觀點(diǎn)網(wǎng) 年近古稀的許榮茂沒有戀棧，已經(jīng)在慢慢放手的他最終還是完成了權(quán)杖交接。

2019年初上任總裁的許世壇也沒有讓父親失望，在過去一年里，他先以一筆規(guī)模高達(dá)10億美元的低息長(zhǎng)債開局，隨后投入幾百億進(jìn)行收并購，緊接著，一家體量堪比中型房企的區(qū)域公司世茂海峽出現(xiàn)在眾人面前……

完成從百億到千億的蛻變，世茂房地產(chǎn)花了十年時(shí)間。而從千億到兩千億，世房只花了兩年時(shí)間。相比之下，許世壇掌舵下的世茂房地產(chǎn)，風(fēng)格上似乎更像一家典型的“閩系房企”。

在一次業(yè)績(jī)會(huì)上，許世壇曾經(jīng)坦言，父親最初對(duì)于管理和整個(gè)企業(yè)的發(fā)展大方向方面是比較操心的，“不過后來發(fā)現(xiàn)其實(shí)不管這么多，下面也能越做越好后，他也就慢慢放手了。”

一脈相承的是，許氏父子對(duì)于資本的重視程度如出一轍。早在其他同行仍在規(guī)模狂奔時(shí)，許榮茂便開始提出要降負(fù)債控財(cái)務(wù)，以至于業(yè)績(jī)一度低迷，被一路超車。

前人栽樹后人乘涼，許榮茂給兒子留下了一個(gè)雖然發(fā)展不快，但卻勝在財(cái)務(wù)穩(wěn)定的公司。而歷經(jīng)了父子兩代的世茂房地產(chǎn)，如今也在發(fā)酵著某種變化。

風(fēng)起并購

當(dāng)年在地產(chǎn)圈里，許榮茂有著“豪宅教父”的稱號(hào)，定位高端產(chǎn)品的發(fā)展路線讓其在地產(chǎn)市場(chǎng)迅速占據(jù)了一席之地。

但成也蕭何敗也蕭何，這樣的產(chǎn)品定位下，也注定了在走“高周轉(zhuǎn)”擴(kuò)張路線時(shí)不會(huì)太過順利。事后許榮茂也曾反省過：“我們前兩年增速太快，導(dǎo)致負(fù)債太高，庫存太多，利息也上去了，工程質(zhì)量也沒控制住。”

幾年調(diào)整之后，世茂房地產(chǎn)已經(jīng)緩過氣來并擁有了一定積累。與此同時(shí)，許世壇掌舵下的世茂選擇了另一種規(guī)模擴(kuò)張的方式。

“2019年70%以上的土儲(chǔ)都將來自并購。”許世壇沒有食言。

2019年春節(jié)剛過，有關(guān)世茂并購的公告接踵而至，僅在三月份便收購了四個(gè)項(xiàng)目。交易的另一方包括了泰禾集團(tuán)和萬通地產(chǎn)，分別將杭州蔣村項(xiàng)目51%股權(quán)、南昌茵夢(mèng)湖項(xiàng)目51%股權(quán)、廈門漳州紅樹灣項(xiàng)目40%股權(quán)，以及河北香河項(xiàng)目70%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了世茂。

據(jù)已披露的公告查詢得知，世茂房地產(chǎn)2019年一共有約20次的并購動(dòng)作，相當(dāng)于平均每18.25天便會(huì)傳出一次有關(guān)世茂并購的消息。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

許世壇曾向觀點(diǎn)新媒體透露說，目前披露出來的收并購，大多是因?yàn)楸皇召弻?duì)象受到A股規(guī)定的影響，或因企業(yè)資產(chǎn)值比較小不得不公告的緣故，“實(shí)際上，我們還有許多（收并購）是沒有公告的，并不止你們看到的這些。”

大量并購之下，世茂房地產(chǎn)土地儲(chǔ)備總量大幅增長(zhǎng)。截至2019年6月31日，世房土地儲(chǔ)備為6407萬平方米，較2018年底5538萬平方米增長(zhǎng)了869萬平方米。

形成對(duì)比的是，世茂房地產(chǎn)2018年的土地儲(chǔ)備比2017年增長(zhǎng)了748萬平方米。換而言之，僅上半年的土儲(chǔ)增量便超過了2018年全年水平。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

不難猜測(cè)，2015年、2016年兩年調(diào)整為擴(kuò)張攢下了不少家底。數(shù)據(jù)顯示，在2017年和2018年里，世茂房地產(chǎn)土地儲(chǔ)備年增幅分別達(dá)到了55.57%和15.62%，2019年上半年土儲(chǔ)總量與2018年底相比，增幅為15.69%。

“不說‘收并購’，我其實(shí)更喜歡用‘合作’這個(gè)詞，因?yàn)樵谖铱磥磉@是一次合作共贏的過程。”許世壇似乎并不希望外界給自己打上“并購?fù)?rdquo;或者是“激進(jìn)”的標(biāo)簽。

在他看來，自己做的事其實(shí)大多數(shù)房企都在做，這無非就是一次“合作拿地”的過程。因?yàn)槭烂詹①忂壿嬛校粫?huì)買下項(xiàng)目的部分股權(quán)，進(jìn)而謀求合作開發(fā)。只不過和一般的合作拿地略有不同的是，世茂房地產(chǎn)是在項(xiàng)目已經(jīng)開發(fā)到一定程度了才正式進(jìn)場(chǎng)。

當(dāng)被問及為何如此熱衷于收并購時(shí)，許世壇稱：“首先，這些并購是安全的，其次，并購有一個(gè)好處，可能對(duì)方已經(jīng)開發(fā)了一半，我們買進(jìn)來再賣出去就很快。”

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

快，是許世壇看重并購的關(guān)鍵因素之一，這樣做最為直觀的成果是世茂房地產(chǎn)上半年銷售順利邁過千億，全年銷售總額則達(dá)到2600.7億元，重新進(jìn)入了房企排行前十之列。

并購給世茂房地產(chǎn)帶來了收獲，但事有兩面，并購自然需要大量資金作為支撐。在2019年這樣融資環(huán)境偏緊的情況下，世茂房地產(chǎn)能否確保資金鏈流轉(zhuǎn)安全，再者，并購項(xiàng)目未來的周轉(zhuǎn)又能否順暢、快速……未知的事還有很多。

據(jù)接近企業(yè)的人士透露，世茂房地產(chǎn)大部分收并購都是以債務(wù)重組方式完成的，實(shí)際支付的資金并沒有眾人想象中這么多。但盡管如此，許世壇仍承認(rèn)，全年拿地額度預(yù)計(jì)會(huì)超出原本劃定的1000億“安全線”，因?yàn)橄掳肽旰玫氖詹①彊C(jī)會(huì)更多。

資本窗口

2019年以來，融資管控頻頻發(fā)生。在7月份，曾有多家信托收到銀監(jiān)視窗指導(dǎo)，要求嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)監(jiān)管要求。

由于世茂房地產(chǎn)上半年并購項(xiàng)目大多為在建項(xiàng)目，符合“432”的監(jiān)管要求，因此基本未受信托公司被窗口指導(dǎo)的影響。

盡管如此，“缺錢”的焦慮仍縈繞在每一個(gè)房企心上，世茂房地產(chǎn)也不例外。截至2019年11月，世房一共進(jìn)行了8次融資活動(dòng)，其中包括兩次發(fā)行美元債、兩次發(fā)行公司債以及三次貸款融資。

值得注意的是，世茂房地產(chǎn)2019年發(fā)行美元債的次數(shù)不多，但從規(guī)模來看卻遠(yuǎn)超了許多同行。年初發(fā)行了10億元美元債后沒多久，再次融到了一筆同是10億規(guī)模的美元債。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

得益于資本市場(chǎng)積累下的信用和發(fā)債窗口期的影響，世茂房地產(chǎn)兩次美元債的利率都處在中等水平。按先后順序，兩筆美元債的利率分別為6.125%和5.6%，債務(wù)期限分別為5年、7年。此后不到一個(gè)月，世茂房地產(chǎn)再獲8.38億美元及39.94億港元四年期銀團(tuán)貸款。

據(jù)相關(guān)資料披露，世茂房地產(chǎn)這幾次融資所得資金大部分用于償還現(xiàn)有債務(wù)——憑借上述發(fā)行的20億美元長(zhǎng)債，順利置換了11億美元的債務(wù)，利息為8.375%。

“以舊換新”是目前房企的償債方式，并不稀奇。其中，實(shí)現(xiàn)“長(zhǎng)債換短債”和“低息換高息”，是企業(yè)最希望看到的結(jié)果。

不過，在融資渠道并不通暢時(shí)，地產(chǎn)商們往往會(huì)退而求其次，更多追求的是獲得融資機(jī)會(huì)，在成本考量時(shí)則會(huì)放低要求。

事實(shí)上，世茂房地產(chǎn)所獲得的發(fā)債利率在同規(guī)模房企中并不算突出。能夠類比的是，綠地2019年9月底發(fā)行了一筆美元債，利率最低為5.75%；龍湖同樣于9月發(fā)行了一筆8.5億美元優(yōu)先票據(jù)，票息為3.95%。

但不管怎么說，成功融資讓世茂房地產(chǎn)的“錢袋子”充盈了起來。截至2019年6月30日，共有現(xiàn)金及銀行結(jié)余（包括受限制現(xiàn)金）約為522.34億元，較2018年底增長(zhǎng)了26.57億元。此外，還有未動(dòng)用的銀行及金融機(jī)構(gòu)融資額度約400億元。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

與擴(kuò)張上的“狼性”形成對(duì)比，許世壇對(duì)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管控一如其父親那樣謹(jǐn)慎。

上半年頻繁融資之后，世茂房地產(chǎn)凈負(fù)債比率由2018年12月31日的59.4%略微上升至59.6%，這已經(jīng)是該企業(yè)凈負(fù)債比率連續(xù)第8年維持在60%左右了。

不過，在債務(wù)構(gòu)成部分中，“銀行借貸、金融機(jī)構(gòu)借貸及債券”這一項(xiàng)里的一年以下借貸金額占比達(dá)到了35%，短期償債仍存在一定壓力。繼續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，以低息長(zhǎng)債置換短債或許會(huì)是世茂房地產(chǎn)新一年里需要關(guān)注的工作之一。

世茂的海峽

資本上謹(jǐn)慎是出于對(duì)形勢(shì)的判斷和確保“活下去”的考慮，但在競(jìng)爭(zhēng)激烈地產(chǎn)市場(chǎng)中，跨越海峽不會(huì)缺位。

在錢袋子被收緊的2019年，房企精簡(jiǎn)人員、末位淘汰以及區(qū)域調(diào)整等種種跡象正在表明，在“勒緊腰帶”同時(shí)，還必須對(duì)“適者生存”這一定律有足夠的尊重。

臨近年底，世茂房地產(chǎn)旗下一家名為“世茂海峽”的區(qū)域公司引起了關(guān)注。據(jù)消息稱，世茂集團(tuán)助理總裁、華南地區(qū)公司董事長(zhǎng)兼總裁王國(guó)雄離職，華南區(qū)域下面多個(gè)重要項(xiàng)目和城市公司，年底前由世茂海峽發(fā)展公司代管。

事實(shí)上，這已經(jīng)不是世茂海峽第一次引起注意了，不管是并購、超車還是重回前十，世茂房地產(chǎn)2019年不少大動(dòng)作背后，或多或少都有著世茂海峽的身影。

據(jù)相關(guān)人士透露，世茂房地產(chǎn)2019年收并購泰禾、粵泰、明發(fā)等企業(yè)的項(xiàng)目，大部分交由該區(qū)域公司操盤，其中包括了佛山院子、廣州天鵝灣等項(xiàng)目。

世茂海峽原是世茂福建地區(qū)公司，有人稱，2019年或許算得上是世茂海峽的“出道之年”。

從官方公告來看，世茂海峽最早出現(xiàn)在2018年年度報(bào)告上，僅寥寥一句：“世茂福建地區(qū)公司2018年的銷售金額穩(wěn)居福建第一名。”

半年后，世茂福建更名為世茂海峽，隨后在世茂房地產(chǎn)2019年中期業(yè)績(jī)公告中，首次提及了“世茂海峽”這一名稱，以及該公司的發(fā)展規(guī)劃。

世茂房地產(chǎn)指出，該區(qū)域公司在2019年里“立足福建、面向全國(guó)”，并開啟“深耕核心都市圈、縱深戰(zhàn)略城市群”的規(guī)?；l(fā)展。

不管怎么看，這樣的發(fā)展定位都不像是一家區(qū)域公司應(yīng)該有的待遇，更像是整個(gè)世茂體系中除了世茂股份、世茂房地產(chǎn)外，新興崛起的“第三個(gè)世茂”。事實(shí)上，這家區(qū)域公司也早已突破了區(qū)域的限制，地產(chǎn)版圖已經(jīng)擴(kuò)張到了9省30市。

與此同時(shí)，2019年前十個(gè)月，世茂海峽銷售額達(dá)655億元，對(duì)比觀點(diǎn)指數(shù)研究院發(fā)布的前十月房企銷售榜單，這一成績(jī)足以排到第44位。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

在業(yè)績(jī)報(bào)告中，世茂房地產(chǎn)表示，世茂海峽未來將繼續(xù)“探索區(qū)域型標(biāo)桿房企發(fā)展新路徑”。而所謂的“新路徑”，或許指的就是在區(qū)域公司之間引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。

誠(chéng)然，在競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈的地產(chǎn)叢林，想要不被外人淘汰，最好的辦法就是自己先在內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，優(yōu)勝略汰。

據(jù)了解，在世茂房地產(chǎn)新的管理架構(gòu)中，區(qū)域公司擁有更大權(quán)力和自由度，集團(tuán)更多擔(dān)任的是服務(wù)者和監(jiān)督者的角色。在這樣的“游戲設(shè)定”下，競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制將迅速形成。

隨著地區(qū)公司的松綁，同一宗地塊可以引起各地區(qū)公司之間的爭(zhēng)奪，而最終由世茂房地產(chǎn)根據(jù)利潤(rùn)率、IRR、現(xiàn)金轉(zhuǎn)正時(shí)間三項(xiàng)指標(biāo)，決定授權(quán)予哪個(gè)地區(qū)公司。

因此，競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)開始在第三層級(jí)傳遞開來。除了世茂旗下各區(qū)域公司開始競(jìng)爭(zhēng)，區(qū)域公司下的子公司也已經(jīng)加入到了這場(chǎng)“群狼行動(dòng)”中來。

據(jù)世茂海峽發(fā)展公司董事長(zhǎng)兼總裁呂翼表示，世茂海峽已經(jīng)對(duì)下面的子公司放權(quán)，將會(huì)培育5家超過100億元的城市公司，其中有兩家超過200億元。

按照理想狀態(tài)，這樣的模式最終似乎會(huì)形成一個(gè)“層層開花”的局面。

但未來就像是阿甘那盤巧克力一樣難以預(yù)測(cè)，世茂旗下共有蘇滬、海峽、華南、香港、浙江、華中、西部、山東、華北八個(gè)區(qū)域公司。2019年“出道”的世茂海峽究竟只是“又一個(gè)世茂”，還是意味著區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)崛起的開始，則需要時(shí)間來給出答案。