歡樂(lè)海岸能否打造成像歡樂(lè)谷一樣的名片還待檢驗(yàn)，其擴(kuò)張之路也將面臨議價(jià)能力下降及地方政府可能不太認(rèn)可的尷尬。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 彭飛 在華僑城的新一輪擴(kuò)張中，歡樂(lè)海岸模式無(wú)疑是其今后依仗的重點(diǎn)，只不過(guò)這一模式如今卻面臨些許尷尬。

　　12月13日，華僑城發(fā)布公告，將把深圳歡樂(lè)海岸旗下的“水秀”及“海洋奇夢(mèng)館”兩項(xiàng)資產(chǎn)，作價(jià)2.26億元出售予華僑城集團(tuán)的全資子公司深圳華僑城歡樂(lè)海岸投資有限公司，但華僑城將繼續(xù)保留這兩項(xiàng)資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)權(quán)。

　　華僑城在公告中表示，歡樂(lè)海岸投資公司最近三年并未實(shí)際經(jīng)營(yíng)，凈資產(chǎn)為2.58億元，凈利潤(rùn)28.94萬(wàn)元。而“水秀”及“海洋奇夢(mèng)館”兩項(xiàng)資產(chǎn)今年前9月的營(yíng)業(yè)收入為1130萬(wàn)元和493萬(wàn)元，利潤(rùn)總額則分別虧損2227萬(wàn)元及34萬(wàn)元。

　　剝離虧損資產(chǎn)

　　對(duì)于此次交易，華僑城方面表示，主要是根據(jù)早前國(guó)資委的相關(guān)規(guī)定，華僑城集團(tuán)將2.26億元的國(guó)有資本預(yù)算資金注入歡樂(lè)海岸投資公司用于收購(gòu)。

　　華僑城還提到，此次交易旨在改善“水秀”及“海洋奇夢(mèng)館”兩項(xiàng)資產(chǎn)的財(cái)務(wù)狀況，進(jìn)一步夯實(shí)該公司的資本實(shí)力。

　　不過(guò)，相關(guān)分析師卻認(rèn)為，“水秀”及“海洋奇夢(mèng)館”兩個(gè)項(xiàng)目還處于虧損當(dāng)中，華僑城將其剝離出上市公司由集團(tuán)接手，一方面可以換回現(xiàn)金流，同時(shí)也可以在一定程度上提升公司業(yè)績(jī)與股東信心。

　　該分析師還提到，由于水秀與海洋奇夢(mèng)館是整個(gè)歡樂(lè)海岸的有機(jī)組成部分，也是亮點(diǎn)所在，所以華僑城才會(huì)繼續(xù)保留經(jīng)營(yíng)權(quán)，如果今后兩個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)扭虧為盈，華僑城極有可能將項(xiàng)目權(quán)益收回。

　　關(guān)于這點(diǎn)，華僑城自身亦坦承，若公司今后實(shí)施增發(fā)股份行為，將以增發(fā)股份方式將上述兩項(xiàng)資產(chǎn)贖回。

　　至于這兩項(xiàng)資產(chǎn)的虧損是否會(huì)影響歡樂(lè)海岸的整體運(yùn)營(yíng)，上述分析師則表示影響不大，“由于這兩個(gè)項(xiàng)目屬于旅游文化性質(zhì)類的產(chǎn)品，因而投資回報(bào)期肯定會(huì)相應(yīng)長(zhǎng)一些，在項(xiàng)目前期有虧損也較為正常，并且相比歡樂(lè)海岸中其他項(xiàng)目的投資也較小，因此整體影響其實(shí)并不大。”

　　據(jù)申銀萬(wàn)國(guó)日前的一份報(bào)告顯示，水秀劇場(chǎng)能容納2595人，投資規(guī)模近2億元，為全球最大的多媒體現(xiàn)代水秀劇場(chǎng)，目前年均收入約3000萬(wàn)元，海洋奇夢(mèng)館年均收入則約4000萬(wàn)元。

　　上述分析師還表示，由于有著穩(wěn)定的收入，并且隨著歡樂(lè)海岸逐漸進(jìn)入成熟階段，水秀和海洋奇夢(mèng)館這兩部分也會(huì)實(shí)現(xiàn)盈利，只是時(shí)間會(huì)稍微長(zhǎng)點(diǎn)。

　　歡樂(lè)海岸模式之殤

　　從去年開(kāi)始，華僑城已分別與深圳大鵬新區(qū)、福州、寧波、重慶和廣東順德等地簽署合作框架協(xié)議，從而開(kāi)始了第二輪全國(guó)擴(kuò)張。

　　華僑城相關(guān)高層也對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，目前新一輪擴(kuò)張主要有三種方式，一是依據(jù)原有歡樂(lè)谷模式，在目前已有深圳、北京、上海、天津、武漢及成都6個(gè)項(xiàng)目外，最新的一個(gè)項(xiàng)目就是福州，并且這種模式今后會(huì)有所調(diào)整，因?yàn)橹暗臍g樂(lè)谷項(xiàng)目單體投資在15億左右，公司計(jì)劃今后在一些省會(huì)城市投資8億元左右的精品歡樂(lè)谷。

　　另外，以深圳東部華僑城這種生態(tài)旅游項(xiàng)目為案例進(jìn)行拓展，目前已完成布局的有云南華僑城和泰州華僑城，只不過(guò)這種模式對(duì)自然條件要求較高，有一定限制性。

　　而最重要的擴(kuò)張方式還是依據(jù)歡樂(lè)海岸這種“都市綜合體+地產(chǎn)”模式進(jìn)行拓展，上述高層人士表示，相比萬(wàn)達(dá)和華潤(rùn)置地等公司的純商業(yè)項(xiàng)目，歡樂(lè)海岸模式更強(qiáng)調(diào)休閑和娛樂(lè)，今后拓展的項(xiàng)目會(huì)根據(jù)實(shí)情盡量加入一些小的娛樂(lè)項(xiàng)目在內(nèi)，如水秀、海洋館、以及麥魯小城等，這也是依托公司在旅游文化方面的優(yōu)勢(shì)而為，更是有別于其他商業(yè)項(xiàng)目的特色之處。

　　“歡樂(lè)海岸的定位主要是以家庭消費(fèi)為主，然后擴(kuò)大文化、旅游的范圍，相比歡樂(lè)谷以年青人為主的定位，其受眾范圍更大，并且可選目標(biāo)城市也更多，公司新近拓展的寧波和佛山順德就將依托這種模式，而像整個(gè)東部沿海一些人均收入較高的城市，如大連、青島、杭州、溫州、廈門、以及汕頭等，都會(huì)是公司今后考慮進(jìn)入的新市場(chǎng)。”

　　事實(shí)上，作為華僑城突破擴(kuò)張瓶頸而打造的歡樂(lè)海岸，自在深圳營(yíng)業(yè)以來(lái)已取得初步成功，申銀萬(wàn)國(guó)在日前的一份研報(bào)中還預(yù)計(jì)其年?duì)I收有望突破20億元，這種模式也解決了一般商業(yè)物業(yè)回報(bào)周期過(guò)長(zhǎng)的問(wèn)題，并且將突破華僑城原歡樂(lè)谷模式的擴(kuò)張瓶頸。

　　根據(jù)申銀萬(wàn)國(guó)的報(bào)告，歡樂(lè)海岸項(xiàng)目中回流現(xiàn)金最快的是藍(lán)楹灣渡假公寓與華會(huì)所，平均年收入可以達(dá)到10億元，而約8萬(wàn)平米的購(gòu)物中心年收入也在1.5億元左右，另外酒吧街、曲水街(餐飲)、藍(lán)汐精品酒店(房間數(shù)57間)、萬(wàn)豪行政公寓(155間客房)等每年也可以貢獻(xiàn)數(shù)億元的收入。

　　而在多數(shù)業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，除采取只租不售依靠高端物業(yè)的租金快速回流現(xiàn)金外，華僑城這種新型的都市綜合體相比一般商業(yè)項(xiàng)目而言，其特別之處就在于融合了具有華僑城文化旅游特色的水秀、海洋奇夢(mèng)館等項(xiàng)目，這也是歡樂(lè)海岸的一大優(yōu)勢(shì)和賣點(diǎn)。

　　但如今，作為特色的水秀和海洋奇夢(mèng)館卻面臨經(jīng)營(yíng)虧損問(wèn)題，雖然這不會(huì)給歡樂(lè)海岸的整體運(yùn)營(yíng)造成太大影響，但多少還是會(huì)降低其今后異地?cái)U(kuò)張時(shí)的印象分，并且就歡樂(lè)海岸當(dāng)前的模式而言，其擴(kuò)張之路或許還將面臨議價(jià)能力下降，以及地方政府可能不太認(rèn)可的尷尬。

　　就此，相關(guān)分析師表示，深圳歡樂(lè)海岸有其特殊性，因?yàn)樗鶎偻恋厥窃缜俺歉畡潛?，華僑城并不擁有土地的所有權(quán)，因而在土地成本投入方面其實(shí)并不大，這也是項(xiàng)目所有物業(yè)只租不售的一個(gè)原因，但如果異地復(fù)制就要承擔(dān)更高的土地成本，必然對(duì)今后項(xiàng)目的盈利能力造成影響。

　　另外，雖然深圳歡樂(lè)海岸較為成功，可復(fù)制的空間也很大，但如果華僑城單以這種模式進(jìn)行擴(kuò)張，能否得到地方政府的認(rèn)可其實(shí)還是未知數(shù)，因?yàn)楫吘箾](méi)有異地復(fù)制的成功案例。

　　上述分析師還認(rèn)為，地方政府對(duì)歡樂(lè)海岸的理解，可能還是一般傳統(tǒng)的商業(yè)綜合體，并不會(huì)特別注意其中的旅游文化內(nèi)涵，而隨著各地商業(yè)地產(chǎn)的大量涌現(xiàn)，以及電商的強(qiáng)大沖擊，商業(yè)地產(chǎn)的熱度會(huì)下降，難度則會(huì)上升，這種情況下，華僑城的優(yōu)勢(shì)能有多大發(fā)揮空間其實(shí)充滿了不確定性。

　　“福州、重慶以及深圳大鵬項(xiàng)目在簽約之后一直沒(méi)有進(jìn)行正式拿地階段，很可能就是在地價(jià)成本方面存在博弈，這也反應(yīng)華僑城的議價(jià)能力在下降，同時(shí)拿地難度也在上升，不像早期通過(guò)歡樂(lè)谷這張名片能較為輕松的拿地。”

　　該分析師還提到，歡樂(lè)海岸這種都市綜合體能否打造成像歡樂(lè)谷一樣的名片，還有待檢驗(yàn)，而更為重要的是，相比萬(wàn)達(dá)的商業(yè)擴(kuò)張模式，華僑城目前的起步也晚了，所以擴(kuò)張難度會(huì)相應(yīng)加大。