錢緊一年：2020年，中國房地產行業(yè)繼續(xù)披荊斬棘，新一輪市場化降息周期已然開啟。回望2019不平靜的一年，我們從企業(yè)的角度去觀察與思考。

觀點網 2019年圣誕節(jié)后的那天早上，如果你打開百度會發(fā)現，熱搜上第二條是“千億房企春節(jié)放假”。

這家千億房企指的就是2019年銷售額剛剛沖刺超過1000億的濱江集團。

在地產圈中，一張濱江《關于2020年春節(jié)旅游休假的通知》的消息引起了關注。在不少房企都進行著“裁員”和區(qū)域換崗之時，濱江將春節(jié)放假時間定為19天，放假期間攜家屬旅游的員工可享受2萬-5萬元的游津貼。

若按濱江2019年末1248名員工計算，在這個春節(jié)至少花出去3000萬。當然，在千億銷售順利達標下，幾千萬的獎勵并不在話下。

融資與銷售受困的房地產凜冬中，相比其他裁員節(jié)省開支的房企來說，濱江的日子無疑是比較滋潤的。

看上去是一片繁榮--在被譽為“騰飛之年”的2019，濱江銷售額提前完成目標提前突破千億，濱江服務在年初低迷期上市并遇上物業(yè)股熱潮，銷售排名杭州第一，繼續(xù)鞏固杭州地位，在浙江拿地超過350億。

戚金興說：“這是濱江集團發(fā)展史上的又一個里程碑。”

“遲到”的千億

在房地產融資難的背景下，房企不再輕易加杠桿追求規(guī)模突破。觀點指數發(fā)布的2019中國房地產銷售金額TOP100榜單中，年內銷售額突破至千億的企業(yè)僅增加了5家。

濱江是其中之一，距離董事長戚金興提出千億目標僅過去了不到3年就跨過了千億。從發(fā)力時間上看，濱江屬于最晚的一批之一，趕上了房地產行業(yè)規(guī)模爆發(fā)的末班車。

按照計劃，2018年是起飛、2019年是騰飛，濱江是以回籠資金和拿地資金比例作為主要條件，1:1時是騰飛，拿地資金更多則是起飛，回籠資金更多則是平飛。

數據來源：企業(yè)公告，觀點指數整理

此前，濱江曾提出在2018年之時就要達到千億，不過因為種種原因，戚金興主動把千億目標推遲到了2019年?？梢源_定的是，在2018年市場下行時期，以“地王”和中高端住宅為主的濱江承受著很大的壓力。

2018年沒有完成的目標，終于在2019年超額完成了。12月8日，濱江宣布銷售額正式突破1000億，最終全年達到1120億。最后20天時間，濱江還足足賣出了120億，這個效率可比全年平均要明顯快得多。

濱江突破千億的方式和很多其他房企不同，以擅長規(guī)模擴張的閩系房企為例，絕大多數都是通過搬遷總部到上海，從而進行全國性擴張，達到千億目標。

但濱江依靠的是自己在浙江的優(yōu)異表現和杭州區(qū)域“地主”優(yōu)勢，杭州貢獻了絕大部分銷售，浙江其他區(qū)域則貢獻剩余部分，浙江之外僅有上海和江西有一兩個項目在售。

其在杭州的影響力和品牌力是最重要的籌碼，無論是房屋質量還是后續(xù)的物業(yè)管理，在提供住宅服務的供給體系中是出色的。

這也是許多房企進入杭州，基本上都會找上濱江一起合作的主要原因之一。在杭州的房子有區(qū)域優(yōu)勢時，濱江的去化并不困難。2019年，在大本營杭州，濱江以網簽金額176.32億元，位列杭州地區(qū)銷售權益榜第一名。

以蕭山市北的濱江新希望擁潮府為例，濱江也是股東之一，項目最后214套房源吸引了2498組購房者報名；另一個項目，仁恒濱江園中120套房源共有691組購房預登記家庭，整體中簽率17.37%。

濱江在沖規(guī)模、追回款的過程中，標準化成了重要措施，“4+2.5+1”的7個半月開盤戰(zhàn)略加速了公司回款的速度，從拿地到開工用4個月時間；從開工到樣板房開放用2.5個月；再加一個月用來蓄客。

這保證了回款速度，但同時多少也影響了濱江的品牌力。此前以設計和產品聞名，在房地產加速度的今天，用標準化量產取代個性化，給予打造產品的時間更少了。

當初提出要沖規(guī)模的時候，戚金興的設想就是往前趕，讓濱江不要落后太多，但也沒必要過于追求。具體體現是規(guī)模達到千億，保持全國銷售排名30名左右，與頭部房企的銷售額保持一定距離。

從結果來看，在觀點指數·2019中國房地產銷售金額TOP100榜單排名中，濱江千億之后位列榜單第31位，基本達到了最初的設想。

2020年，濱江將會重新回歸穩(wěn)定，以保持“千億”為目標。同時，繼續(xù)在杭州大手筆拿地，保證糧倉。

杭州“獨角戲”

按照濱江的計劃及區(qū)域市場影響，以保持1000億元銷售目標為例，每一年需要保證有1:2.5左右的推盤貨值，才可以維持在該等銷售水平線。

截至2019年末，濱江共獲取土地30宗，目前庫存貨值超2500億元。其中在浙江區(qū)域，拿地金額超過350億元，在杭州區(qū)域占比超過80%，是在區(qū)域內拿地最多的企業(yè)之一。

數據來源：企業(yè)公告，觀點指數整理

縱向對比，濱江過去幾年的拿地一直保持上升。2016年是開始加速度的一年，從12宗地到2017年16宗地增長并不多，但2018年26塊地突然爆發(fā)，2019年全年30宗地則是重新回穩(wěn)。

2018年加大拿地投入是為了保證在兩年內有足夠土地儲備沖擊千億銷售，如果2018不行那就2019。拿地資金來源主要是銷售額規(guī)?？缭胶蟮幕乜睿孕纬闪夹匝h(huán)；另一方面，濱江也在舉債，銀行貸款、公司債、票據等都較2018年上漲。

拿地區(qū)域上，濱江的戰(zhàn)略是“聚焦杭州、深耕浙江、輻射華東”。在杭州土地市場上，濱江和綠城的身影一直是無法忽視的存在，幾乎在每一次“百億土拍”以及大宗地塊出讓時，濱江都會參與競價。

濱江過去視綠城為“老大哥”，但隨著中交完成整合以及宋衛(wèi)平的淡出，杭州逐漸成為了濱江一個人的“獨角戲”。

杭州樓盤銷售額前幾的項目中，如保利·澄品、金地濱江萬科悅江灣、保利濱江·上品、杭州壹號院等樓盤背后都有濱江的身影，包括參股或者合作操盤。

濱江也是許多房企進入杭州的敲門磚，通過合作從而了解杭州市場。由于大體量地塊的出讓，許多地塊都是幾十億的價格，也促進了這種合作。

以錢江世紀城為例，濱江直接砸下125億拿下了半年來在區(qū)域內的所有宅地。在這個被譽為杭州新市中心的區(qū)域，濱江土地儲備高達37萬平方米。

杭州是一個房地產很熱的城市，是長三角經濟區(qū)的核心城市之一，即將舉辦的亞運會更給這座城市增添了新的活力，搖號和限地價已經不足以抑制住樓市，于是“雙限地”出現了。

“雙限地”同時控制銷售價格以及土地價格，讓房企們在拿地之前就能把賬算明白。在如此市場環(huán)境下，濱江仍然十分積極地拿地，仰仗的是區(qū)域內的口碑以及自身財務控制能力，可以在其他房企謹慎觀望的時候，仍然繼續(xù)拿地。

2018年時就被稱為“逆周期拿地”的濱江似乎對土地市場沒有那么敏感，而是貫徹著只要杭州有好的地塊，有可以接受的價格，那么就能嘗試競價。

2019年也是濱江“開疆拓土的一年”，但這個“開疆拓土”也沒有在浙江以外的地區(qū)買過任何一塊地，而是在原有區(qū)域繼續(xù)拿更多的地塊。

濱江與《海上鋼琴師》的主角1900有些相似，他是一位出生在大海上的年輕人，極具鋼琴天賦，但至死都未曾踏上過陸地。

影片中的1900曾經思考過要踏上陸地，但在最后一刻他退縮了，從此就再也沒想過陸地；戚金興曾經帶領濱江在深圳和上海拿過幾個項目，但擴張不順讓戚金興在2019年重新回到了船艙上，一整年都沒有再離開過。

“上海是主戰(zhàn)場，杭州是根據地”，在剛進入上海不久的時候，戚金興滿懷信心說道，甚至還喊出了5年內要在上海投100億的口號。

只是，錢扔下去了，回響不是特別大。

濱江上海項目發(fā)展情況

數據來源：媒體報道，觀點指數整理

2015年，濱江聯(lián)手平安不動產以34.65億元、溢價91.7%的代價首入上海，成為當時的“地王”。這宗豪宅項目在一年后成功入市，雖然偶有波折，但還算得上順利。而上海悅景莊崇明島項目是濱江以代建方式參與的一個項目，目前仍屬在售階段。

相比起前面兩個，濱江在上海另幾個項目就沒那么順利了。其中，上海湘府項目委托濱江負責整體開發(fā)管理，預計代建管理費3.3億元，而上海湘府公司違約未按合同約定支付代建管理費，濱江索賠1.1億元，目前尚未有結果。

此外，濱江當時以7.98億元收購上海崇濱建設發(fā)展有限公司持有的上海湘府10%股權。因上海湘府公司未按協(xié)議支付相關固定收益，雙方合作鬧掰，濱江再次申請仲裁，涉案金額8.43億元。

濱江另以23億收購上置集團琴海苑舊改項目的部分股權，目前項目推進十分緩慢。而上置集團大股東中民投自身難保情況下，更無暇顧及這宗地塊，濱江似乎是被拖進了泥潭中。

相比起上海舊改一些進程上的小問題，濱江在深圳舊改上無疑是踩了一個“地雷”。

還是2016年，濱江與安遠控股公司簽訂合作協(xié)議書，共同開發(fā)深圳龍華區(qū)安豐工業(yè)區(qū)地塊城市更新改造項目，濱江通過信托向其借出資金11.6億元。因項目未能推進，濱江決定退出并要求安遠控股公司歸還11.6億元，對方并未執(zhí)行。

最有意思的事情在于2018年初時，濱江曾在回復交易所問詢函時稱“本次債務違約對濱江的財務狀況影響不大，相應的債權無需計提資產減值損失”，而在2018年報中，濱江計提減值了7.23億元，而2018年的歸母凈利也才12.17億元。截至2019年半年報，對方仍未履行還款職責。

或許正如影片所說，“真正讓你害怕的是那些你看不見的東西”，陌生城市的頻頻踩雷讓濱江有些望而卻步，不愿走出舒適區(qū)。

在杭州，濱江可以做大做強，在限價地做快周轉，這是別人做不到的，但仍未證明在浙江以外的地區(qū)還能保持同樣出色。

財務平衡術

濱江2018年的年報被深交所問詢了。

年報中增收不增利、現金流以及少數股東權益等問題引起了關注，而濱江在加杠桿的規(guī)模競速中逐漸放緩了腳步，穩(wěn)定與平衡成了2019年迫切的需求。

數據顯示，濱江2018年的營收為211.15億元，同比增長超過50%，歸母凈利潤僅為12.17億元，同比下降22.89%。

數據來源：企業(yè)公告，觀點指數整理

濱江的回應是“報告期內資產減值損失、投資收益、財務費用、銷售費用的變動和項目凈利潤中少數股東損益比例的上升”。

最大的原因在于深圳舊改項目計提減值，這顆地雷的引爆讓濱江2018年的報表變得有點難看。7.23億元的資產計提減值，占到了2018年歸母凈利12.17億元的59%。倘若撇開其他因素，深圳項目并未暴雷情況下，19.4億元的歸母凈利潤并不算差。

數據來源：企業(yè)公告，觀點指數整理

還有一個原因是合作，可以發(fā)現，濱江銷售額很高但是真正到手的錢并不多，大量少數股東權益分走了錢，一些只占少數股權的聯(lián)營公司不并表，只算在投資收益中。

目前，濱江在項目中的權益仍然在45%左右，這是大多數一線房企中的最低一擋。在觀點指數發(fā)布的2019中國房地產權益銷售金額TOP100中，濱江只有447億元，排名第60位，幾乎是全口徑榜單中排名的兩倍。

雖然濱江計劃提升權益占比，但杭州區(qū)域的多宗“貴價地”出讓，讓其總是身不由己。權益低可以減少高價地的現金壓力，以及降低風險。

數據來源：企業(yè)公告，觀點指數整理

從2019年半年報來看，濱江錄得營收52.66億元，歸母凈利潤6.16億元，其中營收下降了44.89%。這或多或少與房地產的交付有關系，437億元的預收賬款顯示有大量交易都還未能結轉，將有不少樓盤在下半年交付結轉后變成營收。

歸母凈利潤率屬于表現不錯的一環(huán)，公司財務管理控制水平是業(yè)內頂尖水平，所以在嚴調控的杭州也能做出不錯利潤。在管理成本上，濱江在1.5%左右，一般企業(yè)是5%。

另一方面，2018年濱江經營活動產生的現金流量凈額為-139.4億元，較上年同期下降506.44%，巨額的經營性現金流虧損簡單來講就是加大杠桿拿地同時，銷售額回款太少了--濱江2018年的土地款總額為496.43億元。

2019年上半年，濱江經營性現金流大幅回正，為凈流入47.16億元，這也說明了隨著銷售額回款增加，與購買土地之間將會達到更好的平衡，后面這種情況也是戚金興所寄望的狀態(tài)--平飛。

在加杠桿過程中，濱江的債務壓力在不斷加大。公司創(chuàng)始人的個性也會影響公司的性格，穩(wěn)定壓倒一切的濱江，在這個過程中并不習慣，有息負債飛速上升以及負債率提升成為考驗。

2016年提出要規(guī)模突破的時候曾被認為是“逆勢加杠桿”，從結果來看濱江是幸運的，在步點上踩到了規(guī)模放量的尾聲，在2018年結束了加杠桿的過程，開始回穩(wěn)。

在2019年的融資寒冬中，濱江顯得并沒有那么難受。

數據來源：企業(yè)公告，觀點指數整理

據觀點新媒體了解，濱江半年報有息負債287.375億，短期債務為99.295億，占比為34.55%，現金短債比為121.89%；資產負債率為81.19%，凈負債率81.55%。

從2016年開始逐步上升的資產負債率是濱江加杠桿最好的佐證，而凈負債率更為直觀地體現了濱江近幾年的表現--2017年時還是手握凈現金的，2018年凈負債率飆升至98.06%，并在2019年回落。

融資成本維持在低位得益于濱江過去幾年打下的基礎，就算在2018年也只有5.8%，2019年上半年則為5.6%。以第四季度的一筆公司債為例，票面利率5.35%，一筆3年期的中期票據融資9億元。

2018年，濱江財務費用6.57億，同比增長211.92%；2019年上半年，財務費用4.37億，同比增長47.36%。過去兩年舉債擴張的現狀讓濱江財務費用成倍增長，利息增長也會影響利潤表現。