提要：

1、美聯(lián)儲(chǔ)降息瞻前顧后、左右為難

2、中美間貿(mào)易沖突暫緩、中方牌多

3、房地產(chǎn)調(diào)控定力不變、泡沫不起

歐陽(yáng)捷 全球經(jīng)濟(jì)正在放緩。

印度、新西蘭、澳洲、俄羅斯、馬來(lái)西亞等國(guó)央行先后搶跑，至此，已有14國(guó)率先降息。

歐盟、日本也都先后釋放了再度量化寬松的口風(fēng)。

美聯(lián)儲(chǔ)一向執(zhí)各國(guó)央行貨幣政策之牛耳，這次卻落了后手，莫非是美國(guó)經(jīng)濟(jì)足夠健康？

事實(shí)并非如此。

在6月議息會(huì)議上，美聯(lián)儲(chǔ)將“經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)健”改為“經(jīng)濟(jì)增速溫和”，“耐心等待”改為“密切監(jiān)測(cè)，并將采取適當(dāng)行動(dòng)”，表明其信心已經(jīng)動(dòng)搖。

降息不會(huì)遲于9月，應(yīng)是大概率事件了。

美聯(lián)儲(chǔ)主席鮑威爾在隨后舉行的發(fā)布會(huì)上表示，“縮表將按照計(jì)劃進(jìn)行”，同時(shí)強(qiáng)調(diào)：“如果貨幣政策轉(zhuǎn)向?qū)捤梢灿锌赡苷{(diào)整縮表計(jì)劃”。

換言之，量化寬松將再次歸來(lái)

1、美聯(lián)儲(chǔ)降息瞻前顧后、左右為難

受到貿(mào)易關(guān)稅互懟等不確定性因素影響，全球經(jīng)濟(jì)放緩，美國(guó)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)也出現(xiàn)波動(dòng)。

其中，美國(guó)4月耐用品訂單和工業(yè)產(chǎn)出環(huán)比下滑超預(yù)期，5月制造業(yè)PMI終值錄得50.5，創(chuàng)2009年9月以來(lái)新低。

6月紐約聯(lián)儲(chǔ)制造業(yè)指數(shù)暴跌26點(diǎn)至-8.6，為有記錄以來(lái)最大月度跌幅，其中新訂單和未完成訂單數(shù)據(jù)明顯惡化。

新商業(yè)指數(shù)增長(zhǎng)為2008年以來(lái)最低。

美國(guó)非農(nóng)就業(yè)人數(shù)大幅下挫，5月季調(diào)后非農(nóng)就業(yè)人口僅為7.5萬(wàn)人，遠(yuǎn)低預(yù)期的18.5萬(wàn)人，更僅為前值22.4萬(wàn)人的1/3。

美國(guó)政府重振經(jīng)濟(jì)的“減稅及回流美元、制造業(yè)回歸、大基建”三支箭效果如何？

減稅政策提升了短期經(jīng)濟(jì)，但邊際效應(yīng)幾乎喪失殆盡，回流美元未達(dá)預(yù)期，且并未如愿投入制造業(yè)，反而進(jìn)入股市推高股市泡沫。

制造業(yè)并未出現(xiàn)持續(xù)回歸趨勢(shì)，大基建更是舉步維艱，鮮有業(yè)績(jī)，甚至已定的紐約高鐵項(xiàng)目幾乎告吹、被迫大幅縮水。

美國(guó)5月份新屋開(kāi)工總數(shù)下降0.9%，較上年同期低5.3%，從六個(gè)月以來(lái)的峰值下滑，顯示其市場(chǎng)依舊充滿變數(shù)。

美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇已達(dá)十年，周期輪回、衰退將至。

延續(xù)美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期還能有什么辦法？

開(kāi)打美國(guó)優(yōu)先戰(zhàn)略掩護(hù)下的貿(mào)易戰(zhàn)爭(zhēng)。

過(guò)去，世界各國(guó)對(duì)美國(guó)優(yōu)先戰(zhàn)略的實(shí)質(zhì)不甚了了。

如今，美國(guó)優(yōu)先戰(zhàn)略已經(jīng)成為世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的攔阻索，貿(mào)易戰(zhàn)演變成美國(guó)一家訛詐、世界各國(guó)讓利的不對(duì)稱冷戰(zhàn)。

美國(guó)優(yōu)先戰(zhàn)略破壞了美國(guó)主導(dǎo)的西方價(jià)值與經(jīng)濟(jì)秩序，離心了美國(guó)傳統(tǒng)的核心盟友與跟班兄弟，攪亂了合作伙伴的戰(zhàn)略關(guān)系與經(jīng)濟(jì)往來(lái)，加速了多極世界的合作發(fā)展和美國(guó)霸權(quán)的分化瓦解。

貿(mào)易戰(zhàn)拖累了美國(guó)經(jīng)濟(jì)，后知后覺(jué)的美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家和企業(yè)家們終于站出來(lái)呼吁停止“殺敵一千、自損八百”的貿(mào)易戰(zhàn)。

原以為縮減貿(mào)易伙伴的貿(mào)易順差可以增加美國(guó)出口，結(jié)果貿(mào)易摩擦反而壓制美國(guó)出口，國(guó)內(nèi)外客戶需求減少，新訂單、庫(kù)存和價(jià)格增幅均出現(xiàn)下降。

原以為由中國(guó)出口商承擔(dān)的加征關(guān)稅，最終大多是由美國(guó)進(jìn)口商和在華美商承擔(dān)，并轉(zhuǎn)嫁給美國(guó)消費(fèi)者，未來(lái)將推動(dòng)美國(guó)通脹上升。

美國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新動(dòng)能同樣處于培育之中，科技創(chuàng)新領(lǐng)跑能力似已不及從前。

最前沿的量子技術(shù)、人工智能、5G等科技都需要大資本投入支撐、大規(guī)模應(yīng)用支持，盡管美國(guó)不缺美元，但技術(shù)的成熟需要更大的應(yīng)用場(chǎng)景驗(yàn)證和更多的應(yīng)用數(shù)據(jù)訓(xùn)練，這使得人口密度不足、地廣人稀的美國(guó)在應(yīng)用推廣上相形見(jiàn)絀。

也許，更多前沿科技將成為人口眾多的后發(fā)國(guó)家經(jīng)濟(jì)福利。

美國(guó)貿(mào)易政策遭遇頑強(qiáng)抵抗，歐盟日本先后拒絕了美國(guó)的要求，歐盟甚至放出了反制策略。

美國(guó)財(cái)政政策受制于赤字不斷攀升，未來(lái)施展空間有限，唯有寄望于貨幣政策，才能延續(xù)美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)程。

美聯(lián)儲(chǔ)的貨幣政策目標(biāo)是什么？

繼續(xù)拉長(zhǎng)美國(guó)已達(dá)10年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期。

但是，美國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退跡象尚未確認(rèn)，莫說(shuō)一般美國(guó)人看不清楚，就是美聯(lián)儲(chǔ)似乎也是霧里看花，因而貨幣政策顯得猶豫不決、左右為難。

如果過(guò)早降息，雖然有助于延續(xù)美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但卻會(huì)在經(jīng)濟(jì)真的下行時(shí)手中乏劍。

如果衰退猝然來(lái)臨，美聯(lián)儲(chǔ)可能來(lái)不及反應(yīng)，即便開(kāi)始漸進(jìn)式降息，效力也將折損。

況且，美元加息周期還未走完全程，美國(guó)利率水平還未提升至合意水平，未來(lái)降息空間有限。

雖然降息未至，美債收益率已跌跌不休。

5月29日，10年期美債收益率跌破2.22%，3個(gè)月與10年期美債收益率息差一度跌至負(fù)13個(gè)基點(diǎn)，創(chuàng)2007年7月次貸危機(jī)爆發(fā)前以來(lái)最低。

而且，美債收益率曲線倒掛這一經(jīng)濟(jì)衰退指示信號(hào)在半年前就已經(jīng)進(jìn)入紅燈區(qū)了。

美國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退遲早會(huì)來(lái)而且將很快來(lái)臨幾乎已成共識(shí)，唯一不確定的是：什么時(shí)候來(lái)臨？以及加速危機(jī)來(lái)臨的貿(mào)易沖突會(huì)不會(huì)就此止步？

分析師們警告稱，最近三次經(jīng)濟(jì)衰退都發(fā)生在加息周期結(jié)束后的第一次降息的3個(gè)月！

美聯(lián)儲(chǔ)不但要應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)衰退不期而至的挑戰(zhàn)，還要應(yīng)對(duì)不確定的貿(mào)易沖突帶來(lái)的通脹上升。

但是，當(dāng)衰退信號(hào)明顯之時(shí)，美聯(lián)儲(chǔ)再降息可能就已經(jīng)遲了。

即便是美聯(lián)儲(chǔ)在三季度降息，如果美國(guó)政府不改美國(guó)優(yōu)先、各國(guó)買單的“零和博弈”政策立場(chǎng)，可以預(yù)見(jiàn)，美國(guó)經(jīng)濟(jì)最終將成孤家寡人，美聯(lián)儲(chǔ)也無(wú)法挽救美國(guó)經(jīng)濟(jì)。

2、中美間貿(mào)易沖突暫緩、中方牌多

G20會(huì)議在即，中美兩國(guó)元首會(huì)面帶來(lái)積極信號(hào)，歐美股市大漲。

近日，我們的國(guó)家主席對(duì)朝鮮進(jìn)行了正式國(guó)事訪問(wèn)。

為什么這個(gè)時(shí)候訪問(wèn)朝鮮？

朝核問(wèn)題陷于僵局，美國(guó)視其為最大的政治牌，朝鮮也急于解脫制裁，哪怕朝核問(wèn)題有所進(jìn)展，無(wú)疑將為特朗普連任競(jìng)選帶來(lái)最強(qiáng)政治砝碼。

制裁伊朗是一箭四雕，既限制輸中輸歐石油供應(yīng)，又利好美國(guó)石油出口，還加劇中東國(guó)家軍備競(jìng)賽（增加美國(guó)武器出口），并敲打朝鮮。

但是，伊朗不服軟，朝鮮更不服軟。

中美兩國(guó)元首會(huì)談，中國(guó)可“攤打的牌”不止于貿(mào)易，合縱連橫的一帶一路、非石油能源的扶持發(fā)展、金磚五國(guó)的貨幣結(jié)算體系、伊朗核協(xié)議的有效管制，以及科技企業(yè)的互相牽制，朝核問(wèn)題又多了一張牌。

反觀美國(guó)，可打的牌似乎越來(lái)越少，就連大型無(wú)人機(jī)被伊朗擊落，美國(guó)已經(jīng)啟動(dòng)的報(bào)復(fù)也被叫停。

首腦會(huì)談會(huì)有什么結(jié)果呢？

結(jié)果可能有三：

一是美國(guó)同意中國(guó)三條底線，在此基礎(chǔ)上繼續(xù)貿(mào)易談判。

二是美國(guó)對(duì)取消全部關(guān)稅有所保留，但同意貿(mào)易采購(gòu)數(shù)據(jù)符合實(shí)際，且達(dá)成文本平衡性。

三是美國(guó)還想繼續(xù)搞不平等條約，并且繼續(xù)對(duì)華為等中國(guó)企業(yè)限制、打擊、圍剿。

中國(guó)如何應(yīng)對(duì)？

中國(guó)已經(jīng)度過(guò)了戰(zhàn)略對(duì)手底牌不清、極限壓力邊界不明、自身經(jīng)濟(jì)腳跟不穩(wěn)、產(chǎn)業(yè)恐慌情緒彌漫的危險(xiǎn)時(shí)刻。

第一種情況對(duì)中國(guó)是最理想的，也是最難于實(shí)現(xiàn)的。

如果美國(guó)完全同意中國(guó)三條底線，大話講在前面、極度渴望連任的特朗普無(wú)法向美國(guó)國(guó)內(nèi)交代。

基于特朗普連任競(jìng)選所面臨的美國(guó)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與黨派之爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，貿(mào)易沖突暫緩的中間路線無(wú)疑最有可能成為雙方妥協(xié)的結(jié)果。

如果美國(guó)同意不再加征新的關(guān)稅、分階段取消原有關(guān)稅，雙方可以繼續(xù)談判，爭(zhēng)取在明年美國(guó)大選前達(dá)成協(xié)議，同時(shí)也可以安撫各自國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)情緒和資本市場(chǎng)。

當(dāng)然，中國(guó)也會(huì)要求美國(guó)取消對(duì)華為等中國(guó)企業(yè)的圍剿。

如果是第三種情況，全球股市將暴跌，包括美國(guó)在內(nèi)的經(jīng)濟(jì)衰退灰犀牛將加速?zèng)_過(guò)來(lái)。

中國(guó)做好充分準(zhǔn)備了嗎？

雖然，中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力依然很大，貿(mào)易沖突前景仍不確定。

但是，貿(mào)易沖突損失底線已明，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)就業(yè)等政策措施不斷釋放，政策累積效果將維持經(jīng)濟(jì)下行在可控之中。

如果美聯(lián)儲(chǔ)降息，或者國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)超預(yù)期變化，中國(guó)會(huì)降準(zhǔn)或降息嗎？

央行行長(zhǎng)易綱近期表示：“事實(shí)上我看到中國(guó)經(jīng)濟(jì)依然韌性十足，且勢(shì)頭強(qiáng)勁。如果中美貿(mào)易戰(zhàn)惡化，中國(guó)有足夠的政策空間來(lái)應(yīng)對(duì)，在利率、存款準(zhǔn)備金率上有充足的空間。”

這已明確告訴世界：中國(guó)央行降準(zhǔn)降息都已準(zhǔn)備好了。

但是，即便是降準(zhǔn)，這一次也絕不會(huì)再是大水漫灌。

畢竟，宏觀杠桿率仍在高位，政府負(fù)債、國(guó)企負(fù)債、居民負(fù)債都需要控制，物價(jià)水平也是央行需要關(guān)注的重點(diǎn)目標(biāo)。

取而代之的已不是隔離房地產(chǎn)行業(yè)、“普惠”眾生的定向放水，而是針對(duì)小微企業(yè)、科技企業(yè)、軍工企業(yè)的定點(diǎn)滴灌、精準(zhǔn)“扶貧”。

在近日的陸家嘴論壇上，郭樹(shù)清主席提到：到5月末，五大銀行對(duì)普惠型小微企業(yè)貸款比去年底增長(zhǎng)23.7%，已完成全年計(jì)劃的絕大部分，平均利率4.79%，較去年全年下降0.65個(gè)百分點(diǎn)。

這距離易綱行長(zhǎng)提出的：“確保實(shí)現(xiàn)今年國(guó)有大型銀行小微企業(yè)貸款余額同比增長(zhǎng)30%以上，小微企業(yè)信貸綜合的融資成本降低1%的目標(biāo)。”，已完成大半。

易綱行長(zhǎng)同時(shí)認(rèn)為：“目前存貸款基準(zhǔn)利率處于適度水平”。

這也意味著，如果經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不會(huì)惡化、中美貿(mào)易談判相對(duì)穩(wěn)定，哪怕是美聯(lián)儲(chǔ)降息，中國(guó)未必會(huì)跟隨。

盡管降低企業(yè)融資成本與債務(wù)負(fù)擔(dān)都需要降息，但貨幣政策寬松、漲價(jià)風(fēng)潮迭起、大宗商品輸入通脹，可能導(dǎo)致通脹效應(yīng)滯后，成為央行降息的難題。

不過(guò)，雖然目前利率水平不高，但相比美國(guó)和歐盟、日本，如果需要的話，中國(guó)的降息空間要充裕得多。

3、房地產(chǎn)調(diào)控定力不變、泡沫難起

降準(zhǔn)、降息會(huì)再次刺激房地產(chǎn)泡沫？

不會(huì)了。

在陸家嘴論壇上，郭樹(shù)清主席更是嚴(yán)厲地指出：“必須正視一些地方房地產(chǎn)金融化問(wèn)題”。

他認(rèn)為：“近些年來(lái)，我國(guó)一些城市的住戶部門(mén)杠桿率急速攀升，相當(dāng)大比例的居民家庭負(fù)債率達(dá)到難以持續(xù)的水平。更嚴(yán)重的是，新增儲(chǔ)蓄資源一半左右投入到房地產(chǎn)領(lǐng)域”。

但央行的數(shù)據(jù)顯示，截至今年4月，金融機(jī)構(gòu)本外幣信貸收支表中住戶存款余額為77.87萬(wàn)億元，用于房地產(chǎn)的中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款余額僅相當(dāng)于住戶存款余額的40%。

而且，消費(fèi)之后的住戶存款還在繼續(xù)增加且多于貸款增加值，今年以來(lái)存款增加了1.59萬(wàn)億元，中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款僅增加了0.97萬(wàn)億元。

事實(shí)上，2017年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)流入資金增速已經(jīng)下降并趨于平穩(wěn)。

房企到位資金同比增長(zhǎng)7.6%，趨勢(shì)平穩(wěn)、小幅波動(dòng)。

國(guó)內(nèi)貸款同比增長(zhǎng)更是僅為5.5%，銀行開(kāi)發(fā)貸款基本按照央行窗口指導(dǎo)有序控制了新增額度。

雖然開(kāi)發(fā)貸款增速出現(xiàn)上行趨勢(shì)，但實(shí)際上是去年開(kāi)發(fā)貸款負(fù)增長(zhǎng)，今年1-5月只是在去年10201億元的低基數(shù)上有所恢復(fù)，略增加了561億元。

對(duì)應(yīng)銷售來(lái)看，銀行開(kāi)發(fā)貸款增速比住宅銷售額增速8.9%低了3.4個(gè)百分點(diǎn)，更印證了銀行開(kāi)發(fā)貸放款是有節(jié)制的。

房企到位資金增速同樣低于住宅銷售額增速。

不過(guò)，個(gè)人按揭貸款增速不僅高于住宅銷售額增速，也高于整個(gè)商品房銷售額增速6.1%，顯示了居民杠桿率增長(zhǎng)相對(duì)快了一些。

因此，我們看到，今年的定金及預(yù)收款增速高于按揭貸款增速，按揭貸款增速高于到位資金增速，到位資金增速高于自籌資金增速。

這說(shuō)明銷售依然是房企資金來(lái)源的主要渠道，也反映了房企更看重銷售資金的加速回籠。

過(guò)去我們說(shuō)過(guò)，橫盤(pán)時(shí)代，流入房地產(chǎn)的資金不會(huì)更多，也不會(huì)太少。

商品房銷售面積雖然有所減少，但房?jī)r(jià)還會(huì)不均衡地小幅上漲，銷售額可以保持基本持平，起到壓艙石之效。

如果我們要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，當(dāng)銀行開(kāi)發(fā)貸款增速低于銷售額增速之時(shí)，必然結(jié)果就是：要么房企自籌資金彌補(bǔ)，要么居民首付或按揭貸款彌補(bǔ)。

換言之，當(dāng)銷售額保持平穩(wěn)，不是房企加杠桿，就是居民增負(fù)債。

今年以來(lái)房企已經(jīng)走在去杠桿的路上，而監(jiān)管層也希望居民負(fù)債率不要增加得太快了。

郭主席的講話意味著未來(lái)按揭貸款增速將受到抑制并回落，也意味著銷售增速將繼續(xù)回落。

如果居民和房企同時(shí)降杠桿，房企自籌資金也不能增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資勢(shì)必下行，房地產(chǎn)壓艙石作用將下降。

其實(shí)，只要保持居民收入增長(zhǎng)速度超過(guò)房?jī)r(jià)上漲速度，居民按揭貸款增速不超過(guò)住戶存款增速，持之以恒，居民負(fù)債率必然下降。

平衡不易，穩(wěn)住房?jī)r(jià)是關(guān)鍵。

穩(wěn)住房?jī)r(jià)的根本邏輯在于抑制需求、增加供給。

當(dāng)供求基本平衡或者供大于求之時(shí)，房?jī)r(jià)上漲必然停滯。

今年以來(lái)，一線城市住宅用地供應(yīng)與上年基本持平，二線城市住宅用地供應(yīng)甚至還略超序時(shí)進(jìn)度。

不過(guò)，住宅用地成交比下降了，這意味著住宅用地門(mén)檻提高了，比如，房?jī)r(jià)依然受限而地價(jià)持續(xù)上漲、公建配建與商業(yè)設(shè)施增加、毛地出讓等，房企拿地更難了。

從二線城市住宅用地供應(yīng)來(lái)看，目前處于歷史相對(duì)低位。

這意味著，未來(lái)二線城市住宅用地很難放量增加。

但很多二線城市正在吸引人口進(jìn)城，國(guó)家發(fā)改委也要求放松二線城市落戶政策。

這符合我們過(guò)去所說(shuō)：“供求關(guān)系的緊平衡是熱點(diǎn)二線城市的共同選擇”、

因此，抑制需求又被提上議程，這一次是用市場(chǎng)化的手段。

最近，合肥、南京、深圳、武漢、成都等多地已經(jīng)出現(xiàn)了房貸利率集體上調(diào)。

首套、二套房貸利率上行，不意味著已經(jīng)備好寬松政策、先手防范泡沫再起，這只是針對(duì)二線城市的因城施策、精準(zhǔn)調(diào)控。

即使央行未來(lái)降準(zhǔn)降息，監(jiān)管部門(mén)還是會(huì)嚴(yán)控資金過(guò)度流入房地產(chǎn)的。

結(jié)果必然是：受到房企青睞的一二線城市樓市再受抑制，樓市不會(huì)大起。

調(diào)控越發(fā)精準(zhǔn)，這一次不會(huì)再按下葫蘆浮起瓢了。

只是，等待降價(jià)的購(gòu)房者又錯(cuò)過(guò)了一次買房的政策機(jī)遇期。

結(jié)束語(yǔ)

有朋友希望我對(duì)下半年房地產(chǎn)趨勢(shì)作一研判，但在我看來(lái)，從大勢(shì)角度來(lái)說(shuō)，樓市已經(jīng)平淡無(wú)奇、沒(méi)有太大懸念了。

過(guò)去我們說(shuō)過(guò)：樓市大穩(wěn)小亂，因?yàn)橹醒胍?ldquo;大穩(wěn)”，但地方政府有的刺激、有的打壓，有的放松、有的收緊，所以出現(xiàn)“小亂”。

現(xiàn)在，住建部實(shí)施精準(zhǔn)調(diào)控、一城一策、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，各地樓市也逐漸趨穩(wěn)。

樓市橫盤(pán)時(shí)代，房企面臨的宏觀大勢(shì)和城市競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境相同，誰(shuí)能脫穎而出？

未來(lái)房企比拼的就是公司層面的體系化和管控力與項(xiàng)目公司的戰(zhàn)斗力和執(zhí)行力。

拿地精準(zhǔn)合理、客戶定位清晰、產(chǎn)品適應(yīng)市場(chǎng)、節(jié)奏把控有序、營(yíng)銷真見(jiàn)功力、品質(zhì)質(zhì)量放心、客戶服務(wù)用心，這才是房企高質(zhì)量發(fā)展、直道超車的唯一之法。

歐陽(yáng)捷 新城控股高級(jí)副總裁 觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)專欄作者

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