雖不排除此次融資或用于償還債務(wù)的可能，但主要還是幫助華潤置地補給一二線城市的土地?！?/h3>

　　觀點網(wǎng) 陳業(yè) 新年伊始，華潤置地為全年的擴(kuò)張，再次啟動一筆20億美元融資。

　　2月14日，華潤置地公告宣布，已向香港聯(lián)合交易所申請發(fā)行20億美元中期票據(jù)，票據(jù)計劃于2014年2月13日起計12個月內(nèi)，通過僅向?qū)I(yè)投資者發(fā)債的方式上市。

　　對于這筆僅向?qū)I(yè)投資者發(fā)行的票據(jù)，相關(guān)分析認(rèn)為，不排除華潤置地與意向機構(gòu)已有接洽的可能。

　　而在美國量化寬松政策逐漸退出當(dāng)下，該筆票據(jù)的發(fā)行機率大小，及利率高低情況會如何？對此，相關(guān)分析師表示，華潤置地成功發(fā)行該筆發(fā)債問題不大，同時，以往華潤置地在資本市場都能獲得較便宜資金，照此來看，此次其融資成本也不會太高。

　　“除較中海早前發(fā)行的15億美元債券利率，稍高一點外，相比其他國內(nèi)民營企業(yè)的發(fā)債利率還是要低很多”。

　　不過，值得一提的是，若該筆票據(jù)成功發(fā)行，將超越中海早前在美元債市場上發(fā)行的15億美元票據(jù)，成為目前內(nèi)房企在美元債市場上獲得金額最高的發(fā)債。

　　融資補倉一二線

　　對于如此大規(guī)模的融資，其用途自然備受關(guān)注。對此，上述分析師表示，2013年，華潤置地多是通過銀行貸款獲得資金，雖不排除此次融資或用于償還債務(wù)的可能，但主要還是幫助華潤置地補給一二線城市的土地。

　　據(jù)了解，盡管2013年華潤置地在規(guī)模上有所增長，但毛利率卻逐漸下滑，究其下滑原因，外界分析認(rèn)為，或還是與其早前大力布局當(dāng)下毛利率普遍較低的二三線城市有關(guān)。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，在2010年和2011年，華潤置地耗資近400億元，在眾多二三線城市大肆拿地。

　　但隨著一二線城市的市場熱度，在2012年下半年和2013年全面回暖，自2012年開始，華潤置地也開始將資源重新向一二線城市傾斜，這一點從今年華潤的拿地動作上已有所體現(xiàn)。

　　通過查閱華潤今年以來的拿地記錄不難發(fā)現(xiàn)，今年以來華潤需支付的土地款已近100億元，拿地區(qū)域囊括北京、上海、福州等一二線城市。

　　具體來看，1月13日，華潤以38.34億元的價格競得福州兩商服用地；1月16日，華潤又以19.3億元的的總價摘得北京門頭溝地塊；隨后1月24日，華潤置地再以11.05億元摘得廣西柳州一商地。

　　除通過公開市場拿地外，華潤早前還宣布，將與綠地香港合作開發(fā)上海黃浦區(qū)一宗價值60億元的地塊，其為此將支付約30億元的土地款。

　　不過，雖然華潤擬通過將布局回調(diào)至一二線城市，來保證其毛利率，但一位長期跟蹤華潤置地的分析師還是表示，華潤置地的毛利率在短期內(nèi)難以得到提升，需要到2015年才能得到改善。

　　同時，該分析師還補充指出，目前來看，因為一線城市土地溢價高，所以綜合下來項目的毛利率也并不高。

　　“而大部分開發(fā)商之所以又重新回歸一二線城市，一方面是考慮能對去化率有幫助；另一方面可能還是考慮市場好轉(zhuǎn)后，一二線城市的樓價漲幅會更高一點”。

　　加速商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張

　　一邊是出于盈利考慮，通過大規(guī)模補給一二線城市土地，將布局重點回調(diào)至一二線城市；而另一邊，華潤在置地商業(yè)方面的擴(kuò)張也在繼續(xù)，這或許也是華潤置地需大規(guī)模融資的另一緣由。

　　縱觀華潤置地打造的商業(yè)產(chǎn)品，已形成了萬象城和五彩城兩個系列，分別承擔(dān)都市綜合體和區(qū)域商業(yè)中心的定位。其中，華潤萬象城已有深圳萬象城、杭州萬象城、沈陽萬象城、南寧萬象城等；華潤五彩城目前則已在全國布局20座城市。

　　據(jù)最新市場消息顯示，鄭州萬象城4月份就會開業(yè)，預(yù)計今年下半年青島和重慶萬象城也會陸續(xù)開業(yè)。此外，位于合肥市望江路與合作化路交口的“華潤五彩城”將于今年5月1日正式開業(yè)。

　　而除上述即將開業(yè)的項目外，還有多個新拿地塊，華潤置地也有意將其打造成商業(yè)項目。其中，包括華潤于今年1月13日在福州獲得的兩宗商服用地，其計劃建華潤萬象城及華潤五彩城兩大標(biāo)桿項目；1月24日競得的廣西省柳州市地塊，華潤置地也預(yù)計將該項目復(fù)制南寧華潤中心，打造成頂級購物中心萬象城。

　　隨著華潤旗下商業(yè)物業(yè)大規(guī)模擴(kuò)張，市場對華潤如此迅速打的造商業(yè)物業(yè)，其質(zhì)量會否有所保證也有所擔(dān)憂。

　　對此，相關(guān)分析師表示，華潤在商業(yè)物業(yè)方面發(fā)展的優(yōu)勢還是很明顯的，尤其是深圳的萬象城。但是商業(yè)物業(yè)對華潤置地來說，雖然能僅起到一個平衡現(xiàn)金流的作用，而不可能大規(guī)模去發(fā)展。

　　該分析師表示，不可大規(guī)模去發(fā)展，主要是因為商業(yè)有幾個難點：第一，商業(yè)項目必須有好的位置，否則很難有個好的租金，而隨著近幾年的商業(yè)熱，可供開發(fā)商業(yè)物業(yè)的區(qū)域逐漸減少。

　　其次，大部分商業(yè)物業(yè)的養(yǎng)商周期比較長，“通常來說，一個mall要給公司創(chuàng)造回報需要六年的時間。因此對企業(yè)來講，很難短時間來通過mall來改善其資產(chǎn)負(fù)債表，甚至對資產(chǎn)負(fù)債表還有一定的損壞”。

　　再者，淘寶電商的發(fā)展，對實體mall造成了一定沖擊。據(jù)該分析師介紹，隨著消費能力、消費層級的下降，現(xiàn)在很多mall都在轉(zhuǎn)型，增加更多體驗性的業(yè)態(tài)。“但這種類型的租金比傳統(tǒng)的百貨服裝、租金首飾的租金相差太遠(yuǎn)，因此長遠(yuǎn)來看，mall的發(fā)展前景也并不樂觀”。

　　此外，該分析師還補充指出，雖然華潤商業(yè)發(fā)展的很好，但是綜合各方面因素，其對商業(yè)的投入還是必須慎重。

　　“在一二線開發(fā)區(qū)域受限情況下，目前華潤已去三線城市打造商業(yè)項目，但三線城市的環(huán)境其實不是那么好，跟一二線城市相比，人流量或會一樣多，但卻帶不來那么多的消費，加上當(dāng)?shù)夭僮鞒绦蚍爆?，即便是央企去到三線城市做mall水土不服的可能性也非常大”。

（審校：勞蓉蓉）