13年上市房企營收有一定幅度提升。但行業(yè)整體利潤率水平繼續(xù)下降。預(yù)計未來一段時間行業(yè)整體利潤水平將繼續(xù)維持當(dāng)前較低的水平甚至繼續(xù)小幅下降。

　　投資要點(diǎn)：

　　上市公司13年年報及14年一季報已全部公布完畢。我們統(tǒng)計了全國142家上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(按申萬房地產(chǎn)分類)業(yè)績情況：

　　13年銷售收入明顯上升但凈利率繼續(xù)下降。上市房企13年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入7583.6億，上升27%；實(shí)現(xiàn)營業(yè)利潤1312.4億，其中凈利潤981.5億，歸屬母公司股東凈利潤867.5億，同比分別上升15%，14%和13%。其中營業(yè)收入增速較12年度提升2.47個百分點(diǎn)，但營業(yè)利潤、凈利潤、歸屬母公司股東凈利潤同比增速繼續(xù)出現(xiàn)回落(分別下降2個百分點(diǎn)左右)，行業(yè)整體利潤增速維持下降趨勢。

　　14年一季度樓市銷售及業(yè)績回落較明顯。14年一季度上市房企營業(yè)收入同比上升10.25%，升幅較13年一季度的40.72%大幅回落。而營業(yè)利潤、凈利潤、歸屬母公司股東凈利潤則分別同比上升0%，下降2.3%和下降5.6%。整體看，房企一季度業(yè)績同比增速有所回落。而14年全年，整體商品房銷售增速回落也將是大概率事件。房企間業(yè)績分化現(xiàn)象或?qū)⒂兴鶖U(kuò)大。

　　房地產(chǎn)行業(yè)整體收益水平仍相對較好。13年行業(yè)平均凈資產(chǎn)收益率14.42%，與去年同期基本持平，在申萬23個行業(yè)板塊中排名繼續(xù)在第4位；總資產(chǎn)凈利率為3.55%，同比則下降0.3個百分點(diǎn)。行業(yè)整體收益水平較前幾年有所下降，但收益水平仍相對較好。

　　13年去庫存良好預(yù)計14年開發(fā)速度將回落。13年銷售回升，帶動新開工、施工等提升。但預(yù)計14年整體銷售難度加大，銷售增速也將放緩，開發(fā)商主動調(diào)整開發(fā)速度將愈加明顯。相信14年整體房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將回落，回落幅度也將高于一季度水平。

　　總結(jié)與投資建議：13年上市房企營收有一定幅度提升。但行業(yè)整體利潤率水平繼續(xù)下降。預(yù)計未來一段時間行業(yè)整體利潤水平將繼續(xù)維持當(dāng)前較低的水平甚至繼續(xù)小幅下降。而13年整體資金面狀況較12年明顯改善。進(jìn)入14年一季度，樓市整體銷售回落明顯。相信14年全年行業(yè)整體銷售及開發(fā)投資增速將有一定幅度的回落。但對比其他行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)整體收益水平仍然較領(lǐng)先，同時行業(yè)業(yè)績鎖定性較高，對估值有所支撐。

　　我們維持月報中的觀點(diǎn)，地產(chǎn)股估值跌至歷史最低水平，估值提升動量存在，但持續(xù)修復(fù)仍遇到基本面壓制。在基本面及政策面博弈中，地產(chǎn)股短期估值水平會在一定區(qū)間內(nèi)振蕩。后續(xù)穩(wěn)增長等政策，以及一些概念性事件，可以觸發(fā)板塊實(shí)現(xiàn)上攻。但比較持續(xù)的趨勢性行情，需要更多的因素支撐，較大的行情目前看仍不具備。建議投資者關(guān)注招保萬金、榮盛發(fā)展、華夏幸福、世茂股份、南國置業(yè)、深振業(yè)A、世聯(lián)行、中華企業(yè)等個股。

　　東莞證券-房地產(chǎn)行業(yè)：13年銷售明顯提升但利潤率繼續(xù)下降