二季度盡管政策仍存在改善預期，但流動性尤其是按揭信貸的緊張，加上市場對房價下跌的擔憂情緒逐步蔓延，平淡的銷量表現(xiàn)進一步強化了購房者的觀望預期，基本面仍將繼續(xù)探底。

　　政策面：限購結(jié)構(gòu)性放開是最大的政策改善方向，限貸可動空間較小。2014年兩會政府工作報告及中央工作會議均淡化房地產(chǎn)調(diào)控表述，分類調(diào)控、去行政化的調(diào)控思路日益清晰。限購結(jié)構(gòu)性放開依舊是最大的政策改善方向，從去年溫州、徐州放松限購的影響來看，政策對當月及接下來一個月的銷量刺激較明顯?？紤]到目前市場流動性及購房者預期均不及去年，中性假設下，若所有城市放開限購，將拉動上半年全國成交面積累計增速由我們預測的0.83%提升至4.6%。限貸放開不符合高層控制投機性需求的指導意圖，判斷放開限貸的可能性較小。降低投機購房杠桿，控制泡沫程度，保證金融體系的安全將是中央調(diào)控房地產(chǎn)市場的長期基本思想。且在目前資金成本上升的趨勢下，即使貸款調(diào)節(jié)權(quán)利下放至銀行，銀行出于盈利的考量，降低目前房貸利率的動力亦不足。

　　流動性：表內(nèi)資金趨緊，非標融資逐步回落。一季度盡管場內(nèi)資金成本已有所回落，但出于對地產(chǎn)資金鏈的擔憂，部分銀行開始收緊房地產(chǎn)貸款業(yè)務，開發(fā)商融資環(huán)境并未見明顯改善。1-2月房企國內(nèi)銀行貸款同比增長24.2%，較去年全年增速下滑6.4個百分點。根據(jù)平安銀行組判斷，在經(jīng)歷年初信貸集中投放后，二季度流動性較一季度將有所偏緊。非標渠道方面，受年初中誠信托違約風波，及市場對三四線城市樓市擔憂升溫影響，1-3月房地產(chǎn)集合信托募集資金765億，同比僅增長8.7%，較2013年全年78%的增速回落明顯。同時由于8號文規(guī)范非標業(yè)務，大量基建、工商企業(yè)被迫將手伸向銀行表內(nèi)，在銀行貸款額度總量有限的前提下，需求方的增加意味著房企銀行貸款的額度和成本均有可能受到?jīng)_擊。

　　基本面：成交仍在探底，投資增速延續(xù)回落。微觀上門量數(shù)據(jù)顯示，3月上門量環(huán)比上升6.2%，但同比下降18.2%，顯示需求端仍未有明顯起色。供給端由于去年下半年土地成交同比增長27%，潛在供應依然較大。在供需此消彼長的背景下，加上信貸依然趨緊，短期樓市成交仍不容樂觀。樂觀/中性/悲觀假設下，預計上半年全國商品房成交面積增速分別為4.3%、0.83%和下降2.2%。

　　受銷售遇冷影響，一季度全國300個城市土地成交建面同比減少15%，我們統(tǒng)計的十大開發(fā)商2014年新開工計劃同比增速僅為9.6%，較2013年36.5%的實際增速下滑明顯，在開發(fā)商拿地和開工趨謹慎的前提下，預計二季度投資增速在樂觀/中性/悲觀假設下分別為19.4%、17.6%和12.8%。

　　投資策略：寬幅振蕩，博弈主題，逢低加倉模式績優(yōu)股。二季度盡管政策仍存在改善預期，但流動性尤其是按揭信貸的緊張，加上市場對房價下跌的擔憂情緒逐步蔓延，平淡的銷量表現(xiàn)進一步強化了購房者的觀望預期，基本面仍將繼續(xù)探底。在基本面未見底而利率成本趨緊的背景下，板塊仍難有趨勢性機會，政策的預期改善催化的小周期反彈行情在二季度初將明顯減弱。我們判斷2季度板塊投資將圍繞“保底”和“縮量降價”走出寬幅振蕩的行情。投資上建議關(guān)注彈性未被完全釋放的國企改革主題，推薦中洲控股、深振業(yè)；并建議逢低加倉具備模式優(yōu)勢，業(yè)績增長有保障的長期績優(yōu)股：華夏幸福、世聯(lián)地產(chǎn)。

　　風險提示：流動性趨緊帶來的銷量持續(xù)惡化風險

　　平安證券-房地產(chǎn)行業(yè)季度策略報告：政策預期改善，量價繼續(xù)探底