　　具體為，越秀地產(chǎn)旗下間接擁有95.48%股權(quán)的附屬公司廣州宏景，與母公司廣州越秀旗下仁達(dá)五號基金合作中標(biāo)蘿崗云埔工業(yè)區(qū)住宅用地，地價43.5億元。之后雙方成立項目公司，當(dāng)中越秀地產(chǎn)持股10%，總出資不多于4.35億元，并將以內(nèi)部資源撥付。

　　攜手保利

　　而越秀地產(chǎn)22日最新公告稱，由于蘿崗項目公司有意引入另一名投資者投資及開發(fā)地塊，11月22日，廣州宏景、合伙投資基金與保利地產(chǎn)訂立第二份合作協(xié)議。據(jù)此，保利地產(chǎn)須以資本增加方式收購項目公司股權(quán)。之后，廣州宏景、合營伙伴與保利地產(chǎn)將分別擁有項目公司5%、45%及50%的股權(quán)。

　　根據(jù)協(xié)議，廣州宏景、合營伙伴與保利地產(chǎn)須于2013年11月22日前按比例向項目公司應(yīng)付人民幣20億元，作為其注冊資本。

　　在項目公司的職務(wù)構(gòu)成上，廣州宏景須委任一名董事和財務(wù)總監(jiān)，合營伙伴委任兩名董事及董事長，而保利地產(chǎn)則須委任兩名董事和總經(jīng)理。與此同時，其余經(jīng)營班子成員必須由總經(jīng)理提名，并由項目公司董事會聘任。

　　協(xié)議還顯示，保利地產(chǎn)并無任何認(rèn)購期權(quán)，且不得對廣州宏景的認(rèn)購期權(quán)提出任何異議。

　　對于此次與保利的合作，越秀地產(chǎn)投資關(guān)系總監(jiān)夏恒良向觀點新媒體透露：“越秀地產(chǎn)與保利地產(chǎn)此前就有合作，此次合作也是因為要把開發(fā)模式變得更加多元化。”

　　而有接近保利地產(chǎn)的相關(guān)人士表示，越秀地產(chǎn)和保利不光是合作這一個項目。“去年雙方合作了嶺南林語項目。保利覺得，同為國企溝通起來并沒有什么問題，便想繼續(xù)合作。”

　　該人士還透露，在地塊競拍之前，雙方就有過溝通，并且在越秀拍下蘿崗地塊之后不久，二者便確定了合作關(guān)系。此項目很可能會由保利操盤。

　　借力基金后

　　有熟悉越秀的業(yè)內(nèi)人士分析，這次與保利的合作可能不僅是因為保利的國企品牌，更可能是因為該公司在大規(guī)模購地之后，出于對公司資金以及項目后期運(yùn)作成本的考慮。

　　該人士指出，雖然越秀地產(chǎn)在拿地上有母公司基金的幫助，但是，其今年在拿地上已經(jīng)花去不少金錢。

　　據(jù)統(tǒng)計，今年越秀地產(chǎn)共新增了七幅土地，購買土地上花去近201.5億元，已超過其今年首十月133.56億元的合同銷售金額。這七塊地中，武漢市精武路地塊以及廣州蘿崗地王等四塊地塊都采用了與母公司基金合作，這樣就減少了越秀地產(chǎn)一次性支付的購地款。

　　值得注意的是，盡管和母公司基金合作拿地前期投入少，但在未來的一到兩年內(nèi)，越秀地產(chǎn)仍需要每年支付12%左右的項目期權(quán)成本。“相比于其6%左右的融資成本，12%已經(jīng)很高了。”有熟悉越秀地產(chǎn)的港股分析師直言。

　　據(jù)悉，在蘿崗地塊上，基金合營伙伴同樣向越秀地產(chǎn)授予了項目公司的全部90%認(rèn)購期權(quán)。認(rèn)購期權(quán)的行使時間為合作伙伴向項目公司注入注冊資本起的第1年至第2年，行權(quán)價格相當(dāng)于合作伙伴向項目公司注入的資本總額加上注資期間12%的年回報率。

　　而有市場人士就認(rèn)為，就目前越秀一年左右的項目開發(fā)時間及銷售速度看，要想在兩年的回購期內(nèi)用銷售資金覆蓋這部分成本仍需觀察。

　　因此，對于此次蘿崗項目回購期權(quán)的成本，據(jù)接近保利地產(chǎn)的相關(guān)人士表示，將由保利和越秀共同分?jǐn)偂?/p>

　　而對于此次合作，越秀地產(chǎn)副總經(jīng)理朱晨則回應(yīng)：“這次合作，是因為越秀曾經(jīng)與保利有過合作，并沒有關(guān)于資金、運(yùn)作、品牌等方面的考慮。”

　　此外，朱晨強(qiáng)調(diào)，并不擔(dān)心蘿崗地塊的市場前景。公司非?？春锰}崗地塊的前景。

　　數(shù)據(jù)顯示，在項目的開發(fā)成本上，蘿崗地塊成交價43.5億元，溢價45%，可建建筑面積66.6萬平方米，每平方米地價約6500元。根據(jù)地塊1.0至2.5的容積率和不能超過30%的建筑密度，市場人士預(yù)期開發(fā)成本將介乎每方米1.2萬至1.3萬元，落成后出售價格可達(dá)1.8~2萬元。

（審校：劉滿桃）