魯能地產(chǎn)在北京的土地儲(chǔ)備不多了，此前亦未如愿搶得相中的一級(jí)開(kāi)發(fā)土地，當(dāng)下正在積極補(bǔ)倉(cāng)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見(jiàn)習(xí)編輯 郭凈凈 各路房企“逐鹿”京城，北京土地?zé)嵘霞訜帷?/p>

　　1月15日，北京南四環(huán)內(nèi)豐臺(tái)南苑一宗地塊引來(lái)了魯能、龍湖、K2、合生創(chuàng)展、鑫苑置業(yè)5家開(kāi)發(fā)商激烈競(jìng)爭(zhēng)，最終魯能地產(chǎn)以42.4億元總價(jià)，外加配建6.9萬(wàn)平米自住型商品房的條件摘得該地。

　　“這也是房企不得已而為之的舉措。”偉業(yè)我愛(ài)我家土地研究院分析師程浩業(yè)表示，魯能地產(chǎn)在北京的土地儲(chǔ)備不多了，此前亦未如愿搶得相中的一級(jí)開(kāi)發(fā)土地，當(dāng)下正在積極補(bǔ)倉(cāng)。

　　自住房占住宅九成

　　魯能此次所拿地塊為“豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)石榴莊村舊村改造S-17、S-24、S-31等地塊”，土地面積12.13萬(wàn)平方米，規(guī)劃總建筑面積達(dá)到28.24萬(wàn)平方米；其中住宅部分建筑面積約78630平方米，商業(yè)金融面積為53651平方米。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家土地研究院分析師程浩業(yè)接受觀點(diǎn)新媒體采訪指出，北京在“南移”，而豐臺(tái)區(qū)南苑區(qū)域地理位置非常優(yōu)越。資料顯示，該地塊位于南四環(huán)以內(nèi)，臨近地鐵宋家莊站；北京南站和民用機(jī)場(chǎng)等均位于豐臺(tái)南苑區(qū)域。

　　因此，即使掛牌價(jià)高達(dá)28.3億元，魯能地產(chǎn)旗下北京順義新城建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司、龍湖地產(chǎn)、K2地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、鑫苑地產(chǎn)等5家房企依然激烈競(jìng)價(jià)。

　　1月15日下午現(xiàn)場(chǎng)消息，整個(gè)競(jìng)拍過(guò)程非常激烈，在經(jīng)過(guò)16輪舉牌后，K2地產(chǎn)報(bào)價(jià)至42.4億元，溢價(jià)率49.8%，觸及地塊合理價(jià)格上限；而后，轉(zhuǎn)入競(jìng)拍配建自住型商品房面積的環(huán)節(jié)，魯能地產(chǎn)將現(xiàn)場(chǎng)配建自住房面積推高至6.9萬(wàn)平方米，并最終奪得豐臺(tái)南苑地塊。

　　經(jīng)粗略計(jì)算，該宗地自住型商品房面積已經(jīng)接近總宅地面積的90%，加上配建學(xué)校成本，地價(jià)成本達(dá)到2萬(wàn)元/平方米，自住型商品房的銷售限價(jià)為2.2萬(wàn)元/平方米，附近的頂秀欣園、鑫兆雅園等小區(qū)二手房售價(jià)約在3.5萬(wàn)元/平方米。

　　程浩業(yè)認(rèn)為，相對(duì)其他二三線城市，在北京即使做普通商品住房利潤(rùn)空間也很大，況且除自住房部分外，該地塊商服部分有很大利潤(rùn)可賺。

　　事實(shí)上，北京首個(gè)自住型商品房項(xiàng)目恒大御景灣備受熱捧，無(wú)疑讓眾多房企眼熱。1月13日，御景灣進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)申請(qǐng)，共有14.8萬(wàn)戶家庭申購(gòu)，而該項(xiàng)目可售自住房房源只有2000套。

　　京城地?zé)?魯能轉(zhuǎn)戰(zhàn)

　　偉業(yè)我愛(ài)我家分析師程浩業(yè)還表示，住宅部分余下10%體量也不能為魯能帶來(lái)多大利潤(rùn)，可能還是要靠商服、洋房部分獲利。

　　據(jù)悉，此前該宗地塊還調(diào)整了規(guī)劃，對(duì)商業(yè)辦公建筑部分作出嚴(yán)格要求，“商業(yè)、辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)層為大空間式的層高一般不應(yīng)超過(guò)4.5米；商業(yè)、辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)層為單間式的層高不應(yīng)超過(guò)4.2米，但應(yīng)采用公共走廊、公共衛(wèi)生間的平面布局，不得采用單元式或公寓式的布局形式。”

　　如此嚴(yán)苛的要求下，魯能地產(chǎn)仍堅(jiān)持拿下豐臺(tái)南苑自住房地塊。

　　在程浩業(yè)看來(lái)，魯能在北京沒(méi)有項(xiàng)目可做了，這也是不得已而為之的舉措。

　　據(jù)了解，自1999年進(jìn)入北京，魯能地產(chǎn)相繼打造優(yōu)山美地別墅、格拉斯小鎮(zhèn)別墅、魯能順義新城、北京高爾夫公寓、佳境天城等高端項(xiàng)目，基本未涉足中低端項(xiàng)目。相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年，魯能地產(chǎn)在北京的銷售額是35億元，并憑借銷售29億元的魯能7號(hào)院獲得區(qū)域銷冠。

　　今年，魯能地產(chǎn)還將圍繞深耕北京、專注別墅產(chǎn)品來(lái)完成自己的發(fā)展戰(zhàn)略，主要推出優(yōu)山美地、格拉斯小鎮(zhèn)以及魯能7號(hào)三個(gè)項(xiàng)目。

　　程浩業(yè)則指出，魯能地產(chǎn)在順義新城的一級(jí)開(kāi)發(fā)地塊基本售罄，未來(lái)其在北京的儲(chǔ)地不多了，亦未搶得相中的一級(jí)開(kāi)發(fā)土地，當(dāng)下也正在積極拿地。

　　而在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，一線城市特別是北京、上海有著不可比擬的城市資源優(yōu)勢(shì)，加上由此引發(fā)的人口聚集效應(yīng)，樓市發(fā)展比較穩(wěn)定。鑒于此，各大房企“逐鹿”京城，加大深耕戰(zhàn)略，魯能地產(chǎn)更不舍得這一塊大蛋糕。