中糧地產(chǎn)的業(yè)務(wù)位于北京、上海、天津、南京等10個(gè)一二線城市，這些城市已被萬(wàn)科、中海、龍湖等一線房企主導(dǎo)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 陳業(yè) 繼今年10月19日首推300套住宅并熱銷后，中糧地產(chǎn)位于上海市奉賢區(qū)的中糧南橋半島項(xiàng)目，于12月14日再次加推201套住宅。

　　據(jù)相關(guān)媒體消息，至此次加推，中糧南橋半島目前入市貨值超過(guò)10億元，若明年如期交房并完成結(jié)轉(zhuǎn)，將對(duì)中糧地產(chǎn)明年業(yè)績(jī)有所提升。

　　不過(guò)，對(duì)于中糧南橋半島項(xiàng)目入市貨值超10億元的說(shuō)法，中糧地產(chǎn)內(nèi)部相關(guān)人士表示，目前暫未統(tǒng)計(jì)得出相關(guān)數(shù)據(jù)。

　　值得注意的是，雖然中糧南橋半島對(duì)業(yè)績(jī)有一定幅度提振，但相關(guān)分析仍認(rèn)為，中糧地產(chǎn)目前于上海僅兩個(gè)自有項(xiàng)目、一個(gè)托管項(xiàng)目，其于“群雄逐鹿”的上海仍缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。

　　除上海外，縱觀中糧地產(chǎn)目前已布局的深圳、成都、北京等地情況，也不難發(fā)現(xiàn)中糧地產(chǎn)于已進(jìn)駐區(qū)域，均未形成規(guī)模效應(yīng)，致其銷售難有大幅度提升。

　　而據(jù)中糧地產(chǎn)內(nèi)部人士透露，截止目前，中糧地產(chǎn)2013年銷售近100億元。2012年，中糧地產(chǎn)銷售簽約金額為90.58億元。

　　上海項(xiàng)目加推入市

　　據(jù)了解，中糧南橋半島項(xiàng)目為中糧地產(chǎn)于2011年以底價(jià)10.8億元所拿。項(xiàng)目由兩宗地塊組合而成，分別為68425.9平米的奉賢區(qū)南橋新城09單元03A-04A、06A-01A區(qū)域地塊，38756.7平米的奉賢區(qū)南橋新城09單元10A-03A(西塊)區(qū)域地塊。

　　項(xiàng)目分三期開發(fā)，其中一期已分兩次推出，預(yù)計(jì)2014年下半年加推二期。

　　該項(xiàng)目一期首次入市為今年的10月19日，彼時(shí)推出300套房源，總面積3.13萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)約2萬(wàn)元/平方米，截至12月13日，首批入市房源也已基本簽約完畢。

　　根據(jù)最新消息得知，中糧南橋半島一期已于12月14日加推，推出房源201套，戶型為85平米、95平米、98平米和122平米房源，均價(jià)2萬(wàn)元/平方米。而截止目前，此次加推房源也已基本售完。

　　對(duì)于項(xiàng)目銷售較好的原因，上海德佑地產(chǎn)有限公司高級(jí)研究經(jīng)理陸騎麟認(rèn)為，一方面與大的市場(chǎng)需求旺盛相關(guān)。據(jù)其介紹，因目前上海樓市仍處于供大于求的狀態(tài)，所以項(xiàng)目總價(jià)在200萬(wàn)左右的樓盤都賣得不錯(cuò)。

　　另一方面，地段推高房?jī)r(jià)也是中糧南橋半島熱銷的原因之一。于早前11月13日，臨近中糧南橋半島項(xiàng)目的上海奉賢區(qū)南橋新城09單元10A-03A(東塊)，被恒盛地產(chǎn)控股有限公司聯(lián)合冉娟裝飾公司，以12.45億元奪得，樓板價(jià)去到15229元/平米，項(xiàng)目今后入市價(jià)格肯定高過(guò)中糧南橋半島。

　　雖然中糧南橋半島項(xiàng)目銷售情況較為理想，但分析認(rèn)為，于上海區(qū)域，中糧地產(chǎn)目前僅有上海翡翠別墅及中糧南橋半島兩個(gè)自有項(xiàng)目，及中糧海景壹號(hào)一個(gè)托管項(xiàng)目，因此，即便中糧南橋半島項(xiàng)目銷售符合預(yù)期，但對(duì)整個(gè)中糧地產(chǎn)的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)也頗為有限。

　　據(jù)中糧地產(chǎn)2013半年度報(bào)告顯示，中糧地產(chǎn)上海區(qū)域上半年的營(yíng)收為5285萬(wàn)元；其中，截止報(bào)告期末，上海翡翠別墅累計(jì)實(shí)際投入金額24.65億元，累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)8.816億元；

　　而中糧南橋半島累計(jì)實(shí)際投入金額13.26億元，累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)-454.68萬(wàn)元。

　　一線規(guī)模增長(zhǎng)難題

　　與上海區(qū)域項(xiàng)目情況相當(dāng)，中糧地產(chǎn)目前在其它已進(jìn)駐區(qū)域項(xiàng)目也并不多，發(fā)展也未形成規(guī)模效應(yīng)，而這在相關(guān)分析師看來(lái)，也是中糧地產(chǎn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)趨緩的因素之一。

　　據(jù)中糧地產(chǎn)2013年中報(bào)顯示，截至2013年6月30日，中糧地產(chǎn)在建擬建項(xiàng)目共16個(gè)，占地面積(按權(quán)益)401.93萬(wàn)平米，規(guī)劃總建筑面積(按權(quán)益)568.25萬(wàn)平米。2013年上半年，中糧地產(chǎn)住宅新開工30.91萬(wàn)平米。

　　16個(gè)項(xiàng)目中，北京三個(gè)，上海、成都、南京、杭州各兩個(gè)，深圳、廣州、沈陽(yáng)、天津、長(zhǎng)沙各一個(gè)項(xiàng)目。

　　對(duì)于規(guī)模效應(yīng)的問(wèn)題，上述中糧地產(chǎn)內(nèi)部人士也表示，隨著調(diào)控的逐步深入，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)空間也在逐步收窄，因此，中糧現(xiàn)在也逐漸在走規(guī)?；l(fā)展的道路，并會(huì)在現(xiàn)有城市繼續(xù)深耕，繼續(xù)擴(kuò)大自己的土地儲(chǔ)備。

　　而或出于擴(kuò)土儲(chǔ)的需要，自6月底以來(lái)，中糧地產(chǎn)在其已進(jìn)駐的深圳、北京、成都、南京區(qū)域均有新增項(xiàng)目，其中不乏地王項(xiàng)目。

　　譬如今年6月27日，中糧地產(chǎn)總價(jià)23.4億元、溢價(jià)67.14%獲南京上坊宅地，折合樓面地價(jià)高達(dá)7338元/平方米；7月23日，以23.6億奪北京朝陽(yáng)孫河宅地，扣除保障房面積后，樓面價(jià)高達(dá)48444元/平米，創(chuàng)北京單價(jià)地王紀(jì)錄；隨后7月31日，中糧地產(chǎn)再以14.4億元，奪成都成華區(qū)宅地，溢價(jià)率58%。

　　在中糧地產(chǎn)積極補(bǔ)充土儲(chǔ)的同時(shí)，業(yè)內(nèi)對(duì)其高價(jià)購(gòu)地卻是不大看好。瑞銀于早前一份報(bào)告中指出，孫河區(qū)域可比項(xiàng)目的售價(jià)約在45000-60000元/平米，而中糧地產(chǎn)所拿地塊在扣除成交條件中包括的3.3萬(wàn)平米配建公租房后，樓面均價(jià)達(dá)到48444元/平米，由此認(rèn)為中糧地產(chǎn)這一項(xiàng)目難以實(shí)現(xiàn)盈利。

　　此外，瑞銀還表示，中糧地產(chǎn)在2012年土地市場(chǎng)低迷時(shí)未能購(gòu)入新項(xiàng)目，而2013年土地市場(chǎng)高漲時(shí)購(gòu)入高價(jià)地塊，凸顯出公司土地儲(chǔ)備不足的困境，也反映出中糧地產(chǎn)把握市場(chǎng)節(jié)奏的能力較差。

　　瑞銀還指，中糧地產(chǎn)的業(yè)務(wù)位于北京、上海、天津、南京等10個(gè)一二線城市，這些城市已被萬(wàn)科、中海、龍湖等一線房企主導(dǎo)，中糧地產(chǎn)既無(wú)開發(fā)能力優(yōu)勢(shì)，又無(wú)資金優(yōu)勢(shì)，恐難拿到低成本的項(xiàng)目。

　　雖然中糧出于擴(kuò)規(guī)模需要，急于各地補(bǔ)充土地，使得價(jià)格方面不占太多優(yōu)勢(shì)，但另有相關(guān)分析師還是認(rèn)為，中糧地產(chǎn)于深圳擁有一些工業(yè)用地，而在深圳城市更新的大背景下，這些土地可能會(huì)通過(guò)改變?cè)袑傩赃M(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，這對(duì)中糧地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，或是一個(gè)好的發(fā)展機(jī)會(huì)。

　　但該分析師也表示，因一級(jí)開發(fā)本身比較慢，資金沉淀比較大，仍要看未來(lái)國(guó)家對(duì)舊改這塊的政策優(yōu)惠力度。

　　另外，就未來(lái)中糧地產(chǎn)規(guī)模發(fā)展的前景，該分析師認(rèn)為，中糧或有兩種機(jī)會(huì)，其一，未來(lái)靠集團(tuán)注資，提振規(guī)模；其次，為國(guó)企改革后，通過(guò)股權(quán)激勵(lì)，提高中糧地產(chǎn)的運(yùn)作效率。