隨著公司合約銷售均價(jià)的穩(wěn)步提升，我們認(rèn)為毛利率水平已觸底，未來將有所提升。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 何緣 華潤置地日前宣布，其10月其共實(shí)現(xiàn)簽約額約58.5億元，簽約面積48.3萬平方米，較去年同期分別增長40.2%和15.9%。

　　截至10月底，華潤置地2013年度累計(jì)簽約額565.6億元，累計(jì)簽約面積485.0萬平米，較去年同期分別增長35.2%和25.3%。

　　如按照華潤置地年初制定的570億元全年目標(biāo)計(jì)算，截至10月底其已基本達(dá)標(biāo)。

　　預(yù)計(jì)今年銷售額達(dá)650億

　　據(jù)了解，今年3月15日，華潤置地于香港召開2012年度業(yè)績發(fā)布會，其財(cái)務(wù)總監(jiān)王國華表示，華潤置地2013年的全年銷售目標(biāo)是570億元。

　　查閱資料發(fā)現(xiàn)，2012年公司全年銷售額522億元，同比增長45%。2013年集團(tuán)對業(yè)績的預(yù)期僅為同比增長的10%左右。

　　然而，不同于集團(tuán)的保守估計(jì)，中銀國際在一份報(bào)告中則指出，華潤置地有望在11月提前完成年度銷售目標(biāo)，全年銷售有望達(dá)到620億至650億元。

　　事實(shí)上，僅2013年上半年，華潤置地已經(jīng)期內(nèi)累計(jì)簽約額337.87億元，約實(shí)現(xiàn)全年目標(biāo)六成。而前三季度累計(jì)簽約額約507億元，完成目標(biāo)的88.96%。

　　對于華潤置地第四季度的銷售表現(xiàn)，國信證券認(rèn)為，公司第四季度銷售可達(dá)153億，全年可達(dá)至660億，同比增長26.4%。

　　對此，招銀國際的分析師也跟觀點(diǎn)新媒體表示，一方面，今年華潤置地開盤的項(xiàng)目比較多；另一方面，縱觀今年公司單月銷售額，基本都在50億以上，所以按此保守估計(jì)，今年華潤置地全年銷售額能夠達(dá)到650億元左右。

　　另外，申銀萬國在預(yù)測華潤置地的銷售前景時(shí)也認(rèn)為，保守預(yù)測其今年合約銷售將增兩成至620億，明后兩年仍將保持20%以上的增速，推動(dòng)2015年突破1000億元大關(guān)。

　　一二線城市開發(fā)戰(zhàn)略調(diào)整

　　從毛利率看，華潤置地的毛利率由2011年的39.5%下降為2012年底的36.9%，2013年中期業(yè)績報(bào)告顯示，今年上半年毛利率繼續(xù)下降到31.4%。

　　從合約銷售均價(jià)來看，華潤置地今年8月的銷售均價(jià)為1.08萬/平米；9月的銷售均價(jià)為1.17萬/平米；10月的銷售均價(jià)為1.21/平米。

　　“隨著公司合約銷售均價(jià)的穩(wěn)步提升，我們認(rèn)為毛利率水平已觸底，未來將有所提升?！眹抛C券在研報(bào)中表示。

　　據(jù)了解，于今年上半年的低毛利率，華潤置地品牌總監(jiān)、華潤置地北京公司總經(jīng)理蔣智生曾對媒體表示，主要是由于2010年和2011年，在三四線城市拿下的項(xiàng)目現(xiàn)在進(jìn)入結(jié)算期，而價(jià)格和利潤率都沒有一二線城市的項(xiàng)目高。

　　“從去年下半年開始，我們將資源重新向一二線城市傾斜。”華潤置地品牌總監(jiān)、華潤置地北京公司總經(jīng)理蔣智生解釋。

　　對此，也有分析師認(rèn)為，今年下半年華潤置地的銷售均價(jià)有一定程度提升，確實(shí)是因?yàn)閺娜ツ觊_始，公司的戰(zhàn)略重心逐步向一二線城市調(diào)整。

　　事實(shí)上，在今年補(bǔ)充的土地儲備中，一二線城市占比已經(jīng)不小。進(jìn)入下半年來，華潤拿地大部分也集中在一二線城市。

　　8月9日，華潤置地(成都)有限公司以總價(jià)20.13億元，拍下山西省太原市三塊商業(yè)用地，土地編號為CP-1338、1339、1340號，共計(jì)16.76萬平方米。

　　8月16日，前海首批出讓地塊的最后一宗土地，為商業(yè)性辦公地塊，建筑面積50.3萬平方米，出讓起始價(jià)達(dá)67.2億元。由華潤置地出價(jià)109億元成功競得，溢價(jià)達(dá)62.2%。

　　9月6日，華潤置地(成都)有限公司以總價(jià)17.9億元競得山西太原一幅商業(yè)住宅用地，面積約5.89萬平方米，約88.28畝，折合2028萬元/畝。

　　9月22日，華潤以13.6億元拿下重慶大渡口區(qū)大渡口組團(tuán)E分區(qū)E3-4、E4、E8號宗地，折合樓面價(jià)4126元/平，溢價(jià)率22.8%。

　　9月26日，合肥市新站區(qū)XZQTD130號地塊，經(jīng)過24輪爭奪，由合肥廬陽華潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以總價(jià)5.17億元競得，成交樓面價(jià)2442.74元/平方米，溢價(jià)率75.38%。

　　9月30日，，華潤置地(大連)有限公司以4.2億元獲得大連甘井子區(qū)華北路東側(cè)4.35萬平方米宅地，建筑面積11.61萬平方米，樓面價(jià)3626元/平方米。

　　10月30日，華潤旗下至隆投資有限公司以總價(jià)8.42億元底價(jià)摘得杭州蕭山區(qū)商業(yè)用地，折合樓面價(jià)4101元/平方米。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年下半年華潤置地已在一二線城市拿地9宗，而其他區(qū)域拿地不多?，F(xiàn)公司持有的權(quán)益土地儲備達(dá)2749萬平米，其中位于一二線城市的土地儲備占比達(dá)68%。

　　而這或許與華潤置地在一二線城市的銷售業(yè)績有直接的關(guān)系，因?yàn)楸M管之前在三四線城市加快布局，但是一二線城市仍然貢獻(xiàn)了更多的銷售額跟利潤。

　　據(jù)2012年年報(bào)顯示，在住宅開發(fā)業(yè)務(wù)共實(shí)現(xiàn)385億港元的營業(yè)額，而常州、綿陽、揚(yáng)州、南通等三四線城市僅貢獻(xiàn)不到40億港元的營業(yè)額，占比僅約1/10，其余均為一二線城市所得，其中僅北、上、深三大一線城市，就貢獻(xiàn)了超過100億港元的營業(yè)額，占比超26%。