蘇州部分區(qū)域人均商業(yè)面積已經(jīng)超過(guò)了3平方米，遠(yuǎn)高于西方發(fā)達(dá)國(guó)家水平，處于過(guò)剩狀態(tài)。

　　觀(guān)點(diǎn)網(wǎng) 魯鵬 “供應(yīng)量連年增長(zhǎng)，成交量卻一直平平淡淡”的蘇州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)當(dāng)頭棒喝。

　　2月16日，蘇州市政府頒布新政《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全市商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理意見(jiàn)的通知》，在商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域“建立風(fēng)險(xiǎn)防范資產(chǎn)保障機(jī)制”，要求可分割出售類(lèi)的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，在預(yù)售前必須劃出一部分房產(chǎn)作為風(fēng)險(xiǎn)防范資產(chǎn)予以?xún)鼋Y(jié)，時(shí)限為3年。

　　其中，建筑面積在10萬(wàn)平方米以下的，房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范資產(chǎn)不得低于地上總建筑面積的30%；建筑面積在10萬(wàn)平方米以上的，按地上總建筑面積3萬(wàn)平方米劃定。

　　該禁令一出，便被業(yè)內(nèi)指屬“一刀切”做法，讓本就缺乏資金實(shí)力的開(kāi)發(fā)商處境更加艱難；但博思堂副總裁王久一則表示，“這種做法長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)對(duì)市場(chǎng)是一種利好?！?/p>

　　禁令將會(huì)產(chǎn)生怎樣的效果還要看時(shí)間檢驗(yàn)，當(dāng)前蘇州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)陷入泥潭，需政府出臺(tái)政策治理，則是無(wú)可爭(zhēng)議的事實(shí)和亟待解決的難題。

　　新的禁令

　　新政還規(guī)定，將提高新建商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目貨幣資本金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，在現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)上增加50%。根據(jù)項(xiàng)目工程建設(shè)進(jìn)度，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目按基礎(chǔ)完成、結(jié)構(gòu)封頂分別解款30%、20%，在預(yù)售階段如無(wú)售后包租現(xiàn)象，在項(xiàng)目竣工交付后一個(gè)月內(nèi)全額解款。

　　此外，如出現(xiàn)“售后包租”現(xiàn)象，貨幣資本金余額部分將予以?xún)鼋Y(jié)，直至整改完成。

　　王久一介紹，“開(kāi)發(fā)商資金不足回籠比較慢，沒(méi)辦法做分割的產(chǎn)權(quán)就只能做包租來(lái)促進(jìn)銷(xiāo)售，現(xiàn)在也是市場(chǎng)上普遍的做法。”

　　“把30%的資產(chǎn)凍結(jié)3年，這種做法長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)對(duì)市場(chǎng)是一種利好。特別是對(duì)那些寄望于快速套現(xiàn)的不太好的商業(yè)項(xiàng)目而言，會(huì)產(chǎn)生一定影響?！?/p>

　　“對(duì)沒(méi)有辦法（快速銷(xiāo)售）的項(xiàng)目，采取售后包租的做法確實(shí)能起到促進(jìn)銷(xiāo)售的作用。此次出臺(tái)這樣的政策，不是規(guī)范購(gòu)房者的行為，而是規(guī)范開(kāi)發(fā)商的行為?！?/p>

　　但也有業(yè)內(nèi)人士表示，蘇州規(guī)定所有可分割出售類(lèi)的商業(yè)項(xiàng)目在預(yù)售前劃出一部分房產(chǎn)作為風(fēng)險(xiǎn)防范資產(chǎn)予以?xún)鼋Y(jié)，就有“一刀切”嫌疑。

　　30%的限售，加上“售后包租”大門(mén)的關(guān)閉，無(wú)疑將讓蘇州開(kāi)發(fā)商資金困難問(wèn)題凸顯。業(yè)內(nèi)人士表示，蘇州商業(yè)地產(chǎn)多由本地開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，資金實(shí)力普遍不強(qiáng)，因此往往通過(guò)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)、散售的經(jīng)營(yíng)模式。政府出臺(tái)新政的目的是，萬(wàn)一這些項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)不善，可以將資產(chǎn)用來(lái)抵押，以此來(lái)降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

　　上述人士續(xù)稱(chēng)，這樣的“兜底”政策只能相對(duì)保障投資者的權(quán)益，并不能根本解決商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩的問(wèn)題。

　　另?yè)?jù)了解，禁令出臺(tái)的背景還包括不少采取“售后包租”的商業(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)了“付不出租金、開(kāi)發(fā)商跑路”的現(xiàn)象，由此引發(fā)的一系列糾紛也讓地方政府非常頭疼。

　　過(guò)量之殤

　　新政效果還有觀(guān)后效，蘇州商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀則是亟需解決的難題。

　　據(jù)了解，近年來(lái)蘇州各個(gè)板塊商業(yè)CBD中心崛起，數(shù)十層地標(biāo)建筑越冒越勇，但寫(xiě)字樓、商鋪、酒店式公寓市場(chǎng)去化不容樂(lè)觀(guān)。蘇州作為二線(xiàn)城市其發(fā)展速度與城市建設(shè)速度已經(jīng)出現(xiàn)不匹配。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前蘇州市區(qū)范圍內(nèi)(除吳江)已建成的購(gòu)物廣場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、鄰里中心等各類(lèi)商業(yè)體總量超過(guò)170個(gè)，還有一批在建項(xiàng)目和待建地塊將上市。

　　蘇州商業(yè)聯(lián)合會(huì)的一份報(bào)告指出，蘇州部分區(qū)域人均商業(yè)面積已經(jīng)超過(guò)了3平方米，遠(yuǎn)高于西方發(fā)達(dá)國(guó)家水平，處于過(guò)剩狀態(tài)。

　　熟悉蘇州市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)人士介紹，蘇州相城、園區(qū)、吳中、新區(qū)等板塊均有營(yíng)業(yè)情況蕭條的商鋪，落座非繁華路段，商場(chǎng)內(nèi)人煙稀少，就連周邊街道也很難看見(jiàn)密集的人流及車(chē)流。而這些商業(yè)項(xiàng)目后市將何去何從，似乎不容樂(lè)觀(guān)。

　　事實(shí)上，蘇州號(hào)角工作室統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2013年，蘇州全市商業(yè)房源共成交7355套，成交面積約為49.05萬(wàn)方，成交套數(shù)環(huán)比增幅30%，但由于套均面積較小，去化體量增幅僅3.07%。

　　而庫(kù)存方面，截止2013年底，全市商業(yè)存量產(chǎn)品中社區(qū)商業(yè)庫(kù)存量最高，為59.37萬(wàn)方；而小型商業(yè)街套數(shù)最多，當(dāng)前剩余2832套可售，套均面積為95.64㎡。

　　上述工作室數(shù)據(jù)分析師胡鵬總結(jié)蘇州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)為——“供應(yīng)量連年增長(zhǎng)，成交量卻一直平平淡淡”。他續(xù)稱(chēng)，從2011年開(kāi)始市場(chǎng)囤積的量始終沒(méi)有得到釋放。

　　商業(yè)過(guò)量導(dǎo)致大多數(shù)商業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)慘淡，但據(jù)王久一介紹，在需求方面局部比較好的項(xiàng)目還是比較好?！跋穹比A中心、綠寶廣場(chǎng)等局部好的項(xiàng)目還是比較好，這個(gè)政策對(duì)不太好的項(xiàng)目影響才比較大。”

　　有業(yè)內(nèi)稱(chēng)，造成當(dāng)前市場(chǎng)過(guò)量問(wèn)題最終還是政府推地過(guò)量導(dǎo)致。然而對(duì)當(dāng)前蘇州商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展出路，王久一則表示，“商業(yè)項(xiàng)目最核心還是選址和規(guī)劃，再就是招商?！?/p>

（審校：勞蓉蓉）