2019年一季度以來，正榮地產(chǎn)在經(jīng)過2018年下半年的冷靜期后，又出現(xiàn)持續(xù)”出擊“，拿下多幅地塊，快速擴充了土地儲備。眾所周知，正榮地產(chǎn)近年成長速度突出，在2018年成功進入千億規(guī)模，背后得益于公司對行業(yè)周期的把握，以及對區(qū)域、城市布局的前瞻能力。

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，土儲的數(shù)量與質(zhì)量是影響公司長期投資價值的核心因素，下面我們看看公司一季度以來的土儲變化情況。

一、拿地瞄準(zhǔn)強二線城市，長期價值突顯

通過公開信息可收集得到，2019年1-4月，正榮地產(chǎn)分別在西安、福州、南昌、重慶、天津及襄陽六個地區(qū)獲得了新的土地儲備?？梢姡窘谥饕獓@核心和熱點二線城市進行布局和補充土地儲備。

今年1-4月，正榮地產(chǎn)一共通過招拍掛競得14塊土地，其中主要以住宅用地為主，商住用地中，商服用地比重也較低。14塊土地為公司補充了建筑面積約為112.1萬平米的土儲。

截至2018年，正榮賬面現(xiàn)金及等價物283.7億元，完全足夠覆蓋近期土地購置費用。值得注意的是公司2019年1-3月公司累計合約銷售金額達到250.45億元，預(yù)計回款超過200億元。資金充裕是公司年初以來持續(xù)購置土地資源的基石。

一直以來，正榮的土儲數(shù)量保持充裕，全國分布區(qū)域均勻，抗風(fēng)險能力強。

截至2018年年底，正榮地產(chǎn)土地儲備一共2456萬平方米，項目一共145個。區(qū)域主要分布在長三角、海西、中部、西部及珠三角地區(qū)。其中長三角地區(qū)及海西地區(qū)分布占比最大，分別占比為39.8%及28.9%。

而2019年的拿地策略上，公司堅持以優(yōu)質(zhì)二線城市為主。截至2018年年底，公司的土地儲備主要分布于二線城市。其中一線城市土地儲備占比為3.5%，二線城市占比為68.4%，三線城市占比為28.1%。

值得注意的是，公司土地成本保持較低水平，保證了公司高盈利能力，獲得長期有質(zhì)量的增長。截至2018年年底，公司總體土儲成本為4491元/平，公司土儲貨值達到4200億元，土地成本/售價比只有26.3%。

二、改善型大潮，正榮優(yōu)勢顯現(xiàn)

正榮堅持在二線城市深耕的戰(zhàn)略其實與行業(yè)發(fā)展趨勢契合，表明管理層對行業(yè)未來發(fā)展方向的判斷：那便是改善型需求大潮的到來。

改善型需求爆發(fā)其中有三個驅(qū)動因素：

1.房地產(chǎn)行業(yè)從黃金時代買入白銀時代，背后的核心因素是，我國人口老齡化以及出生率的持續(xù)低迷導(dǎo)致。因此剛需型產(chǎn)品必定逐漸由盛轉(zhuǎn)衰；

2.消費升級以及二孩政策推動下，改善型需求持續(xù)爆發(fā)。改善型居住需求的家庭結(jié)構(gòu)特征表現(xiàn)：一方面是家庭成員的增加，另一方面是孩子年齡的增加，需要改善居住條件；

3.隨著剛需的下滑，政策上開始降低總體的新地供應(yīng)，轉(zhuǎn)向城市更新釋放土地資源。持續(xù)的舊城改造，也會造成改善型需求。

舊城改造及其它城市建設(shè)造成的動拆遷，會持續(xù)產(chǎn)生新增的住宅需求。隨著城鎮(zhèn)化提升，許多人在獲得高額的拆遷補償安置資金后，不滿足于安置房的居住條件，觸發(fā)對高品質(zhì)住宅的需求。因此將有大量資金進入存量房或商品房市場，直接拉動了高品質(zhì)住宅消費的增長。

值得注意的是，因為一線城市城鎮(zhèn)化率接近90%，政府的新地供應(yīng)將大幅下滑，未來土地供應(yīng)幾乎只靠城市更新，深圳是典型的案例。同時，一線城市的生活壓力下，群眾生育壓力遠超二三線城市，因此二孩政策對一線城市影響相對較小。

因此在一線城市中，改善型需求將在二手房市場爆發(fā)，而相應(yīng)的改善型新房的需求將轉(zhuǎn)移至二線城市。

不同于剛性需求，改善型需求更注重居住質(zhì)量。很多的改善型購房者都對于目前的居住條件感到不滿意，因此選擇購買新的房產(chǎn)來滿足居住需求。因此形成品質(zhì)第一，價格第二的需求特性。而正榮地產(chǎn)在二線城市改善型品質(zhì)地產(chǎn)上的深耕，正是公司近年快速成長的“原動力”。

一直以來，正榮地產(chǎn)立足“改善大師”的品牌定位，尊重城市地域文化，以客戶為導(dǎo)向，通過專業(yè)的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)體系和研發(fā)能力，從項目選址、生活環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)、居家體驗等多個維度打造人居精品。

“想得更多一點，做得更好一點”，正榮專注美好生活打造與人居改善，致力于開發(fā)高品質(zhì)住宅物業(yè)，并逐漸打造出“正榮府”、“正榮·紫闕臺”及“正榮·云麓”三大標(biāo)桿產(chǎn)品品牌，通過產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化實現(xiàn)了三大產(chǎn)品系列的全國布局，并逐步實現(xiàn)產(chǎn)品品牌的溢價。

在產(chǎn)品上， 除了住宅開發(fā)，為保持多元化、平衡的業(yè)態(tài)組合，正榮地產(chǎn)還開發(fā)及運維正榮中心、正榮街等商業(yè)及多用途物業(yè)組合產(chǎn)品線，以及上海虹橋·正榮中心高端商辦項目，西安正榮·彩虹谷婦幼主題型商業(yè)項目等一系列商業(yè)物業(yè)代表作品。

小結(jié)：

從2018年年底開始，市場進入流動性釋放，樓市一季度形成“小陽春”。最新2019年一季度的社融數(shù)據(jù)超越市場預(yù)期，但近期政策重點有所轉(zhuǎn)變，因此市場預(yù)期寬松政策將逐漸放緩，情緒開始轉(zhuǎn)向謹慎樂觀。

對于二級市場投資者，一直青睞容易“看懂”，經(jīng)營清晰的內(nèi)房企業(yè)，即土地布局清晰，具有潛力，且公司在業(yè)務(wù)和產(chǎn)品上保持專注，管理層“知行合一”。而正榮地產(chǎn)正是這類企業(yè)之一，公司土儲長期價值突顯，而公司堅持改善型住宅的策略也在加速釋放公司的價值。