從目前來看萬科物業(yè)的市場(chǎng)占有率還是比較低，給彩生活的市場(chǎng)空間也還是比較大。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 6月30日，花樣年控股集團(tuán)有限公司旗下的彩生活在港交所主板正式掛牌上市，股票代碼“01778.HK”。

　　根據(jù)港交所股票交易系統(tǒng)顯示，彩生活開盤報(bào)4港元，較其上市價(jià)3.78港元溢價(jià)約5.8%。隨后股價(jià)更一度漲逾2成，最高達(dá)4.68港元。

　　從今天上午股價(jià)的表現(xiàn)來看，主打社區(qū)增值服務(wù)平臺(tái)的彩生活似乎比預(yù)期得到更多來自資本市場(chǎng)的贊成票。

　　對(duì)此，金利豐證券研究部董事黃德幾對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，“現(xiàn)在彩生活股價(jià)比招股價(jià)高那么多，是因?yàn)楫?dāng)初招股價(jià)定的范圍比較低，相對(duì)招股價(jià)的范圍比較接近下限定價(jià)，今天股價(jià)最高的時(shí)候是超過股價(jià)發(fā)行價(jià)的范圍最高水平，但是以后股價(jià)往上漲的空間并不大。”

　　“不過，相比于上周有10家上市公司赴港上市，7家跌破發(fā)行價(jià)的情況來看，今天彩生活的掛牌表現(xiàn)是不錯(cuò)的。”黃德幾進(jìn)一步分析。

　　據(jù)了解，彩生活此次發(fā)售價(jià)定為每股股份3.78港元，扣除全球發(fā)售應(yīng)付的包銷費(fèi)用、傭金及估計(jì)開支后，彩生活I(lǐng)PO所得款項(xiàng)凈額估計(jì)約為8.481億港元。其中，國(guó)際發(fā)售股份獲適度超額認(rèn)購(gòu)，香港公開發(fā)售股份獲超4倍認(rèn)購(gòu)。

　　彩生活的物業(yè)生意

　　資料顯示，此次掛牌上市的"彩生活"由花樣年集團(tuán)于2008年初組建，并于2011年初完成重組。2013年一整年，花樣年集團(tuán)的業(yè)務(wù)重心之一是集團(tuán)物業(yè)管理業(yè)務(wù)重組，推動(dòng)彩生活的分拆上市，借以實(shí)現(xiàn)社區(qū)服務(wù)運(yùn)營(yíng)商的轉(zhuǎn)型。

　　實(shí)際上，彩生活的商業(yè)模式簡(jiǎn)單表述就是傳統(tǒng)物業(yè)管理+工程服務(wù)+社區(qū)增值服務(wù)。通過招股書不難發(fā)現(xiàn)，去年傳統(tǒng)物業(yè)管理比重的收益約占公司總收益的58.7%；而工程服務(wù)占彩生活2013年收入的22%，毛利率達(dá)到39%。

　　值得一提的是，去年其社區(qū)增值服務(wù)收入接近4500萬，在總收入中占比19%。而2011年、2012年及2013年，彩生活增值服務(wù)的毛利率分別為82.3%、94.1%及98.4%。

　　在當(dāng)前國(guó)內(nèi)多數(shù)物業(yè)管理公司仍以傳統(tǒng)的物業(yè)管理為主要收入來源的同時(shí)，觀察彩生活的非物業(yè)管理收入不難發(fā)現(xiàn)，其去年工程服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)這兩塊業(yè)務(wù)的收益加在一起，已超過全年彩生活公司業(yè)務(wù)總收益四成。

　　對(duì)于傳統(tǒng)的物業(yè)管理，大家并不陌生。而對(duì)于增值服務(wù)這一點(diǎn)來說，花樣年CEO唐學(xué)斌在掛牌現(xiàn)場(chǎng)再次強(qiáng)調(diào)，“實(shí)際上我們未來不是主要依靠物業(yè)管理來獲取利潤(rùn)，而是期待模式進(jìn)一步發(fā)展以后，增值服務(wù)會(huì)逐步成為利潤(rùn)的主要渠道之一。”

　　“我們主要是收取平臺(tái)費(fèi)用和傭金這兩種方式，而且是向供應(yīng)商收取。業(yè)主一分錢都不交，是按照互聯(lián)網(wǎng)的規(guī)則來運(yùn)行。”唐學(xué)斌繼續(xù)表示。

　　對(duì)此，花樣年主席潘軍也指出，“因?yàn)樵鲋捣?wù)一般都是基于授權(quán)和線上的交易，所以基本沒有太多人工的支付，所以它的毛利可以達(dá)到98%以上，這屬于互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的一個(gè)典型特征。”

　　實(shí)際上，黃德幾認(rèn)為，彩生活一大賣點(diǎn)就是互聯(lián)網(wǎng)管理的噱頭效應(yīng)。至于彩生活未來發(fā)展的前景，其表示還要看彩生活上市后能否把地區(qū)性比較大的物管公司收購(gòu)回來，并且未來如何發(fā)揮物管公司的協(xié)同效應(yīng)也很重要。

　　無獨(dú)有偶，光大證券分析師謝皓宇認(rèn)為，從區(qū)域布局來看，目前彩生活所擁有的物業(yè)更多的是在二三線城市，還需要往一線城市走。

　　不過，針對(duì)未來收購(gòu)物管公司這一點(diǎn)，潘軍在掛牌現(xiàn)場(chǎng)則表示稱，“我們的目標(biāo)肯定都是住宅類的物業(yè)管理公司，而且期望在行業(yè)內(nèi)是有一定規(guī)模的，對(duì)于地點(diǎn)來講我們主要選擇在一二線城市核心區(qū)域有比較多管理面積的企業(yè)。”

　　物業(yè)管理藍(lán)紅海

　　在黃德幾看來，社區(qū)服務(wù)商忙于跑馬圈地的今日，擁有互聯(lián)網(wǎng)賣點(diǎn)的同時(shí)，也不能忽視所謂物業(yè)藍(lán)海生意中所存在的“紅海”問題。

　　根據(jù)其研究報(bào)告所述，“行業(yè)進(jìn)入門檻不高，導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)激烈；而且，除物業(yè)管理公司外，其他電子商務(wù)公司的訂購(gòu)服務(wù)方便，亦可能降低住客對(duì)集團(tuán)業(yè)務(wù)的需求，前景有待觀望。”

　　“很簡(jiǎn)單的說，類似彩生活這樣的業(yè)務(wù)模式很容易被復(fù)制，沒有什么很特別的，其他公司也可以做”，黃德幾如是說。

　　“不過，彩生活是花樣年分拆出來的，對(duì)于未來花樣年旗下的房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目還是有協(xié)同效應(yīng)。”黃德幾進(jìn)而對(duì)觀點(diǎn)新媒體分析表示。

　　除了業(yè)務(wù)模式容易復(fù)制這點(diǎn)外，在另一分析師謝皓宇的研究報(bào)告中則提到彩生活未來的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，“其實(shí)萬科才是擁有最龐大業(yè)主資源的企業(yè)。”

　　據(jù)其不完全統(tǒng)計(jì)，萬科現(xiàn)已售住房面積7680萬方，目前對(duì)應(yīng)單位面積物管費(fèi)僅1.6元/平每月，市場(chǎng)普遍預(yù)期，在2013年萬科物管成為獨(dú)立事業(yè)部后，萬科將會(huì)迎來收入的快速提升。

　　目前，彩生活管理物業(yè)主要由兩部分來源構(gòu)成：一種是花樣年自有物業(yè)，這一比例占其管理物業(yè)比例較低；而另外則是通過同業(yè)收購(gòu)和租賃獲得的物業(yè)，這部分占其管理物業(yè)比例很高。

　　那么未來，萬科物業(yè)在擁有龐大自有物業(yè)的基礎(chǔ)上是否也將會(huì)競(jìng)逐同業(yè)龐大的物業(yè)管理市場(chǎng)？

　　分析師指出，從目前來看萬科物業(yè)的市場(chǎng)占有率還是比較低，給彩生活的市場(chǎng)空間也還是比較大。而且是否會(huì)借鑒彩生活通過同業(yè)收購(gòu)和租賃獲得的物業(yè)的做法尚不得而知。

　　但“萬科雖然不是唯一的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但絕對(duì)是一個(gè)強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手”黃德幾如是認(rèn)為。

　　他另外表示，“目前內(nèi)地的物業(yè)管理相比香港還是有所差距，未來或?qū)⒉慌懦龑⒂邢愀燮髽I(yè)有興趣來內(nèi)地發(fā)展物業(yè)管理的可能。其中，就包括物業(yè)管理處于領(lǐng)先水平的領(lǐng)匯。”

　　據(jù)了解，早在去年12月19日，擁有香港政府背景、及雄厚商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)的領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)公告透露，已與萬科集團(tuán)簽訂戰(zhàn)略性合作意向書，雙方將在接下來的兩年時(shí)間內(nèi)，共同尋找中國(guó)零售物業(yè)的投資機(jī)會(huì)。

　　彼時(shí)有業(yè)內(nèi)人士分析指出，萬科與領(lǐng)匯的合作更多的是聚焦在社區(qū)商業(yè)這一方面。不過，從萬科已提出未來將重點(diǎn)發(fā)展社區(qū)服務(wù)配套這一策略來看，不排除其未來將介入更多物業(yè)管理的生意的方方面面。