未來商業(yè)項目如何成功退出無疑是星浩資本無法回避的難題。

　　觀點網(wǎng) 李雯露 作為國內(nèi)最大的房地產(chǎn)私募基金，星浩資本攜手“商業(yè)”和“基金”走了3年，開始思考項目未來的退出路徑。

　　11月7日，星浩資本內(nèi)部人士透露，正開發(fā)的多個城市綜合體中的商業(yè)項目明年起將陸續(xù)開業(yè)。在取得穩(wěn)定現(xiàn)金流后，該公司或會考慮組建地產(chǎn)基金收購或打包以房地產(chǎn)信托基金(REITs)上市的模式，實現(xiàn)商業(yè)項目的退出。

　　退出的模式

　　上述想法是星浩資本副總裁陳卿在一次活動上公布的。按照該公司的設(shè)想，星浩資本主要考慮三類商業(yè)地產(chǎn)退出渠道。

　　其一部分基金投資人本身就有長期持有物業(yè)需求，可發(fā)展其成為商業(yè)物業(yè)的買家。其二，選擇一些追求長期安全收益的資金組建商業(yè)地產(chǎn)基金，接手其商業(yè)物業(yè)。第三，若政策允許，可以將4、5個商業(yè)物業(yè)打包成REITs，在新加坡或香港市場上市，當(dāng)然亦不排除國內(nèi)上市的可能。

　　陳卿續(xù)稱，上述退出渠道實現(xiàn)的前提是旗下商業(yè)項目運(yùn)作成熟，擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流。而這離不開強(qiáng)有力的管理團(tuán)隊，更需要選擇有特色的商業(yè)經(jīng)營模式。

　　據(jù)了解，今年年底之前，星浩資本將組建獨立的商業(yè)管理公司，經(jīng)營管理旗下所有商業(yè)設(shè)施。因而，即使未來所有權(quán)上實現(xiàn)退出，亦不會影響商業(yè)物業(yè)的管理。

　　在行業(yè)人士看來，星浩資本具備開發(fā)和基金管理能力，而此類基金模式在海外的標(biāo)桿就是鐵獅門。

　　“星浩資本現(xiàn)在很多的模式與鐵獅門比較類似，每個基金股東方都會投一部分，另外一部分會向社會募集。所以趙漢忠這個團(tuán)隊是獨立運(yùn)營，其大部分的利益就來自于他們向社會募集的資金，或者哪怕是股東的資金。”該人士續(xù)稱，星浩資本采取自建自管模式，商業(yè)地產(chǎn)成熟周期較長，其業(yè)績的好壞主要取決于他們是否能夠持續(xù)能拿到投資人的錢。

　　“而未來3、5年之后，給人家什么樣的回報？將是投資者最為關(guān)注的問題?！痹撊耸咳缡钦f。

　　另有專業(yè)人士以歌斐資產(chǎn)、中城聯(lián)盟為例指出，完全獨立的金融投資角色往往不會等到項目完全賣干凈了才退，可能賣到85%-90%，就讓開發(fā)商回購，因為那時候也是尾盤了，所以退出相對更快、更干凈。

　　“而星浩資本項目的股東，100%就是基金，所以他們(住宅部分)不可能在最后再找開發(fā)商來接盤，所以(住宅部分)在最后的清盤上需要更長的時間?！鄙鲜鋈耸坷m(xù)指，星浩現(xiàn)在主要做綜合體，需要自己招商、運(yùn)營，這種模式極具挑戰(zhàn)，但如果未來能夠成功退出的話，他們在核心競爭力上會有更多的掌控。

　　星浩的難題

　　由此看來，未來商業(yè)項目如何成功退出無疑是星浩資本無法回避的難題。

　　而現(xiàn)階段，星浩給出的方案是“組建地產(chǎn)基金收購或打包以房地產(chǎn)信托基金(REITs)上市的模式”。在此之中，我們似乎可以看得到“凱德模式”的影子。

　　凱德商用融資模式的操作路徑概括起來就是“私募基金與REITs互動”。私募基金介入風(fēng)險高、收益高的開發(fā)和并購環(huán)節(jié)，待購物中心培育成熟后再出售給REITs，實現(xiàn)資產(chǎn)的快速周轉(zhuǎn)。

　　不過，在研究人士看來，星浩方案雖然學(xué)習(xí)了凱德，但模式上還是存在一定的差別。

　　“凱德?lián)碛凶陨眢w系內(nèi)的閉合環(huán)路，也就是全價值鏈條，即開發(fā)、投資、營銷、物業(yè)管理、服務(wù)運(yùn)營、資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)金融等各個環(huán)節(jié)均有涉及。而星浩資本是通過模式創(chuàng)新，嫁接形成的這種鏈條，能否形成凱德式的各項業(yè)務(wù)的高效率和快速推進(jìn)的互動是存在疑問的?！?/p>

　　類似的案例還可以參照越秀REITs。

　　上述研究人士續(xù)稱，越秀的REITs是資產(chǎn)套現(xiàn)退出的工具，采取的是自身體系內(nèi)的并購擴(kuò)張的模式，通過持續(xù)收購自身旗下的經(jīng)營良好的成熟物業(yè)，為其他開發(fā)項目融資；對于REITs部分來說，在擴(kuò)張資產(chǎn)組合的同時，實現(xiàn)收益率的提升。

　　“而在這之中，星浩資本更像一個開發(fā)商開發(fā)過程中的資金提供者，也就是過橋資金。這種模式目前來看似乎存在風(fēng)險，或許當(dāng)下依托與業(yè)界通用的'高周轉(zhuǎn)'策略下是可以的，但若出現(xiàn)退出渠道不暢、宏觀環(huán)境調(diào)整就很難說了。”

　　除此之外，大型商業(yè)資產(chǎn)的優(yōu)勢對于這一退出模式而言亦十分關(guān)鍵。

　　“大型商業(yè)資產(chǎn)數(shù)量不需要太多，但必須具備此類優(yōu)勢，這樣才能有較高的估值并吸引投資者，而我們看到星浩資本的產(chǎn)品模式是住宅開發(fā)+少量商業(yè)運(yùn)營，很難形成凱德、越秀的大型商業(yè)資產(chǎn)的優(yōu)勢?！毖芯咳耸咳缡钦f。

　　據(jù)了解，眼下，星浩資本正在南通、大連、蘇州和上海等地開發(fā)6個地塊，分別打造城市綜合體項目，開發(fā)面積總量超過350萬平米，項目貨值逾550億元，其中商業(yè)地產(chǎn)面積約占兩成。

　　但截至目前，僅有南通項目剛剛啟動招商。按計劃，明年年底和2015年底，該公司在南通和蘇州的星光耀廣場將會開業(yè)，位于上海的2家星光耀廣場也將在2016年先后開業(yè)。因而，“星光耀城市綜合體”落成后的盈利情況尚未有所定調(diào)。

　　“對于星浩資本，其自身的'商業(yè)模式'能否被投資者所認(rèn)同仍存疑問。目前來看，項目吸引力相對較弱，畢竟其商業(yè)運(yùn)營能力有限，產(chǎn)品議價能力也有限?！毖芯咳耸咳绱颂寡?。