解讀國(guó)家發(fā)改委文件（總結(jié)篇）

城市化是邁向現(xiàn)代化的必由之路。

1949年新中國(guó)成立時(shí)，中國(guó)的城市化率僅為10.6%。而約800年前的南宋時(shí)期，城市化率達(dá)22%。800多年中，中國(guó)的城市化率竟然下降了11.4%。

進(jìn)入新中國(guó)后的前30年，城市化進(jìn)展也極為緩慢。至1978年改革開放之初，城市化率為17.9%。

改革開放以后，中國(guó)城市化進(jìn)入了新階段。中國(guó)城市化發(fā)展進(jìn)入“快車道”，但真正進(jìn)入“超車道”開始加速發(fā)展是1998年之后。

1998年，中國(guó)政府宣布取消福利分房，全面開啟住宅市場(chǎng)化的時(shí)代。

由此開始，中國(guó)開始了一輪20年史無(wú)前例的、排山倒海的、波瀾壯闊的城市化進(jìn)程。

過去的這20年，中國(guó)的城市化率上升了將近一倍。從1998年的30.4%，提高至2018年近60%（59.6%），4.5億人從農(nóng)村進(jìn)入了城市。

不論是北上廣深，還是任何一個(gè)小縣城，整個(gè)中國(guó)的一二三四線城市人口都急劇增加，城市面積迅速擴(kuò)張，發(fā)生了天翻地覆的變化。

這不僅徹底改變了中國(guó)的面貌，也深深影響了21世紀(jì)全球人類的發(fā)展軌跡。

然4月8日國(guó)家發(fā)改委發(fā)布文件，中國(guó)城市化進(jìn)程進(jìn)入新的歷史階段。文件發(fā)布，本公眾號(hào)隨即率先提出：以此文件為標(biāo)志，中國(guó)進(jìn)入了“二次城市化”時(shí)代。“二次城市化”的定義和判斷，得到了眾多學(xué)者專家和媒體的認(rèn)同。

01 第一次城市化（1998年-2018年）

1998年-2018年的20年的城市化歷程，可以稱之為“第一次城市化”。

其基本特征是：

從大城市到中等城市，再到小城市，甚至到縣城和小鎮(zhèn)，都經(jīng)歷了史無(wú)前例的擴(kuò)張，不論是城市面積還是人口。

幾乎所有城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都“大干快上”，可以說(shuō)是一次“大躍進(jìn)”式的城市化進(jìn)程。

由于戶籍限制流動(dòng)，以及過去20年中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特殊歷史時(shí)期，支撐了第一次城市化，即全面擴(kuò)張的城市化歷程。

在此階段，由于中國(guó)的行政管理體制和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，形成了以“北上廣深”為代表的一線城市，以南京、杭州、蘇州、成都、武漢、長(zhǎng)沙、西安、合肥、廈門、重慶、天津等等為代表的二線城市，各省地級(jí)市為代表的三線城市，以及大多數(shù)縣城為主的四線城市格局。

基于中國(guó)幅員遼闊，及當(dāng)時(shí)大城市，特別是特大城市基礎(chǔ)建設(shè)等城市人口承載能力的考量，官方提出了人類歷史上很少有的，理想化的城市化模式：

就地城鎮(zhèn)化。

這一模式的出發(fā)點(diǎn)是能盡量減少特大城市的壓力，讓農(nóng)村人口均衡城市化。人們?cè)诩亦l(xiāng)附近的三四線城市中，甚至在縣級(jí)以下的城鎮(zhèn)中，找到自己的定位，安居立業(yè)。

但這一理想化的模式，沒有，也很難實(shí)現(xiàn)。

盡管有戶籍限制，盡管10年前高鐵網(wǎng)尚未成型，春運(yùn)時(shí)期擠爆綠皮火車的艱辛，仍然沒有阻擋大量的外出務(wù)工人群過著候鳥式的遷徙生活，從經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的中西部和內(nèi)陸省市，涌向了珠三角和長(zhǎng)三角等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大都市群。

02 2019，“二次城市化”元年

最近幾年，中國(guó)的城市化進(jìn)程表現(xiàn)出明顯的新特征：

1.城市群特征；

2.具有中國(guó)特色的高鐵網(wǎng)特征。

城市群是全球國(guó)家城市化的普遍規(guī)律，例如美國(guó)東北部大西洋沿岸城市群、日本東京城市群等等。

依托一至兩個(gè)大城市或特大城市為中心，形成了“恒星-行星-衛(wèi)星”相互環(huán)繞的城市群。

目前，中國(guó)已經(jīng)主要形成了長(zhǎng)三角城市群、粵港澳大灣區(qū)城市群、京津冀城市群、成渝城市群、長(zhǎng)江中游城市群等。

此外，中國(guó)已經(jīng)形成的近3萬(wàn)公里“四縱四橫”高鐵網(wǎng)絡(luò)，大大縮短了人們物理空間上的交通時(shí)間，心理距離也因此大大縮小。

▲中國(guó)高鐵網(wǎng)

便捷密集的高鐵網(wǎng)，顛覆了人們選擇城市的傳統(tǒng)觀念。將中國(guó)幅員遼闊的物理距離，換算成高鐵的運(yùn)行時(shí)間，改變了新一代中國(guó)人傳統(tǒng)的家鄉(xiāng)觀念和居住方式，改變了人們的出行和遷徙方式，也改變了人們對(duì)城市的選擇方式，選擇范圍大大增加。

03 各城市同平臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)“性價(jià)比”  擇優(yōu)而居

在全國(guó)范圍內(nèi)的自由遷徙，已經(jīng)變得簡(jiǎn)單容易。中國(guó)的主要一二線城市，都被置于同一平臺(tái)來(lái)比較性價(jià)比。

城市資源與機(jī)會(huì)，既包括城市的天然稟賦、公共服務(wù)，也包括了歷史文化、社會(huì)治安、政商關(guān)系等等，以及城市就業(yè)創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)和收入。

生活成本，包括就業(yè)創(chuàng)業(yè)成本、就學(xué)成本、就醫(yī)成本、交通成本，當(dāng)然權(quán)重最大的是居住成本，也就是這個(gè)城市的房?jī)r(jià)。

雖然所謂的城市性價(jià)比不能加以精準(zhǔn)計(jì)算，但是在人們心中自有一番評(píng)判。在最終選擇城市的時(shí)候，城市性價(jià)比的考量將成為評(píng)判遷居城市的重要依據(jù)。

4月8日國(guó)家發(fā)改委的文件提出，除了個(gè)別特大超大城市之外，全國(guó)各個(gè)城市的戶籍將全面放開。

可自由選擇遷徙的城市范圍，已然擴(kuò)及幾乎所有城市。未來(lái)全國(guó)城市間的“搶人大戰(zhàn)”的結(jié)果，將以城市“性價(jià)比”的PK論輸贏。

04 鶴崗，不止是一個(gè)鶴崗

隨著城市群特征和高鐵網(wǎng)“虹吸”特征的凸顯，全國(guó)戶籍的放開，未來(lái)，將有一批甚至數(shù)量不算少的“鬼城”“空城”不可避免地加速形成。

4月8日，國(guó)家發(fā)展改革委官網(wǎng)發(fā)布的《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》，首次提到了“收縮型城市”的說(shuō)法。

城市出現(xiàn)收縮，這實(shí)際上也是人類城市發(fā)展的基本規(guī)律之一，城市也存在著“生老病死”。

在中國(guó)北方，特別是以能源和資源型工業(yè)城市為主的東北，隨著產(chǎn)業(yè)的逐漸枯竭，人口流出情況嚴(yán)重。

最近驚爆“白菜”房?jī)r(jià)的鶴崗就是其中之一。

黑龍江鶴崗市二手房市場(chǎng)驚現(xiàn)一套房?jī)r(jià)低至348元/平方米的住房，46平方米總價(jià)16000元。雖然4月16日晚，鶴崗相關(guān)部門回應(yīng)稱：低價(jià)房只是個(gè)別現(xiàn)象，當(dāng)?shù)貥鞘泄┬杵胶?，房?jī)r(jià)較為穩(wěn)定。但根據(jù)媒體報(bào)道，雖大多是遠(yuǎn)郊區(qū)的棚改房，但低價(jià)房并非少數(shù)。

曾作為黑龍江“四大煤城”之一的鶴崗，隨著煤礦資源的衰落，再加上早期煤礦開采導(dǎo)致居住環(huán)境較差，人口外流情況十分嚴(yán)重。

鶴崗現(xiàn)象代表著中國(guó)將有一大批城市被淘汰。

不僅是鶴崗，東北一大批資源型城市，都與鶴崗極為相似。中國(guó)其他城市也有陸續(xù)被爆超低房?jī)r(jià)現(xiàn)象：廣東河源房?jī)r(jià)最低跌到2000元/平方米，湖南婁底最低950元/平方米，邵陽(yáng)最低550元/平方米……

中國(guó)的部分產(chǎn)業(yè)枯竭的中小城市，已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的“鬼城”“空城”的趨勢(shì)。甚至北方的一些大城市，甚至二線城市，有很多也出現(xiàn)了人口大量?jī)袅鞒龅默F(xiàn)象。不能排除出現(xiàn)中國(guó)“底特律”將成為長(zhǎng)期趨勢(shì)的可能。

但是否會(huì)成為“鬼城”“空城”，不能簡(jiǎn)單地用是不是三四線城市的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)劃分。

在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市群中，三四線城市實(shí)際上是特大城市和大城市的“行星”城市或“衛(wèi)星”，比如江蘇昆山，浙江嘉興等，這些城市跟北方那些產(chǎn)業(yè)枯竭的三四線城市完全不能相提并論。

特別是發(fā)改委文件中也已經(jīng)明確，以都市圈中心城市為中心，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)和人口向一小時(shí)交通圈地區(qū)擴(kuò)散，中小城市將分類施策，提高產(chǎn)業(yè)支撐與公共服務(wù)品質(zhì)等等。

05 官方適時(shí)修正了中國(guó)城市化路徑和理念

前20年中國(guó)浩蕩的城市化發(fā)展速度之快，為中國(guó)的城市留下了眾多低質(zhì)的城市建筑，實(shí)際上是一場(chǎng)“粗放型”的城市化歷程。甚至有人夸張的說(shuō)“我們的城市都要被建筑垃圾堆滿了”。

4月8日，以國(guó)家發(fā)改委發(fā)布的《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》文件為最重要的標(biāo)志，宣告了官方對(duì)城市化發(fā)展理念進(jìn)行修正。

文件明確：

1. 大力發(fā)展城市群；

2. 全國(guó)基本取消戶籍限制；

3.  首次提出“收縮型城市”概念。

事實(shí)上，這是對(duì)過去20年中國(guó)城市化路徑和理念的重大修正。

06 “二次城市化”可能帶來(lái)的改變

1. 戶籍制度基本放開之后，全國(guó)城市將進(jìn)行充分競(jìng)爭(zhēng)。

2. 城市化進(jìn)程將由第一次城市化的“整體快速發(fā)展擴(kuò)張”，進(jìn)入到“分化發(fā)展、集約精細(xì)化發(fā)展”的階段。

3. 中國(guó)的人口，特別是年輕有活力的人口，將沿著高鐵網(wǎng)流向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市群。

4. 人口，特別是高素質(zhì)的人口，將成為各城市間搶奪的最重要的資源。人，是城市最大的生產(chǎn)力。

5. 縣級(jí)或以下的城鎮(zhèn)，人口凈流出將成為普遍現(xiàn)象，甚至不排除將出現(xiàn)為數(shù)不少的“鬼城”、“空城”。特別是在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的北方地區(qū)。

此外，由于未來(lái)將有大量的人口在中國(guó)不同的城市之間自由移動(dòng)和切換，這將給城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)和過去20年截然不同的市場(chǎng)需求。

“二次城市化”將給中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)分布、價(jià)值和價(jià)格體系、產(chǎn)品體系均帶來(lái)顛覆性的重大變革。

4月8日，以國(guó)家發(fā)改委發(fā)布的《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》文件為最重要的標(biāo)志，宣告了官方對(duì)城市化發(fā)展理念進(jìn)行修正，或許也將以這份文件為標(biāo)志，中國(guó)進(jìn)入“二次城市化”時(shí)代。

丁建剛 浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng) 觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)專欄作者

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