萬科牽手領(lǐng)匯最大目的或在于，借助社區(qū)商業(yè)佼佼者領(lǐng)匯的管理經(jīng)驗(yàn)，來發(fā)展旗下平均每年200個(gè)住宅項(xiàng)目中涉及的社區(qū)商業(yè)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 陳業(yè) 在多年前出售的萬佳百貨早已變身為華潤(rùn)萬家之后，萬科再一次表露其進(jìn)軍零售物業(yè)的雄心，不過這一次有所不同。

　　12月19日，擁有香港政府背景、及雄厚商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)的領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)公告透露，已與萬科集團(tuán)簽訂戰(zhàn)略性合作意向書，雙方將在接下來的兩年時(shí)間內(nèi)，共同尋找中國零售物業(yè)的投資機(jī)會(huì)。

　　領(lǐng)匯指出，其未來理想中的物業(yè)，將地處中國人口稠密的社區(qū)，且位于重要交通樞紐上，并能為周邊地區(qū)的居民提供一站式購物體驗(yàn)。

　　萬科聯(lián)手領(lǐng)匯基金

　　曾經(jīng)因?yàn)樽邔I(yè)化路線，將相對(duì)并不算重要的零售業(yè)務(wù)出售的萬科，現(xiàn)在為何再度將目光投向零售物業(yè)的發(fā)展？

　　相關(guān)分析認(rèn)為，萬科牽手領(lǐng)匯最大目的或在于，借助社區(qū)商業(yè)佼佼者領(lǐng)匯的管理經(jīng)驗(yàn)，來發(fā)展旗下平均每年200個(gè)住宅項(xiàng)目中涉及的社區(qū)商業(yè)，由此來加快其剛起步的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展。

　　分析指出，較其他房地產(chǎn)投資信托基金，領(lǐng)匯作為亞洲最大的房地產(chǎn)信托投資基金有兩大特點(diǎn)：其一，領(lǐng)匯旗下商場(chǎng)等物業(yè)，早前定位是服務(wù)香港公屋居民，因此其有服務(wù)基層消費(fèi)者為主要客戶群的經(jīng)驗(yàn)。

　　資料顯示，領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金是香港房屋委員會(huì)，從其名下物業(yè)中，分拆其180商場(chǎng)物業(yè)及停車場(chǎng)而成，并于2005年11月25日在香港聯(lián)交所主板上市。是目前全球以零售為主最大的房地產(chǎn)投資信托基金之一。

　　同時(shí)，領(lǐng)匯擁有超過1100萬平方英尺（約合102萬平方米）零售設(shè)施，是香港最大零售設(shè)施業(yè)主，在零售物業(yè)的管理運(yùn)營(yíng)方面經(jīng)驗(yàn)豐富。

　　此外，政府背景和雄厚的物業(yè)資產(chǎn)，使領(lǐng)匯基金在融資方面很有優(yōu)勢(shì)，更容易獲得銀行貸款。據(jù)悉，2008年領(lǐng)匯獲得了13家銀行30億港元的銀團(tuán)貸款。

　　正是基于上述優(yōu)勢(shì)，以住宅為主業(yè)的萬科，在以定位為服務(wù)社區(qū)居民的社區(qū)商業(yè)方面，不管是管理經(jīng)驗(yàn)，還是金融手法，都需要借鑒香港領(lǐng)匯的成功經(jīng)驗(yàn)之處，以此來提高萬科社區(qū)商業(yè)的品質(zhì)和自持的面積的數(shù)量。

　　而對(duì)于學(xué)習(xí)領(lǐng)匯，萬科集團(tuán)執(zhí)行副總裁毛大慶之前就曾公開表示，在社區(qū)商業(yè)未來可持續(xù)發(fā)展的問題上，萬科需要借鑒香港領(lǐng)匯的成功經(jīng)驗(yàn)，階段性持有一部分社區(qū)商業(yè)，通過統(tǒng)一規(guī)劃、集中管理樹立品牌形象，提升社區(qū)品質(zhì)。

　　據(jù)了解，2012年6月，萬科把名稱統(tǒng)一為“第五食堂”后的萬科旗下首家社區(qū)食堂出現(xiàn)在深圳坂田萬科城，隨后迅速在萬科各地項(xiàng)目中落戶，而“第五食堂”成為萬科社區(qū)商業(yè)配套品牌化復(fù)制的第一步。

　　未來，萬科還將積極實(shí)踐包含華潤(rùn)超市、第五食堂，以及將要引進(jìn)的銀行、洗衣店、藥店等零售業(yè)態(tài)，形成“五菜一湯”的配套設(shè)施落戶在切實(shí)需要的萬科社區(qū)中。　　

　　謀局社區(qū)商業(yè)資本化

　　提及商業(yè)的運(yùn)營(yíng)，其運(yùn)作模式則是繞不開的話題。對(duì)于萬科今后運(yùn)作商業(yè)的模式，從凱德集團(tuán)轉(zhuǎn)身至萬科的毛大慶早前表示，商業(yè)地產(chǎn)必須實(shí)現(xiàn)與資本市場(chǎng)的銜接，因萬科也會(huì)學(xué)習(xí)凱德的輕資產(chǎn)、高周轉(zhuǎn)的模式。

　　所謂的凱德模式，即企業(yè)借助國外發(fā)達(dá)的資本市場(chǎng)，將旗下商業(yè)項(xiàng)目打包出售給商業(yè)基金，實(shí)現(xiàn)收益；同時(shí)，接盤的基金中也會(huì)有企業(yè)的股份，同時(shí)企業(yè)還可以受委托繼續(xù)運(yùn)營(yíng)已售出的商業(yè)項(xiàng)目。

　　其中，對(duì)于旗下三大商業(yè)產(chǎn)品線的社區(qū)商業(yè)未來的盈利模式，毛大慶也曾表示，“長(zhǎng)期看，商鋪?zhàn)鳛橐环N資產(chǎn)長(zhǎng)期持有，有升值獲益的前景。社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)留下來，未來可形成可觀的資產(chǎn)包。就像領(lǐng)匯基金，將社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)注入資產(chǎn)包上市，開創(chuàng)了新的社區(qū)商業(yè)盈利模式。”

　　毛大慶還補(bǔ)充稱，未來經(jīng)營(yíng)良好的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)以及靈活多變的退出方式可以為萬科創(chuàng)造更多的利潤(rùn)來源。

　　由此，不難看出，萬科未來社區(qū)商業(yè)不排除打包上市的可能。而此次牽手全球以零售為主最大的房地產(chǎn)投資信托基金，在相關(guān)分析師看來，或也不排除為萬科今后拆分社區(qū)商業(yè)打包上市后，做退出提前鋪路的可能。

　　另對(duì)于此次領(lǐng)匯與萬科的意向合作，市場(chǎng)分析還估計(jì)，不排除領(lǐng)匯作今后為萬科旗下商場(chǎng)的管理人角色的可能。

　　雖然萬科董事會(huì)主席王石，曾表態(tài)不會(huì)過多介入商業(yè)地產(chǎn)，但隨著住宅行業(yè)面臨天花板問題，及商業(yè)大熱背景下，萬科目前也已試水商業(yè)地產(chǎn)。

　　據(jù)悉，萬科現(xiàn)將商業(yè)項(xiàng)目分為三條產(chǎn)品線，包括定位于區(qū)域型購物中心的萬科廣場(chǎng)、定位于集中型社區(qū)商業(yè)的生活中心，以及定位于社區(qū)商業(yè)街的鄰里家。

　　其中，將于12月24日正式開業(yè)的北京金隅萬科廣場(chǎng)、及已于12月21日正式開業(yè)的深圳龍崗萬科廣場(chǎng)為萬科目前已有的兩個(gè)萬科廣場(chǎng)系列項(xiàng)目。

　　另外，目前生活中心系列產(chǎn)品在東莞、沈陽等地已有開業(yè)項(xiàng)目，鄰里家系列在上海、北京等地也已經(jīng)落地。北京房山長(zhǎng)陽半島的“第五食堂”等就屬于鄰里家社區(qū)商業(yè)。

　　對(duì)于未來萬科在商業(yè)方面的規(guī)劃，萬科多位高層曾公開表示，未來5年內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)占比將從原來的5%提至20%。

　　截止目前，北京萬科的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目總建筑面積也已超過50萬平方米，而除了北京地區(qū)，三年來萬科的商業(yè)項(xiàng)目開進(jìn)多個(gè)城市，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截止去年底，萬科已在52個(gè)城市中獲取了約600萬平方米商業(yè)項(xiàng)目，其中包括18個(gè)購物中心項(xiàng)目，面積達(dá)到150萬平方米。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，萬科計(jì)劃于今明年開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目包括：深圳鹽田壹海城、無錫萬科運(yùn)河外灘、西安萬科紅、東莞松湖萬科生活廣場(chǎng)等。其中，松山湖萬科生活廣場(chǎng)已于9月份開業(yè)，商業(yè)部分全部由萬科持有。