歐陽捷 前兩期文中探討了房地產(chǎn)稅的附加功能、法理爭議、土地財政、技術(shù)難點等問題。

本期是觀點探討的最后一期，延續(xù)了房地產(chǎn)稅征收技術(shù)難點的探討，也分析民間的一些疑慮和稅法的立法流程。

本期共約6000字，三期全文共約15000字。

下一期，將提供一個物業(yè)稅法草案（民間版），之所以還名于物業(yè)稅法，其實還是為了避免糾結(jié)于稅收名稱，希望能將注意力集中于稅法如何立、如何收、如何免、交多少等與居民切身相關(guān)的問題上，思考如何做到公正公平、合理負(fù)擔(dān)。

誤區(qū)17：免稅住房面積會更大

近日，全國人大財經(jīng)委副主任尹中卿先生談到房地產(chǎn)稅時說，“我主張對居民住宅免稅面積應(yīng)該寬松一點，不要像個稅一樣頻繁提標(biāo)準(zhǔn)，一開始寧可把標(biāo)準(zhǔn)定得高一點。比如，如果平均住房面積30平米，可以確定人均40平米、50平米甚至60平米作為免稅面積”。

2011年，《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法》中規(guī)定：人均免稅住房面積不超過60平方米。

但這僅僅是對于新購住房的免稅面積政策，如果存量全部按此免稅，預(yù)期稅收可能就不多了。

如果全國全面開征存量住房的房地產(chǎn)稅，免稅面積究竟多少為宜？

過去我們說過，大城市人均住房面積更低，中小城市和農(nóng)村人均住房面積更高，顯然，免稅面積不能一刀切。

我們以大城市和小城市為例，測算一下免稅面積對家庭納稅額的影響。

一線城市住房評估值500萬元，住房面積125平米，房價4萬元/平米，家庭居住人口2人，人均免稅面積60平米，計稅依據(jù)60%，適用稅率0.5%，年納稅600元。

同樣是一線城市住房評估值500萬元，其它因素均不變，人均免稅面積下調(diào)到40平米，年納稅額將提高到5400元，這也將影響到租賃住房的租金價格。

因此，大城市房價高，可能免稅面積會多一些，計稅依據(jù)（評估價值折扣）和稅率低一些，以減輕自住居民的稅負(fù)。

越是大城市，房價越高，可能免稅面積會多一些，計稅依據(jù)（評估價值折扣）和稅率低一些，以減輕自住居民的稅負(fù)。

而越是小城市，人均住房面積更大、房價更低，地方政府反而可能希望免征面積少一些，計稅依據(jù)和稅率高一些，以爭取更多的稅收。

比如，三四線城市住房評估值100萬元，住房面積130平米，房價約7700元/平米，家庭居住人口2人，人均免稅面積60平米，計稅依據(jù)60%，適用稅率0.5%，年納稅231元。

幾百元的家庭稅負(fù)不算重，但是，政府房地產(chǎn)稅收比較低，征稅成本反而高。

也許，地方政府并不愿意設(shè)置過大的免稅面積。

增加免稅面積，才能縮小征稅范圍、減少阻力；降低納稅基數(shù)，才能減輕低收入群體的稅負(fù)痛感；提高資產(chǎn)高凈值人群的稅收標(biāo)準(zhǔn)，才能使社會普遍易于接受，同時又能達到房地產(chǎn)稅預(yù)期收入目標(biāo)。

設(shè)定合理可行的免稅面積是個技術(shù)活。

誤區(qū)18：豁免條款難以周全

豁免條款應(yīng)兼顧居民稅負(fù)能力及稅制公平合理，可以簡單分為三類：

首先，稅率累進制具有減輕兩極分化的作用。

比如，根據(jù)房地產(chǎn)稅征收總額測算，按照當(dāng)?shù)爻鞘凶》吭u估值，設(shè)置合適的起征點，對起征點之上的房產(chǎn)實行稅率累進制。

新加坡房產(chǎn)稅實行累進式稅率，對于私人住宅用于自住，分為七檔，其中年租金超過13萬新元的豪宅最高稅率16%；出租或者空置的非自住房，最高稅率達到20%（年租金超過9萬新元）。

韓國對于評估價值6億韓元以下的住房也免征房地產(chǎn)綜合稅。雖然其長期效果不甚理想，但這是為了抑制房價過快上漲。

我國的房地產(chǎn)稅也可以對低評估值住宅實行永久性免稅政策。

其次，豁免是發(fā)達國家房產(chǎn)稅有例可循的。

很多國家對無力納稅者實行減征或免征規(guī)定。

比如，美國對65歲以上的低收入老人、殘疾人、退伍老兵等也有一些減免稅政策。

事實上，低收入者的稅也很難征收上來。

比如，收入低于當(dāng)?shù)刈畹凸べY標(biāo)準(zhǔn)者、貧困戶與貧困殘疾人士、因病因傷返貧家庭、年滿65歲以上獨居老人等，減征或免征都是體現(xiàn)社會公平和溫暖的合理法律設(shè)計。

相信未來的房地產(chǎn)稅是會有這樣的減免條款設(shè)計的。

有人擔(dān)心，對于擁有不同城市的多套住房產(chǎn)權(quán)可能借豁免條款逃稅，但是，在房地產(chǎn)登記全國聯(lián)網(wǎng)和信用體系不斷完備，完全可以準(zhǔn)許業(yè)主自行選擇住房申報豁免，并通過聯(lián)網(wǎng)核查、信用記錄與稅收稽核打擊逃稅行為。

再次，房地產(chǎn)稅抵扣個人所得稅可以避免重復(fù)征稅。

美國的房產(chǎn)稅就可以抵扣個人所得稅。

在個人所得稅中抵扣房地產(chǎn)稅是合理的，畢竟都是從居民收入中扣稅，可以避免重復(fù)交稅，還可以進一步降低工薪階層的稅負(fù)痛感。

只不過，中國人口眾多、地域差異巨大，房地產(chǎn)稅又是地方財稅，相關(guān)減征或免征條款的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該會在法律規(guī)定區(qū)間內(nèi)由各地政府因地制宜、自行確定。

誤區(qū)19：稅制設(shè)計面面俱到

有人提到，福利分房的老工人并沒有拿到更多的退休工資，機關(guān)老干部的住房雖大卻舊，市中心的老破小學(xué)區(qū)房評估價不會低，但產(chǎn)權(quán)人未必真有錢。

如果把房地產(chǎn)稅視作收入調(diào)節(jié)稅，就又犯了包治百病的老毛病了。

房地產(chǎn)稅就是產(chǎn)權(quán)稅，誰擁有產(chǎn)權(quán)，誰就應(yīng)當(dāng)交稅。

只不過，老房子稅率可以低一些，但市中心住房評估值應(yīng)當(dāng)高一些。

市中心市政配套的完備與改善帶來房產(chǎn)價值的提升，顯然是大家都?xì)g迎的，為此多承擔(dān)一些房地產(chǎn)稅難道不是合理的嗎？

其實，擁有老破小的學(xué)區(qū)房，租金收入足以覆蓋房地產(chǎn)稅了。

如果真的收入不足，完全可以放棄自己居住老破小的學(xué)區(qū)房，選擇距離市中心遠一些的房子，還可以住得更大、更新、更舒適。

住在市中心，未必就是宜居的生活環(huán)境。

如果環(huán)境變差，房產(chǎn)評估值自然降低，房地產(chǎn)稅也就相應(yīng)減少，這也正是市場化的自然調(diào)節(jié)機制。

凡事最忌面面俱到。

稅制設(shè)計越簡單，越容易做到公平合理，公眾越容易理解，征稅阻力越小，推行難度越低。

新加坡政府租屋、公寓、私人住宅的房產(chǎn)稅計算公式都是一樣，也非常簡單：

房產(chǎn)稅額規(guī)定為政府評估租金減除規(guī)定減免額，再乘以累進式稅率（根據(jù)住房性質(zhì)和功能不同，稅率區(qū)間為4%-20%）。

比如，一套自住組屋的評估租金為12000元/年，減去8000元減免額，再乘以4%的稅率，納稅額為160元。

新加坡政府之所以統(tǒng)一使用年租金作為納稅基數(shù)，也是簡明稅制、兼顧自住與經(jīng)營的邏輯。

但其房產(chǎn)稅設(shè)計思路中并未體現(xiàn)收入水平，如果收入不足，完全可以選擇政府租屋或年租金更低、稅率更低的公寓住宅。

不僅是新加坡，日本、美國、韓國、德國等各國的房產(chǎn)稅制設(shè)計都是簡單易行、一目了然。

新開征一個人人交稅的房地產(chǎn)稅，阻力之大可想而知，統(tǒng)一共識、減少阻力的最好辦法就是降低大多數(shù)人的稅負(fù)、增加少數(shù)人的稅收。

誤區(qū)20：農(nóng)村住房不會征稅

房地產(chǎn)稅應(yīng)該會對所有自有產(chǎn)權(quán)房屋征收。

房地產(chǎn)稅法應(yīng)該不會像房產(chǎn)稅暫行條例那樣只對城市、縣城、城鎮(zhèn)和工礦區(qū)房屋征收，而對農(nóng)村房屋區(qū)別對待，總不至于為此分別制定城市、農(nóng)村兩部房地產(chǎn)稅法吧？

當(dāng)然，對評估值過低的農(nóng)村住宅可以免征房地產(chǎn)稅，這樣的話，絕大部分農(nóng)村住房都可以豁免房地產(chǎn)稅。

這樣做，有利于兼顧住房價值低和收入低的農(nóng)民，同時可以抑制農(nóng)村多占地、多建房現(xiàn)象，促進社會公平，同時也可以推動解決小產(chǎn)權(quán)房的歷史遺留問題。

不過，即使是房地產(chǎn)稅立法明確，預(yù)計農(nóng)村房屋暫時也不會同步征稅，而是隨著農(nóng)村土地制度改革到位、農(nóng)村土地確權(quán)完成、農(nóng)民財產(chǎn)權(quán)益增加、小產(chǎn)權(quán)房治理基本完成，再擇機推出。

農(nóng)村房產(chǎn)征收房地產(chǎn)稅的時間將由國務(wù)院確定。

誤區(qū)21：房地產(chǎn)評估隊伍不足

不用擔(dān)心，有需求、有錢賺的行業(yè)就會蓬勃發(fā)展。

美國住房都是按照評估價值計算房地產(chǎn)稅，房產(chǎn)評估、房地產(chǎn)律師、房地產(chǎn)稅務(wù)、房地產(chǎn)金融等第三產(chǎn)業(yè)都隨之發(fā)展起來。

第三產(chǎn)業(yè)正是我們產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的發(fā)展方向。

何況，我們還可以用兩個辦法來快速解決住房價值評估問題：

一是，雖然住房面廣量大，但完全可以按小區(qū)整體評估，確定評估均值。

雖然評估均值與每戶房產(chǎn)實際價值有所差異，比如樓層不同、朝向不同、位置不同，但在評估價打折作為納稅基數(shù)的前提下，再加少許系數(shù)調(diào)整，這點差異其實已經(jīng)微不足道了。

住房價值一次性評估之后，每年進行微調(diào)，那就容易多了。

二是，對于非成片住宅和暫時沒有二手房交易的住房，評估值也可以暫時參照二手房交易價格確定，并在以后年度評估中予以調(diào)整。

未來稅法應(yīng)該會選擇房產(chǎn)評估值，因為相對于租金評估，住房評估值更加容易獲得，也便于與房產(chǎn)交易價格相互印證。

對于經(jīng)營性物業(yè)的租金評估，也可以先按照房產(chǎn)評估值乘以城市租金回報率平均水平，再加以地段系數(shù)，盡管可能不盡準(zhǔn)確，但大差不差，只要相對公平合理、納稅人可以負(fù)擔(dān)即可。

4、房地產(chǎn)稅疑慮重重？

市場流行的很多觀點往往站在房產(chǎn)擁有者的立場上，忽視了政府作為國家和城市運行管理者的思考邏輯，也忽略了無房者租房窘境的話語表達。

誤區(qū)22：房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅費會大量取消

涉及房地產(chǎn)業(yè)的稅收有城建稅、教育費附加、土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、契稅、印花稅等，還有許許多多的規(guī)費。

可以說，稅費各有各的專項用途，如果取消，就需要從其它財政收入渠道調(diào)劑。

比如，沒有教育費附加，政府配建學(xué)校、幼兒園的錢從哪里來呢？

再比如，少了耕地占用稅，基本農(nóng)田保護就更是難上加難了。

至于各種費用，比如規(guī)劃服務(wù)費、市政設(shè)施配套費、城建檔案管理費、防雷設(shè)計審查費、渣土外運費、面積測繪費、白蟻防治費、墻改基金、審圖費、招標(biāo)費等等，大多數(shù)屬于自收自支性事業(yè)單位收費。

這些事業(yè)單位承擔(dān)了部分政府公共服務(wù)管理職能，但政府并沒有撥付人頭與工作經(jīng)費，顯然，大量取消這些公共服務(wù)及其收費是不現(xiàn)實的。

不過，有些規(guī)費的取消是可以商榷的，比如人防易地建設(shè)費，未來還真的用得著這些人防工程嗎？

還有城建稅、土地使用稅等，按照間接稅向直接稅過渡的改革方向和簡化稅制的改革思路，預(yù)計房地產(chǎn)稅會合并城建稅、土地使用稅等少數(shù)稅種。

當(dāng)然，有些稅是政府不能不收的，比如土地增值稅，如果房價上漲、房企利潤增加，政府怎能不分享增益呢？保障房、租賃住房何來資金補貼呢？

誤區(qū)23：偷稅漏稅避稅可能大行其道

房地產(chǎn)稅不像單位代繳的個人所得稅，稅務(wù)局省了很多事。

房地產(chǎn)稅涉及千家萬戶，征收難度很大，挨家挨戶征收顯然不現(xiàn)實。

但是，未來有五種利器，可以大幅減少和避免房地產(chǎn)稅征管中的跑冒滴漏。

其一，公平、合理、可負(fù)擔(dān)的稅制設(shè)計，將減少人們稅負(fù)痛感，降低征稅阻力。

比如，相對低的稅率和計稅依據(jù)，相對多的免稅面積，一定額度一定期限的稅收減免與緩征，可以減少納稅人數(shù)量、納稅額，并充分照顧到納稅困難家庭。

其二，未來，信用體系建設(shè)將使得偷稅漏稅者寸步難行。

其三，房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)可以有效解決因在不同城市擁有多套房產(chǎn)享受免稅面積的難題。

其四，信息化服務(wù)與網(wǎng)上交稅，最大化便利納稅人，也可以提高納稅人的滿意度與納稅自覺性。

其五，稅收征管賦權(quán)，可以有效打擊稅收違法：

美國稅務(wù)局擁有三種權(quán)力，一是抵押權(quán)，稅務(wù)局有權(quán)以納稅人的房地產(chǎn)權(quán)證為抵押，督促納稅人付清欠稅；

二是強索權(quán)，稅務(wù)局可以凍結(jié)納稅人銀行賬戶及財產(chǎn)用于清繳稅款；

三是占有權(quán)，稅務(wù)局有權(quán)依法處置拍賣納稅人財產(chǎn)用以繳稅。

我國稅收征收管理法既有強索權(quán)，也有扣押權(quán)、占有權(quán)，還可以強制執(zhí)行滯納金。

借助于《稅收征收管理法》的修訂，可以預(yù)見，稅務(wù)部門的執(zhí)法權(quán)威將進一步強化。

誤區(qū)24：房地產(chǎn)稅很快會落地

房地產(chǎn)稅法的思路設(shè)計歷時久遠、再三反復(fù)、糾結(jié)萬分。

自2003年十六屆三中全會上，《中共中央關(guān)于完善社會主義市場經(jīng)濟體制若干問題的決議》首次提出物業(yè)稅，到2007年國家稅務(wù)總局批準(zhǔn)安徽、河南、天津、北京等十省市開始物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運行，再到2009年國務(wù)院公布《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作的意見》正式提出：研究開征物業(yè)稅，歷時六年。

2011年，物業(yè)稅轉(zhuǎn)身變?yōu)榉康禺a(chǎn)稅，同年，上海、重慶試點房產(chǎn)稅。

2012年底，時任財政部部長謝旭人和住建部部長姜偉新分別提出，房產(chǎn)稅改革試點經(jīng)驗將在全國范圍內(nèi)推開。

2013年5月，國務(wù)院批轉(zhuǎn)的國家發(fā)改委《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》中明確提出，將擴大房產(chǎn)稅改革試點范圍，結(jié)果至今仍沒有新增試點。

2013年11月，口徑再次轉(zhuǎn)變：

黨的十八大三中全會《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》要求：“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”。

再過六年、時至今日，財政部立法計劃中仍然沒有房地產(chǎn)稅法。

為什么房地產(chǎn)稅法遲遲不能立項？

首先，名不正則言不順。

從10多年來物業(yè)稅到房產(chǎn)稅再到房地產(chǎn)稅的反反復(fù)復(fù)，說明了一個簡單事實：

我們從來沒有想清楚過關(guān)于房子的稅收究竟如何定名。

《論語·子路》：“名不正則言不順，言不順則事不成。事不成則禮樂不興，禮樂不興則刑罰不中。”

稅名如何定？

房地產(chǎn)稅有地權(quán)所有之爭，房產(chǎn)稅有房屋折舊之嫌，財產(chǎn)稅有范圍狹窄之疑，投資稅有純屬自住之慮。

可見，稅名如何定，還真是需要好好琢磨的。

不過，我們似乎也不必過于糾結(jié)究竟是房地產(chǎn)稅還是房產(chǎn)稅還是物業(yè)稅，總會有更合適的名稱，也許，我們還是會回歸物業(yè)稅。

當(dāng)然，不論叫什么稅，最終，稅總是要收的。

其次，房地產(chǎn)稅本質(zhì)上還是土地財政。

房地產(chǎn)稅與土地出讓金既是基于土地的疊加稅負(fù)，也是此消彼長的一對矛盾，既要服從于地方財稅體制建設(shè)，也要兼顧居民心理與財務(wù)負(fù)擔(dān)能力。

目前，房地產(chǎn)稅還不到出臺時機，預(yù)計只有到了地方財政難以為繼之時，才會擇機推出。

換句話說，房地產(chǎn)稅開征之日，就是土地財政枯竭之時。

而且，我們相信，全國不會一刀切、同步開征。

法律將授權(quán)各城市自行確定開征時間，預(yù)計第一筆稅款將在4年之后才會繳納。

誤區(qū)25：房地產(chǎn)稅仍是部門立法

證券日報報道了一個消息：房地產(chǎn)稅立法相對重大，已轉(zhuǎn)全國人大。

有人說，財政部終于甩掉了一個燙手山芋；還有人說，人大財經(jīng)委人力不濟，有心無力。

部門立法久受詬病，借部門起草法律草案之際，自我賦權(quán)、擴大部門權(quán)力、謀求部門利益最大化，是我國立法最大的現(xiàn)實弊端。

西方國家有句格言：“被授予的權(quán)力不得再委任”。

因此，多數(shù)發(fā)達國家對立法授權(quán)有所限制，雖然目前有放寬趨勢，但立法審議仍相對嚴(yán)格，行政機關(guān)制定法律需要議會授權(quán)，而且不得制定罰則。

過去我們說過，房地產(chǎn)稅法不會由全國人民代表大會審議，而是由全國人大常委會審議，畢竟人代會每年只有一次，一般不會審議專門法律。

其實，我國《立法法》早已有規(guī)定，在人大常委會立法流程中，法律草案可以由人大委員長會議、國務(wù)院、中央軍事委員會、最高人民法院、最高人民檢察院、全國人民代表大會各專門委員會，以及常務(wù)委員會組成人員十人以上聯(lián)名，向常務(wù)委員會提出法律案。

《立法法》規(guī)定：法律草案起草工作可以由人大專門委員會、常委會工作機構(gòu)組織起草。“專業(yè)性較強的法律草案，可以吸收相關(guān)領(lǐng)域的專家參與起草工作，或者委托有關(guān)專家、教學(xué)科研單位、社會組織起草”。

《立法法》還規(guī)定：“列入常務(wù)委員會會議議程的法律案，由法律委員會根據(jù)常務(wù)委員會組成人員、有關(guān)的專門委員會的審議意見和各方面提出的意見，對法律案進行統(tǒng)一審議，提出修改情況的匯報或者審議結(jié)果報告和法律草案修改稿”。

因此，部門立法實際上已經(jīng)被《立法法》廢止了。

未來財政部不會也不應(yīng)再主導(dǎo)房地產(chǎn)稅法起草工作。

不僅如此，房地產(chǎn)稅法涉及千家萬戶，應(yīng)該開門立法，邀請專業(yè)人士參與立法，廣泛采取座談會、論證會、聽證會征求各方面意見，求得最大社會認(rèn)同，這也是《立法法》的立法宗旨和明確規(guī)定。

而且，房地產(chǎn)稅法涉及千家萬戶，應(yīng)該開門立法，邀請專業(yè)人士參與立法，廣泛征求社會意見，求得最大社會認(rèn)同。

注釋

結(jié)束語：

房地產(chǎn)稅、取之于民，用多用少，公開透明。

唯有稅目達成共識、稅制公平合理、稅收用途公開、收入列支詳盡，民眾才能看懂認(rèn)可、放心交稅、自覺自愿。

借助于稅制改革，促進民眾提高納稅意識并積極參與公共事務(wù)，促進政府依法執(zhí)政并更好地服務(wù)于民，這應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)稅立法與實踐更深層次的價值所在。

歐陽捷 新城控股高級副總裁 觀點地產(chǎn)網(wǎng)專欄作者?

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