就在公布2013年銷售業(yè)績的同時，世房亦開始了在海外資本市場融資的動作。

　　編者按：過去的一年，新改革時代開局，在新城鎮(zhèn)化號角聲中，在調(diào)控與市場化交織的聲浪中，中國房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)步前進。但這只是起點，中國房地產(chǎn)還需要更多的努力和更強的智慧，去適應(yīng)全新形勢，并取得更大的發(fā)展。

　　新的一年，角逐市場的版圖與新增長邊界，誰將是卓越100的領(lǐng)軍企業(yè)，中國房地產(chǎn)將更多的思考、總結(jié)與傳承創(chuàng)新。

　　2014年3月11-13日，觀點新媒體繼續(xù)盤點年度中國房地產(chǎn)行業(yè)與企業(yè)，展望2014年度機會與變化，推出“模式與革新”特別報道。

　　觀點網(wǎng) 李雯露 在大幅超額完成2013年550億銷售目標之后，世茂房地產(chǎn)將2014年的銷售目標定在了800億。

　　“新年伊始，管理層想把今年的銷售目標定在800億左右?！?月16日，世茂房地產(chǎn)相關(guān)負責人在接受觀點新媒體采訪時透露，就年初盤點的數(shù)據(jù)來看，2014年該公司可售貨量大概在1300億元。

　　提升毛利

　　1月16日，世茂房地產(chǎn)控股有限公司公布2013年未經(jīng)審核營運數(shù)據(jù)，截止至2013年12月31日，該公司實現(xiàn)合約銷售670.73億元人民幣，同比增長46%，超過全年銷售目標550億的22%。

　　與此同時，該公司于報告期內(nèi)實現(xiàn)合約銷售面積523.93萬平方米，較上年同期增長28%。平均銷售價格為1.28萬元/平方米。

　　對此，上述世房相關(guān)負責人表示，2013年公司業(yè)績表現(xiàn)良好，早在10月底就已完成了全年550億的銷售目標。

　　從去年11月開始，世房在策略重心上有所調(diào)整，逐步放慢銷售節(jié)奏，提價改善毛利率。

　　“完成指標之后，我們可以根據(jù)項目的量去提價，譬如11月以及12月份，我們在很多項目上與團隊溝通提價，以優(yōu)化公司的毛利率?！?/p>

　　該人士進一步指出：“世茂從來都會考慮自己的利潤，特別是在完成全年銷售目標之后，很多項目不再需要跑量。從貨源來看，去年1000億的可售貨源中，如果算上11月、12月提價的部分，去化率已達67%，這在行業(yè)中非常高。而當時還是有貨可以供應(yīng)，這也讓公司在毛利率方面有一些可調(diào)節(jié)的空間?！?/p>

　　對于毛利率具體數(shù)據(jù)，該人士并未透露，但表示，上半年世房銷售均價為1.1萬/平方米，毛利率略高于35%，而截止至12月底，均價已提升至1.28萬/平方米，所以毛利率必然會高于上半年的水平。

　　在此之前，瑞銀就曾引述世房管理層的話表示，11月及12月的銷售環(huán)比或有所放慢，因希望維持較高的銷售均價以進一步改善毛利率。世房首10個月的合約銷售均價同比上升16%，瑞銀預(yù)期，近兩年該公司的毛利率能升至36%，較2012年增加2個百分點。

　　另據(jù)公告顯示，去年12月單月，世房錄得合約銷售額約57.48億元，合約銷售面積為47.61萬平方米，平均銷售價格約為1.21萬元/平方米。

　　談及今年的銷售目標，世房相關(guān)負責人透露，管理層想把2014年的銷售目標定在800億左右。2013年可售資源1000億人民幣，預(yù)計2014年可售資源達1300億人民幣，增加30%，這將為2014年的集團業(yè)績持續(xù)增長提供運營基礎(chǔ)。

　　海外發(fā)債

　　就在公布2013年銷售業(yè)績的同時，世房亦開始了在海外資本市場融資的動作。

　　1月15日，該公司宣布，已與匯豐、渣打銀行、高盛、摩根大通、瑞銀、花旗及摩根士丹利就票據(jù)發(fā)行訂立購買協(xié)議。據(jù)此，世房將發(fā)行2021年1月22日到期、本金總額6億美元優(yōu)先無抵押票據(jù)，票據(jù)利息自2014年1月22日按年利率8.125%計算，票據(jù)發(fā)行估計所得款項凈額約為5.93億美元。

　　公告稱，世房擬使用票據(jù)所得款項為現(xiàn)有債務(wù)再融資、為現(xiàn)有及新增物業(yè)發(fā)展項目提供資金(包括地價及建筑成本)，以及用于其他一般企業(yè)用途。

　　對于此次海外融資，世房內(nèi)部人士表示，“公司每年都會有一次海外發(fā)債的融資活動，2013年也是在1月份做的，屬于正常的融資行為?！痹撊耸空J為，此次發(fā)債市場反應(yīng)良好。

　　在票據(jù)發(fā)行前一日，標準普爾對世房此次擬發(fā)票據(jù)授予“BB-”的債務(wù)評級及“cnBB+”大中華區(qū)信用體系長期評級。

　　標普表示，債務(wù)評級較世茂的企業(yè)信用評級低一個子級，該機構(gòu)認為，一旦出現(xiàn)違約，相較于內(nèi)地債權(quán)人，海外債券持有人處于實質(zhì)性不利地位。

　　標普預(yù)計，該公司優(yōu)先債務(wù)對總資產(chǎn)比率仍將高于標普對投機級公司設(shè)定的15%的重要水平。

　　此外，標普還指出，預(yù)計世茂不斷增長的房地產(chǎn)銷售將基本抵消債務(wù)水平上升的影響。

　　“在我們的基準情景中，預(yù)計債務(wù)對息稅及折舊攤銷前利潤比率2013-2014年將為4.5-5.0倍，低于我們設(shè)定的5.0倍的評級下調(diào)觸發(fā)水平，2012年該比率為6.5倍。”

　　該機構(gòu)續(xù)稱，世茂房地產(chǎn)的發(fā)債人評級反映了該公司激進的擴張偏好、對現(xiàn)有評級而言較高的財務(wù)杠桿以及不盡一致的財務(wù)管理表現(xiàn)，但其穩(wěn)固的市場地位、經(jīng)營地區(qū)和項目的多元化、令人滿意的銷售和項目執(zhí)行情況以及合理的土地成本彌補上述劣勢。