觀點(diǎn)指數(shù) 2020年接近尾聲，盡管近期物業(yè)股破發(fā)頻繁，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市熱情仍在升溫。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計，2019年新上市物企11家，2020年截至11月新上市物企則高達(dá)16家。

12月17日，港股市場迎來了年內(nèi)第16家上市物企遠(yuǎn)洋服務(wù)。遠(yuǎn)洋服務(wù)控股于17日正式在港交所掛牌上市，開盤價為5.86港元，隨后持續(xù)下跌。下午收盤前拉升，報收5.85港元每股，較發(fā)售價跌0.51%，總市值達(dá)69.26億港元，成交量5709.26萬股。

事實(shí)上，這并不是遠(yuǎn)洋服務(wù)第一次登錄資本市場。早在2016年，遠(yuǎn)洋服務(wù)前身“遠(yuǎn)洋億家”在新三板掛牌，但囿于活躍度低以及缺乏融資功能，于2018年主動申請摘牌，且在今年4月成立“遠(yuǎn)洋服務(wù)”，完成重組，重新登陸資本市場。

從企業(yè)基本面看，截至2020年6月30日，遠(yuǎn)洋服務(wù)總在管面積達(dá)4230萬平方米，總合約建筑面積達(dá)6190萬平方米。一二線城市的管理面積占總在管面積的比例超過90%。

營收方面，遠(yuǎn)洋服務(wù)2018年營收為16.1億元，同比上升32.8%，2019年進(jìn)一步增加至18.3億元，年復(fù)合增長率約22.8%；2020年上半年營收達(dá)到9.04億元，同比上升6.56%。

不難看出，遠(yuǎn)洋服務(wù)正處于業(yè)績增長期，不過22.8%的年復(fù)合增長率放在目前已上市的同類型物企來看不算出眾。

同時，遠(yuǎn)洋服務(wù)依賴關(guān)聯(lián)公司的物業(yè)輸送，在資本聚光燈下，上市后能否延續(xù)增長故事？

營收增速收窄，商辦類物業(yè)仍具稀缺性

如上所述，遠(yuǎn)洋服務(wù)2017-2019以及2019H1分別實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入12.13億元、16.10億元、18.3億元與9.04億元，其中2018年增長率達(dá)到峰值，為38.2%，2019年收窄至13.62%。

從業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)來看，遠(yuǎn)洋服務(wù)與目前市場上大部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)相類似，均由三大業(yè)務(wù)板塊構(gòu)成，分別是物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)。

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其中，物業(yè)管理服務(wù)所占比例在前三年逐漸上升，分別為68.4%、65.3%和66.7%，2020上半年這一比例升至71.7%；而社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)收入占比走勢則與之相反，過去三年及2020年上半年占營收比例分別為14.7%、15%、13%與11.3%。

2017-2019年及2020上半年，非業(yè)主增值服務(wù)的營收占比為16.9%、19.7%、20.4%及17.1%。

總體而言，遠(yuǎn)洋服務(wù)對物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)的倚重在上升，而行業(yè)看好的社區(qū)增值服務(wù)以及非業(yè)主增值服務(wù)則沒有看到明顯提升。

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不過可以看到，遠(yuǎn)洋服務(wù)在商業(yè)物業(yè)管理方面表現(xiàn)較為亮眼，2020年上半年商寫物業(yè)服務(wù)收入占整體物業(yè)管理服務(wù)總收入28.06%，較2019年底27.5%有所提高。與此同時，商寫物業(yè)每月平均物業(yè)管理費(fèi)也遠(yuǎn)超住宅社區(qū)。

招股書數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年商寫物業(yè)每月平均物業(yè)管理費(fèi)達(dá)到17.3元每平方米，而住宅僅為2.6元每平方米。

回顧近期頻繁上市的商辦類物業(yè)股，如華潤萬象生活、金融街物業(yè)等，均在上市首日中獲得了頗為亮眼的表現(xiàn)，一定程度是因?yàn)槭袌錾仙剔k類物業(yè)服務(wù)企業(yè)較傳統(tǒng)住宅物業(yè)企業(yè)仍具一定稀缺性。

遠(yuǎn)洋服務(wù)所管理的地標(biāo)性商業(yè)項目包括成都遠(yuǎn)洋太古里、北京頤堤港、北京大家保險總部、北京遠(yuǎn)洋國際中心等高端商辦物業(yè)，這或?qū)檫h(yuǎn)洋服務(wù)上市后的表現(xiàn)帶來一定助益。

規(guī)模增長依賴關(guān)聯(lián)方

不可忽視的是，遠(yuǎn)洋服務(wù)的發(fā)展仍有一定挑戰(zhàn)，如負(fù)債、擴(kuò)張等問題。

招股書數(shù)據(jù)顯示，截至2020年6月30日，遠(yuǎn)洋服務(wù)在管面積達(dá)到4230萬平方米，管理155個住宅物業(yè)以及55個非住宅物業(yè)。

以在管面積的規(guī)模看，遠(yuǎn)洋服務(wù)位于37家港股上市物業(yè)企業(yè)的22位，屬于中游。

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數(shù)據(jù)顯示，遠(yuǎn)洋服務(wù)發(fā)展依然緊靠遠(yuǎn)洋集團(tuán)，2017年-2019年以及2020年上半年物業(yè)管理收入中，來自遠(yuǎn)洋集團(tuán)及關(guān)聯(lián)方的占比高達(dá)94%、84.5%、81.5%以及81.2%。

可以看出，近年來遠(yuǎn)洋服務(wù)有意降低對關(guān)聯(lián)方的依賴，實(shí)現(xiàn)市場化發(fā)展，但是從現(xiàn)有數(shù)據(jù)來看，獨(dú)立程度仍待后續(xù)發(fā)展。

禍兮福所倚，福兮禍所伏，任何事情都有兩面性。高度依賴關(guān)聯(lián)方，固然可以獲得穩(wěn)定的業(yè)績增長預(yù)期，但帶來的結(jié)果就是，遠(yuǎn)洋服務(wù)的發(fā)展深受遠(yuǎn)洋集團(tuán)影響，2017-2019年新增在管面積為780.3萬平方米、322.7萬平方米、177.1萬平方米；同期新增合約面積1482.1萬平方米、897.2萬平方米、251.4萬平方米，新增規(guī)模逐年下降。

新增在管面積與合約面積的增長幅度都在不同程度下滑，意味著遠(yuǎn)洋服務(wù)陷入了規(guī)模增長瓶頸期。結(jié)合遠(yuǎn)洋集團(tuán)2020年銷售情況，截至11月30日合約銷售為1082.4億元，僅完成1300億目標(biāo)的83.26%。

值得注意的是，受疫情影響，遠(yuǎn)洋集團(tuán)上半年合約銷售面積僅為218.57萬平方米，較往年同期大幅減少，這也將直接影響到遠(yuǎn)洋服務(wù)未來的規(guī)模增長。

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此外，從遠(yuǎn)洋服務(wù)業(yè)務(wù)布局來看，已基本實(shí)現(xiàn)全國化布局，并以京津冀、環(huán)渤海地區(qū)為重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)。

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數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年遠(yuǎn)洋服務(wù)在京津冀、環(huán)渤海區(qū)域在管面積達(dá)到1390.3萬平方米、1219萬平方米，占總在管面積約61.69%。

一般而言，物業(yè)服務(wù)企業(yè)深耕某一區(qū)域市場容易形成區(qū)域優(yōu)勢，在業(yè)務(wù)聚集地品牌突出，業(yè)務(wù)擴(kuò)張更加便利。但從招股書數(shù)據(jù)來看，遠(yuǎn)洋服務(wù)的區(qū)域優(yōu)勢不顯著。

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2017-2019年度以及截至2020年6月30日止六個月，遠(yuǎn)洋服務(wù)就管理其他第三方開發(fā)或擁有的項目中標(biāo)率分別約為36.4%、40.9%、50.0%及50.0%，第三方拓展業(yè)務(wù)中標(biāo)率處于業(yè)內(nèi)中位水平。

另需注意，據(jù)遠(yuǎn)洋服務(wù)招股書顯示，截至2020年12月底，遠(yuǎn)洋服務(wù)有45個物業(yè)管理服務(wù)合約到期，占總合約數(shù)的11.2%，若到期合約并沒有獲得重續(xù)，預(yù)計到2021年12月31日將造成虧損1.46億元。

同時，由于遠(yuǎn)洋服務(wù)的社區(qū)增值服務(wù)主要在管轄下物業(yè)場景內(nèi)開展，合約到期或終止同樣會對該項業(yè)務(wù)收入造成影響。

可見，遠(yuǎn)洋服務(wù)目前需要加大主動外拓能力，以避免服務(wù)合約面積終止過快與后續(xù)發(fā)展問題。

而對外拓展，首先要解決的就是資金問題。從現(xiàn)金層面看，2017-2019年及2020年上半年，遠(yuǎn)洋服務(wù)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為7.01億元、4.15億元、4.23億元及7.25億元。

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遠(yuǎn)洋服務(wù)如有意加大力度拓展業(yè)務(wù)，財務(wù)狀況需要優(yōu)化。數(shù)據(jù)顯示，該公司一年以內(nèi)需要償還的金額達(dá)到23.88億元。

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同時，2018年遠(yuǎn)洋服務(wù)凈負(fù)債率增至454.5%，2019年甚至達(dá)到483.1%。截至2020年6月末，由于遠(yuǎn)洋（中國）償還了部分貸款，同時遠(yuǎn)洋服務(wù)上半年的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物有所增加，凈負(fù)債率比率降為439.9%。

于招股書中，遠(yuǎn)洋服務(wù)補(bǔ)充稱，過往錄得與遠(yuǎn)洋（中國）資產(chǎn)支持證券及貸款有關(guān)的大額其他收入及財務(wù)開支。假設(shè)上述利息收入及開支已經(jīng)從遠(yuǎn)洋服務(wù)的財務(wù)業(yè)績扣除，那么截至2018年、2019年以及2020年6月30日的凈負(fù)債率分別為471.2%、521.6%及457.2%。

目前來看，遠(yuǎn)洋服務(wù)需要充足的賬面資金覆蓋一年以內(nèi)債務(wù)和進(jìn)行業(yè)務(wù)擴(kuò)張，上市將改善其財務(wù)結(jié)構(gòu)，同時獲得資金進(jìn)行后續(xù)發(fā)展。

對此，遠(yuǎn)洋服務(wù)表示，此次IPO所募集資金中，60%用于把握戰(zhàn)略投資及收購機(jī)會，以進(jìn)一步發(fā)展戰(zhàn)略聯(lián)盟及擴(kuò)大物管業(yè)務(wù)規(guī)模。并且積極把握與遠(yuǎn)洋、華住企業(yè)管理、成家酒店管理簽訂的合作協(xié)議，提供定制化服務(wù)，擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍。

未來，降低資產(chǎn)負(fù)債率將成為遠(yuǎn)洋服務(wù)發(fā)展的關(guān)鍵。除此之外，近年來各大物業(yè)企業(yè)頻頻上市飛速擴(kuò)張情況下，遠(yuǎn)洋服務(wù)面對的競爭將會更加激烈，需要嘗試多渠道增加競爭力。

整體來看，遠(yuǎn)洋服務(wù)上市后，如何充分利用資本的力量，提升自身市場競爭力，突破現(xiàn)有發(fā)展束縛和發(fā)掘新的利潤增長點(diǎn)，是需要重點(diǎn)思考的問題。

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