引入的商家最好是首家或是別家沒有的，要把好的、獨(dú)特的東西放進(jìn)來，而不是單單把商場的品牌填滿。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 制造“高端大氣上檔次”的商場，似乎是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商們的一致追求，在廣州CBD珠江新城擁有面積不小商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的高德置地冬商場也不例外。

　　據(jù)高德置地廣場購物中心負(fù)責(zé)人介紹，高德置地春商場出租率90%左右，百貨類的占比是20%左右，而餐飲比例應(yīng)該超過33%。

　　“現(xiàn)在有電商帶來的影響等問題，餐飲吸引人流的作用就會體現(xiàn)出來了，所以餐飲比例可能有35%或者大于35%。”

　　高德將來會對這樣的比例作出調(diào)整，例如百貨類占比調(diào)低，餐飲等體驗(yàn)店調(diào)高，“但這不是數(shù)字的問題，商場總是跟著市場的變化。”

　　不僅是春商場，一般商場都會每三年調(diào)整一次。三年是小的周期，中周期則是五年六年，大一點(diǎn)的八年十年。一些有名氣的商場都是每三年調(diào)整一次。

　　在高德的計劃中，尚未開業(yè)的冬商場將繼續(xù)堅守此前一貫的高端定位，該商場開業(yè)后將成為廣州首個大型國際輕奢侈時尚購物中心。

　　區(qū)永志介紹稱，以前商場是等滿租了才開業(yè)，但現(xiàn)在不同了，“據(jù)了解，根據(jù)市場，一般商場在招商達(dá)到三到五成即會試營運(yùn)。因?yàn)樯莩奁费b修也要花很長時間的，可能要一年或者是九個月的時間。”

　　在給商場招租過程中，區(qū)永志也發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在的商業(yè)太多了，但好的租戶很少，商場要找好的租戶也不容易。因?yàn)?ldquo;高德的物業(yè)規(guī)模大，春夏秋冬整體是20多萬平方米”。

　　“開業(yè)方面，五月份之前，冬商場大部分大的獨(dú)立店基本上都能開了。五一之前華潤的blt可以開業(yè)，五一之后KTV可以開業(yè)，年前飛揚(yáng)影院可以開業(yè)。”

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對高德置地廣場商場總經(jīng)理區(qū)永志先生的采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：春商場是否已經(jīng)達(dá)到了滿租狀態(tài)？非百貨類的店鋪能夠占到多少？

　　高德置地廣場購物中心負(fù)責(zé)人：應(yīng)該有90%的出租率，非百貨類占比在25%以下，餐飲比例則要看是商場整體定位，一般會超過30%。

　　現(xiàn)在實(shí)體店受到電商等影響比較大，餐飲吸引人流的作用顯得尤為重要，所以餐飲比例一般在35%左右。但這比例不是一成不變，高德將來可能會把其他零售類占比調(diào)低，把餐飲等這些好的體驗(yàn)店比列調(diào)高，商場經(jīng)營總是要跟著市場的變化。

　　觀點(diǎn)新媒體：春商場有沒有進(jìn)行一些調(diào)整？大概多長時間調(diào)整一次？

　　高德置地廣場購物中心負(fù)責(zé)人：春商場現(xiàn)在已經(jīng)引進(jìn)了H&M、優(yōu)衣庫還有UR，但高德還是希望再找一些好的品牌。

　　不僅是春商場，一般商場的調(diào)整都會根據(jù)商業(yè)的情況，每三年調(diào)整一次。每三年是小的周期，中周期是五年六年，大一點(diǎn)八年十年。據(jù)我所知，一些有名氣的商場都是每三年調(diào)整一次。

　　觀點(diǎn)新媒體：“夏”的人流和出租還比不上“春”，具體出租率能夠到達(dá)多少？

　　高德置地廣場購物中心負(fù)責(zé)人：兩個商場位置、定位都不一樣，春商場在地鐵出口，3號、5號線帶來的人流量很大。但其實(shí)“春”“夏”是一組的，春的定位是年輕時尚，夏的定位則是運(yùn)動休閑。

　　時尚部分的品牌是參考香港的。預(yù)計未來商場引入的百貨公司會越來越少，以前香港也有很多百貨公司，現(xiàn)在都沒有了。

　　廣州將來也會出現(xiàn)百貨公司越來越少的情況，百貨公司將來會變成一個獨(dú)立店。

　　觀點(diǎn)新媒體：太古匯有一個華潤旗下高端精品超市olé，而blt也是華潤旗下高端精品，公司為什么會引入blt？

　　高德置地廣場購物中心負(fù)責(zé)人：olé、blt都是華潤最頂級的超市，二者定位很近，區(qū)別就是進(jìn)口食品比例多少的問題。

　　太古匯的位置跟高德的位置分別太大了，高德是在珠江新城CBD位置，旁邊有W、君悅、麗思卡爾頓、四季等高端酒店，周邊也是豪宅區(qū)，房價四五萬元甚至是八萬元每平方米，加上有很多寫字樓，可以說覆蓋力和輻射范圍很強(qiáng)。

　　blt很聰明，選擇來高德。其實(shí)我們和blt在很久之前就簽了，因?yàn)閎lt對高德的商場很了解，明白地理位置的優(yōu)越性，這在其他地方是找不到的。并且，高德的永旺超市生意不錯，這讓它看到在高德置地廣場的前景。

　　觀點(diǎn)新媒體：除了引進(jìn)blt之外，冬現(xiàn)在還招了哪些品牌？招租率已經(jīng)達(dá)到了多少？

　　高德置地廣場購物中心負(fù)責(zé)人：以前的商場是等滿租了才開業(yè)，但現(xiàn)在的情況不一樣了。據(jù)了解，根據(jù)市場，一般商場在招商達(dá)到三到五成即會試營運(yùn)。因?yàn)樯莩奁费b修要花很長時間，可能要一年或者是九個月的時間。

　　現(xiàn)在的商業(yè)太多了，好的租戶很少，商場要找好的租戶也不容易。

　　開業(yè)方面，五月份之前，冬大部分大的獨(dú)立店基本上都能開了。其中，五一之前華潤的BLT可以開業(yè)，五一之后KTV可以開業(yè)，年前飛揚(yáng)影院可以開業(yè)。

　　觀點(diǎn)新媒體：相比現(xiàn)在已經(jīng)比較成熟的春商場，秋商場和冬商場什么時候能夠做出春商場那樣的成績？

　　高德置地廣場購物中心負(fù)責(zé)人：一般商業(yè)氛圍比較好的商場，都要花三到六年時間才能達(dá)到盈利。　商業(yè)運(yùn)營里有一個規(guī)律，就是看引進(jìn)的品牌是否有獨(dú)特性，適不適合商場定位。購物者為什么來這家商業(yè)而不去別的商場，肯定因?yàn)橛歇?dú)特的、好的品牌。

　　當(dāng)時“夏”引進(jìn)的New Balance概念店是全中國獨(dú)有，所以購物者會過來。

　　觀點(diǎn)新媒體：相比春商場，到時候秋冬的租金會上漲嗎？

　　高德置地廣場購物中心負(fù)責(zé)人：做商業(yè)不單單看租金，不是說“秋”“冬”就一定比“春”貴，先把氛圍做好才是最重要的。高德現(xiàn)在首先要把項(xiàng)目做好，商家要有機(jī)會賺錢，商場才能良性循環(huán)，生意越來越好，租金就會一步一步上升。

　　觀點(diǎn)新媒體：大家都覺得電商的發(fā)展實(shí)在是太快，很多線下都淪為試衣間、體驗(yàn)店了。但是也有一些商場在努力做一些變革，高德是否也有這方面的考慮？

　　高德置地廣場購物中心負(fù)責(zé)人：高德看重的是現(xiàn)場體驗(yàn)，但也在研究線上線下，將來會有很多線上線下的產(chǎn)品和商家。

　　高德周圍有圖書館、博物館等文化配套優(yōu)質(zhì)的資源，這些都不是在家中網(wǎng)購就能享受到的，從多方面條件而言，實(shí)體店不應(yīng)懼怕線上的沖擊。

　　觀點(diǎn)新媒體：珠江新城是一個上班的地方，更是購物的地方。

　　高德置地廣場購物中心負(fù)責(zé)人：珠江新城確實(shí)是上班的地方。高德周圍環(huán)境比較好，有高級寫字樓、高級白領(lǐng)、高消費(fèi)人群、高級商務(wù)應(yīng)酬以及高級配套。所以更是白領(lǐng)購物消費(fèi)的地方。

　　這也說明，商場還是強(qiáng)調(diào)獨(dú)特性，引入的商家最好是首家或是別家沒有的，要把好的、獨(dú)特的東西放進(jìn)來，而不是單單把商場的品牌填滿，那樣對商業(yè)氛圍培育沒有什么作用。