朱中一（中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長、民政部養(yǎng)老服務(wù)業(yè)專家委員會委員）：很高興應(yīng)邀前來參加本次博鰲房地產(chǎn)論壇。“改革四十年與房地產(chǎn)”是一個大題目，也是社會上觀點較多、分歧較大的話題。我想，政府在不久將來肯定有一個說法。在此，我以“回顧與展望”為題，談一些個人看法。

改革開放以來，特別是1998年進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革以來，我國的房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，基本解決了住房短缺問題，城鎮(zhèn)居民的人均住房建筑面積由1978年的6.7平方米、1998年的18.7平方米提高到2016年的36.6平方米，還支撐了經(jīng)濟社會的發(fā)展，明顯改變了城鎮(zhèn)建設(shè)的面貌，成績是很大的。

同時，也存在著兩個方面的問題。一是從行業(yè)內(nèi)部看，不少地方程度不同的存在著商品住房價格上漲、住房供需不平衡、結(jié)構(gòu)不合理、租房市場發(fā)展緩慢及住房保障不充分的問題。二是從社會角度看，對房地產(chǎn)業(yè)的定位搖擺，經(jīng)濟和財政增長過度依懶房地產(chǎn)，再加上大量貨幣流入樓市，推高了房價地價，提高了城鎮(zhèn)化的門檻，不利于經(jīng)濟社會的協(xié)調(diào)發(fā)展和實體經(jīng)濟的發(fā)展。

展望未來，我國的房地產(chǎn)業(yè)起碼還有十年左右的發(fā)展期，主要原因是城鎮(zhèn)化還在持續(xù)推進。我國2017年常住人口的城鎮(zhèn)化率為58.52%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率為43.35%。按照《國家人口發(fā)展規(guī)劃（2016-2030年）》，我國常住人口城鎮(zhèn)化率在2030年左右達到70%，2030年前后我國人口也將達到14.5億的峰值，預(yù)計2016年-2030年農(nóng)村向城鎮(zhèn)累計轉(zhuǎn)移人口2億人。再加上二胎政策的放開，單人家庭、單親家庭以及“丁克家庭”比例的提高，新市民的剛性需求和原居民改善性需求會持續(xù)釋放。

另外，城市的更新改造、新經(jīng)濟業(yè)態(tài)的發(fā)展和人民日益增長的對美好生活的需求，也需要房地產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)、物流配速中心、文旅地產(chǎn)、老年住區(qū)等方面進行拓展，提供相應(yīng)的配套和服務(wù)。

總之，未來十幾年，房地產(chǎn)發(fā)展的空間仍然很大。至于2030年以后，既有小區(qū)和存量房的改造、二手房的交易、加上必要的新建項目，累計數(shù)量肯定不小，所以我們不必為市場的前景擔心。

至于今年的房地產(chǎn)，由于上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資、土地購置面積、商品房銷售面積、商品房銷售額分別同比增長了9.8%、7.2%、3.3%、13.2%，即使下半年增長減緩，全年的這些指標也會接近或超過去年。

行業(yè)的集中度也將進一步提高，當然，未來的發(fā)展與之前的發(fā)展有很大的不同，除了前兩年已常說的由高速增長轉(zhuǎn)向平穩(wěn)增長，由傳統(tǒng)粗放的建造方式轉(zhuǎn)向建筑工業(yè)化、住宅產(chǎn)業(yè)化的建造方式外，更能反映行業(yè)特點的，是要堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，正確處理住房的經(jīng)濟屬性與民生屬性的關(guān)系，突出其民生屬性，以滿足新市民（包括原市民中新參加工作和新成家的市民）的住房需求為主要出發(fā)點，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，協(xié)調(diào)推進與住房制度匹配的金融、土地、稅收等制度的改革與立法工作；建立健全基礎(chǔ)性制度和長效機制，繼續(xù)實施并完善差別化調(diào)控，落實地方主體責任，堅持因地因城施策，促進市場平穩(wěn)健康發(fā)展，讓更多市民安居宜居。

7月16日，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人的發(fā)言也說明，社會普遍關(guān)注的房地產(chǎn)稅立法和長效機制的建設(shè)，有關(guān)部門都在積極推進中。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部今年5月19日印發(fā)的《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，從堅持調(diào)控目標不動搖、堅決遏制投機炒房；加快制定實施住房發(fā)展規(guī)劃；抓緊調(diào)整住房和用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、有針對性地增加住房和用地有效供給，改進商品住房用地供應(yīng)方式，建立房價地價聯(lián)動機制，防止地價推漲房價，熱點城市要積極探索推動供地主體多元化；切實加強資金管控等七個方面，做出了立足當前、兼顧今后一段時間的工作安排。

當前我們經(jīng)濟正處于轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)換增長動力的攻關(guān)期。而近期外部環(huán)境的變化使我國經(jīng)濟發(fā)展面臨不確定性。下半年，按照中央政治局7月31日會議精神，要保持經(jīng)濟社會大局穩(wěn)定；把防范化解金融風險和服務(wù)實體經(jīng)濟更好結(jié)合起來，堅定做好去杠桿工作；下決心解決房地產(chǎn)市場問題，堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)建康發(fā)展長效機制。

中央政治局會議的上述精神，與我們行業(yè)息息相關(guān)，相信國務(wù)院及其有關(guān)部門，和地方政府還會提出具體的落實措施。房企也要照此來謀劃未來的發(fā)展和今后的工作。對房企面臨的成本上漲，融資偏緊等問題，大家也可以提出改進的建議。本人在此也提出三點建議供大家參考：

（一）近兩年來，一些企業(yè)高增長的背后是企業(yè)的高負債和金融的高杠桿，這難以持續(xù)。要處理好規(guī)模擴張、工期進度、提高效益與防范風險的關(guān)系，把加強管理、夯實基礎(chǔ)、提高質(zhì)量、提高資金運營效率、降低負債放在更重要的位置，努力實現(xiàn)由規(guī)模速度型向質(zhì)量效益型的轉(zhuǎn)變。

（二）把握風險控制，拓寬融資渠道，提高企業(yè)的融資能力、投資能力和資本運營能力。探索房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化（ABS）、房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）和商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）；鼓勵企業(yè)通過兼并重組對土地、資金等進行資產(chǎn)重構(gòu)；通過合伙人制度、企業(yè)聯(lián)合開發(fā)經(jīng)營等實現(xiàn)利益共享、風險共擔。

（三）企業(yè)在順境時不要忘了政策紅利，困難時也要扛起必須的責任。要堅持誠實守信，認真執(zhí)行國家的政策、法規(guī)和標準，切實履行與有關(guān)單位和購房、租房人的合同，切實保證產(chǎn)品質(zhì)量與服務(wù)質(zhì)量，切實為消費者負責、為社會負責。

最近，我在微信中多次看到福耀玻璃集團董事長曹德旺接受媒體采訪時的視頻。曹德旺說，企業(yè)家必須要有與國家共同富裕的境界和胸懷，要努力為國家的強大、社會的進步、人民的富足貢獻力量。很多人為曹德旺點贊！我也希望我們的骨干企業(yè)和企業(yè)家，在轉(zhuǎn)型發(fā)展中積極探索、砥礪前行，做出表率！還希望與會的各位，在本次論壇上獻計獻策，為行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展和百姓的安居宜居貢獻力量！

最后預(yù)祝本次論壇圓滿成功！