（2020年5月10日）如果將散落在市場目光中的房企擬人化，那么主體評級則更像是一張張寫滿企業(yè)信用標(biāo)識的“身份證”，影響著房企在參與招投標(biāo)、發(fā)債融資、申請資質(zhì)的方方面面。

在到期債務(wù)壓頂，境外債券利率高企，而境內(nèi)融資要求又更加嚴苛的現(xiàn)今，這張主體信用憑證有著更加不言而喻的作用。

Wind數(shù)據(jù)顯示，SW房地產(chǎn)開發(fā)信用債到期債務(wù)總額為25771.10萬億元，其中2020年和2021年到期的規(guī)模分別為4682.15億元和7449.44億元，合約到期規(guī)模超過1.2萬億元，占總到期規(guī)模的47.08%。2022年和2023年到期的信用債占比則為16.55%和16.40%，換句話說未來4年內(nèi)，有80%的房地產(chǎn)開發(fā)信用債即將到期。

數(shù)據(jù)來源：Wind、觀點指數(shù)

觀點指數(shù)以69家上市房企作為樣本，測算發(fā)現(xiàn)2019年上述房企總有息負債達到68516.38億元，平均凈負債率為84.57%。其中包含33家樣本千億上市房企，2019年總有息負債為50890.1億元，占總樣本企業(yè)有息負債的74.27%

反觀房企的償債能力。如果將樣本上市企業(yè)縮小到24家，2019年貨幣現(xiàn)金/短期債務(wù)低于1以下的有9家，其中包含1家2019年銷售3000億級房企，5家千億房企和1家近千億房企。

觀察房企每1元利息費用有多少倍的經(jīng)營現(xiàn)金凈流量作保障，可以看到高于20倍的有1家，10-20倍的有2家，低于2倍的有11家。有4家企業(yè)的現(xiàn)金流量利息保障（經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額/利息費用）為負數(shù)，最低的僅為-33倍，償債能力較弱。

債務(wù)承壓，疊加疫情影響以及全球經(jīng)濟的不穩(wěn)定因素，融資以舒緩現(xiàn)金壓力毫無疑問成為房企的必選項，發(fā)行境內(nèi)或者境外債券成為主要的選擇之一。事實證明，國際信用評級較高的房企，其融資成本也會相對較低。

數(shù)據(jù)來源：Wind、觀點指數(shù)

觀點指數(shù)選取不同惠譽主體評級的房企，可以看到，撇除債券年限的輕微影響，2020年至今主體信用評級較高的房企，發(fā)債利率也相對較低。

以碧桂園來說，惠譽主體評級為BBB-，今年1月發(fā)行的兩筆境外企業(yè)債券規(guī)模分別為5.5億美元和4.5億美元，對應(yīng)的發(fā)債年限為7年和10年，債券利率為5.125%和5.625%。而同為1月發(fā)行的陽光100，規(guī)模為1.23億美元的2年期企業(yè)債，債券利率為11.5%。

上述數(shù)據(jù)很好的說明了，具有評級優(yōu)勢的房企，往往更受資本市場的青睞。但是獲得較高的信用“身份證”不是易事。展望未來，如何通過財務(wù)管理、現(xiàn)金流平衡以及前瞻性的轉(zhuǎn)型，提高信用表現(xiàn)？對于先行者，要如何保持優(yōu)勢？而對于尚在路上的房企來說，應(yīng)該怎么找到最適配自己的融資渠道？

5月11日，“2020觀點學(xué)徒計劃-線上季”第九場閉門論壇將在線上舉辦，屆時各大房企高層、金融機構(gòu)專業(yè)人士、評級機構(gòu)等將一起探討房企的信用抉擇，共議信用表現(xiàn)分化中的融資管道選擇。

2020觀點學(xué)徒計劃-線上季

房企信用

主題：房企的信用抉擇

時間：5月11日  14:00-17:00

議題議程：

討論話題1：他山之石，如何打造投資級別房企？

討論話題2：信用天平下的財務(wù)管理及轉(zhuǎn)型趨勢

討論話題3：重要性凸顯 信用表現(xiàn)分化中的融資管道選擇

討論話題4：信用“身份證”與房企長路

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