巴曙松（香港交易所董事總經(jīng)理、首席中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家，中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家）：我想利用這20分鐘的時(shí)間梳理一下近期的房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)和這些數(shù)據(jù)體現(xiàn)出來(lái)的特征。

無(wú)論是從總?cè)丝凇⒃鲩L(zhǎng)率、出生率還是就業(yè)率占比的指標(biāo)來(lái)看，確實(shí)伴隨著中國(guó)快速的城鎮(zhèn)化所推動(dòng)的大規(guī)模的增量房地產(chǎn)建設(shè)的時(shí)代正在告一段落，增量時(shí)代的需求在逐步放緩。

我最近看到很有趣的一個(gè)現(xiàn)象，房地產(chǎn)公司都在改名，改名的很重要的特點(diǎn)，就是把它的名字里的“地產(chǎn)”、“置業(yè)”改掉了，原來(lái)有某某置業(yè)、某某地產(chǎn)，就直接改成某某集團(tuán)，這可能背后也反映了這么一個(gè)趨勢(shì)。

從戶均套數(shù)來(lái)看，中國(guó)已經(jīng)超過(guò)1，這個(gè)指標(biāo)從日本和美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，在1.1到1.2之間的時(shí)候，它基本上就是一個(gè)供求大致平衡的增量房的增長(zhǎng)達(dá)到它的峰值的階段。我們現(xiàn)在在逼近這個(gè)階段，至少?gòu)膽艟讛?shù)這個(gè)指標(biāo)來(lái)看，我們看到供求在大致走向一個(gè)平衡，這也是為什么現(xiàn)在決策者有這么大的決心，這么嚴(yán)厲的措施來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)跟以前不一樣的地方。

我比較了一下，國(guó)務(wù)院常務(wù)辦公會(huì)，關(guān)于房地產(chǎn)的任何一句話都沒(méi)有，這么重要的一個(gè)產(chǎn)業(yè)，一句話都不提，待會(huì)兒我們后面還有討論。但是7月31號(hào)政治局的會(huì)議措詞非常嚴(yán)厲，沒(méi)有放松的意思。

我也經(jīng)常作為一個(gè)研究者在想，決策總是有他的依據(jù)和數(shù)據(jù)支持，背后的支持就是可能大致判斷現(xiàn)在套數(shù)夠了，力度大一點(diǎn)，問(wèn)題也不大。所以由此可以推斷的就是，開發(fā)投資對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用確實(shí)在減弱。

這是中國(guó)、日本和美國(guó)三個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)投資增速情況。我們有房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)以來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用一直比美國(guó)和日本這些發(fā)達(dá)市場(chǎng)要高很多，但是近年來(lái)我們看到這三條線慢慢的收斂得差不多了，我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用也慢慢的具有成熟市場(chǎng)的特征，它的塊頭夠大，但是它也不會(huì)像2008年金融危機(jī)之后，美日在往下走的時(shí)候，中國(guó)的刺激流向了房地產(chǎn)市場(chǎng)，反而還上了一個(gè)高峰。所以這也是我們需要面對(duì)的一個(gè)現(xiàn)實(shí)。

越來(lái)越多的城市二手房的交易占主導(dǎo)，這是我們可能也要面對(duì)的另外一個(gè)現(xiàn)實(shí)。我們左邊對(duì)比了不同地區(qū)二手房交易的占比，右邊是北京的新房和二手房的交易量的走勢(shì)。在2000年的時(shí)候，二手房的交易量幾乎可以忽略不計(jì)，但是現(xiàn)在我們看到二手房的交易量非常大，而且這個(gè)程度在不同的城市在穩(wěn)步加深，從區(qū)域在向全國(guó)擴(kuò)展。

目前從它的流通率來(lái)看，我們對(duì)比了不同國(guó)家的情況，房屋的流通的比例還比較低，我們還有不斷的充分的流通來(lái)發(fā)現(xiàn)它的價(jià)格的可能性。

房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)，從原來(lái)的開發(fā)投資階段，開始就越來(lái)越多地轉(zhuǎn)到了圍繞房屋構(gòu)建的相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，這也是我一開始講的，為什么那么多開發(fā)商開始改名字，原來(lái)他覺(jué)得自己主要的利潤(rùn)來(lái)自于蓋新房子，現(xiàn)在可能慢慢的試圖沿著這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈去延伸他的布局，所以這是它背后的一個(gè)原因。

但是房地產(chǎn)的需求還在，只不過(guò)它的需求變成了提升他的居住的品質(zhì)，比如說(shuō)國(guó)內(nèi)的住房面積還有改進(jìn)的空間，戶均、套均面積、不同的居住方式的占比、不同的建筑類型的住房，成熟市場(chǎng)不同的居住方式、居住面積的差異比較小，我們的差異還比較大。所以我們可以看到現(xiàn)在改善性需求為代表的品質(zhì)居住上升的比較快，不同年齡階段的需求特征很明顯。

現(xiàn)在我們的一些核心資源和配套的中心區(qū)域，它的樓齡比較老，居住體驗(yàn)比較差，我們這里可以看到北京幾個(gè)主要的城區(qū)，它的樓齡的分布，基本上是一些老房子，怎么去改善這些品質(zhì)，很可能成為一個(gè)新的增長(zhǎng)的需求。

從人流來(lái)看，我們說(shuō)人往高處走，往房?jī)r(jià)高的城市圈靠近，人口在向城市群、城市圈集聚。我們看到麥肯錫的報(bào)告是這么預(yù)計(jì)，但實(shí)際上市場(chǎng)也是這么走的。

大家經(jīng)常說(shuō)逃離北上廣深，說(shuō)得很響，但實(shí)際上我們從幼兒園的在園人數(shù)、常住人口、小學(xué)在校人口來(lái)看，實(shí)際上并沒(méi)有逃離北上廣，而且還是在向北上廣深這些城市群集聚。

大家可以做一個(gè)很簡(jiǎn)單的相關(guān)分析，這一輪的房?jī)r(jià)上漲，和幼兒園在園人數(shù)、小學(xué)在校人數(shù)正相關(guān)。幼兒園在園人數(shù)上升的比較多的，這個(gè)城市的房?jī)r(jià)上升的壓力就比較大，這也是很有趣的一個(gè)指標(biāo)，大家如果選地段的時(shí)候，也要看看附近的幼兒園入園人數(shù)怎么樣，它的背后的含義還是在吸引年輕人集聚。

流動(dòng)人口占比跟房?jī)r(jià)的相關(guān)性非常大，房地產(chǎn)現(xiàn)有的市場(chǎng)向幾個(gè)主要的城市圈集中，這個(gè)趨勢(shì)也非常明顯。所謂3+6城市群，三個(gè)城市群是：環(huán)北京、環(huán)上海和環(huán)深圳廣州，6個(gè)城市群是長(zhǎng)江中下游城市群，這四個(gè)城市的二手的交易量的占比基本上在半數(shù)以上。所以你觀察房地產(chǎn)市場(chǎng)，基本上這四個(gè)城市群，大致就能看到它的概貌。

而且我們也看到，雖然在嚴(yán)厲的調(diào)控下，城市圈內(nèi)部房?jī)r(jià)的聯(lián)動(dòng)性在增強(qiáng)，這三個(gè)城市圈里面，我們看到它的城市的房?jī)r(jià)，跟第一位的城市的比較，從這幾年看在慢慢的收斂，它的背后其實(shí)是基礎(chǔ)設(shè)施的完善，比如高鐵等等聯(lián)絡(luò)的基礎(chǔ)設(shè)施不斷地開建。你看到一些主要的城市，每通一條高鐵，它的房?jī)r(jià)就往上走一波。

調(diào)控前后我們看到城市圈內(nèi)部的房?jī)r(jià)的聯(lián)動(dòng)也在增強(qiáng)，比如典型的是北京和燕郊的走勢(shì)很明顯。在這種情況下我們看到了房地產(chǎn)價(jià)格的趨勢(shì)在分化，成交均價(jià)在波動(dòng)。

這是我們看到近140個(gè)月北京房?jī)r(jià)環(huán)比的變化，確實(shí)調(diào)控的作用非常明顯。

從量?jī)r(jià)配合的情況來(lái)看，我們的月均成交量對(duì)應(yīng)的價(jià)格的波動(dòng)，顯示市場(chǎng)確實(shí)在進(jìn)入調(diào)整期。從歷史的對(duì)比來(lái)看，我看這次政治局會(huì)議也在講要構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制，長(zhǎng)效機(jī)制就是盡量不要把房地產(chǎn)市場(chǎng)作為短期的刺激或者收縮的工具。

現(xiàn)在既然供求大致平衡，進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)發(fā)展階段，肯定要給這個(gè)市場(chǎng)一個(gè)穩(wěn)定的預(yù)期，很重要的指標(biāo)就是在千人購(gòu)房量，這里面的千人購(gòu)房量的變化不是太大，往往我們?nèi)菀状碳ち舜蠹胰ジL(fēng)買房，一收緊就馬上門可羅雀，我們應(yīng)該用更常恩態(tài)化的預(yù)期看待這個(gè)市場(chǎng)。

這是我們看到不同城市的千人購(gòu)房量的分布圖，怎么保持大致平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)？這里面我們看到北京的房?jī)r(jià)的歷史的走勢(shì)和不同城市的房?jī)r(jià)的指數(shù)?？傮w來(lái)看，市場(chǎng)的總體在調(diào)控之后緩慢的復(fù)蘇，有一些城市同比有一定的上漲的幅度。

很有趣的是這一輪的城市人才政策，變成了影響房?jī)r(jià)非常有趣的一個(gè)政策目標(biāo)。吸收人才沒(méi)有什么錯(cuò)，但是我們發(fā)現(xiàn)吸收人才和當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)成交和價(jià)格走勢(shì)相關(guān)度很明顯。比如說(shuō)天津，人口政策、人才政策出臺(tái)，隨后就帶動(dòng)了這個(gè)城市日均的房地產(chǎn)成交的活躍。

庫(kù)存在走低，去化在縮短，這是很現(xiàn)實(shí)的特征。居民的總體的杠桿有所改善，但是局部市場(chǎng)還比較高。所以從下半年的政策來(lái)看，去庫(kù)存的政策、棚改的貨幣化的政策可能會(huì)慢慢減弱，資金面可能會(huì)有改善，但是目前看還是強(qiáng)調(diào)控制性的進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

以深圳為代表，開始禁止企業(yè)購(gòu)房來(lái)彌補(bǔ)這些漏洞，人才引進(jìn)政策說(shuō)不定慢慢的就會(huì)逐步跟住房資質(zhì)脫鉤。居民端的房貸政策目前看還是保持在相對(duì)緊縮的態(tài)勢(shì)。雖然有一些放松，但是目前的放松主要表現(xiàn)在資產(chǎn)管理新規(guī)實(shí)施過(guò)程中有一些局部的微調(diào)，一線市場(chǎng)的走勢(shì)和房貸成本的相關(guān)性非常明顯，因?yàn)榉績(jī)r(jià)已經(jīng)足夠高，大家基本上對(duì)這個(gè)價(jià)格和可獲得性很敏感，放松和不放松影響非常直接。

總體來(lái)看，從全國(guó)的趨勢(shì)看，一些二線城市，他們還會(huì)繼續(xù)享受城市化加速的相關(guān)的紅利，但是它不會(huì)像第一階段?？赡苋珖?guó)不同地區(qū)都是幾乎同步的往上升，人口在流入，中國(guó)這個(gè)階段的城鎮(zhèn)化，或者包括下一階段擴(kuò)大內(nèi)需，它的突破口很可能是從城市群的建設(shè)，中心城市帶上周邊的二三線城市，以及連接這些城市群內(nèi)部大中小城市的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，很可能會(huì)成為下一階段中國(guó)擴(kuò)大內(nèi)需的政策重點(diǎn)。

三四線城市的棚改貨幣化，它的支撐作用在慢慢的減弱，規(guī)模、銷售的占比慢慢的降低。這也是我們這個(gè)市場(chǎng)存在的一個(gè)錯(cuò)配。我們把地批到了三四線城市，但是人流在一二線城市。棚改把三四線城市原來(lái)的土地下降得很快，新增的土地在下一步怎么匹配，這也是政策需要考慮的。

下一步的政策邏輯，目前來(lái)看，當(dāng)前一系列的調(diào)控手段還是大家非常熟悉的抑制需求。力度大的抑制性的措施能在短期內(nèi)很快的見(jiàn)效，但是它的問(wèn)題就是需求還在。抑制需求能把短期的市場(chǎng)降溫，但是供給的缺口，原來(lái)是全國(guó)性的缺口，現(xiàn)在變成局部的缺口，你該怎么彌補(bǔ)，這是一個(gè)現(xiàn)實(shí)。

比如說(shuō)現(xiàn)在管制性的調(diào)控表現(xiàn)出來(lái)的特征，這次的范圍非常大，73個(gè)城市，135條限購(gòu)政策，176條限貸政策，15個(gè)城市認(rèn)房又認(rèn)貸，有很多大家開玩笑的話，說(shuō)怎么把一個(gè)房子過(guò)戶到另外一個(gè)人名下，跟這個(gè)結(jié)婚，跟那個(gè)離婚，再跟這個(gè)結(jié)婚，再跟那個(gè)離婚。出臺(tái)政策的頻率高，最典型的是北京，30多次，海南有14次。力度也強(qiáng)，被動(dòng)式的跟進(jìn)。

從現(xiàn)在的情況看來(lái)，大家把很多期望寄托在政策性的住房，擴(kuò)大這個(gè)規(guī)模，或者講得理論化一點(diǎn)，大家說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)前一階段香港模式借鑒的比較多，但是現(xiàn)在大家似乎開始討論的比較多的是新加坡、德國(guó)這樣的房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府有很強(qiáng)的控制作用，現(xiàn)在這種趨勢(shì)表現(xiàn)得很明顯。

在北京的存量房市場(chǎng)上有15種甚至更多的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房屋，這些政策性的住房主要不是滿足市場(chǎng)上個(gè)性化的購(gòu)房需求，但是它有可能擠壓市場(chǎng)化房源的供應(yīng)、土地的供應(yīng)，地方政府的調(diào)控和中央政府在政策取向上有時(shí)候著重點(diǎn)不一樣，地方政府面臨著財(cái)政、稅收和當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展的壓力，所以它往往想一些措施，我們看到的人才引進(jìn)措施，很大程度上變成了一個(gè)購(gòu)房者的引進(jìn)措施，變成了一個(gè)調(diào)控政策的地方的微調(diào)。

我們看到不同的城市，剛才看到天津，現(xiàn)在是成都、杭州、濟(jì)南和西安，人才政策推出之后，購(gòu)房需求的上升和房?jī)r(jià)的上漲。隨著這些密集的政策出臺(tái)，我們看到這個(gè)政策一出臺(tái)，到市場(chǎng)消化的期限越來(lái)越短，它的作用有所減弱，所以這也是我相信為什么政治局開始把更大的篇幅放到要構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制的原因。

什么樣的調(diào)控政策才是長(zhǎng)效的呢？短期看抑制需求見(jiàn)效了、降溫了，但是往往也就減少了二手房的供給。本來(lái)是為了抑制需求的，結(jié)果把供給打擊了，供求缺口就留下來(lái)了。所以我們也可以看到2017年這些不同的城市住宅新開工面積的降幅。人口在流入的反而受到的打擊和供給量降的更多。

所以這個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制可能要解決這么一個(gè)潛在的問(wèn)題，從歷史來(lái)看，嚴(yán)厲抑制供給的調(diào)控往往有一個(gè)反彈，我也問(wèn)過(guò)很多專業(yè)人士，這一輪的調(diào)控什么時(shí)候能夠停止呢？大家覺(jué)得要等到政策性房地產(chǎn)的供給已經(jīng)能占到市場(chǎng)上的相當(dāng)?shù)谋壤臅r(shí)候，這算不算一個(gè)可行的方案還得討論。

而且長(zhǎng)效機(jī)制還要討論穩(wěn)增長(zhǎng)，同時(shí)還要考慮保民生，還要考慮防風(fēng)險(xiǎn)這幾者的平衡關(guān)系。這個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制談了這么長(zhǎng)時(shí)間，往往可能不是一攬子的最終的政策的出臺(tái)，很可能是一個(gè)不斷地在這幾個(gè)目標(biāo)之間，在不同的環(huán)境下的微調(diào)的過(guò)程，不同時(shí)期偏重的角度、偏重點(diǎn)會(huì)不一樣。

這就是我今天花這么一點(diǎn)時(shí)間，跟大家用數(shù)據(jù)來(lái)梳理梳理，目前這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)所出現(xiàn)的一些特征，供大家參考，談一點(diǎn)個(gè)人的看法，謝謝各位。