山的碧桂園翡翠江南和御江南華庭已經(jīng)入市可以出租。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體獲悉，暖屋以1年起租，采用押一付三的支付方式，開(kāi)業(yè)期間實(shí)行85折優(yōu)惠，折扣后價(jià)格相較周邊長(zhǎng)租公寓而言，具有一定性?xún)r(jià)比?；蛟S也是自持的原因，并不需要快速回籠現(xiàn)金，從而可以適當(dāng)放長(zhǎng)回報(bào)周期。

截至報(bào)告期末，濱江規(guī)劃中擬用于長(zhǎng)租公寓等的管理物業(yè)總面積約49.2萬(wàn)平方米，公寓產(chǎn)品系列針對(duì)三大人群設(shè)立，分別為暖屋（豪華）、暖客（經(jīng)典）和暖驛（舒適）。

國(guó)家“十四五”規(guī)劃中，對(duì)租賃住房的重視或許能讓濱江暖屋覓得行業(yè)契機(jī)，且自持資產(chǎn)的長(zhǎng)租公寓更具有保障性。

除了部分拿地條件要求自持的公寓，濱江已經(jīng)把暖屋作為一個(gè)新的獨(dú)立發(fā)展點(diǎn)，緊隨集團(tuán)戰(zhàn)略進(jìn)行擴(kuò)張，計(jì)劃開(kāi)拓面積合計(jì)超過(guò)100萬(wàn)平方米。

此外，濱江服務(wù)在2019年初完成上市，并經(jīng)歷了2019年中期到2020年中期這一段物業(yè)黃金時(shí)期，在高端物業(yè)領(lǐng)域摸索出了一條道路，上半年凈利潤(rùn)翻倍增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)全年增長(zhǎng)超過(guò)70%。

酒店和商業(yè)管理上，戚金興給出的答案是合作共贏，將專(zhuān)業(yè)的管理和運(yùn)營(yíng)交給專(zhuān)業(yè)的人士處理。濱江期望未來(lái)5-8年再建設(shè)8-10家酒店，引入希爾頓和洲際等優(yōu)秀的酒店管理人。

走出浙江

房企競(jìng)爭(zhēng)的成敗，并非在一城一地、一兩個(gè)項(xiàng)目上的盈利或虧損，而在企業(yè)掌門(mén)人的運(yùn)籌帷幄，區(qū)域拿地策略就是各家房企博弈的重點(diǎn)。

濱江2020年拿地節(jié)奏進(jìn)一步加快。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，濱江2020年全口徑拿地金額超過(guò)800億，超過(guò)2019年近40%，累計(jì)拿下近2800億儲(chǔ)備貨值。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

從2020年半年報(bào)分析，濱江期內(nèi)新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目20個(gè)，新增土儲(chǔ)計(jì)容建筑面積313.94萬(wàn)平方米，土地款總額523.93億元，權(quán)益土地款280.4億元，新增土儲(chǔ)貨值權(quán)益比例49.6%。

全年來(lái)看，雖然在7月份拿下了一宗百億地王，但趨勢(shì)仍處于上緊下松的狀態(tài)，僅上半年拿地金額就超過(guò)2019年全年，

或許是由于拿地金額較大的原因，濱江并沒(méi)有進(jìn)一步提升權(quán)益比例，全年維持在50%左右，與2019年相近。

杭州毫無(wú)疑問(wèn)是濱江的絕對(duì)核心，并且又一次成為了領(lǐng)頭羊，在2020年新獲取土地儲(chǔ)備占比高達(dá)72%。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，2020年，濱江在杭州土地市場(chǎng)花費(fèi)了超過(guò)400億，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了身后的綠城、融創(chuàng)，獨(dú)占鰲頭。

杭州主城區(qū)各種土拍中，總能見(jiàn)到濱江的身影，而部分沒(méi)有直接拿下的核心地塊，也通過(guò)合作方式參與了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

最具代表性的是，濱江7月份以107億拿下了文暉板塊三芒星地塊，溢價(jià)率21.77%，樓面價(jià)35971元/平方米，該項(xiàng)目是杭州城內(nèi)第五宗百億地塊。

縱觀過(guò)去4宗地塊，除了商業(yè)屬性較重的新鴻基132億江河匯地塊與恒隆107億百井坊地塊外，另外兩宗由信達(dá)123億拿下的奧體“杭州壹號(hào)院”，以及保利101億拿下的錢(qián)江世紀(jì)城“保利·澄品”背后，濱江都是聯(lián)合開(kāi)發(fā)商之一。

這次搶下的“三芒星”地塊，近30萬(wàn)平方米建面，撇除配建10%公租房影響后，實(shí)際樓面價(jià)近40000元/平方米，限售價(jià)為51700元/平方米，利潤(rùn)空間較小，對(duì)房企的成本管控能力有很高要求。

從上述地塊也能看出濱江在杭州深耕的原因：獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)可以開(kāi)出其他房企難以匹配的價(jià)格，對(duì)濱江來(lái)說(shuō)是微利的項(xiàng)目，對(duì)其他房企來(lái)說(shuō)或許就是虧損。

杭州城外，濱江的腳步也在加快。

2020年4月份，濱江通過(guò)合作方式參股東原蘇州地塊，落地了蘇州首個(gè)項(xiàng)目；6月份，又以23.47億元競(jìng)得蘇州吳中區(qū)太湖新城宅地。

隨后的7月份，以上限價(jià)24億元拿下南京浦口區(qū)江浦街道宅地，緊接著8月份舉行了奠基儀式，速度甚至比300公里外的杭州大本營(yíng)還快。

杭州業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，濱江對(duì)于部分勢(shì)在必得的地塊會(huì)進(jìn)行提前規(guī)劃和設(shè)計(jì)，以便在拿下后迅速開(kāi)工建設(shè)，準(zhǔn)備入市銷(xiāo)售。

連續(xù)落地3宗位于江蘇的項(xiàng)目，終于讓濱江走出了2016年深圳、上海接連踩雷的后遺癥。

而濱江與愛(ài)義集團(tuán)在深圳合作的數(shù)個(gè)項(xiàng)目都進(jìn)展順利，濱江愛(ài)義尚華大廈項(xiàng)目在11月份正式開(kāi)工，這是濱江集團(tuán)在深圳開(kāi)工的第二個(gè)項(xiàng)目，此前雙方合作的深圳濱江愛(ài)義南方大廈在2019年開(kāi)工，第三個(gè)項(xiàng)目也將在2021年開(kāi)工。

除了江蘇和深圳，濱江在上海和大灣區(qū)都有積極報(bào)名參加土拍競(jìng)價(jià)，但仍然需要進(jìn)一步努力。

以大灣區(qū)為例，濱江參與了不少地塊的競(jìng)爭(zhēng)，拿地策略甚至下調(diào)到微利或者不賺錢(qián)，但是仍然沒(méi)有收獲地塊。

當(dāng)然，濱江在杭州的地位也并非一蹴而就。2016年前是綠城的追趕者，到后來(lái)的“雙城記”，再到如今一騎絕塵，也是經(jīng)過(guò)多年積累后逐步達(dá)成的。

或許，濱江通過(guò)自身優(yōu)秀的品牌和運(yùn)營(yíng)能力，也能在其他區(qū)域覓得良機(jī)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

2021年，濱江將繼續(xù)圍繞浙江、江蘇、廣東和上海“三省一市”版圖拿地，“浙江、江蘇走量，上海做品牌，努力在大灣區(qū)扎根”。具體城市而言，鞏固杭州，增強(qiáng)廣東、南京、寧波，適度增強(qiáng)上海、金華、嘉興、湖州，其余城市保持規(guī)模。

濱江明確，2021年拿地投資權(quán)益金額為420億元，并利用招拍掛做大規(guī)模，收并購(gòu)做大利潤(rùn)。其中，杭州單城占比要從72%下降到50%，浙江省內(nèi)其他城市占比25%，浙江省外占比25%。

換而言之，杭州作為濱江的大本營(yíng)，仍然扮演著舉足輕重的角色。

綠線(xiàn)忐忑

在穩(wěn)與快之間，戚金興的選擇一直都是“穩(wěn)”?？v使在加杠桿追逐千億的前幾年，濱江都沒(méi)有讓自己身處險(xiǎn)境。

“三道紅線(xiàn)”的出臺(tái)同樣沒(méi)有影響濱江整體的債務(wù)狀況，扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率（單項(xiàng)扣除）39.42%，凈負(fù)債率96%，現(xiàn)金短債比178%，為綠檔房企。

不過(guò)，凈負(fù)債率接近100%門(mén)檻，留給濱江的余地已經(jīng)不大；與此同時(shí)，倘若是扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率（雙向扣除）則上升為72.29%，已經(jīng)踩到了70%的線(xiàn)，濱江需要加快項(xiàng)目的交付與結(jié)轉(zhuǎn)，加速釋放未來(lái)利潤(rùn)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

濱江十分熱衷合作，前兩年權(quán)益比例在40%左右，直到2019年才逐漸加大權(quán)益，提升到50%。為此，公司擁有眾多項(xiàng)目合作方和子公司。

中期業(yè)績(jī)報(bào)告現(xiàn)實(shí)，濱江上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入103.07億元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)22.09億元，實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司的凈利潤(rùn)8.65億元，分別較上年同期增長(zhǎng)95.7%、92.4%及40.4%。

其中可以發(fā)現(xiàn)，歸母凈利潤(rùn)與前兩個(gè)數(shù)據(jù)的增速相比僅有不到一半，原因便是少數(shù)股東損益。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

因此，濱江正在著力增加公司權(quán)益比例，隨著拿地權(quán)益和銷(xiāo)售權(quán)益的提升，這個(gè)問(wèn)題或許將不再是困擾。

之所以選擇與其他房企合作，主要原因仍然在于現(xiàn)金流與風(fēng)險(xiǎn)，杭州地塊的競(jìng)價(jià)往往十分激烈，溢價(jià)率也比較高。過(guò)往體量較小時(shí)，濱江難于承擔(dān)如此大的現(xiàn)金流支出，便做起了操盤(pán)者的角色，收取項(xiàng)目管理費(fèi)和營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)。

過(guò)去幾年，濱江在沖規(guī)模過(guò)程中，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流一直都是大幅流出用于拿地，直到2019年有了改變。

濱江2019年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為26.21億元，較2018年同期為流出139.4億元，兩者相差超過(guò)160億，這正是濱江2018年大幅支出拿地后，項(xiàng)目入市銷(xiāo)售現(xiàn)金回流的結(jié)果。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

與此同時(shí)，有息負(fù)債也水漲船高，從2017年89.67億到2018年261.29億，凈增長(zhǎng)171億，同比增長(zhǎng)191%，至2020年上半年末達(dá)到383.52億。

值得注意的是，總負(fù)債上升同時(shí)，濱江的融資成本卻進(jìn)一步走低，從2017年時(shí)6%下降到2020年約為5.2%，在民企中屬于一線(xiàn)水平，僅次于龍湖。

一般而言，有息負(fù)債提升往往會(huì)帶動(dòng)融資利率上升，但在房企財(cái)務(wù)模型中，銷(xiāo)售額與土儲(chǔ)同樣是極其重要的一環(huán)，再加上濱江優(yōu)秀的企業(yè)管控能力，所以能獲得更低成本的資金。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

濱江的管理也一直處于較高水平，比如2019年以不到1000人的員工團(tuán)隊(duì)，撬動(dòng)了千億銷(xiāo)售額，在業(yè)內(nèi)并不多見(jiàn)。

用房企常用的三費(fèi)率統(tǒng)計(jì)，2016-2019年濱江三項(xiàng)費(fèi)率分別為2.94%、4.38%、6.03%、7.43%，均顯著低于行業(yè)平均水平。而房企在2019年時(shí)三費(fèi)率平均約為11%，其中管理費(fèi)用差距是最為顯著的，濱江管理費(fèi)率大約1.5%，而行業(yè)平均大約4%-5%。

從整體毛利率分析，濱江近些年毛利率都圍繞35%左右浮動(dòng)，在房企毛利率普遍下降大環(huán)境中維持了自身的優(yōu)勢(shì)。

但值得注意的是，據(jù)2019年年報(bào)披露，濱江在金華地區(qū)項(xiàng)目毛利率不足20%，上海項(xiàng)目毛利率不到12%，而杭州毛利率高達(dá)46%。

隨著濱江全國(guó)化布局進(jìn)一步加快，這一種狀況或許會(huì)更常出現(xiàn)在公司未來(lái)的年報(bào)中，這也會(huì)是濱江將要面對(duì)的主要問(wèn)題。

不是經(jīng)歷痛苦就可破繭而出，不是嘗盡磨難就能羽化成蝶，濱江期待破繭成蝶的路還很長(zhǎng)。

細(xì)細(xì)的紅線(xiàn) | 在理智與瘋狂之間，只有一道細(xì)細(xì)的紅線(xiàn)。