劉愛明（中城新產(chǎn)業(yè)控股有限公司董事長）：參加過這么多的論壇，聽李博士講的實在是精彩，希望大家買房子聽我的，買股票就聽李博士的，我相信都能賺錢。

我是做房地產(chǎn)的，現(xiàn)在轉(zhuǎn)向做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，實際上在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)我是一個新兵。最近提粵港澳大灣區(qū)比較多，我在這里也做了差不多4年時間，我談一些自己的認(rèn)識，可能跟一般人的認(rèn)知不太一樣，主要是三個觀點(diǎn)，每個講5分鐘。

這里我放了一張圖，我們對比紐約、東京、舊金山灣區(qū)發(fā)現(xiàn)粵港澳大灣區(qū)的特點(diǎn)還是制造業(yè)為主，這符合中國的情況，我始終覺得中國永遠(yuǎn)是一個制造業(yè)大國。所以我也想約李博士請教，什么時候中國會變成一個金融大國，這一點(diǎn)很重要。

現(xiàn)在看來，確實制造業(yè)是我們很大的一個特點(diǎn)，這也是我們的一個優(yōu)勢。實際上我一路認(rèn)為中國就應(yīng)該為全世界人民生產(chǎn)東西，最好別的國家都不生產(chǎn)了，這時候你會發(fā)現(xiàn)你賺的可能比蘋果賺的還要多，他都在你這里生產(chǎn)，肯定你占據(jù)主動了。

提到灣區(qū)，提到產(chǎn)業(yè)、制造業(yè)，大家想得比較多的就是科技，我們的科技比較落后，被人家卡脖子，甚至大家談的比較多的是我們有多少項技術(shù)被別人卡住脖子，我們要能解決，以后就不卡脖子了。

但是就我的認(rèn)知來說，我們接觸大量的客戶，我個人的體會是什么呢？我們認(rèn)為一個完整的產(chǎn)業(yè)鏈更重要，這是非常重要的一個事。給我們帶來巨大競爭力的，或者是我們過去幾年在這里受益的是這一點(diǎn)，而不是高科技。

我們經(jīng)常舉例子，上海生產(chǎn)不出手機(jī)來，上海的技術(shù)比深圳差？并不是。但是只有深圳能生產(chǎn)，諸位知道深圳生產(chǎn)手機(jī)賺了多少錢嗎？這個市場是怎么繁榮的？所以我覺得這可能是大家不太愿意談的一點(diǎn)，就好像覺得這個比較老舊了，經(jīng)常談的就是高科技，甚至現(xiàn)在出現(xiàn)一些比較負(fù)面的東西，把所有我們認(rèn)為低端的都攆走了。

但是一個完整的產(chǎn)業(yè)鏈構(gòu)成一個極大的競爭力，這個完整的產(chǎn)業(yè)鏈里面不全是高大上的。華為最新款的手機(jī)，那個柔性屏是高大上的，但是手機(jī)里面也有很多Low的東西，你把它都趕走了，深圳就造不出手機(jī)了，這是一個很大的問題，放到一個國家也是這樣的問題。當(dāng)然大家說深圳的房價漲了，大家承受不了這個成本就走了。

但是粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃把大灣區(qū)當(dāng)成一個整體來看，你會發(fā)現(xiàn)這個產(chǎn)業(yè)鏈還是有很大的可能性是留在這里的，因為我們的交通改變了，我們的距離改變了，這是我們應(yīng)該要關(guān)注的，不能把這些產(chǎn)業(yè)都攆走，否則問題就大了。

產(chǎn)業(yè)鏈的完整是我們的優(yōu)勢，我們原來說華強(qiáng)北是山寨的，但是它就是敏捷制造的代表，在華強(qiáng)北一天就可以裝配出你的手機(jī)，這就是我們的競爭力。

當(dāng)然這是我在產(chǎn)業(yè)方面的一些觀察。但是現(xiàn)在確實我覺得會有這樣一些趨勢。如果產(chǎn)業(yè)鏈不完整了以后，這個競爭力就沒那么強(qiáng)了。

我總是這么想，如果世界上所有東西都在中國生產(chǎn)，哪怕我們生產(chǎn)的過程中賺的錢很少，但是生產(chǎn)在這里，物流也在這里，錢就在這里，那怎么會不賺錢呢？所以我個人覺得，我們在大談科技創(chuàng)新的時候，可能這一點(diǎn)同樣重要。

粵港澳大灣區(qū)當(dāng)中怎么認(rèn)知香港的角色？我們作為深圳人在深圳經(jīng)?？吹竭@樣的思考，深圳很厲害，已經(jīng)超過香港了，廣州已經(jīng)不在話下了，接下來就是超過上海了，有點(diǎn)像厲害了我的國里面的那個國中的深圳。

但是在20年前也有人提出，深圳你被誰拋棄。在今天我們怎么看待香港，這是很重要的一點(diǎn)。

在粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃里面，給香港有一個正確的定位，我認(rèn)為粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃作為一個區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃，香港絕對是龍頭，它有很多東西是你短時期內(nèi)沒法超過的，深圳也許GDP可以超過它，但是其它的有些方面還是比較難超過的，比如說金融業(yè)，我們的金融水平很差，但是你看香港的金融水平，香港是國際公認(rèn)的金融中心。

我們做科技，我接觸大量的海外科技，因為中國有一個知識產(chǎn)權(quán)的問題，大家進(jìn)到中國還是有點(diǎn)擔(dān)心，但是進(jìn)到香港毫無擔(dān)心，這是香港的產(chǎn)權(quán)制度、香港完善的法律環(huán)境造就的。在香港根本不用擔(dān)心，幾十年一貫如此，來到香港沒問題，但是來到深圳心里就會有點(diǎn)打鼓，這是你替代不了的，它是一個制度性的問題，需要一個漫長的時間。

包括我們的金融水平，可能我們的金融總量可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過香港，但問題是你的水平還比較低。我們不能說GDP已經(jīng)超過香港了，就覺得自己很牛了，有些東西可能你還很缺，而恰恰這些東西作為一個灣區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這是很重要的部分。你不但不能缺它，并且它還是龍頭。所以持這樣一個態(tài)度，我們認(rèn)識很多問題可能就會好一點(diǎn)。

另外香港還有科技的優(yōu)勢。我們大談要科技創(chuàng)新，現(xiàn)在這一類的活動也非常多，實際上不用比了，香港那么一個彈丸之地幾所大學(xué)的排名在全球都非?？壳埃覀冎赖拇蠼疅o人機(jī)、商湯，這些公司的技術(shù)都是來自香港的。香港有這方面的優(yōu)勢，因此我覺得粵港澳大灣區(qū)不但不能缺香港，它還應(yīng)該是龍頭。

我們經(jīng)常說要去硅谷搞研發(fā)，但是沒有人去香港，我不知道很多企業(yè)去硅谷能干什么，但是我們在香港能做很多事。當(dāng)然粵港澳大灣區(qū)有香港，這也是我們很幸運(yùn)的地方，它能使粵港澳大灣區(qū)有一個更好的發(fā)展。反過來說，如果我們跟香港的關(guān)系擺正，我們的心態(tài)也要擺正，包括一些企業(yè)在香港做一定的布局，企業(yè)也會有很好的發(fā)展。

還有一個認(rèn)識，這是我以前經(jīng)常講的，今天在座的很多是開發(fā)商，在現(xiàn)在這個時期，大家都想做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，好像不談產(chǎn)業(yè)就不行。

實際上這幾年好多企業(yè)來找我，當(dāng)然我也跟很多企業(yè)合作，包括跟一些央企，以及和碧桂園都有深度的合作，我有一個比較深的體會，我經(jīng)常問大家一個問題，你是為產(chǎn)業(yè)而地產(chǎn)，還是為地產(chǎn)而產(chǎn)業(yè)？

這個問題是很重要的，這個問題不想清楚，這件事就做不了，一定要把這個問題想清楚，它幾乎是一個道路選擇，不能兼容，走了這個路就沒那個路，走了那個路就沒有這個路，就是一個很鮮明的東西，不能兼得。

我經(jīng)常喜歡用商業(yè)地產(chǎn)舉例子讓大家理解這個事，大家知道恒隆是做商業(yè)地產(chǎn)的，萬達(dá)也是做商業(yè)地產(chǎn)的，你認(rèn)為這兩家公司一樣嗎？我研究過這兩家企業(yè)，找不到一樣的地方。他們都是商業(yè)地產(chǎn)，區(qū)別在哪里？區(qū)別就在這兩個問題上，一個是為商業(yè)而地產(chǎn)，一個是為地產(chǎn)而商業(yè)，他們的重心不一樣。你的重心是地產(chǎn)，還是重心是產(chǎn)業(yè)，區(qū)別就在這里。實際上恒隆賺的也是地產(chǎn)的錢，恒隆就賺兩個錢，一個是租金，不管怎么樣，一個商場就是有一些商家，你找他們收租金，第二是資產(chǎn)增值，它就賺這兩個錢。

但是恒隆的功夫在商業(yè)，它就是能把商場開得好，它跟你的區(qū)別就在這里。

所以我們講產(chǎn)業(yè)是目標(biāo)、地產(chǎn)是結(jié)果。我不斷地講這個觀點(diǎn)，對我來說也是有非常多的教訓(xùn)，我第一次區(qū)別目標(biāo)與結(jié)果是被王石罵了一頓。

在2002年的時候，我在萬科做十年戰(zhàn)略規(guī)劃，提出了一個千億目標(biāo)，王石罵了我一頓。我們當(dāng)時才100億的規(guī)模，我們提出千億規(guī)模，王石把我們罵得一頭霧水。后來才弄明白，王石說怎么1000億是目標(biāo)，我只做到1000億？當(dāng)然在今天你看明白了，1000億肯定不是目標(biāo)，萬科去年6000億了，1000億怎么會是目標(biāo)呢？那1000億是結(jié)果。那目標(biāo)是什么？問題就出來了。

做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)來說，我認(rèn)為產(chǎn)業(yè)是目標(biāo)，地產(chǎn)是個結(jié)果。就像恒隆，商業(yè)是一個目標(biāo)，它要把一個商場招好，把商場經(jīng)營好，讓客戶過來消費(fèi)，客戶要感覺舒服，商戶能賺錢，這是它的目標(biāo)，結(jié)果是賺了地產(chǎn)的錢。

最后用一個形象的比喻再來說明這個問題，我經(jīng)常喜歡拿登珠峰舉例子，去年我在這里也講過，我覺得它確實很重要，你說登頂珠峰是目標(biāo)還是結(jié)果？大部分人說那是目標(biāo)，但是不是，我告訴你登頂珠峰是結(jié)果，那目標(biāo)是什么？我們?nèi)サ巧剑繕?biāo)是回來，你上去了還要下來。

大家可能把這個當(dāng)笑話，我再說一個事實，大家可能就不會覺得是笑話了，因為登珠峰死的人，絕大多數(shù)是下撤途中死的。所以你如果把登頂作為目標(biāo)，你就把全部的精力都消耗掉了，但是你把回來當(dāng)做目標(biāo)，你登頂?shù)倪^程中最多消耗70%的精力，你還要留30%的精力下來。

如果我們把產(chǎn)業(yè)作為一個目標(biāo)，我們的精力應(yīng)該是放在產(chǎn)業(yè)上。就像恒隆做商業(yè)地產(chǎn)一樣，你的工夫如果不在商業(yè)上，那就不要做商業(yè)地產(chǎn)，你掙不了那個錢。有很多人覺得自己做商業(yè)地產(chǎn)也賺錢了，但是有一些僥幸的地方，因為商業(yè)地產(chǎn)往往都不大，做得不好政府拿你也沒辦法，你的商場做不好，但是你從別的地方賺到錢了。但是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為什么玩不通呢？因為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的面積通常比較大，你第一期做不好，第二期政府也不會給你地了，你的游戲就玩不下去了。

有很多的同行來問我產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該怎么做，我就說你要想清楚，要往產(chǎn)業(yè)下面一條路走到黑，我們才能賺到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的錢，否則就不能干那個事。

我今天主要談這三點(diǎn)認(rèn)識，謝謝大家。