電商帶來人們消費習慣的改變，將對商業(yè)的體驗、感受及環(huán)境產(chǎn)生新的要求。

　　編者按：現(xiàn)在的商業(yè)就像一個全新冒險樂園，充滿機遇，也充滿風險，更有無數(shù)需要解答的問題：什么樣的商業(yè)項目才是好的項目？商業(yè)與地產(chǎn)更深入結合的核心與定位是什么？如何認識商業(yè)與金融資本之間的關系？商業(yè)發(fā)展商與品牌之間怎樣建立與維護合作關系？傳統(tǒng)商業(yè)與品牌怎樣應對電商的沖擊？

　　2013年11月26-28日，觀點新媒體將在廣州舉行首屆觀點商業(yè)年會，圍繞論壇主題“商業(yè)的未來”，觀點新媒體遍訪商業(yè)地產(chǎn)的專家學者、典范項目的打造者、運營者，知名商業(yè)運營商及零售商、品牌商等人士，推出“商業(yè)的未來”2013觀點商業(yè)年會系列報道。

　　觀點網(wǎng) 魯鵬 電商咄咄緊逼，傳統(tǒng)商業(yè)正臨發(fā)展十字。然在寶龍集團執(zhí)行總裁許華芳看來，我國城市化進程和城鎮(zhèn)化，給商業(yè)地產(chǎn)提供了重要機遇。

　　“雖然人民生活水平提高，可支配收入上升，人們在住房和商業(yè)消費方面的需求會不斷提高，商業(yè)的未來發(fā)展空間巨大?！?/p>

　　他并稱，如果說過去的黃金十年更多是指住宅地產(chǎn)的話，那么未來的十年將是商業(yè)地產(chǎn)的黃金十年。

　　談及當前商業(yè)地產(chǎn)，隨著開發(fā)范圍廣度擴大，不少城市已經(jīng)規(guī)劃大量城市綜合體。對此許華芳認為，一些城市的確存在商業(yè)地產(chǎn)項目供應過大及同質(zhì)化的問題。

　　然而聯(lián)系到當前的市場環(huán)境，這樣的現(xiàn)象也符合發(fā)展規(guī)律。許華芳稱，“(市場)分化得厲害，各行各業(yè)都是這樣走過來的?！?/p>

　　不過他也提到，市場上缺乏好的綜合體、購物中心，同時一些不好的項目也被推向市場。

　　據(jù)介紹，做好商業(yè)項目關鍵因素在于拿地之前就好做成分的市場調(diào)研。而衡量商業(yè)項目如購物中心的標準，要看項目在區(qū)域范圍能能否成為客群消費的絕對龍頭，同時還要有較長的持續(xù)性。

　　同時，客戶滿意度、服務精細度也都是衡量項目優(yōu)劣的指標之一。

　　而當前電商來勢洶洶，對傳統(tǒng)商業(yè)的沖擊已經(jīng)看得見。許華芳也同意電商帶來的變化，稱電商分流掉一部分傳統(tǒng)商業(yè)是毋庸置疑的。

　　不過他也明確表示，“但這并不意味著它(電商)可以取代傳統(tǒng)商業(yè)。”

　　許華芳稱，電商帶來人們消費習慣的改變，將對商業(yè)的體驗、感受及環(huán)境產(chǎn)生新的要求。因此，ShoppingMall將比以前更加注重體驗感。

　　應對當前電商變革，據(jù)許華芳介紹，今年年底前寶龍會正式推出兩個購物中心的電子商務平臺。

　　“這個電商與其他電商有所不同，將做成以支持、服務購物中心為核心的電子商務平臺。”許華芳解釋稱，就是一個購物中心搭配一個電商，從而在更大程度上支持購物中心里的商戶。

　　以下為觀點新媒體對寶龍地產(chǎn)執(zhí)行總裁許華芳先生采訪實錄：

　　觀點新媒體：中國商業(yè)地產(chǎn)剛剛起步，還在加速發(fā)展過程中，您認為這個階段會持續(xù)多久？寶龍在當前環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)部分選擇什么定位和經(jīng)營策略，以適應市場？

　　許華芳：中國城市化進程和城鎮(zhèn)化為中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了重要機遇，未來的十年城鎮(zhèn)化將成為拉動中國經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展的重要力量。從房地產(chǎn)業(yè)來說，如果說過去的黃金十年更多地是指住宅地產(chǎn)的話，那么未來的十年將是商業(yè)地產(chǎn)的黃金十年。

　　今年寶龍從戰(zhàn)略布局上，調(diào)整城市聚焦，第一聚焦核心是以上海為中心的長三角地區(qū)，再加上寶龍原來的老根據(jù)地福建、山東。

　　從產(chǎn)品上，堅持做商業(yè)，注重產(chǎn)品創(chuàng)新，根據(jù)所在城市、區(qū)域特點，做更針對性的產(chǎn)品，除城市商業(yè)中心、區(qū)域級購物中心、社區(qū)級購物中心以外，還會在開放式商業(yè)街區(qū)方面投入精力。

　　另外，年底前，我們會正式推出兩個購物中心的電子商務平臺，以支持服務購物中心為核心的電子商務。

　　觀點新媒體：近年來，中國商業(yè)項目開發(fā)呈現(xiàn)井噴之勢，不少城市都規(guī)劃大量綜合體等商業(yè)項目，是否擔憂出現(xiàn)泡沫化、同質(zhì)化趨勢？寶龍城市廣場也加大在一二線城市的占比，如何看現(xiàn)在商業(yè)的競爭？

　　許華芳：目前一些城市的確存在商業(yè)地產(chǎn)項目供應過大及同質(zhì)化問題。我的理解是，未來任何行業(yè)都將面臨激烈的競爭，特別是在中國，中國人做生意都是供應過量、競爭過頭的。但我相信行行出狀元，市場上還是缺少好的綜合體、好的購物中心，但同時卻做出了很多不好的、甚至做不出來的綜合體，這類項目在未來也會出現(xiàn)很多，所以分化得很厲害，現(xiàn)在房地產(chǎn)已經(jīng)陸陸續(xù)續(xù)在分化，各行各業(yè)都是這樣走過來的。

　　對于商業(yè)地產(chǎn)項目，我認為關鍵因素是應當在拿地之前就做好充分的市場調(diào)研。寶龍在商業(yè)地產(chǎn)領域已經(jīng)經(jīng)營了十年，積累了專業(yè)的經(jīng)驗，培育了一批專業(yè)人才，同時擁有一大批戰(zhàn)略合作供應商及戰(zhàn)略品牌商家，這些資源都是我們發(fā)展的保障。

　　觀點新媒體：什么樣的商業(yè)項目才是好的項目？

　　許華芳：商業(yè)項目很難用一個標準來理解，因為分很多種，有大型綜合體、有城市級別、社區(qū)級別。像蘇州那種鄰里中心做得很好，但在全國范圍內(nèi)就沒有這么大的影響力；又比如恒隆在上海的高端商業(yè)做得也很好。我的理解是，衡量購物中心的一個標準，要看它在一個區(qū)域范圍內(nèi)能不能成為客群消費的絕對龍頭，同時還要有較長的持續(xù)性，客戶滿意度、服務精細度也都是衡量項目優(yōu)劣的指標。

　　觀點新媒體：中國房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控形勢逐漸改變，住宅地產(chǎn)市場量價齊升，這對商業(yè)的未來發(fā)展會有什么影響？如何看住宅與商業(yè)之間的相互作用？寶龍旗下的商業(yè)與地產(chǎn)更深入結合的核心與定位是什么？

　　許華芳：我覺得住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)存在一定程度的正相關系，住宅地產(chǎn)的量價齊升會帶動商業(yè)地產(chǎn)的升值，但他們之間并不是簡單的正比例關系，商業(yè)地產(chǎn)同時還會受到位置、定位、招商等方面的影響。

　　寶龍對自身的定位是中國領先的城市綜合體運營商，我們不僅是開發(fā)商，更是運營商。目前，寶龍都會大比例自持優(yōu)秀物業(yè)，并有專業(yè)的商業(yè)團隊負責運營工作，使我們的企業(yè)經(jīng)營得更穩(wěn)健。

　　觀點新媒體：新型城鎮(zhèn)化的推進必然帶來巨大的商業(yè)需求，與商業(yè)較成熟的一二線城市相比，新城鎮(zhèn)的機遇與風險都是什么？寶龍對城鎮(zhèn)化有著怎樣的考慮，對旗下商業(yè)地產(chǎn)布局又有何影響？

　　許華芳：商業(yè)地產(chǎn)是助推新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展的重要載體，城鎮(zhèn)化為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來了重要的機遇。對于很多三四線小城市來講，消費能力畢竟有限，與一二線城市消費能力不能相比，因此也不應該盲目發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，需要量力而行。寶龍會努力抓住城鎮(zhèn)化的發(fā)展時機，根據(jù)不同城市的特點，尤其是根據(jù)供求結構來進行布局。

　　觀點新媒體：如何認識商業(yè)與金融資本之間的關系？您認為未來值得期待的商業(yè)與金融結合的模式有哪些？

　　許華芳：在國外，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)通常都會有三個平臺：資金管理平臺、資產(chǎn)管理平臺以及經(jīng)營管理平臺。目前國內(nèi)的開發(fā)商往往集中關注第三點。寶龍將站在投資者、業(yè)主方的角度，通過學習國際的先進行業(yè)，打造自己的資產(chǎn)管理平臺，初步建立資產(chǎn)管理體系，并逐步應用到現(xiàn)有的項目中去；希望與國際上領先的商業(yè)地產(chǎn)運營商和金融機構就資產(chǎn)管理業(yè)務探討合作機會。

　　觀點新媒體：此前寶龍?zhí)峒坝袕姶蟮钠放粕毯献麝嚑I，在維護品牌商關系上也有獨到之處，可否具體談談？在選擇品牌的要點有哪些？

　　許華芳：我覺得跟品牌商家的合作，首先，互相信任是關鍵。其次，商家跟商家之間并非純競爭關系，而是互相增值的，是雙贏的。

　　觀點新媒體：電商方興未艾，對傳統(tǒng)商業(yè)有什么影響？商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商如何應對電商的沖擊？傳統(tǒng)商業(yè)與品牌應怎樣反思及變革，以適應電商全面興起的形勢？

　　許華芳：電商分流掉一部分傳統(tǒng)商業(yè)是毋庸置疑的，這并不意味著它可以取代傳統(tǒng)商業(yè)。但是，人們消費習慣的改變，將對商業(yè)的體驗、感受、環(huán)境有新的要求，因此，shoppingmall將比之前更加注重體驗感。

　　今年年底前，寶龍會正式推出兩個購物中心的電子商務平臺，但這個電商與其他電商有不同，我們將做成以支持、服務購物中心為核心內(nèi)容的電子商務平臺，即一個購物中心搭配一個電商，從而在更大程度上支持購物中心里面的幾百個商戶，并設一個物流點，服務周邊兩小時經(jīng)濟圈的消費人群。

　　觀點新媒體：本屆觀點商業(yè)年會主題為“商業(yè)的未來”，在前景美好但競爭日益激烈的環(huán)境下，您認為商業(yè)會有怎樣的未來？

　　許華芳：正如前面所說，我國城市化進程和城鎮(zhèn)化為中國的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了重要機遇，隨著人民生活水平不斷提高，可支配收入不斷上升，人們在住房和商業(yè)消費方面的需求會不斷提高，商業(yè)的未來發(fā)展空間巨大。

　　蓬勃發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)同樣吸引了更多的房地產(chǎn)企業(yè)參與其中，未來競爭將無比激烈，我們必須清醒地認識到現(xiàn)實的嚴峻和未來的挑戰(zhàn)。