12月29日，貝殼研究院舉辦了2020年度報告發(fā)布會。國務院發(fā)展研究中心市場所房地產研究室主任邵挺，貝殼找房高級副總裁、貝殼研究院院長李文杰及貝殼研究院首席分析師許小樂、高級分析師潘浩、高級分析師喻平和高級分析師閆金強參加了這次活動。

報告認為，2020年房地產市場在特殊沖擊之下保持較高的韌性，土地、新房和二手房市場交易規(guī)模再創(chuàng)新高，對我國宏觀經濟復蘇發(fā)揮了積極作用。“未來的房地產市場需要因城施策、一城一策，夯實城市主體責任，長期實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。”邵挺認為。

同時，建設數(shù)字中國已經被提到國家級戰(zhàn)略高度，2020年中央正式提出“數(shù)字化新基建”戰(zhàn)略，用數(shù)字技術全方位改造傳統(tǒng)行業(yè)。線上數(shù)字化技術與房地產業(yè)的融合將進一步深化。“我們已進入品質提升的新居住時代，下一個五年，是數(shù)字化技術對居住領域各行業(yè)、各環(huán)節(jié)重做一次的五年。”李文杰表示。

（圖為貝殼找房高級副總裁 貝殼研究院院長李文杰發(fā)表致辭）

在此次活動上，貝殼研究院現(xiàn)場發(fā)布了《數(shù)字化居住：2021年新居住展望》為主題的年報，以數(shù)據(jù)復盤2020年的市場變化，并對房地產行業(yè)的走向進行預判，提出了2021年的七大展望。

趨勢1：2021年房地產市場穩(wěn)中有升，城市分化，核心城市及城市圈穩(wěn)中向好

回顧過去的2020年，我國土地、新房和二手市場保持總體平穩(wěn)增長態(tài)勢。

根據(jù)貝殼研究院監(jiān)測推算，全國住宅土地成交款增長25%左右，成交土地規(guī)劃建筑規(guī)模預計比去年增長9%，價格上漲15%左右。

根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)推算，全國新建商品住宅交易規(guī)模將達到15萬億，同比增長8%左右，成交面積增長1%左右，價格上漲7%左右。

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計測算，全國二手房交易規(guī)模達到7.3萬億，同比增長8.1%，成交量達420萬套，同比小幅下滑1.3%左右，二手房成交均價達到1.8萬元/平方米，同比上漲7 %左右。

貝殼研究院分析認為，2020年土地、新房和二手房市場具有三個特點：

第一個共同點是，三級市場總體量平價漲，即成交量增長幅度較弱（2%不到），價格上漲成為推動交易額增長的主要原因，其中地價漲幅高于房價。

第二個共同點是，土地、新房和二手房的增長主要受到高能級城市帶動，一、二線城市市場熱度升溫明顯，長三角城市群、珠三角城市群增長突出，在全國的占比提升。

第三個特點是，二手房交易規(guī)模走出2017年調控后低谷，開始小幅回升，今年二手房交易額是2015年以來最大值。新房交易規(guī)模增速進一步放緩，增速比去年回落2.3個百分點，為近三年以來同期最低值。

對于2020年房地產市場保持復蘇的原因，貝殼研究院指出：

第一，疫情激發(fā)消費者住房條件改善的需求，消費者更加看重房屋空間的居住品質以及社區(qū)配套設施服務能力，為此形成了巨大的改善性換房需求。

第二，在上半年全球及宏觀經濟受到新冠疫情的沖擊之下，全球貨幣流動性充裕，進入資產價格上漲的階段，房地產作為穩(wěn)定的資產品受到消費者青睞，房價的升溫也帶動土地價格上漲。

值得注意的是，今年房地產市場的復蘇升溫并不是來自刺激政策推動。中央始終堅持“房住不炒”的政策基調，在房地產金融政策方面堅守宏觀審慎，并加大金融監(jiān)管力度。今年新增房地產貸款約6萬億左右，與去年基本持平。截至三季度末，房地產貸款余額增速連續(xù)8個季度回落，居民加杠桿得到有效控制。

從當前的形勢判斷，一方面2021年宏觀貨幣政策將繼續(xù)遵循宏觀審慎原則應對經濟發(fā)展中的諸多不確定性，另一方面，房地產金融降杠桿將持續(xù)深化，促使房地產、金融與實體經濟平衡發(fā)展。

在這樣的形勢下，貝殼研究院預計2021年市場總體平穩(wěn)，土地市場成交量下降，價格漲幅收窄到10%左右。新房市場和二手房市場總體成交體量與今年相當，其中二手房成交體量與今年相當，價格上漲幅度從7%收窄到5%左右。金融對房地產的助推紅利逐漸弱化，房價普漲時代一去不返。

從結構上看，區(qū)域之間的市場分化進一步加大，2021年長三角城市房價將保持溫和上漲，珠三角市場可能受調控影響而有所降溫，但市場基本面仍然強勁。其他非核心城市市場降溫的可能性更大。

趨勢2：十四五時期我國房地產業(yè)存量深化，服務崛起

從十四五規(guī)劃建議看，未來5年，我國住房發(fā)展的重點是民生保障，房地產政策以防風險、保民生為主。其背后的主要原因，是我國房地產市場已經達到了總體平衡、局部過剩的狀態(tài)，已經走過了大規(guī)模投資建設的歷史階段，未來更多是要解決結構失衡的問題，尤其是核心城市新市民住房困難的問題；另一方面，近年來房地產金融債務風險有所加大，特別是房企的金融負債過高，未來需要通過差別化信貸政策逐步化解金融風險。

在這樣的政策導向下，貝殼研究院預計，未來5年我國房地產的金融屬性逐步減弱，購房需求逐步回歸居住本質，由經濟增長、人口流動等基本面主導的供需變化，是未來房地產市場的主要驅動因素，未來房地產市場將會出現(xiàn)幾大趨勢：

第一，市場存量化程度加深。在以租賃為重心的供給結構下，預計五年內新房年銷售額從15萬億往下穩(wěn)步回落，二手房市場交易規(guī)模保持在7萬億之上增長。REITS、ABS等住房金融化產品加速推出，租賃市場規(guī)模進一步提升。未來5年，將存量資產盤活利用，促進住房健康消費。

第二，區(qū)域市場分化加劇，馬太效應明顯。未來人口會進一步向長三角、珠三角及成渝等城市群集聚，房地產市場份額同步向重點城市群集聚，中長期看這些區(qū)域住房需求有支撐，市場表現(xiàn)優(yōu)于其他區(qū)域。城市內部橫向擴張的速度放緩，核心區(qū)域的價值會進一步凸顯。

第三，從賣方市場進入到買方市場。隨著交易難度變大，交易周期拉長，獲客成本會增加。在買方市場下，消費者交易決策所需求的信息濃度和質量都會大幅提升，未來消費者的注意力層面的競爭會愈加激烈。消費者的稀缺性會推動兩股力量崛起，一是為消費者提供更真實、準確、豐富決策信息的線上產品，二是接近消費者并能促成交易的線下渠道，這兩股力量會進一步融合。

第四，從對房屋數(shù)量的要求向對居住品質的要求轉變。隨著人口數(shù)量紅利向人口質量紅利轉變，中高收入群體擴大，對房屋品質和居住綜合環(huán)境提出更高要求，帶來改善住房需求增長。品質住房不僅僅是居住面積的擴大，并且對產品質量高、配套設施全、社區(qū)服務好都有更高的需求。開發(fā)商的產品將根據(jù)不同消費者的個性需求采取定制化生產，在房屋節(jié)能、環(huán)保、智能等方面不斷提升品質。高品質的物業(yè)和社區(qū)服務成為好房子必不可少的配置，買賣雙方在房屋流通交易過程中也需要得到更加專業(yè)的線下服務。

第五，居住消費和服務在價值鏈的比重提升。以消費者新居住需求為導向，居住行業(yè)需要提供新居住產品和服務，原先離散的業(yè)務將被打通，新房、二手房、租賃、設計、裝修、物業(yè)、家居以及更多的售前售后服務將被有機地聯(lián)系起來，形成一個統(tǒng)一的生態(tài)體系。未來將有一批圍繞房屋交易、租賃以及房屋管理的職業(yè)化經紀人、房屋管家階層的出現(xiàn)，實現(xiàn)服務者與消費者的良性互動。

貝殼研究院分析認為，市場太快或太冷，都不利于行業(yè)轉型發(fā)展，而7%-8%左右的增速是行業(yè)轉型發(fā)展的最佳時期。未來市場在巨大的體量上實現(xiàn)更加平穩(wěn)的增長，是房地產數(shù)字化轉型的優(yōu)質土壤。

趨勢3：疫情加速房產互聯(lián)網營銷，數(shù)字化革命重塑價值鏈

2020年疫情之下加速房地產互聯(lián)網營銷進程，解決短期線下銷售受阻的問題，比如出現(xiàn)了一些房企開發(fā)的“線上售樓處”、直播賣房等，第三方電商平臺以流量導客為主要優(yōu)勢加入房產營銷線上化行列。

貝殼研究院認為，今年開發(fā)商嘗試“線上售樓處”和直播等形式拓展了線上獲客渠道，是傳統(tǒng)線下營銷方式的補充。由于開發(fā)時間短、缺少產品經驗和市場驗證，線上平臺實際的使用價值有限，加上品牌產品的局限性，客戶對于這類平臺的依賴性有限。本質上，這些線上化產品的邏輯仍然是“為房找客”，而非為消費者找到合適的房子，并沒有根本性改變。

貝殼研究院分析認為，今年房產的數(shù)字化主要是在銷售線上化方面的初步嘗試，最大的收獲在于讓行業(yè)認識到線上化的重要價值和發(fā)展趨勢。隨著政府積極參與到線上化過程中，政務信息化不斷推進，數(shù)字化對房地產行業(yè)的改造將會更為深入。

貝殼研究院報告認為，2020年房產交易服務數(shù)字化進程的深化是線上技術推動場景變革，主要體現(xiàn)在四方面：信息發(fā)現(xiàn)渠道的線上化與多元化，信息篩選的決策智能化，轉化體驗的線上線下一體化，交易閉環(huán)的線上化。在信息發(fā)現(xiàn)環(huán)節(jié)，信息展示方式更生動，降低消費者信息獲取和理解的門檻。在信息篩選匹配環(huán)節(jié)，智能化輔助消費者及時獲取信息和精準決策，推動其房屋交易效率的提升。在客戶轉化環(huán)節(jié)，實景看房和講解轉移至線上，消費選擇更多，效率更高，體驗更佳。在交易環(huán)節(jié)，線上簽約和線上貸簽，在保障交易安全的前提下，極大提升了交易效率。

展望未來，在城鎮(zhèn)化深化、人口紅利消退的背景下，數(shù)字經濟成為經濟高階發(fā)展和創(chuàng)新的核心驅動力之一。居住服務業(yè)進入智能化階段，在房、人、流程等方面的線上化將加速，為消費者提供更多的選擇權和更好的服務品質與體驗，同時也為服務者的品質與效率賦能。

趨勢4：房企從速度擴張轉向穩(wěn)速提質，圍繞上下游產業(yè)鏈轉型

2020年，房企們經歷著比以往更多的考驗，疫情對行業(yè)和房企的影響是短期的，而“三道紅線”的影響則會是更為長期和深遠的，將推動行業(yè)邏輯變革加速進行。

貝殼研究院分析認為，未來房地產開發(fā)行業(yè)將有幾大趨勢：

第一，行業(yè)集中度加速提升。今年前3房企集中度增加最快，前 100房企集中度為67.2%，行業(yè)變革加速行業(yè)洗牌的過程中，業(yè)績集中度仍有一定的提升空間。

第二，融資新規(guī)影響下房企投資意愿降低，拿地意愿明顯收縮，搶占一、二線核心城市，高能級市場加速上行。但調控城市“限地價”、“限房價”的政策與核心城市的高競爭性將不斷推高房企成本上升，房地產行業(yè)毛利率水平或將逐漸下滑。

第三，在融資新規(guī)廣泛適用后，債券融資境規(guī)模增速下滑，融資成本預期上升。2021年房企到期債務同比增長36%，預計未來3-5年后房企債券融資到期債務方可實現(xiàn)實質性降速，未來幾年房企現(xiàn)金流將保持緊張狀態(tài)。

第四，融資新規(guī)激活行業(yè)新邏輯，房企將處于中期基本盤與多元化的轉型關鍵期。房企多元化業(yè)務“遠水不解近渴”的現(xiàn)狀促使房企回歸基本盤意愿上升。在強化內生能力的同時，把握未來的轉型關鍵期持續(xù)布局多元化業(yè)務板塊，與國家十四五發(fā)展戰(zhàn)略相結合，以科技為支持工具，重點關注物業(yè)管理、健康養(yǎng)老、人工智能與租賃業(yè)務等上下游產業(yè)鏈。如物管企業(yè)分拆上市成為資本市場“寵兒”，物管業(yè)務潛力將拉長板塊高估值輪動周期。

趨勢5：經紀行業(yè)會更加走向合作，經紀人的數(shù)字化加速推進

2020年，經紀人職業(yè)化升級顯著，表現(xiàn)為經紀人職業(yè)資格認證滲透率增加、收入水平提升，高學歷人才正在涌入，經紀人職業(yè)認可度得到提升。

貝殼研究院分析，經紀行業(yè)的職業(yè)化程度提升的原因在于行業(yè)規(guī)則與互聯(lián)網科技為經紀人的賦能。第一，行業(yè)競合的規(guī)則體系漸已形成，經紀公司從過去的競爭為主轉向現(xiàn)在的競合為主，垂直領域的分化越來越明顯，經紀機構和經紀人之間的房源共享聯(lián)賣機制正在構建。第二，行業(yè)信息化水平大幅提升，移動互聯(lián)網和大數(shù)據(jù)、VR、AI等新技術在行業(yè)內得到廣泛應用，線上線下融合，房地產經紀服務向專業(yè)化、標準化、技術化方向發(fā)展。

貝殼研究院報告指出，2020年，平臺對中小經紀機構渡過疫情價值凸顯。互聯(lián)網平臺為中小企業(yè)提供更大的跨區(qū)域市場，通過技術工具為中小企業(yè)降低交易成本，推動傳統(tǒng)中小經紀公司的商業(yè)模式從線下向線上轉型。平臺通過質量管控，規(guī)范經紀人作業(yè)行為，保護消費者權益，增強信任。未來在變慢的市場環(huán)境中，平臺對于提升行業(yè)效率、縮小經紀人收入差距的作用越來越明顯。

貝殼研究院認為，上一個五年行業(yè)重點在 “房”的數(shù)字化，下一個五年重點是居住服務者的數(shù)字化，服務者的數(shù)字化基礎設施加速構建。房地產市場從快速發(fā)展向平穩(wěn)發(fā)展過渡，消費者對品質服務的要求正倒逼服務者提升職業(yè)化水平。同時，以“線上化、大數(shù)據(jù)、云計算、VR技術、物聯(lián)網”及新基建為底層的技術革命，正在引領一場居住領域的產業(yè)升級。但我國居住領域服務者群體學歷水平與職業(yè)化水平有待提升，特別是產業(yè)數(shù)字化人才不足，難以適應新業(yè)態(tài)需求。

對此，貝殼研究院認為，未來構建居住行業(yè)專業(yè)人才學歷教育及職業(yè)教育體系，服務者職業(yè)認證、職業(yè)教育、雇主品牌都得到更多重視。政府和行業(yè)要通過數(shù)字化手段形成房產服務行業(yè)信用評價機制，推動服務者職業(yè)化。

趨勢6：長租公寓在困境中轉型，重新平衡 “輕”和“重”的關系

2020年是長租公寓遭遇寒冬的一年。依據(jù)公開信息不完全統(tǒng)計，今年超40家長租公寓企業(yè)陷入經營糾紛或資金鏈斷裂。

貝殼研究院分析認為，今年疫情對租賃市場的沖擊是長租公寓企業(yè)經營困難的直接原因，但長租公寓企業(yè)產生風險問題的深層次原因主要有三方面：首先，以包租為主的商業(yè)模式單一、靈活性差，抵抗市場波動能力不足；其次包租模式融資困難，企業(yè)容易傾向于使用長期預收款，容易陷入租金貸擴張的陷阱；三是行業(yè)進入門檻過低，經營企業(yè)缺乏一定的資質和經驗，導致行業(yè)魚龍混雜。

貝殼研究院對比國外租賃專業(yè)運營的經驗，提出未來中國長租房發(fā)展的兩點趨勢：

第一，租賃機構化、專業(yè)化運營是發(fā)展趨勢，核心原因是幫助業(yè)主提供專業(yè)的管理服務，為租客提供規(guī)范的租后服務。

第二，托管方式可能更加適合當下中國的國情。機構化運營的模式分為包租和托管兩種方式。國外的租賃住房很大比例采用托管服務模式，托管房源在私人租賃房源中占比更高，行業(yè)發(fā)展成熟。托管模式既能夠幫助業(yè)主打理房屋，又不會背負過高的改造成本，更加適合現(xiàn)階段的租賃市場。

對于未來租賃市場發(fā)展的舉措，貝殼研究院建議，要堅持機構化租賃的方向不動搖，其次，逐步解決行業(yè)融資難題，加強對企業(yè)合規(guī)化經營的監(jiān)管。長租企業(yè)需不斷迭代商業(yè)模式，平衡“輕”和“重”的關系，注重自身的專業(yè)運營能力建設。

趨勢7：老舊小區(qū)改造蓄勢待發(fā)，模式破局仍需政策引領

2020年是老舊小區(qū)改造的元年，盡管政策大力支持，但市場上仍以觀望為主。老舊小區(qū)改造是一個上萬億的市場，但想進入這片藍海卻并不容易。

各地落實并推進老舊小區(qū)改造的過程中普遍面臨三個最重要的困難：第一，居民針對改造意見難以達成統(tǒng)一，阻礙老舊小區(qū)改造的實施；第二，居民對于改造經濟負擔的擔憂；第三，改造后的物業(yè)維護問題。

針對這三個關鍵困難，各地政府在積極推進老舊小區(qū)改造的過程中均積極出臺了政策突破三大改造難題：改造項目居民議定標準調整，降低立項難度；拓展老舊小區(qū)改造資金來源；引入社會資本參與改造后續(xù)物業(yè)管理。

目前老舊小區(qū)改造的居民出資意愿低，企業(yè)參與積極性不高，導致過度依賴財政資金，資金缺口大，企業(yè)參與老舊小區(qū)改造沒有可靠的融資機制，也沒有形成成熟的商業(yè)運營模式，社會力量參與意愿不高。

對此，貝殼研究院建議，政策上還需要進一步加大支持力度：

第一，明確老舊小區(qū)改造后的持續(xù)服務和運營的保障機制,如物業(yè)管理、停車管理和便民服務設施等進行市場化運營性收費，以及社區(qū)養(yǎng)老服務、電梯運營等服務性收費的合規(guī)性。對于小區(qū)內低效空間資源的特許經營使用方式及使用時限，給予法律政策層面的明確保障。出臺老舊小區(qū)規(guī)劃配套指標體系，鼓勵通過新建或改擴建等方式，將閑置空間資源改造成社區(qū)停車場、養(yǎng)老、托幼、醫(yī)療、助餐等公共服務設施。

第二，支持社會力量通過質押老舊小區(qū)更新改造項目的收益權的方式來申請金融機構貸款。把社會力量與政府部門、街道辦事處等簽署的合作協(xié)議，可作為金融機構貸款的審批要件。對于老舊小區(qū)改造所形成具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的非產權業(yè)務，提供針對性優(yōu)惠擔保費率，降低擔保資產抵押和擔保措施限制，研究制定政策性擔保公司等專項支持工作政策。