楊光華 今年15萬多人在武漢買了新房。

截至12月9日，武漢新建商品住宅成交約15.57萬套（不包括公寓等商辦產(chǎn)品）。預計全年成交約17萬套，不包括暫時未網(wǎng)簽的數(shù)據(jù)。

12月9日晚，業(yè)內(nèi)朋友圈中傳出一條消息：武漢在校大學生落戶流程中，有一條是“在校大學生的父母、配偶及未成年子女均可同時辦理隨遷落戶”。

對比以往的政策是，“武漢的大學畢業(yè)生的配偶及未成年子女，需提供關系憑證”。以往年滿18周歲的在校大學生，戶籍遷入武漢后，即有買房資格，父母作為房貸還款人，可在武漢買房。

經(jīng)過多方核實，該消息屬實。目前，武漢每年有在校大學生超過120萬人。

01

新房市場持續(xù)走高，但市場冷熱不均。今年武漢樓市爆發(fā)在5月份、9-11月份，沒有淡季。10-11月份，連續(xù)兩個月，單月新房成交破2.2萬套。其中有項目精裝改毛坯，打折促銷送車位等方式攬客。

1-11月，武漢房企銷售前三強公司，紛紛突破100億元。第一名已破150億元。正常水平是，武漢的前三強門檻，是150億元，最高峰破200億元。

到12月份，多數(shù)項目去化率降低到50%以內(nèi)，少數(shù)項目持續(xù)熱銷。同時，新房庫存約16萬套。

今年1-11月份，武漢二手房成交約7.5萬套。大約恢復到2019年的80%。

2021年，武漢樓市的分界點，是3月31日。

那時，武漢的房地產(chǎn)紓困政策取消，預售政策收緊。開發(fā)商不能樓剛出地面，就賣房；10%競買保證金、延期或分期繳納土地款等土地政策，也將收回，開發(fā)商不能在武漢加杠桿搶地。

到時候，市場上新盤數(shù)量將大幅下降，預計新盤的可選項比今年少很多。

02

截至12月9日，武漢今年土地市場的表現(xiàn)彪悍，累計成交約1380億元。

12月31日，武漢還有一次土拍。武昌電視機廠、硚口萬人宿舍片、漢陽新港長江城、武昌才茂街、長江新城起步區(qū)等地塊將成為熱點。

按照1500億元核算，武漢的土地成交，在全國排名第六。今年1-11月份，上海、杭州、廣州等3個城市的土地成交金額，已破2000億。

從供地規(guī)模上看，武漢可能排在全國前三。在拿地企業(yè)中，以央企、國企為主。土地市場上的地王頻出，也影響到買房人的心理預期。未來一年內(nèi)，這1500億元的土地將入市，新房市場競爭將依然很激烈。

這一年，疫情一直沒有離去，活著就是幸運。每個人走來都不容易。

這一年，孫宏斌等大佬多次到訪武漢。央企、國企紛紛支援武漢建設。

華中國際車展、健博會、漢交會、華創(chuàng)會、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)大會、光博會、保險創(chuàng)新大會、世界金融論壇武漢峰會、數(shù)字貿(mào)易大會等大型展會在武漢舉辦。

這一年，武漢提出建設兩江四岸。阿里巴巴華中總部落戶徐東，武漢第二家k11將開業(yè)。

這一年，武漢四環(huán)線即將貫通，開建武漢城市圈大通道（六環(huán)線）、武漢百里長江生態(tài)廊道。

這一年，武漢首條環(huán)線地鐵12號線開工，漢口歷史風貌區(qū)首個舊城改造項目開工，352個老舊小區(qū)開工改造。

前三季度，武漢招商引資實際到位資金超過6000億元。此時，武漢正在編制“十四五”規(guī)劃。

此前五年，武漢的三大世界級產(chǎn)業(yè)集群：光電子信息、汽車及零部件、生物醫(yī)藥及醫(yī)療器械。

人工智能、智能制造、光芯屏端網(wǎng)產(chǎn)業(yè)集群、新汽車等將是武漢未來的方向。武漢，正在開始一場加速跑。產(chǎn)業(yè)的投入，都將體現(xiàn)在城市的價值之上。武漢是內(nèi)陸的“新沿海”，這里內(nèi)聯(lián)九州，外通全球。而城市的價值，最終在房產(chǎn)價值上兌現(xiàn)。

在最近發(fā)布的湖北“十四五”規(guī)劃中，”支持武漢做大做強，大力發(fā)展頭部經(jīng)濟、樞紐經(jīng)濟、信創(chuàng)經(jīng)濟（作者注：數(shù)字經(jīng)濟）；高標準建設武漢東湖高新區(qū)、武漢長江新區(qū)；打造武漢城市圈升級版，制定同城化發(fā)展規(guī)劃，以光谷科技創(chuàng)新大走廊、航空港經(jīng)濟綜合實驗區(qū)、武漢新港建設為重點”。

03

又到年底，2021年，世界會變好嗎？我們不知道。2021年，武漢房子到底買不買？

武漢樓市有自己的獨特周期，不同于深圳、上海，也不同于杭州、南京，更不同于北方人口外流城市與三四線城市。別人的老路，在武漢找不到解題方法。

最近兩三年，一些項目的房價橫盤。因為區(qū)域供應量過大，或少數(shù)低價項目的入市，導致老項目一直是微漲陰跌。也有少數(shù)項目因為周邊地王等因素，每次開盤都漲三五百元。

不管你買沒買，這個市場就在那里。15萬多人今年出手。他們用真金白銀，告訴我們一個真相：武漢樓市很兇猛！

短期內(nèi)漲漲跌跌是常態(tài)。持續(xù)觀望的人，在武漢，恐怕只有失望。過去10年是這樣，未來10年也是如此。

我還是堅持此前的觀點：三年不漲，必有一波行情。這場疫情只是延緩了這波行情的到來。

這一年，我在武漢看過100多個新盤，監(jiān)測過他們的備案價。市場、區(qū)域與項目的分化非常大，多個每月推盤的項目，房價微漲或持平。同時，同一區(qū)域內(nèi)，同質(zhì)化嚴重，類似的毛坯戶型與面積段。

大膽預測，如果沒有類似疫情這樣的黑天鵝事件，2021年3月31日，或者說4月份左右，將是武漢樓市的重要節(jié)點。新盤銳減，而需求依然存在，粥少僧多。

在武漢買房，建議從五年以上的長周期看，買房還是買大牌、大盤、品質(zhì)項目。武漢樓市的根基深厚，穩(wěn)健安全，后勁十足。

［后記］

最近看到一個觀點說，窮人通縮，富人通脹。資產(chǎn)價格上漲，富人財富增加，更多資金在資產(chǎn)市場上配置；中產(chǎn)購房，外溢的資金回流到房地產(chǎn)市場；窮人的真實財富縮水，消費更謹慎。

15萬人，放在1500萬人口（包括流動人口）的大武漢中，也就是1/100。正是這1/100的買房人，控盤整個武漢樓市走勢。

2021年，還有一大波買房人在前往武漢的路上。

文｜楊光華（地產(chǎn)寫字人）觀點地產(chǎn)新媒體專欄作者

免責聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點根據(jù)公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。