今年在廣州將有兩大項(xiàng)目相繼入市，分別為番禺金融街·融穗瀾灣項(xiàng)目以及蘿崗金融街·融穗御府項(xiàng)目。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 繼中海廣鋼地王公布入市計(jì)劃之后，去年2月以29.94億元拿下的廣鋼地王項(xiàng)目也公布了其最新動態(tài)。

　　3月3日，廣州市國土資源和規(guī)劃委員會官網(wǎng)公布了金融街廣鋼新城AF040405地塊項(xiàng)目的規(guī)劃批示。

　　公示顯示，該地塊最終將建設(shè)8棟超40層的建筑，其中4-8棟為41層，7、8層為安置房。這比地塊最初的規(guī)劃少了兩棟樓。據(jù)了解，該地塊最初規(guī)劃擬建10棟39—42層的商品住宅，規(guī)劃總戶數(shù)約3000戶。

　　歷史資料顯示，去年2月份，金融街股份以29.94億元，配建面積83100㎡拆遷安置房拿下廣鋼新城AF040405地塊，折合樓面地價為22037元/平方米，當(dāng)時刷新荔灣新地王的紀(jì)錄。此后有開發(fā)商預(yù)計(jì)該地塊的房價將突破4萬元每平米。

　　高層的利潤平衡術(shù)

　　無獨(dú)有偶，廣鋼新城的不少地塊都被規(guī)劃成超高層建筑。

　　今年1月，由中海競得的廣鋼新城AF040404地塊項(xiàng)目在廣州市規(guī)劃局官網(wǎng)公布修建性詳細(xì)規(guī)劃批后公示。規(guī)劃顯示，該地塊將建成8棟超高層建筑，包括2棟51層回遷房、5棟49層住宅以及1棟33層商務(wù)辦公樓。與此同時，2014年8月底，同樣由中海摘得廣鋼新城AF040402、AF040403地塊公示將建4棟21-59層高層建筑，包括1棟47層還遷房、2棟59層住宅以及1棟21層商業(yè)辦公樓。并且，最高59層的住宅，刷新廣州住宅最高樓層紀(jì)錄。

　　對于這樣的規(guī)劃，有市場人士對觀點(diǎn)新媒體表示，這或許也是出于高成本拿地后的應(yīng)對之舉。“高售價可以通過提高項(xiàng)目的定位來實(shí)現(xiàn)平衡，對于不愿犧牲利潤的中海和金融街，將廣鋼新城這種需要配建的地塊定位為超高層是唯一選擇。”

　　據(jù)悉，在2014年年初，中海與華發(fā)、龍湖、金融街、世茂等同行經(jīng)過多輪血拼后，以96億元總代價拿下廣鋼新城三宗地塊，扣除安置房面積后，樓面地價已逼近兩萬。

　　合富輝煌首席分析師黎文江對觀點(diǎn)新媒體分析指出，對于面積較小或是有配建的地塊，如若不選擇超高層，也會面臨余地不足，難以營造豪宅園林和綠化的居住環(huán)境賣點(diǎn)。很多項(xiàng)目只能夠輔以精裝修和園林設(shè)計(jì)來提高定位。

　　“在樓面價逼近兩萬的高起點(diǎn)下，廣鋼新城的幾個項(xiàng)目若要實(shí)現(xiàn)盈利，入市價至少要40000元/平方米。然而以目前廣鋼新城的配套以及周邊樓盤的售價，想要今年開盤就賣出40000元/平方米的價格，有點(diǎn)困難。”

　　“而且，大部分人還是比較難接受40以上層數(shù)的住宅。”

　　對于這樣的項(xiàng)目后市，黎文江進(jìn)一步分析稱：“進(jìn)入廣鋼新城的開發(fā)商要做好慢慢賣的準(zhǔn)備。”

　　對此，黎文江舉例說：今年中海在珠江新城的豪宅項(xiàng)目花城灣一號開售，最后的銷售均價僅為4萬多，像中海這樣實(shí)力雄厚的開發(fā)商有能力做到貼著區(qū)域成交均價賣。而金融街這樣的外來戶，也只能等到區(qū)域成熟再慢慢售賣。

　　四項(xiàng)目相繼出爐

　　外來大戶金融街在廣州市場的意圖并不僅止于一個項(xiàng)目。

　　資料顯示，2014年2月21日，在廣州市場逡巡許久的金融街終于奪下廣州第一宗地塊，正式布局廣州。地塊為荔灣區(qū)廣鋼新城宅地，地塊總價29.94億元、配建面積83100平方米，折合樓面地價為22031元/平方米，刷新荔灣新地王。

　　半年后的2014年7月24日、7月25日，金融街分別以8.04億元、5.75億元拿下番禺區(qū)市橋街盛泰路東郊工業(yè)區(qū)地塊和蘿崗區(qū)長嶺居地塊。

　　僅兩個月后，金融街再次聯(lián)合方興地產(chǎn)，以32.4億奪廣州廣鋼新城一宗宅地。該地塊折后樓面地14263元/平方米。至此，短短7個月，金融街就在廣州豪擲76.14億元斬獲四個地塊。

　　彼時，金融街相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，盡管短期內(nèi)房地產(chǎn)市場受外在因素影響有所降溫，但廣州作為千萬人口級別、萬億經(jīng)濟(jì)總量的一線城市，房地產(chǎn)需求旺盛，長期發(fā)展依然看好。

　　“2014年前三季度金融街在廣州拿下的四個地塊分布在廣鋼、番禺市橋、蘿崗均為熱點(diǎn)區(qū)域。進(jìn)駐廣州只是深耕珠三角市場的重要部署之一。未來廣深等珠三角市場地塊如有合適的會果斷出手。”

　　3月4日，觀點(diǎn)新媒體再次致電金融街廣州置業(yè)有限公司，其營銷總監(jiān)張大海回應(yīng)稱：“公司不改變對華南市場的看好，如果有合適地塊依舊會繼續(xù)出手。”

　　此外，金融街方面還表示，廣鋼新城地塊命名為金融街·融穗華府，項(xiàng)目有望在年內(nèi)亮相。除此之外，今年其在廣州將有兩大項(xiàng)目相繼入市，分別為番禺金融街·融穗瀾灣項(xiàng)目以及蘿崗金融街·融穗御府項(xiàng)目。

　　其中，金融街位于廣州番禺區(qū)市橋的項(xiàng)目已經(jīng)獲批，據(jù)內(nèi)部人士表示，項(xiàng)目名為金融街·融穗瀾灣，將打造成高品質(zhì)項(xiàng)目，有望明年下半年入市。根據(jù)項(xiàng)目批后公示圖顯示，小區(qū)外圍橙色的板塊規(guī)劃為低層建筑，包含商業(yè)、肉菜市場、派出所、以及12班幼兒園等；而藍(lán)色的板塊為高層建筑，規(guī)劃將建6棟高層建筑，建筑層高為24F-40F，并包含有安置房。項(xiàng)目已經(jīng)正式動工。