錢緊一年：2020年，中國房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)披荊斬棘，新一輪市場化降息周期已然開啟。回望2019不平靜的一年，我們從企業(yè)的角度去觀察與思考。

觀點網(wǎng)  回想2019年初，遠洋集團做的第一件事是將位于北京東四環(huán)的公司總部進行了煥新，煥新主題是其一直提倡的“健康”，新辦公區(qū)里包含了移步換景的室內(nèi)環(huán)形跑道、覆蓋率超過40%的綠植、無土栽培菜園等獨特設(shè)計。

過去一年，遠洋萬象更新，耐人尋味。原公司總部自2006年啟用以來，見證了遠洋十三年的發(fā)展歷程。2018年，遠洋成功進入千億俱樂部，同比增長達到近十年第二高點，為55%——最高增速是2009年沖刺百億銷售規(guī)模時的98%。

登上千億銷售規(guī)模的新高點后，遠洋集團董事會主席兼總裁李明向外喊出“再出發(fā)”。他在總部煥新啟用活動時說：“沿著新辦公區(qū)的這條跑道，遠洋將從這里重新出發(fā)，精耕細作、強身健體，向著更高的目標，全力奔跑。”

但千億之后，2019年房地產(chǎn)市場環(huán)境也愈加復雜，銀根收緊、各地出臺“雙限”土拍新政、銷售回款周期加長……遠洋集團需要重新思量規(guī)模與健康、多元化的方向。

千億不易

作為一家老牌標桿房地產(chǎn)公司，遠洋成立于1993年，前身為國企中遠集團旗下的中遠房地產(chǎn)，成立時間與碧桂園、保利、金地相近，早于恒大。

1998年之后，遠洋憑借著過往積累的開發(fā)經(jīng)驗，在市場化改革中于2007年成功登陸港交所，迎來高光時刻，名聲不輸于“招保萬金”。

上市兩年后，遠洋銷售額實現(xiàn)百億突破，從61.67億元增長到143.16億元。彼時，遠洋被稱為“紅籌第一股”，也是行業(yè)最早一批百億陣營的房企。

但隨后，遠洋的發(fā)展跌宕起伏。2009年到2018年間，在高杠桿和快周轉(zhuǎn)雙輪驅(qū)動下，碧桂園、恒大、萬科等頭部房企銷售額實現(xiàn)了從二三百億元到六七千億元的跨度，而遠洋從百億突破到千億，總共用了將近10年時間。

其中，從百億到五百億，遠洋用了七年時間，而從五百億到千億用了兩年時間。在2017、2018兩年時間里，遠洋無論是在擴儲上還是在融資上都十分積極。

期間，遠洋土儲面積翻了將近一倍，首次沖破4000萬平方米，權(quán)益面積也達到歷史最高點的2176.1萬平方米。具體來說，2017年，遠洋購入59宗地和7個成熟項目，新增土地權(quán)益面積683.5萬平方米；2018年，購入59宗地和2個成熟項目，新增土地權(quán)益面積567.2萬平方米；平均購入成本為每平方米7100元。

具體到土儲版圖上，遠洋2017年、2018年新進入城市數(shù)量分別為14個、11個，項目總數(shù)量由2016年的76個升至2018年的183個。新進入城市主要為長三角地區(qū)二線城市，包括蘇州、無錫、嘉興、徐州、紹興等。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報，觀點指數(shù)整理

當然，在銷售規(guī)?？焖僭鲩L的2017-2018年，遠洋集團同其他房企一樣放大了杠桿。

2016年，遠洋負債總值為1019.4億元，2018年升至1862.2億元，其中有息借貸總值則由438.1億元升至885.75億元。

短期債務方面，2018年末，遠洋1年內(nèi)到期債務升至歷史最高點的154.25億元，1年至2年內(nèi)到期債務升至歷史第二高點的126.37億元。

而這在2019年整個行業(yè)背景下，亦意味遠洋面臨著更大的考驗。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報，觀點指數(shù)整理

是繼續(xù)沖規(guī)模，還是收力保持企業(yè)財務平穩(wěn)？ 2019年3月，李明在2018年度業(yè)績發(fā)布會上表示了公司對于提升規(guī)模的渴望。他說道：“規(guī)模就是現(xiàn)實，現(xiàn)在整個市場形勢出現(xiàn)了變化，規(guī)模都起來了，我們也要迎頭趕上。”同時，李明提出“3年內(nèi)要挺進2000億隊伍”。

但李明還說道，在這一輪的市場調(diào)整中，大家越來越意識到，對于一個上市公司來講，回歸財務表現(xiàn)才是最有價值的。

因此，從2019年接下來的拿地和融資動作看，遠洋選擇了收縮調(diào)整。

為了調(diào)整債務結(jié)構(gòu)，遠洋2019年發(fā)行債券均用于償還現(xiàn)有債務。其中，上半年，遠洋發(fā)行了一筆5億美元3.25年的擔保票據(jù)，票面利率5.25%；以及發(fā)行一筆29億元公司債，使得有息借貸總值由2018年末的885.75億元降至2019年上半年的876.35億元。

于7月末，遠洋還發(fā)行了一筆10年期6億美元擔保票據(jù)，用以償還現(xiàn)有債務，票面利率4.75%。

相比2018年同期合計80億元公司債和7億美元債的數(shù)額，遠洋發(fā)債總額有所下降。但隨著銀根收緊、發(fā)債減少，遠洋現(xiàn)金流由2018年末的425.71億元降至2019上半年的319.23億元，對外投資也在同步收縮。

2019年上半年，遠洋總土儲面積由2018年末的4044.4萬平方米降至3925萬平方米，新增權(quán)益面積為58.1萬平方米，是2018年同期的五分之一、2017年同期的七分之一。

2019年中報顯示，遠洋共購入6宗地塊和1個成熟項目，總樓面面積102.6萬平方米，權(quán)益面積58.1萬平方米，平均購入成本每平方米5500元。

據(jù)觀點新媒體不完全統(tǒng)計，2019年下半年，遠洋共斥資52.59億元在貴陽、大連、無錫、武漢等城市購入土地面積22.41萬平方米，與2018年新增土地權(quán)益面積567.2萬平方米相比，2019年擴儲面積減少。

與之對應的就是，雖然遠洋近幾年土儲面積和權(quán)益面積在不斷提升，但權(quán)益面積占比卻減小了，由2016年的63.35%至2018年的53.81%，而2019年上半年，權(quán)益面積占比就為52.9%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報，觀點指數(shù)整理

2019年，遠洋提出銷售目標是1400億元，預期可售資源為2373億元，維持在60-65%的去化率即可實現(xiàn)目標。

但是，2018沖上千億與2019年保住千億，對遠洋來說都是不簡單的任務。

2019年上半年，遠洋錄得合同銷售額600.8億元，同比增長33%，錄得營業(yè)收入164.74億元，同比增長7%。

進入下半年，特別是“730會議”重提“房住不炒”后，遠洋銷售較為穩(wěn)重。“金九銀十”期間，在同行全員營銷、降價促銷“沖規(guī)模”“促回款”環(huán)境下，遠洋未見有所動作，銷售增幅兩個月僅達0%和7%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)月報，觀點指數(shù)整理

不過，截止2019年前11個月，遠洋就成功保住千億規(guī)模，累計銷售額1132.5億元，同比增長22%。

而觀點指數(shù)發(fā)布的2019中國房地產(chǎn)銷售金額TOP100榜單顯示，遠洋全年錄得銷售金額1299.5億元。

多元調(diào)整

近年，遠洋在頭部房企規(guī)模競賽中失速，或許與曾經(jīng)引以為豪的“多元化”相關(guān)。正是這段八年多的多元化經(jīng)歷，讓遠洋認識到，規(guī)模發(fā)展本質(zhì)上還是要聚焦房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)。

因此，2019年，在拿地和融資收縮的同時，遠洋集團剝離了部分非主營業(yè)務，聚焦主業(yè)。

2019年3月，遠洋在業(yè)績會上表態(tài)，過往占據(jù)一定精力的物業(yè)、物流、投資物業(yè)、養(yǎng)老等非住宅業(yè)務，“這些業(yè)務未來將更講求資產(chǎn)管理規(guī)模，它要適當?shù)姆床?，自己靠資產(chǎn)去做增量了”。

與萬科、保利、綠城等一樣，作為行業(yè)中最早一批布局養(yǎng)老業(yè)務的成員，遠洋于2012年4月成立養(yǎng)老業(yè)務中心，正式涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。四個月后，就與美國養(yǎng)老機構(gòu)Emeritus達成戰(zhàn)略合作，在北京亦莊落成首個養(yǎng)老地產(chǎn)項目——椿萱茂·凱?。ㄒ嗲f）老年公寓。

彼時，遠洋對養(yǎng)老業(yè)務充滿了期待，李明曾表示，計劃在3-5年之內(nèi)在北京、上海、大連、三亞等城市建立椿萱茂項目，并于2013年在北京、上海兩地落子4個項目。

在那以后，遠洋每一個年度財務報告都會將養(yǎng)老業(yè)務發(fā)展情況仔細介紹一番。2015年報中，遠洋表示，公司養(yǎng)老業(yè)務開的推動或得益于“股權(quán)的多元化”，引入兩家大型險資公司中國人壽和安邦保險。

但這一舉措直接，似乎改變了遠洋的發(fā)展戰(zhàn)略，慢慢活成了一家“追風口”的投融資集團。

在2015年安邦成為第二大股東之時，遠洋已經(jīng)開始嘗試聯(lián)合辦公業(yè)務“OK SPACE”。次年，與WeWork簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，在上海延平路135號落成首個項目，并于2017年上半年在北京推出WeWork光華路、WeWork慈云寺兩個項目。

2016年報中，遠洋再次向外釋放對物流地產(chǎn)、長租公寓的看好，欲占得先機。毫無意外，遠洋集團于該年7月認購了中國物流資產(chǎn)2.96億股H股IPO股份，占發(fā)行總股數(shù)的9.99%；又于2017年8月正式推出長租品牌“邦舍”，首個項目落子北京青年路，并進一步延伸到大連、上海、杭州等城市。

然而“風生水起”的多元化戰(zhàn)略并沒有給遠洋帶來可觀的收益，反倒影響了主業(yè)的發(fā)展。自多元化“元年”開始，遠洋銷售規(guī)模不再快速增長，直到2017年沖千億才再次明顯的回調(diào)。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報，觀點指數(shù)整理

事實上，無論是養(yǎng)老地產(chǎn)、長租公寓還是聯(lián)合辦公，行業(yè)里至今仍然未探索出長期、可觀的盈利模式。到了2018年，房地產(chǎn)企業(yè)剝離長租業(yè)務、聯(lián)合辦公已見端倪，頭部房企也是在這兩年開始試水養(yǎng)老業(yè)務。而在2019年銀根收緊的情況下，長租公寓行業(yè)頻現(xiàn)“暴雷”，聯(lián)合辦公行業(yè)更是亟待“輸血”。

在此背景下，遠洋同樣選擇了剝離長租公寓和養(yǎng)老業(yè)務，讓這些業(yè)務自行“造血”。2019年中報顯示，遠洋于2019年5月出售北京邦舍100%股權(quán)、北京椿萱茂30%股權(quán)出售予北京旭達，由此獲利1.31億元、1.78億元。未來上述兩家企業(yè)的該部分業(yè)績將不再并表到上市公司。

現(xiàn)在，八年多漫長的遠洋多元化戰(zhàn)略或?qū)⒏嬉粋€段落，聚焦主業(yè)已成為其2019年的主旋律，而2020年，遠洋仍待繼續(xù)更新。