即便是擁有成熟經(jīng)驗(yàn)的香港房企，也要結(jié)合當(dāng)?shù)靥攸c(diǎn)，如何結(jié)合商圈運(yùn)營將是一個(gè)重大的考驗(yàn)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 近日，新鴻基地產(chǎn)在成都的地標(biāo)性項(xiàng)目環(huán)球貿(mào)易廣場(ICC)正式開放凱旋門的樣板房。與此同時(shí)，太古地產(chǎn)與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)合作的大型綜合商業(yè)項(xiàng)目--遠(yuǎn)洋太古里，也將于今年10月開業(yè)。

　　事實(shí)上，進(jìn)入2014年以來，成都已先后迎來九龍倉國際金融中心(IFS)等項(xiàng)目入市。下半年，僅遠(yuǎn)洋太古里周邊便將有鐵獅門晶融匯、華置廣場等購物中心入市。但成都大面積的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目新增供應(yīng)，對于整個(gè)市場而言，無疑是一把懸在頭上的“達(dá)摩克利斯之劍”。

　　港資大鱷高端項(xiàng)目

　　最近有消息稱，位于東大金融街東端的成都ICC項(xiàng)目凱旋門系列住宅正式開放樣板間。

　　資料顯示，成都ICC項(xiàng)目是由新鴻基地產(chǎn)、恒基兆業(yè)地產(chǎn)和九龍倉聯(lián)手打造的大型高端綜合體項(xiàng)目，位于成都商業(yè)金融核心地帶東大街，總占地面積308畝，規(guī)劃建筑面積約125萬平方米。

　　成都是ICC項(xiàng)目在香港、上海、蘇州、南京落腳后的第五個(gè)城市，該項(xiàng)目規(guī)劃有大型商業(yè)、高端商務(wù)、超五星級酒店、住宅等多種業(yè)態(tài)。

　　目前，成都ICC項(xiàng)目在建一號住宅地塊，此次開放的凱旋門系列住宅則是新鴻基地產(chǎn)繼香港“凱旋門”、上海“濱江凱旋門”后，再度打造的頂級豪宅。

　　市場人士預(yù)計(jì)，成都ICC項(xiàng)目的商業(yè)部分預(yù)計(jì)將于若干年后面市，屆時(shí)成都將再添一座高端商業(yè)項(xiàng)目。

　　除此以外，由太古地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)的街區(qū)形態(tài)購物中心遠(yuǎn)洋太古里項(xiàng)目，也將于10月開業(yè)。

　　遠(yuǎn)洋太古里項(xiàng)目位于成都最核心的春熙路商圈，總建筑面積逾25.1萬平方米，其中零售街區(qū)占10.6萬平方米，辦公樓睿東中心則占12.3萬平方米。

　　除了上述兩大港企項(xiàng)目入市，有市場人士認(rèn)為，成都是中國西部的門戶城市，加上近年來GDP增速都保持12%左右，因此香港房企扎堆進(jìn)駐成都并非偶然。

　　同時(shí)，成都人領(lǐng)先的時(shí)尚消費(fèi)理念及消費(fèi)能力，使這個(gè)城市奢侈品零售市場的發(fā)展水平位居全國前列。據(jù)福布斯發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2012年，成都奢侈品消費(fèi)額僅次于北京、上海，位居全國第三。

　　對于未來將入市的成都ICC項(xiàng)目及遠(yuǎn)洋太古里，高緯環(huán)球分析師朱丙凱表示，遠(yuǎn)洋太古里所處的春熙路商圈是成都最核心的地帶，擁有巨大的人流量，而項(xiàng)目本身也為春熙路彌補(bǔ)了高端品牌上的匱乏。

　　其續(xù)稱，ICC項(xiàng)目所處的東大街板塊以前曾是工業(yè)廠房地帶，目前分布較多住宅，商業(yè)配套尚處于不完善階段。

　　“不過，東大街板塊未來將打造成'西部華爾街'，周邊也已云集包括香港置地、合中糧地產(chǎn)、韓國樂天等國內(nèi)外知名房企，所以未來區(qū)域成熟只是時(shí)間問題。”

　　成都商業(yè)地產(chǎn)承壓

　　盡管ICC項(xiàng)目、遠(yuǎn)洋太古里在地理位置上擁有巨大的優(yōu)勢，朱丙凱卻同時(shí)表示，目前成都的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量過多，且在很小的區(qū)域范圍內(nèi)存在很多項(xiàng)目，扎堆現(xiàn)象明顯。

　　相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年，成都購物中心市場新增面積52.46萬平方米，推動購物中心存量增長40.05%至338.38萬平方米。

　　其中，今年以來，包括九龍倉國際金融中心(IFS)、九眼橋錦尚購物中心陽光新業(yè)、雄飛中心星際里百貨、成都世豪廣場、鵬瑞利青羊廣場等項(xiàng)目已陸續(xù)開業(yè)。

　　展望下半年，朱丙凱警告稱，僅春熙路商圈就將迎來鐵獅門晶融匯、華置廣場和遠(yuǎn)洋太古里等中高端購物中心，這些項(xiàng)目入市后，成都高端項(xiàng)目市場可能也將達(dá)到飽和狀態(tài)。

　　數(shù)據(jù)還顯示，截至2014年底，成都購物中心供應(yīng)量將超過400萬平方米，位居全國第一。

　　據(jù)了解，在成都商業(yè)市場去化面臨巨大壓力的情況下，目前不少購物中心已開始重新調(diào)整業(yè)態(tài)，例如引入針對年輕消費(fèi)者的時(shí)尚品牌，關(guān)門對環(huán)境進(jìn)行改造等。

　　不過，朱丙凱指出，仍然有一部分購物中心會因?yàn)檎猩毯徒?jīng)營的壓力被迫倒閉，這種市場淘汰是不可避免的。

　　其續(xù)稱，之前購物中心只看數(shù)量不看質(zhì)量的時(shí)代已一去不返，現(xiàn)在市場更看中房企的項(xiàng)目運(yùn)營能力。“即便是擁有成熟經(jīng)驗(yàn)的香港房企，也要結(jié)合當(dāng)?shù)靥攸c(diǎn)，如何結(jié)合商圈運(yùn)營將是一個(gè)重大的考驗(yàn)。”