毛利不樂觀及倚靠母公司所獲的各利好仍無時間表體現(xiàn)，或是投資者不看好招商地產(chǎn)的癥結(jié)所在。

　　編者按：告別2014年，中國經(jīng)濟減速與改革持續(xù)深入的背景下，房地產(chǎn)調(diào)控全面撤退，連續(xù)降息與降準帶來的是否光明未來？2000億時代萬科銷售不再為王，多元化與轉(zhuǎn)型中房地產(chǎn)不再是唯一選擇，但我們?nèi)匀恍枰獋ゴ蟮钠髽I(yè)為行業(yè)引領(lǐng)方向，需要更多傳承與創(chuàng)新。

　　2015年3月25-27日，中國房地產(chǎn)全行業(yè)精英再度齊聚廣州，問道“2015觀點年度論壇”。在此間，我們繼續(xù)盤點2014年里中國地產(chǎn)界最具有代表性的企業(yè)表現(xiàn)，連續(xù)第六年推出“中國房地產(chǎn)卓越100榜”。讓我們從全方位、多維度掃描中國房地產(chǎn)企業(yè)群體，并推出以下“中國房地產(chǎn)卓越100”特別報道。

　　觀點網(wǎng) “為什么業(yè)績那么好，又有題材，公司成長又健全，但是股票天天跌？”在招商地產(chǎn)2014年網(wǎng)上業(yè)績說明會上，投資者對招商地產(chǎn)股票為何持續(xù)疲弱顯得更為關(guān)注。

　　通過查閱招商地產(chǎn)2014年銷售業(yè)績不難發(fā)現(xiàn)，銷售與股價走勢著實不成正比。

　　因此，有市場分析人士就告訴觀點新媒體，銷售上升，但毛利不樂觀及倚靠母公司招商局所獲的各利好仍無時間表體現(xiàn)，或是投資者不看好招商地產(chǎn)的癥結(jié)所在。

　　利潤率問題

　　據(jù)招商地產(chǎn)最新公布的年報數(shù)據(jù)顯示，2014年，招商全年實現(xiàn)營業(yè)收入總額433.85億元，同比增長33.21%，歸屬于上市公司股東的凈利潤42.64億元，同比增長1.75%。

　　營業(yè)收入中，商品房銷售收入405.56億元，結(jié)算面積281.59萬平方米；投資性物業(yè)租賃收入9.55億元，累計出租面積達1048.36萬平方米；園區(qū)供電收入6.84億元，售電86865萬度；物業(yè)管理收入7.57億元，年底在管物業(yè)面積2195萬平方米。

　　房地產(chǎn)開發(fā)銷售業(yè)務(wù)方面，2014年招商地產(chǎn)實現(xiàn)簽約銷售面積364.28萬平方米，同比增加32.92%，簽約銷售金額510.49億元，同比增加18.18%。

　　據(jù)了解，2014年招商地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)銷售業(yè)務(wù)毛利率為25%，同比下降3%。凈利率方面，相關(guān)報告指出，招商地產(chǎn)2014年銷售凈利率12.7%，下滑幅度為4.21%。

　　而凈利率下降主因是公司房地產(chǎn)板塊毛利率下滑幅度較大，分析指，2013-2014年，招商地產(chǎn)的產(chǎn)品銷售以剛性需求產(chǎn)品為主，降價銷售導(dǎo)致毛利空間縮窄，拖累了凈利率的表現(xiàn)。

　　招商地產(chǎn)也坦承，近年來公司區(qū)域銷售及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)逐年變化，二、三、四線城市項目占比逐漸增加。2014年，毛利率相對較低的地區(qū)及產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)收入比例同比上升，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率同比下降。

　　高拿地預(yù)算

　　除利潤率問題外，分析認為，招商地產(chǎn)自去年開始大步擴張，導(dǎo)致“白銀時代”背景下，項目銷售前景充滿更多不可預(yù)測。

　　招商地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)顯示，2014年其在上海、廣州、深圳、南京等核心城市通過招拍掛、收購等多種方式，新增項目資源610.74萬平方米，其中公司權(quán)益面積466.23萬平方米，拿地額約300億元，占到銷售額比重約六成。

　　招商地產(chǎn)還稱，公司因發(fā)展需要加大了土地拓展力度，全年支付的地價及基建款較多。報告期內(nèi)的經(jīng)營性現(xiàn)金流出大于經(jīng)營性現(xiàn)金流入，因此經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為負數(shù)。

　　關(guān)于2014年拿地節(jié)奏的問題，早前相關(guān)分析師曾向觀點新媒體表示，2014年房價是下跌的，但是地價是上漲的，所以部分房企將拿地速度相應(yīng)放緩，控制拿地節(jié)奏，進入2015年企業(yè)拿地規(guī)?；蜻€會相應(yīng)縮減。

　　顯然，招商地產(chǎn)2015年擴張或仍會加速，招商地產(chǎn)董事總經(jīng)理賀建亞3月10日在回應(yīng)投資者時稱，由于公司目前處于發(fā)展壯大的階段，2015年的拿地預(yù)算金額高于2014年，在拿地區(qū)域方面，繼續(xù)關(guān)注具有發(fā)展?jié)摿Φ某鞘?，深耕發(fā)展準一線及二線城市；機會參與三四線城市。

　　在土地儲備大幅擴充的情況下，招商地產(chǎn)2015年的新開工計劃也隨之提升至520萬平方米，同比增長24%，2015年招商地產(chǎn)將推出總計達1000億貨值的房源。

　　另外，包括母公司注資、參與母公司前海土地開發(fā)等一系列能給招商地產(chǎn)帶來利好因素，還需時間等待也讓投資者看不到前景。

　　在發(fā)行可轉(zhuǎn)債獲購買母公司資產(chǎn)方面，招商地產(chǎn)證券事務(wù)代表陳江表示，公司于2014年12月25日收到中國證監(jiān)會的受理通知書，目前正處于證監(jiān)會的審批階段。

　　而參與母公司前海土地開發(fā)動作上，賀建亞表示，作為招商局集團房地產(chǎn)板塊的旗艦企業(yè)和唯一上市公司，招商地產(chǎn)將積極參與自貿(mào)區(qū)的開發(fā)建設(shè)。