施永青（中原集團(tuán)主席兼總裁）：主辦單位要求我講一講在香港我從事存量房工作的一些觀察，我是1976年開始從事房地產(chǎn)行業(yè)的，剛開始是在開發(fā)商工作，1978年出來創(chuàng)業(yè)，當(dāng)然沒有條件做開發(fā)商，因為我跟我的伙伴每人才5000塊港幣的資金，加起來才1萬塊，存量房行業(yè)的特色就是小本經(jīng)營也可以生存。

我今天講講我做存量房工作對一些統(tǒng)計數(shù)據(jù)的觀察和市場周期跟這些數(shù)據(jù)的關(guān)系，另外我想講講存量房提供了什么樣的商機(jī)，跟大家現(xiàn)在做增量房有什么分別。

我昨天聽大家談存量房的時候，很多時候都會引用一個數(shù)據(jù)，就是存量房占整體成交的比例，內(nèi)地的一線城市可能已經(jīng)超過50%，但是三四線城市都是增量房為主。香港的情況是怎么樣呢？昨天我看到的數(shù)據(jù)是某一時間段的數(shù)據(jù)，說香港的存量房有百分之六七十的水平。

其實香港存量房的成交在1997年，亞洲金融風(fēng)暴之前，最高的時候達(dá)到了90%，只有10%是增量房的成交，當(dāng)然這個比例也不是固定的，它會高，也會低，低的時候，在2003年非典的時候只是56%。

增量房在香港的變化沒有存量房的變化這么大，增量房多的時候一年才3萬宗左右，少的時候1萬宗也不到，當(dāng)然當(dāng)中也有相差2倍到3倍。存量房交投量的變化是可以很大的，從3萬個左右到15萬左右，有5倍的增幅。

為什么存量房的變化比增量房大呢？因為存量房總體的量比較大，掌握在很多小業(yè)主的手里面，他可以根據(jù)市場不同的預(yù)期，從買家變賣家是很容易變的，他把房子賣掉，租房也可以。但是增量房是開發(fā)商銷售，開發(fā)商在情況最不好的時候還是要賣房的，因為他有資金流的問題，他做了投資總要賣掉，在香港拿了地，它也限制你在一定的時間內(nèi)一定要建好。

所以增量房每年的供應(yīng)量都是相對穩(wěn)定的，明年有多少，后年有多少，基本上取決于前一段時間政府賣了多少地，開發(fā)商做了多少投資。

但是存量房很大的程度就是大家對市場未來有什么樣的預(yù)期。一般來說為什么增加這么多？都是跟投機(jī)因素和投資因素有關(guān)系的。在投資和投機(jī)的因素影響下，可以使市場周期性相對明顯。

我在香港觀察了40多年的時間，這個情況和內(nèi)地是不一樣的，內(nèi)地前20年都是不斷上升的，在香港和其它自由市場，市場的周期性是很強(qiáng)的，如果你把握不到周期性，你受的沖擊、做錯的決定會很大。

在中國過去20年來，誰的膽子大，誰愿意借更多的錢，愿意投更多的地，陳啟宗先生說這是“瘋子”。但是這些“瘋子”在過去20年越瘋的成就越大，膽子小的不要說越做越小，雖然他能夠生存下來，但是基本上都被人家甩到了十萬九千里之外。在自由市場里面，受周期性影響是很大的。

美國總統(tǒng)特朗普也是做地產(chǎn)的，他有一段時間周期性把握得不好，差一點破產(chǎn)，后來是香港的幾個開發(fā)商去救了他，救了他之后，他還反咬一口，最后還打官司，還要救他的人賠他錢，所以這個人是沒有道義的。

做房地產(chǎn)大部分都會在一個周期里面，有人賺大錢，但是也有人虧本，也有人破產(chǎn)，香港的每一次低潮都有開發(fā)商倒閉，所以對周期的觀察是很重要的。

我自己觀察周期，覺得有兩個數(shù)字是可以留意的，因為你研究一個市場，除了靠基本分析之外，還需要有一些技術(shù)性的分析。

基本分析大家都知道，經(jīng)濟(jì)增長怎么樣，人口增長怎么樣，政府的財政政策怎么樣，銀行做按揭的態(tài)度怎么樣，這些很多因素都會同時存在，這么多的因素同時存在，產(chǎn)生什么結(jié)果呢？每一段時間都可以用同樣的因素，有人看好，有人看不好。

我用一個技術(shù)性的方法，我拿租金跟房價的變動上的不同表現(xiàn)，可以把市場分成四個階段，這四個階段是馬克思年代就提出來的，就是資本主義的周期可以分為復(fù)蘇期、高漲期、危機(jī)期和蕭條期。

能夠判斷市場處于什么階段，對你做投資，無論是開發(fā)商投地，還是中介人加不加開分行，都有很大的關(guān)系。

什么時候叫做復(fù)蘇期呢？這幾個周期的階段都是周而復(fù)始的，其實復(fù)蘇期是在蕭條期之后，蕭條期就是房價和租金都大量下跌的時候，投資的意愿很低，這種情況下買房子的人少，租房子的人多。

房子不是一個消費(fèi)品，不是消耗性的，房子是一個投資性的商品，消耗性的商品在價格下跌的時候需求會增加。鮑魚的價錢便宜了，我沒吃過的也會去嘗嘗，它會吸引新的購買力。

但是房價下跌的時候，它是不吸引人家來買的，因為我買了之后，我要虧損，我買了不是把它吃掉，我還是一路持有的，所以房價跌的時候不產(chǎn)生新的需求，反而會逼人家把樓賣出來。

所以在蕭條期的時候投資量是很低的，無論是開發(fā)商還是小投資者，都不會買房子，就算是剛需的，跟女朋友要結(jié)婚了，我們商量好了還是租房子，可能我買了房子，500萬買回來，過了兩年變成300萬了，損失很大。

所以在樓市復(fù)蘇的初期，一定是租的需要顯現(xiàn)的比買的需要要快，復(fù)蘇期經(jīng)濟(jì)開始好轉(zhuǎn)，人的負(fù)擔(dān)能力提升，人口增長、組織家庭的數(shù)量提升，提升的時候，這個新的需求會集中的在租賃方面表現(xiàn)出來。中國過去大家對租的數(shù)字不太關(guān)注，現(xiàn)在開始搞長租公寓，才留意多一點。

我自己看到市場什么時候確定復(fù)蘇呢？就是租金開始上升。租金是沒有投機(jī)因素的，沒有將來的因素到眼前來反映的，租金就是現(xiàn)在租客的負(fù)擔(dān)能力，跟現(xiàn)在社會上有多少盤源、多少空置的單位可以提供給租客選擇，這都是現(xiàn)成的因素，沒有投機(jī)因素，沒有未來因素，所以租金上升了，就代表社會上的需求增加。這段時間建房子的少，投資者也少，所以空置量會慢慢的下跌。

現(xiàn)在內(nèi)地不怎么談空置量，因為大家只是關(guān)注開發(fā)商手上有多少庫存，其實社會上有多少庫存也是很重要的，去庫存只是替開發(fā)商去庫存，沒有替社會去庫存是沒有意思的，還是造成很多浪費(fèi)。人的負(fù)擔(dān)租金能力上升、需求上升，租金就開始上來，買賣的還沒有上來。

所以你看到如果租金上升的速度帶頭出現(xiàn)了，房價還沒有升，也是代表整體經(jīng)濟(jì)在改善，復(fù)蘇期就開始了，到租金上升到一定的程度，就變成回報率上升，回報率上升以后，你放在銀行也好，放在其它的投資也好，資金就開始流入，資金流入是回報率上升帶動的，這是很健康的。

資金流入會產(chǎn)生什么影響呢？如果資金流入的速度比新建房的速度要快，房價就會上升，房價上升就進(jìn)入了第二個階段，就是租金跟房價同步上升，這就叫高漲期，整個市場非常蓬勃，租金上升，房價也上升。房價不但反映現(xiàn)在的需求，也反映未來的前景，所以它可以透支未來的需求，大家看好未來，現(xiàn)在就買下來。

這段時間租金、房價上升的速度越來越快，房價可以利用存量資金繼續(xù)上升，租金大部分是利用增量資金，就是經(jīng)濟(jì)好、人的收入高，看自己每個月增加多少去負(fù)擔(dān)租金。房價就是以前積累的財富也可以買房，未來的需要也可以買房，所以這種情況下，投機(jī)投資的需要加上用家的需要都集中出來，房價就升得很高，升到一定程度租金就跟不上了。

租金停留在某一個位置，回報率好的時候5%，慢慢的變成4%、3%、2%，回報率就下降了，這時候我叫它危機(jī)期，就是這個自持率來自于大家對未來的看好，危機(jī)期可以持續(xù)多久呢？危機(jī)期看社會上的資金有多少，看資金從其它地方流進(jìn)來有多少，資金對房地產(chǎn)的偏好有多大，它可以脫離實際的需求，脫離實際的經(jīng)濟(jì)增長，持續(xù)一段很長的時間，在一線城市被扭曲的情況會更嚴(yán)重，因為它有其它地方的資金過來。

危機(jī)期到什么時候會出問題呢？泡沫什么時候破滅呢？一般是不會破滅的，除非你身邊的人有房子比現(xiàn)金多，現(xiàn)在身邊人還有人有現(xiàn)金，所以他還可以買房子，到了這個時候，如果出現(xiàn)一些政治上的事件，就像1982年香港的中英談判的問題，一下子就把這個泡沫戳破了。

1997年亞洲金融風(fēng)暴，2008年金融海嘯，這些外來的事件改變了人對前景的預(yù)期，這個時候泡沫破滅，大家都要把房子賣掉，銀行本來可以借8成、9成，在這個時候只借70%、60%，很多人還要拿錢還給銀行，這時候房價就跌下來了。

以前業(yè)主對租金的要求不高，房價不漲了，他對租金的要求又提高了，但是整個社會的氣氛不好，因為房價下跌，內(nèi)需受影響，通貨緊縮，經(jīng)濟(jì)受影響，普通人的負(fù)擔(dān)能力也會受影響，所以這種情況下，租金跟房價都一起掉下來，這個時候就進(jìn)入蕭條期。

因為時間關(guān)系，我簡單說，這四個階段每一個階段租金跟房價的表現(xiàn)都不一樣。第一個階段，租金先升，房價不升。第二個階段，房價、租金一起升。第三個階段，房價升，租金不升。第四個階段，租金、房價一起跌。這是我觀察存量房時代租金跟房價的關(guān)系和周期的影響。