6月11日深夜，廣州中介銷售人員在微信群爆出，雅居樂(lè)劍橋郡將于本周五晚上推出一棟新品，貨量100套，預(yù)計(jì)價(jià)格1.2萬(wàn)/平米，直降5千毛坯發(fā)售！

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 6月13日，雅居樂(lè)發(fā)布公告稱，公司秘書(shū)及授權(quán)代表衛(wèi)靜心辭任，由官鉦欽繼任雅居樂(lè)公司秘書(shū)及授權(quán)代表，即日起生效。

　　資料顯示，衛(wèi)靜心自2005年加入雅居樂(lè)，主要負(fù)責(zé)雅居樂(lè)的企業(yè)管治、企業(yè)事務(wù)及香港區(qū)域的業(yè)務(wù)管理。

　　衛(wèi)靜心本人曾獲英國(guó)倫敦大學(xué)財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)碩士學(xué)位，她是英國(guó)特許秘書(shū)及行政人員公會(huì)及香港特許秘書(shū)公會(huì)的資深會(huì)員，并持有香港特許秘書(shū)公會(huì)簽發(fā)的執(zhí)業(yè)者證明。在加入雅居樂(lè)之前，其曾于多間聯(lián)交所上市公司任職及擁有逾22年的相關(guān)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)。

　　現(xiàn)在，在入職雅居樂(lè)即將十年之際，衛(wèi)靜心突然離職，此前亦毫無(wú)征兆，多少讓人頗感驚訝。有分析認(rèn)為，這可能和雅居樂(lè)今年為大力提振近年來(lái)持續(xù)疲軟的銷售，從年初就開(kāi)始的管理層調(diào)整有直接關(guān)系。

　　甩賣“劍橋郡”

　　雅居樂(lè)近年銷售乏力已是不爭(zhēng)的事實(shí)。不過(guò)今年為了提振銷售，雅居樂(lè)近期已多次祭出了降價(jià)促銷這一“利器”。

　　6月11日深夜，廣州中介銷售人員在微信群爆出，雅居樂(lè)劍橋郡將于本周五晚上推出一棟新品，貨量100套，預(yù)計(jì)價(jià)格1.2萬(wàn)/平米，直降5千毛坯發(fā)售！

　　6月13日，雅居樂(lè)劍橋郡果然推出限量一口價(jià)特價(jià)單位，產(chǎn)品為247平米的五房單位，部分樓層可望江景。而價(jià)格確實(shí)只有1.2萬(wàn)元/平米，貨量為100套。

　　據(jù)了解，由于本次推出的單位讓利幅度較大，因此雅居樂(lè)要求購(gòu)房者需要7天內(nèi)完成簽約，付款方式僅限一次性付清房款或者首付3成起，不能“分期首付”。

　　劍橋郡此前銷售數(shù)據(jù)顯示，其售價(jià)已達(dá)1.8萬(wàn)元/平米以上，最高曾突破3萬(wàn)元/平米米。

　　如此算來(lái)，雅居樂(lè)此番降價(jià)幅度頗為驚人，最低也有30%以上。

　　據(jù)市場(chǎng)人士稱，雅居樂(lè)劍橋郡一夜清貨，目的就是做好上半年業(yè)績(jī)，回籠資金。

　　對(duì)于這次不惜成本的降價(jià)促銷，廣州資深地產(chǎn)人士趙卓文在微博上寫(xiě)到：“開(kāi)發(fā)商資金壓力大。甩賣決心很大。價(jià)格一次降到底，夠狠；市場(chǎng)還是有承接力，只要價(jià)格有吸引；在樓市下行階段，盲目做豪宅，特別是大批量做豪宅，風(fēng)險(xiǎn)很大。市場(chǎng)好，賣尊貴，市場(chǎng)不好，只有賣實(shí)惠。”

　　事實(shí)上，這并不是雅居樂(lè)在今年的首次促銷。

　　在剛剛過(guò)去的端午小長(zhǎng)假前后，雅居樂(lè)旗下廣州、佛山、中山、惠州等地的項(xiàng)目集中推出了特價(jià)單位。廣州的雅居樂(lè)君御公館加推79-130平米方米兩至三房，毛坯均價(jià)約12000元/平米，最低售價(jià)10700元/平米起。6月2日-8日，該盤(pán)網(wǎng)簽42套均價(jià)12222元/平米，較5月15649元/平米降低不少。

　　惠州雅居樂(lè)白鷺湖在端午前夕推出的洋房售價(jià)較早前的6000元/平米降至4600元/平米。而在大本營(yíng)中山，雅居樂(lè)聯(lián)動(dòng)5盤(pán)，直接以特價(jià)、團(tuán)購(gòu)等形式降價(jià)促銷沖刺銷售，現(xiàn)場(chǎng)打出“底價(jià)入市限時(shí)大促”，其中雅居樂(lè)御龍山降價(jià)幅度達(dá)2500元/平米。

　　加上從2月就開(kāi)始的南京、成都等項(xiàng)目降價(jià)促銷的情況，雅居樂(lè)在2014年看起來(lái)要將“降價(jià)進(jìn)行到底”了。

　　均價(jià)持續(xù)下降

　　這大半年的降價(jià)已經(jīng)明顯的表現(xiàn)在雅居樂(lè)公布的銷售月報(bào)上了。

　　6月9日，雅居樂(lè)公告5月份公司實(shí)現(xiàn)預(yù)售金額32.5億元，預(yù)售建筑面積35萬(wàn)平方米，環(huán)比4月分別增長(zhǎng)11.68%及15.13%；平均預(yù)售價(jià)格為9291元/平方米，環(huán)比持續(xù)下滑。

　　今年首5個(gè)月，雅居樂(lè)累積實(shí)現(xiàn)預(yù)售金額164.6億元，累積預(yù)售建筑面積156萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)27.5%及41.8%。

　　但值得注意的是，雅居樂(lè)的預(yù)售均價(jià)從1月份至今一路下滑，5月預(yù)售均價(jià)較1月的1.29萬(wàn)元/平方米已下降超過(guò)28%；首5月預(yù)售均價(jià)1.06萬(wàn)元/平方米，較2013年全年的1.16萬(wàn)元/平方米亦降幅明顯。

　　瑞信在此前的研報(bào)中指出，雅居樂(lè)近期對(duì)個(gè)別項(xiàng)目積極降價(jià)，雖然可有助刺激銷售，但代價(jià)是犧牲利潤(rùn)率及影響現(xiàn)金回籠。

　　瑞銀認(rèn)為，受項(xiàng)目降價(jià)影響，雅居樂(lè)2014年的毛利率或由2013年的36%降至32%。巴克萊資本此前發(fā)表報(bào)告指出，跑量去庫(kù)存使得雅居樂(lè)毛利率受壓，預(yù)計(jì)今年的毛利率水平跌至20%-25%。

　　這些預(yù)期和表現(xiàn)看起來(lái)略顯悲觀，尤其在3月雅居樂(lè)大力調(diào)整了董事會(huì)之后，銷售額的提升并沒(méi)有帶來(lái)財(cái)務(wù)指標(biāo)的明顯改善，而市場(chǎng)壓力即使是以犧牲利潤(rùn)為代價(jià)也未見(jiàn)轉(zhuǎn)折。

　　3月28日，雅居樂(lè)發(fā)布公告顯示，原董事會(huì)執(zhí)行董事陳卓賢、陳卓喜、陳卓南三兄弟及陸倩芳（陳卓林妻子）調(diào)任為非執(zhí)行董事，而副總裁黃奉潮、梁正堅(jiān)及陳忠其獲委任為公司的執(zhí)行董事，并于即日生效。

　　雅居樂(lè)稱，2013年集團(tuán)實(shí)行多項(xiàng)改革措施，包括成立管治委員會(huì)，其日常運(yùn)作已由副總裁及各區(qū)域總裁負(fù)責(zé)。因此，將3名資深的副總裁委任為執(zhí)行董事，以及調(diào)任4位執(zhí)行董事為非執(zhí)行董事是“順理成章”。

　　當(dāng)時(shí)普遍分析認(rèn)為，雅居樂(lè)在董事會(huì)的變化也是為未來(lái)的“業(yè)績(jī)體現(xiàn)”做準(zhǔn)備，特別是其將一些銷售表現(xiàn)不錯(cuò)的區(qū)域負(fù)責(zé)人委任為執(zhí)行董事。

　　樓市預(yù)期悲觀

　　然而，2014年一半時(shí)光即將度過(guò)，雅居樂(lè)全年480億的目標(biāo)只完成了164億元。按照雅居樂(lè)前幾年一直宣稱的上半年只需達(dá)到四成銷售計(jì)算，其6個(gè)月的銷售金額應(yīng)為192億元。

　　現(xiàn)在在剩余的1個(gè)月的時(shí)間雅居樂(lè)需要完成近30億銷售，也許在雅居樂(lè)當(dāng)前如此大力促銷的情況下并不難以辦到。

　　但另一個(gè)讓人頗感壓力的事情則是，諸多分析人士對(duì)2014年下半年的市場(chǎng)預(yù)期并不樂(lè)觀，有人甚至認(rèn)為2014年最為艱難的時(shí)候就是三、四季度。

　　相當(dāng)多境外研究團(tuán)體和媒體都認(rèn)為，由于政策時(shí)滯等原因，第一波房地產(chǎn)沖擊將在第三季度來(lái)臨：房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫程度前所未有，一旦行業(yè)開(kāi)始去杠桿化，違約將雪崩式來(lái)臨；第三季度或?qū)⑹欠科蟾叨任ｋU(xiǎn)期。

　　如果情況真的如此演變，那么雅居樂(lè)能否在下半年完成六成的銷售金額，將是目前無(wú)法確認(rèn)的不確定事件。

　　至少，近期已經(jīng)有多家研究機(jī)構(gòu)對(duì)房企的全年銷售表示了不樂(lè)觀的態(tài)度。

　　6月9日，標(biāo)普發(fā)布預(yù)測(cè)報(bào)告稱，開(kāi)發(fā)商將在今年下半年在提高現(xiàn)金流和實(shí)現(xiàn)年初制定的較高的銷售目標(biāo)方面，面臨更大的壓力。

　　而中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在已公布銷售額的30家上市房企中，從完成年度目標(biāo)情況看，除恒大、萬(wàn)科等個(gè)別企業(yè)外，其他房企普遍完成銷售目標(biāo)狀況非常差，平均完成率僅29%。

　　中原指出，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)目前的發(fā)展趨勢(shì)，而房企又不努力地加快以價(jià)換量，很可能90%以上的企業(yè)將難以完成年度目標(biāo)。

　　或許，雅居樂(lè)如今如此大力度的以價(jià)換量加快銷售就不難理解。

　　只不過(guò)，在雅居樂(lè)的銷售與利潤(rùn)并未出現(xiàn)根本性改善的情況下，曾為公司2005年上市立下汗馬功勞服務(wù)將近十年的老將離職，對(duì)于其接下來(lái)發(fā)展是否會(huì)帶來(lái)波動(dòng)的影響，倒是一個(gè)值得觀察的事件。