——破局舊城區(qū)改造的“霧里看花”

廣州，2019年7月30日--一線城市核心區(qū)域的增量土地資源日漸稀缺，能盤活大量存量用地的城市更新成為開發(fā)商爭相搶占的高地。不同于舊村、舊廠大刀闊斧的改造，沒有方程式可循的舊城區(qū)（歷史街區(qū)）城市更新商業(yè)改造需要精雕細(xì)琢的工匠精神，極具挑戰(zhàn)性。歷史建筑、傳統(tǒng)文化、現(xiàn)代商業(yè)元素該如何有機(jī)結(jié)合？改造又會面臨哪些難題？針對這些舊城區(qū)改造的“霧里看花”，享譽(yù)全球的房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問公司戴德梁行，近日結(jié)合實(shí)際案例對商業(yè)城市更新的發(fā)展階段、痛點(diǎn)做出深度解讀，并在商業(yè)城市更新4.0階段下提出全新改造思路，以推進(jìn)建筑、文化與商業(yè)的完美融合。

商業(yè)城市更新進(jìn)入4.0階段

商業(yè)城市更新是城市功能的進(jìn)化，在保留歷史風(fēng)貌建筑及文化的過程中，注入產(chǎn)業(yè)及商貿(mào)基因，實(shí)現(xiàn)片區(qū)活化與商業(yè)發(fā)展。戴德梁行廣州商業(yè)地產(chǎn)部高級助理董事溫苑雯表示，舊城區(qū)商業(yè)改造歷程可以大致分為4個(gè)階段。首先出現(xiàn)的是“推倒重來”，然后有“修舊如舊”下保留舊建筑并引入全新的商業(yè)業(yè)態(tài)，再有原住民與人文氣息濃厚的商業(yè)“共生”，最后是文化與商業(yè)的“共融”。

1.0“換裝”：大拆大建，推倒重來

將原有建筑推倒重來，換上新的面貌。最具代表性的要數(shù)獵德村改造。擁有逾900年歷史的獵德村，是地處CBD核心板塊的“城中村”。2008年開始拆遷改造后，拔地而起的輕奢時(shí)尚購物中心igc天匯廣場，總投資額高達(dá)100億元，匯集了FURLA、MICHAELKORS、GGivenchy等品牌，成為羊城輕奢版圖中的新標(biāo)桿，在優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目中占有重要一席。這種推倒重建，直接換上了現(xiàn)代商業(yè)的“外衣”，對舊建筑毫無保留。

2.0“化妝”：建筑修舊如舊

對極具傳統(tǒng)特色的舊建筑，修舊如舊，并引進(jìn)新的業(yè)態(tài)。例如佛山嶺南天地，保存了原有的街巷尺度空間及嶺南建筑特點(diǎn)，并延續(xù)了港資公司風(fēng)格，將多個(gè)香港品牌帶入佛山，如吳系茶餐廳，翡翠拉面小籠包，Godiva，湊湊火鍋等。從商業(yè)招商和運(yùn)營角度來看，嶺南天地表現(xiàn)亮眼。但大部分外來的商業(yè)業(yè)態(tài)與眾多港資開發(fā)商運(yùn)營的商業(yè)項(xiàng)目大同小異，對“嶺南”二字并無回應(yīng)，缺失了佛山祖廟當(dāng)?shù)鬲?dú)特的文化印記。

3.0“共生”

在2.0建筑和商業(yè)的基礎(chǔ)上，保留了原住民生活氣息。例如位于上海泰康路的田子坊，1998年前是一個(gè)馬路集市，后經(jīng)政府引導(dǎo)及文創(chuàng)公司、藝術(shù)家的入駐，成為旅游和體驗(yàn)式文化集聚地。田子坊保留了原住民的生活狀態(tài)，同時(shí)在業(yè)態(tài)上提升了文創(chuàng)比例，讓街區(qū)更有文化氣息，但仍存在當(dāng)?shù)匚幕什蛔?、辨識度不高等問題。

4.0“共融”

3.0存在的問題在于文化與商業(yè)的融合度不夠，因此4.0階段重要的是“共融”。例如日本京都清水寺外的二年坂地段，是日本重要的傳統(tǒng)建造物群保護(hù)地區(qū)，濃縮了京都千年風(fēng)土人情。除現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)，二年坂貫穿了京都傳統(tǒng)人文元素，成功營造了商業(yè)之外的京都人文文化環(huán)境和氛圍，使消費(fèi)者獲得情感上的共鳴，從而打破仿古商業(yè)街千篇一律的弊病，做到了在建筑、商業(yè)與文化上與消費(fèi)者產(chǎn)生情感共融。

痛點(diǎn)直擊：平衡是關(guān)鍵

溫苑雯分享，商業(yè)改造不僅是企業(yè)、政府方高度參與的項(xiàng)目，現(xiàn)在往往還需要通過舊改專家們的審核，因此難免會遇到一系列難題。其一體現(xiàn)在歷史格局與現(xiàn)代功能，如歷史保護(hù)街區(qū)的尺度與現(xiàn)代消防尺度之間的博弈；其二是保護(hù)的限制與更新的要求，集中歷史保護(hù)建筑上，除了保留歷史建筑自身的文化特色，還要在更新后符合現(xiàn)代商業(yè)使用需求；其三是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)基因與現(xiàn)代消費(fèi)需求如何更好地結(jié)合在一起；最后是社會效益與經(jīng)濟(jì)效益上的平衡，城市更新追求商業(yè)價(jià)值最大化，但不少物業(yè)屬于歷史保護(hù)建筑，因此在改造過程中需思考如何保留與傳承寶貴的文化基因，平衡社會與經(jīng)濟(jì)效益。

破局舊城區(qū)改造的“霧里看花”

城市更新是一項(xiàng)復(fù)雜的工程，不走“拆除重建”之路的商業(yè)城市更新，在舊城區(qū)改造升級過程中，因片區(qū)產(chǎn)業(yè)、文化與聚居人群各有差異的特性，需“因地制宜”來看每一個(gè)項(xiàng)目。同時(shí)，商業(yè)城市更新不僅重在升級改造所帶來的片區(qū)功能提升及產(chǎn)業(yè)發(fā)展，更考驗(yàn)更新后可持續(xù)的運(yùn)營操盤。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目并非“一蹴而就”，既要有全盤運(yùn)營思路，亦要定期跟隨市場動態(tài)及消費(fèi)者需求，持續(xù)對業(yè)態(tài)、品牌進(jìn)行調(diào)整與升級，避免千店一面、千篇一律。因此，舊城區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施起來并不容易，給人一種“霧里看花”之感。

以小見大，近來品牌是如何通過“跨界”、場景體驗(yàn)等方式獲得新生的？如雀巢推出的“感CAFE”快閃店，通過品牌跨界及文化融合，實(shí)現(xiàn)了消費(fèi)增量。品牌將咖啡與傳統(tǒng)的四合院元素結(jié)合，拉進(jìn)雀巢與老北京消費(fèi)者的距離，又賺了一波年輕人的好感。不僅在空間場景上帶來富有層次的沉浸式體驗(yàn)，更在產(chǎn)品上創(chuàng)新推出京味茶點(diǎn)與特調(diào)咖啡，迎合年輕人喜好，同時(shí)將京味小吃從年輕人印象的中的傳統(tǒng)變轉(zhuǎn)變一種潮流時(shí)尚。另一品牌活化“扛把子”大白兔打造60周年快閃店，以品牌聯(lián)名周邊、跨界美食及主體游戲掀起一波“回憶殺”，備受80及90后年輕消費(fèi)者歡迎。已有逾190年歷史的廣州老字號王老吉，在CBD布局4家“1828王老吉現(xiàn)泡涼茶”實(shí)體店，在產(chǎn)品中融入廣東傳統(tǒng)養(yǎng)生、食補(bǔ)概念打開市場差異化，更以跨界及多元化飲品、小食，助推品牌進(jìn)軍新式茶飲市場。

相對于品牌活化，更為宏觀及牽涉業(yè)態(tài)更復(fù)雜的歷史街區(qū)商業(yè)更新，又有什么新思路？要實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)共融，需注重建筑、文化與商業(yè)的融合，形成共生社區(qū)。在戴德梁行廣州商業(yè)地產(chǎn)部參與服務(wù)的傳統(tǒng)核心商圈--北京路商圈的高第街商業(yè)改造項(xiàng)目中，通過老字號品牌升級，以及本土實(shí)業(yè)創(chuàng)意文化、傳統(tǒng)文化體驗(yàn)、居住文化、人文文化等產(chǎn)業(yè)的落地，期望以“還原市井生活的文化場景+具有前瞻性的商業(yè)業(yè)態(tài)+歷史街區(qū)建筑空間”的全新模式，來解決過往歷史街區(qū)改造里文化與商業(yè)失衡、活化效果不佳、體驗(yàn)感差等系列問題。高第街擁有過百年歷史，地處歷史文化核心區(qū)，具備歷史建筑體量大、形態(tài)多樣等原生條件。溫苑雯介紹，團(tuán)隊(duì)提出打造廣府文化“打開的博物館”改造思路，期望在“修舊如舊”、保留原有歷史建筑形態(tài)和街巷肌理前提下，以廣府文化為基底，將廣州的老西關(guān)街坊文化、傳統(tǒng)老字號文化、老廣品牌、粵語文化糅合其中，打造可感知、可體驗(yàn)、可品味、可對話的“打開的博物館”。

在城市更新全面提速下，有著多個(gè)歷史街區(qū)亟需改造的廣州正迎來商業(yè)領(lǐng)域上“升級進(jìn)化”的關(guān)鍵時(shí)刻。城市更新與商業(yè)發(fā)展并不相悖。通過對城市的有機(jī)改造，順應(yīng)城市肌理，在歷史文化、城市生活與商業(yè)消費(fèi)共生的原則下，激活城市發(fā)展的文化內(nèi)核與商業(yè)張力。