“由于郵輪母港綜合體涉及到龐大工程量，又與商業(yè)地產(chǎn)緊密結(jié)合，對資金會有極高要求，單獨由招商地產(chǎn)開發(fā)并不現(xiàn)實。”

　　觀點網(wǎng) 彭飛 為實現(xiàn)千億銷售目標(biāo)，招商地產(chǎn)今年不僅在資本市場動作頻頻，同時在銷售方面也不斷調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以期提高去化。

　　而盡管年末各地政府相繼加強了調(diào)控措施，但重點城市的房價還是上升到近兩年以來的月度新高，或許是受益于整體樓市的高溫，招商地產(chǎn)還是有驚無險地完成了年初制定的400億銷售目標(biāo)。

　　據(jù)接近招商地產(chǎn)相關(guān)人士透露，截至目前其銷售額已突破400億元，全年則有望達(dá)到420億至430億的水平，同比增長幅度在15%左右。

　　對此，招商地產(chǎn)董秘劉寧也對觀點新媒體表示，目前公司的銷售狀況還是不錯，雖然有些區(qū)域受到政策影響，但400億的目標(biāo)肯定能完成。

　　銷售超400億

　　“公司今年的銷售雖然相比去年不會有那樣大的驚喜，但也不會讓投資者失望?！睂τ诮衲甑匿N售形勢，劉寧如是稱。

　　數(shù)據(jù)顯示，2012年招商地產(chǎn)全年實現(xiàn)銷售額363.86億元，同比大幅增長73.27%，成為最近幾年其銷售規(guī)模增長最快的一年。

　　只不過，在經(jīng)歷去年的高速增長后，今年初市場對于招商地產(chǎn)的銷售形勢卻并不看好，而主要原因則在于其大戶型產(chǎn)品占比超過三分之一，市場擔(dān)憂在樓市不明朗的情況下，這部分產(chǎn)品的去化存在極大難度。

　　而在今年的銷售過程中，大戶型高端產(chǎn)品占比過高也確實給招商地產(chǎn)的銷售增添了難度。

　　劉寧就坦承，由于北京等地對高價項目的預(yù)售證進(jìn)行監(jiān)管，公司的推盤節(jié)奏與入市貨量安排方面確實受到了一定影響，但好在公司對產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)行了及時調(diào)整，同時在銷售策略上也有所區(qū)別。

　　對此，相關(guān)分析師也認(rèn)為，盡管受到大戶型高端產(chǎn)品占比過高的不利影響，但招商地產(chǎn)最終還是順利過關(guān)，而在解決這一“歷史遺留問題”，挺過集中爆發(fā)的今年后，其今后的產(chǎn)品去化速度會逐漸加快。

　　中投證券也在日前的一份報告中指出，隨著招商地產(chǎn)今年加大對中小戶型項目的獲取力度，預(yù)計2014年的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將明顯改觀，144平米以上大戶型占比將由50%大幅下降至20%。

　　上述分析師也指出，招商地產(chǎn)今年的拿地策略已有明顯調(diào)整，主要以二線及準(zhǔn)二線城市為主，有意避開了土地市場競爭異常激烈的一線城市，也沒有選擇向三四線城市下沉，同時在拿地成本上也有所控制。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，招商地產(chǎn)今年前11月新增土地儲備541萬平方米，拿地金額約217億元，但在所獲取的18個項目中，一半以底價獲取，而平均溢價率僅為18%。

　　對于公司的拿地策略，劉寧也表示，主要是堅持了避開一線城市白熱化的競爭，把注意力放在二線城市，同時非常謹(jǐn)慎選擇三線城市。

　　劉寧還提到，今后招商地產(chǎn)將會主要在已進(jìn)入的26個城市發(fā)展，剔除因政治因素拿地的貴州畢節(jié)、江蘇鎮(zhèn)江等三四城市外，提高在主要二線城市的市場占有率，進(jìn)而形成規(guī)模效益，對于發(fā)展較好的城市，公司會在資源、資金方面給予傾斜。

　　郵輪母港綜合體擴張

　　在完成年度銷售目標(biāo)，確定深耕已進(jìn)入城市外，招商地產(chǎn)在發(fā)展模式上又有新舉措。

　　中投證券日前表示，今年以來招商局集團(tuán)對招商地產(chǎn)的資源支持出現(xiàn)了新的亮點，其中“郵輪母港綜合體”模式開始起步，招商地產(chǎn)有望借此獲取沿海港口城市的核心資源。

　　今年7月-9月間，招商局集團(tuán)已分別與青島、?？?、廈門3個城市簽訂了“郵輪母港綜合體”開發(fā)合作框架協(xié)議或達(dá)成合作開發(fā)意向。

　　這種模式是將處于城市核心位置的老舊港口重建升級為以郵輪母港為中心，涵蓋商業(yè)、辦公、住宅、酒店等多業(yè)態(tài)的大型綜合社區(qū)。作為招商局集團(tuán)旗下的房地產(chǎn)運作平臺，招商地產(chǎn)在這其中將發(fā)揮重要作用。

　　對此，劉寧也坦承，郵輪母港綜合體模式確實是公司今后發(fā)展的重大機遇，但由于涉及到碼頭改造，土地一級開發(fā)，以及復(fù)雜的規(guī)劃等，工程量非常大，目前還只有可行性報告，相關(guān)工作也還在推進(jìn)中，但相信明年會有大的項目出來。

　　“由于郵輪母港綜合體模式涉及到龐大的工程量，又與商業(yè)地產(chǎn)緊密結(jié)合，對資金會有極高要求，單獨由招商地產(chǎn)開發(fā)不現(xiàn)實，因而公司會在各個城市引入合作伙伴。”劉寧稱。

　　其實，為了尋求更多發(fā)展資金，招商地產(chǎn)今年在資本市場也是不遺余力，不僅完成了境外融資平臺的搭建，在A股市場也推出了總額高約達(dá)65億元的重組募資方案。

　　而據(jù)相關(guān)人士透露，招商地產(chǎn)的融資計劃在得到證監(jiān)會受理后，明年初極有可能完成審批，這主要是因為方案解決了與大股東潛在的同業(yè)競爭，符合產(chǎn)業(yè)政策，同時也得益于招商本身強大的央企背景。