自2009年在香港聯(lián)交所主板上市，這已是禹洲地產(chǎn)第9年以港企身份公布業(yè)績。今年的業(yè)績，依然使紛至沓來的投資人和媒體感到欣喜。

禹洲2018年ROE全面反映了其在盈利、運營、財務(wù)上的綜合實力，禹洲已多年在ROE這個關(guān)鍵指標(biāo)上滿足“長期”且“穩(wěn)定”兩個指標(biāo)，穩(wěn)健輸出價值。

而盤點近9年禹洲地產(chǎn)的業(yè)績會發(fā)現(xiàn)，其發(fā)展節(jié)奏和成長模式，一貫充滿了“港派”穩(wěn)健風(fēng)格，即效益求穩(wěn)為上。

禹洲地產(chǎn)的銷售額金額，2013年109億、129億、2014年2015年140億、2016年232億、2017年403億，至2018年這一數(shù)值達到560億（增幅約39%），2016—2018年，禹洲的復(fù)合增長率約在55.4%。

這一速度與一眾激進的內(nèi)房企相比，不算太快。

但自上市以來，禹洲地產(chǎn)的毛利率，以及派息占核心利潤一直保持在30%以上，2018年這兩項指標(biāo)分別達到31%和36.45%，處在行業(yè)領(lǐng)先水平。

如果再看一個數(shù)據(jù)——銷售回款也可發(fā)現(xiàn)，以2018年為例，一年回款做到了353億元，回款率63%以上，銷售效率頗高。據(jù)了解，禹洲2019年的銷售回款預(yù)計會在468億元。

綜合以上幾個數(shù)據(jù)和指標(biāo)而言，禹洲雖在規(guī)模上是“中等生”，但論運營效率，早已躋身“優(yōu)等生”行列，整體效率大有看齊瑞安、新鴻基等老牌港企的勢頭。

的確，沉穩(wěn)但蓄勢。正如禹洲集團董事局主席林龍安所說，2019年，禹洲已成立25年、上市10周年，依然需要穩(wěn)健睿行，繼續(xù)堅持平衡利潤、規(guī)模、風(fēng)控的三駕馬車。

30%增長率背后的“港派”25年

1994年創(chuàng)辦禹洲集團時，林龍安覺得這個起步是算晚的，所以他當(dāng)時一直想把禹洲的起點做高一些。

這使禹洲前期在福建建設(shè)的，多為品質(zhì)型項目，而這也在潛移默化中給以后的禹洲埋下了和當(dāng)時大批迎風(fēng)突起的房企有所不同的風(fēng)格基因。

以致2004年禹洲開始擴張時，林龍安最先選擇的，就是長三角和中部區(qū)域具有獨特地位的兩座城市——上海、合肥。

尤以上海為例，“在上海這個非常成熟的市場，消費者都已接受了十幾年培育，專業(yè)度和品味均在一個高水平，沒有驚艷的產(chǎn)品，或者說沒有出這種產(chǎn)品的能力，遲早玩完。”

有禹洲內(nèi)部人士就直言，所以禹洲在上海13年，一直還是以打造產(chǎn)品為重，禹洲金橋國際、禹洲藍爵、禹洲商業(yè)廣場、禹洲城市廣場、禹洲老城里、禹洲丁香里，也都成為區(qū)域的標(biāo)桿盤，這非常不容易。

深耕合肥多年，禹洲地產(chǎn)也已在2014年已位列前五大開發(fā)商。“就像早期，這批閩企大刀闊斧地‘動手術(shù)’時候，特別狠。當(dāng)初剛從福建拼出去，這批企業(yè)多多少少要經(jīng)歷磨合期，而期間最考驗的，其實不是性格，而是專業(yè)程度。”有行業(yè)人士也直言。

值得一提的是，禹洲地產(chǎn)在2014年即同時進軍酒店行業(yè)，自持運營嘉美倫酒店公寓。自持物業(yè)、長期運營的意識開啟頗早。

憑借長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，度過2008年席卷全球的金融風(fēng)暴，禹洲即在2009年在港交所上市。
但上市后的禹洲地產(chǎn)也終給人略為“佛系”的感覺。用林龍安的話說，自上市以來禹洲的復(fù)合增長率一直保持在30%以上，2016—2018年，這一數(shù)字約在55.4%。

這個速度和其他閩系房企相比并不算快，林龍安則不止一次表示，“單純追求規(guī)模，從來不是禹洲的目的。”

實際上，從林龍安近年對企業(yè)發(fā)展要求的一些描述，如“未來做到2000億就夠了”、“在城市中進入前十即可”，也可看出其身上港商務(wù)實求真的特性。

也或由此，總有業(yè)內(nèi)評述禹洲是內(nèi)地發(fā)家的港股企業(yè)中，最有老牌港企風(fēng)格的一家企業(yè)。

不盲目不跌宕  25年嚴(yán)控負(fù)債率

而老牌港企的最突出一項特征是優(yōu)質(zhì)的財務(wù)狀況。

自2009年上市以來，禹洲地產(chǎn)的毛利率一直維持在30%以上，2018年接近31%；年度利潤及核心利潤分別按年升19%和17%；EBITDA和核心利潤也保持在行業(yè)的較高水平，核心利潤同比上升16.9%到34億。

自上市以來，禹洲地產(chǎn)派息率占核心利潤也一直保持在30%以上，2018年為36.45%。

資產(chǎn)負(fù)債表方面，禹洲2018年的總權(quán)益達到214億元，按年升23%，手頭的現(xiàn)金293億，同比增幅達到67%。

2018年年底凈負(fù)債率為66.97%，也是處于比較健康的水平。實際上，禹洲地產(chǎn)連續(xù)25年負(fù)債比維持60%-80%。

禹洲一直維持核心利潤比較高的水平作為派息，2018末期、中期、全年股息（港仙/每股）總共是31.5港仙，比去年每股30港仙增加5%，派息為核心利潤的36.45%。

資產(chǎn)負(fù)債表方面，截止到2018年年底，禹洲的手頭現(xiàn)金293億左右，總借貸由于公司的規(guī)模也在擴張，總借貸的絕對金額有所增加，達到436億。凈負(fù)債/EBITDA的比例為1.8，凈負(fù)債率是66.97%，比較健康。

一個細(xì)節(jié)是，禹洲地產(chǎn)的短期債務(wù)僅僅164億元，手頭現(xiàn)金則在293億，相比一年內(nèi)到期的借貸164億，現(xiàn)金流很充足。

另外禹洲的總資產(chǎn)1151億，比去年年底增加352億，總權(quán)益增加23%，達到214億，也比較穩(wěn)健。

林龍安表示，禹洲毛利肯定會在行業(yè)水平之上，長遠(yuǎn)來看，在平均水平上浮3-5個百分點以上，是沒問題的。“禹洲不是純粹沖量的企業(yè)，每個項目都要有利潤，沒利潤不盲目拿地，這是禹洲二十幾年的堅持”。

牽手華僑城后有“野心”

禹洲優(yōu)秀的毛利率水平，的確與拿地策略有很大關(guān)系。

2018年禹洲長三角銷售占比75%，為最大，其次海西區(qū)和環(huán)渤海分別為16%和7%。

而長三角的項目溢價有保證，2018年為例，禹洲的收入同比上升12%到243億，已確認(rèn)物業(yè)平均銷售價格穩(wěn)步上升，為每平方米15,182元。

不過禹洲的拿地成本并不算高。2018年底平均土地成本是4,812元，相較2018年全15,125元的合約銷售均價，留了足夠的利潤空間。

同時，2018年禹洲進入的重慶、揚州、蚌埠、新鄉(xiāng)、福州等多個新盤上市，2018年合約銷售貢獻來自24個城市，更加多元化，禹洲的六大都市圈也正式成型。

戰(zhàn)略性進入28個一二線核心城市和強三線城市，進一步夯實及深耕六大區(qū)域板塊的布局，面對多變的市場，集團謹(jǐn)慎控制投資方向，采取靈活多元化的拿地方法，一年內(nèi)共納入30個優(yōu)質(zhì)地塊，實際上，論及禹洲在拿地和擴展方面，不得不提的一點是合作與收并購。

林龍安表示，并購和收購是禹洲的強項。而收購和并購也一直被視為禹洲土地儲備的主要來源。把控土地的收入成本，也是直接將禹洲最近十幾年毛利率保持在30%左右的主要原因。

“在成功引進華僑城做第二大股東之后，無論是在資源上還是品牌背書上，給禹洲帶來強大效應(yīng)。一方面禹洲有望獲得更多新增的土地渠道，而另一方面央企入股在債務(wù)及信貸評級、融資等問題上也將讓禹洲獲得更多的受益機會。”禹洲就表示。

的確，有禹洲人士直言，未來有望與華僑城在文旅產(chǎn)業(yè)項目層面落地合作，將有效控制項目成本。融資層面，禹洲發(fā)債利率比同類型民營房企低出2個百分點。

“今年我們會適宜根據(jù)銷售的進度增加拿地，應(yīng)該會在400億左右，自己的權(quán)益在70%，大概280億。”林龍安表示。

“金融危機再現(xiàn)也能熬1年”

更注重利潤、而不特別在意規(guī)模的增加。似乎正是這種氣質(zhì)，讓禹洲給人感覺與眾不同的穩(wěn)健。

不過，2019年禹洲地產(chǎn)400億的拿地安排，從歷年的規(guī)劃來看，顯然已是“頂配”。

這一安排對應(yīng)的是“沖向2020年的千億目標(biāo)”，實際上，這是大多數(shù)中型房企的發(fā)展節(jié)奏，禹洲地產(chǎn)的速度并不低于水準(zhǔn)。或許正如林龍安所說的那樣，禹洲歷來都不是以追求規(guī)模為目標(biāo)，但規(guī)模并非不重要。禹洲是要跟利潤、負(fù)債率比例結(jié)合在一起。

的確，可以看見的是，禹洲土地收購不斷，截止目前已經(jīng)有131個項目,約1,738萬平方米的土地儲備，貨值超過3,000億，并且80%分布在一線和二線城市，但負(fù)債率并沒有上升。
林龍安甚至曾有“即使金融危機再出現(xiàn)，禹洲也能熬1年”的表述，這種信心在當(dāng)下金融環(huán)境相對緊張的局面中，是少見的。

正如林龍安曾坦言的，“短期內(nèi)沖擊千億，對任何一家50強企業(yè)其實都不是難事，只要舍得放棄利潤，放大杠桿，說沖也就沖上去了。但千億之后呢？”

的確，真正一流的房企，追求長期健康增長必然會均衡規(guī)模與盈利，并且將效益水準(zhǔn)保持在同行之上，而這才是“港派”的真正精髓。